【正文】 （ 2）設(shè)備主管：在管理處經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的使用、維
。國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，要求維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后，持證上崗，同時(shí)要制定相應(yīng)的管理制度，確保使用安全。 b、設(shè)備故障或重大設(shè)備事故隱患處理程序 初步識(shí)別 全面檢查 確認(rèn)識(shí)別 分類成冊(cè) 首次識(shí)別 搶修 一般性故障，通知 重大故障，1 分鐘 內(nèi)報(bào)告 5 分鐘內(nèi)報(bào)告 若影響運(yùn)行 總經(jīng)理 品質(zhì)管 理部、總辦 管理處經(jīng)理 設(shè)備主管 甲方 30 分鐘內(nèi)報(bào)告， 24 小時(shí)內(nèi)提交專題報(bào)告 組織召開專題評(píng)審會(huì)議 故障點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo) 組織搶修（ 24 小時(shí)內(nèi)解決） 班組 通知 C、大型設(shè)備（施）檢修程序（指對(duì) 瑪依拉山莊小區(qū) 正 常工作秩序有較大影響的計(jì)劃性設(shè)備設(shè)施檢修） 注：相關(guān)質(zhì)量記錄保存情況：管理處保存原件，公司品質(zhì)部保存復(fù)印件。 初步識(shí)別：指在物業(yè)交接驗(yàn)收后一至兩個(gè)月 內(nèi)識(shí)別各類設(shè)備隱患。 (5)故障維修。 (3)大修工程。機(jī)電設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為： (1)零星維修工程。 （ 5） 大修：屬徹底性修理，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。 （ 3） 季（半年）檢：屬維護(hù)性檢查，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。 A、設(shè)備保養(yǎng)實(shí)行五級(jí)保養(yǎng)制度，檢修等級(jí)按以下分類進(jìn)行：（高等級(jí)檢修包含低等級(jí)檢修全部?jī)?nèi)容） （ 1） 日檢：屬巡視檢查維護(hù)。 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 設(shè)備運(yùn)行 組 設(shè)施維修組 供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 樓宇設(shè)施維修 房屋本體維修養(yǎng)護(hù) 附屬配套設(shè)施維修 道路等其他設(shè)施維修 為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備 (如給排水、供電、電梯 、鍋爐 等 )、緊急情況下使用設(shè)備 (如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備 )。 二、技術(shù)人員配置及崗位職責(zé) 組織架構(gòu) 工程主管 工作崗位設(shè)置 崗 位 工種 工作時(shí)間 人員配置 備注 設(shè)備運(yùn)行維修組 白班 8： 3018： 00 4人 白班、夜班每 15 天輪換一次 夜班 18： 008： 30 2人 備注 節(jié)假日根據(jù)實(shí)際情況需要安排人員值班、巡檢。本公司針對(duì) 瑪依拉山莊 物業(yè)設(shè)備及設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)在安全保障方面要求較高的特點(diǎn)，擬改變傳統(tǒng)的事后維修設(shè)備管理模式，采用預(yù)知維修與事后維修相結(jié)合的模式，并通過 與 名家 物業(yè)高尚、人性、專業(yè)化的管理服務(wù)有機(jī)地結(jié)合在一起， 制定出規(guī)范、有效的管理規(guī)程及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 第三部分 工程設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)備及設(shè)施是 瑪依拉山莊 的核心部分，其日常維護(hù)管理的目的在于提高設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效率、保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高樓宇的運(yùn)作效益。 擺花前徹底的消毒殺蟲，不在擺放區(qū)域進(jìn)行噴藥，在養(yǎng)護(hù)時(shí)也會(huì)消 除各種可能產(chǎn)生的影響。 保潔員嚴(yán)格遵守中 瑪依拉山莊 的相關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)于未經(jīng)授權(quán)的部門或區(qū)域不擅入作業(yè)。 日常大面積的清潔工作和工作時(shí)間較長的作業(yè)將安排于休息時(shí)間進(jìn)行。 日常辦公時(shí)間以巡視為主，最大限度減少對(duì)工作 秩序的影響，并保證工作時(shí)間內(nèi)的不間斷巡視。 七、環(huán)境管理特別事項(xiàng) 大理石地面的打蠟保養(yǎng)的費(fèi)用不在此標(biāo)書報(bào)價(jià)范圍內(nèi)； 室內(nèi)消殺全部采用無毒藥劑，不對(duì)人體健康造成影響，并全部安排在休息日進(jìn)行。 無較重的人為損壞。 綠化生產(chǎn)垃圾要做到日產(chǎn)日清，綠地內(nèi)無明顯的廢棄物，能堅(jiān)持在重大節(jié)日前進(jìn)行突擊清理。 (6)草坪覆蓋率達(dá) 95％以上；草坪內(nèi)雜草控制在 20％以內(nèi)；生長和顏色正常，不枯黃；每年修剪暖地型二次以上，冷地型 10 次以上；基本無病蟲害。 (4)措施：按二級(jí)技術(shù)措施要求認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 (2)葉子正常：葉色、大小、薄厚正常；較嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉、帶蟲尿蟲網(wǎng)灰塵的株數(shù)在 2％以下；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在10％以下。 園林植物達(dá)到： (1)生長勢(shì)：正常。盆白色，質(zhì)感強(qiáng) 目視、查看工 作質(zhì)量記錄 水分管理 每周澆水一至兩次 土壤管理 半年換一次土 施肥管理 每周施肥一次 修剪整形 視植物生長情況 病蟲害防治 每天巡視 觀賞枝 條植物 光照管理 視植物品種而定 色澤清晰，美感極強(qiáng)，無突生枝條。對(duì)人 體 無 不 良 影響。 目視 土壤管理 每個(gè)月松土一次 施肥管理 每個(gè)月施肥一次 修剪整形 每個(gè)星期修剪一次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視多次 攀援植物、藤本植物 水分管理 每天澆水一至兩次 枝葉美觀，攀援程度好無枯葉黃葉枝條健壯，無雜亂的感覺無枯枝，無明顯的病蟲害現(xiàn)象 目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每個(gè)月松土兩次以上 施肥管理 每十天施肥一次 修剪整形 每個(gè)月修剪一次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視多次 草坪 水分管理 每天澆水一至兩次 草坪均勻、美麗、密致， 高度 78cm左右 ,無枯葉死草、無各種垃圾 ,目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每個(gè)季度進(jìn)行降低密度處理 施肥管理 每月施肥一次，施肥量 為 30 克 /月 /m2 修剪 每個(gè)月修剪一次，每天 進(jìn)行雜草處理 無病蟲害、無雜草 病蟲害防治 每個(gè)季度進(jìn)行全面的預(yù)防處理 水分管理 每天澆水一至兩次 土壤管理 每個(gè)月松土兩次以上 施肥管 理 每十天施肥一次 修剪整形 每個(gè)月修剪一次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視 室內(nèi)花飾及擺放 觀葉植物 水分管理 每天澆水一次 葉 色 具 光 澤 亮麗、葉形美觀，色彩搭配合理。 工作標(biāo)準(zhǔn)： 作業(yè)項(xiàng)目 養(yǎng)護(hù)方式 養(yǎng)護(hù)頻率 園丁 作標(biāo)準(zhǔn) 檢查方式 室外綠化 喬木植物 水分管理 每周澆水兩次以上 樹形美觀、枝葉茂盛、無亂生枝、無枯枝枯葉、無突出長枝、無明顯病蟲害現(xiàn)象。每次的消殺工作記錄將存放在管理處資料室；每月對(duì)消殺情況進(jìn)行效果評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，及時(shí)調(diào)整消殺頻度、藥品濃度、消殺方法 。 ? 年度日常養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃：每年底，根據(jù)綠化植物當(dāng)年生長情況及不同季節(jié)，制定下一年度綠化日常養(yǎng)護(hù)的總體計(jì)劃包括綠化植物的修剪、草坪的修剪、施肥、病蟲害防治、局部小型綠化改造等，用于指導(dǎo)全年的綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的開展 。 六、綠化養(yǎng)護(hù)管理 針對(duì)本項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)，在綠化養(yǎng)護(hù)管理方面，主要有以下的管理思路： ? 按照 長沙 市二級(jí)管理與養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 實(shí)現(xiàn)綠化植被的“ 美化、凈化、 亮化”。 蒼蠅的消殺 垃圾桶、垃圾站 達(dá)到市愛衛(wèi)會(huì)標(biāo)準(zhǔn) 蟑螂的消殺 建筑物內(nèi) 4 次 /月 白天和晚上在室內(nèi)不得見蟑螂活動(dòng)的痕跡。 蚊蟲的消殺 公共場(chǎng)所 3 次 /月 白天和晚上在室內(nèi)基本不可見有蚊蟲。 保潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 區(qū)域 清潔項(xiàng)目 清潔方式 清潔頻率 清潔標(biāo)準(zhǔn) 檢查方式 公 共 樓 梯 走 廊 大理石地面 日常、定期保潔 上 .下午清掃 , 每月打蠟一次 無紙屑 .果皮 .煙頭 .痰漬 .污漬 目視、 墻壁 定期保潔 每周清潔二次 無灰塵、保持干凈 目視、手拭 燈飾及天花 定期保潔 每周清潔二次 無蜘蛛網(wǎng)、無污漬 目視、 消防栓 .開關(guān) 日常保潔 每天擦抹不少于二次 無污漬 .無明顯灰塵 目視、手拭 樓梯扶手 日常保潔 每周清潔三次 無灰塵、無污跡 目視手拭 玻璃窗 日常保潔 每周清刮二次 干凈明亮 目視 玻璃門 日常保潔 每周清刮三次 干凈無明顯手印 ,明亮 紙巾擦拭60 公分無明顯灰塵 防火門 日常保潔 清擦一次并保潔 無塵 ,無污漬 目視手拭 垃圾桶 日常保潔 清擦并收到垃圾一次 ,每周清洗一次 干凈 .無污跡 ,無異味 目視 茶水間 天花、風(fēng)口、燈飾、墻面 定期清潔 每周抹擦兩次 無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵、無污跡 目視或手拭 門、電源盒 日常清潔 每天抹擦二次 無灰塵、塵漬、污跡 手拭 飲水機(jī)、熱水器、洗手盆、柜 臺(tái) 日常清潔 每天抹擦三次以上、每半小時(shí)巡視數(shù)次 無灰塵、水漬，無污跡、無積水 目視、手拭 垃圾桶、簍 日常清潔 每天倒垃圾三 次 、 巡視數(shù)次 、 垃圾桶清洗 二 次 垃圾不超過三分之二、無蟲子、無異味、垃圾桶無污跡 目視 地面 日常清潔 每天拖地四次以上、每周清洗一次 無灰塵、無污跡、無垃圾、無積水、無腳印 目視 衛(wèi)生間 天花、燈飾、風(fēng)口 定期清潔 每周抹 擦二次 無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵、無污漬無指印 目視、手拭 門、隔板、烘干機(jī)、紙盒、不銹鋼設(shè)施 日常清潔 每天擦抹三次以上 無灰塵、塵漬，無污跡、無銹跡 目視手拭 鏡面、臺(tái)面、洗手盆 日常清潔 每天清潔三次以上、每半小時(shí)巡視一次 無灰塵、無污跡、水漬，無積水、無頭發(fā)、手印 目視、手拭 水池、小便池、廁位 日常清潔 一小時(shí)清潔一次半小時(shí)巡視一次每天清洗一次 無灰塵、無污跡、污垢、無頭發(fā)、無便跡、無異味、無報(bào)紙、香口膠 目視 墻面 定期清潔 每周擦抹三次、清洗二次 無灰塵、無污漬、水漬 目視、手拭 地面 日常清潔 一小時(shí)清潔一次半小時(shí)巡視 一次每天清洗三次 無灰塵、無污漬、無積水、無頭發(fā)、腳印，無垃圾 目視 垃圾桶、簍 日常清潔 每天倒垃圾三次以上、巡視數(shù)次、垃圾桶清洗一次 垃圾不超過三分之二、無蟲子、無異味、垃圾桶無污漬 目視 電梯 電梯間 天花、風(fēng)口、燈飾 定期清潔 每周擦抹兩次 無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵、無污漬、無指印 目視、手拭 電梯門、轎箱 日常清潔 每小時(shí)保潔一次、每周上三次不銹鋼油 無灰塵、無手指印、無花紋、光亮照人 目視、手拭 墻面、按鈕 日常清潔 每天擦抹四次以上 無灰塵、無 污漬、無手指印 目視手拭 地面、軌道 日常清潔 每天清潔五次以上、每三個(gè)月專項(xiàng)清潔一次 無灰塵、無污漬、無垃圾、有光澤 目視手拭 樓梯間 下掛指示牌、燈飾、音響 定期清潔 每周擦抹二次 無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵、無污漬無指印 目視手拭 消防門、窗臺(tái) 日常清潔 每天擦抹三次 無灰塵、無污漬 目視手拭 欄桿、扶手 日常清潔 每天擦抹三次以上、每周上家私蠟二次 無灰塵、無污漬、光滑 目視、手拭 臺(tái)階、地面 日常清潔 每天拖地四次以上、清掃數(shù)次，人行樓梯三個(gè) 月兩次專項(xiàng)清潔 無灰塵、無泥沙、光滑 目視 外 圍 高位燈飾、設(shè)施 定期清潔 每月擦抹二次 無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵、無污漬 目視 指示牌、照明燈及其它設(shè)施 日常清潔 每天擦抹二次 無灰塵、無污漬 目視 停車場(chǎng) 日常清潔 每天清掃二次、每小時(shí)巡視一次每周沖洗一次 無灰塵、無污漬、油漬，無泥沙、無垃圾 目視 綠化地 日常清潔 每天清掃二次、每小時(shí)巡視一次 無枯枝、枯葉以及其他垃圾 目視 沙井 日常清潔 每天清掃二次 無泥沙、無垃圾、流水暢通 目視 消殺管理工作標(biāo)準(zhǔn)： 消殺項(xiàng)目 消殺區(qū)域 消殺頻率 消殺標(biāo)準(zhǔn) 消殺項(xiàng)目 老鼠的消殺 公共樓道 2 次 /月 陽性地方無鼠跡和鼠痕，不能見老鼠活動(dòng)。如對(duì)大理石地面實(shí)施的打蠟處理等 物業(yè)的保潔因建材、場(chǎng)所、使用者、用途的不同，相應(yīng)的清潔方法也不同，這就要求