【導(dǎo)讀】成分，在整體趨勢(shì)下，項(xiàng)目的定位何去何從？我們?cè)诰返目瞻c(diǎn)上繪出怎樣一幅藍(lán)圖才能完。成既定的企業(yè)目標(biāo)？如何在未來(lái)2年的開發(fā)周期內(nèi)降低市場(chǎng)風(fēng)。價(jià)格和價(jià)值能否得到市場(chǎng)的認(rèn)可？期產(chǎn)生多大的利潤(rùn)？商務(wù)區(qū)僅一路之隔。套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主。右；到達(dá)機(jī)場(chǎng)則只需30分鐘?？珊鲆暤?，且客觀發(fā)展的城市中心之一。機(jī)會(huì)與威脅同在。治、經(jīng)濟(jì)中心，前景看好。疑使項(xiàng)目具有巨大的升值潛力。品定位可選擇余地不大，同大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)會(huì)處于劣勢(shì)；高質(zhì)素的精品樓盤的品牌形象；同建業(yè)等老牌和新銳地產(chǎn)商相比處于劣勢(shì)。目的居住價(jià)值具有重要作用。運(yùn)作，定能取得項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從而為后續(xù)開發(fā)奠。檔住宅的條件，同時(shí)借此塑造項(xiàng)目的品牌和企業(yè)品牌。

　　

【正文】 ，考慮環(huán)境設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的平面布局應(yīng)在項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)之前進(jìn)行，環(huán)境設(shè)計(jì)要迎合平面布局要求。 ◇ 在景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量使住戶都能在家中觀賞到優(yōu)美的景致及其活動(dòng)的人群。出入口需設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑景觀 ◇ 利用底層架空和裙樓架空層進(jìn)行泛會(huì)所設(shè)計(jì)。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。夜間燈光主要設(shè)置于道路兩側(cè)及園林環(huán)境 部分，突出夜晚的環(huán)境，社區(qū)入口、單元入口、電梯廳與公共走廊空間、架空層，建筑頂部應(yīng)架設(shè)燈光裝飾。 ◇ 背景音樂(lè)。設(shè)置智能化的背景音樂(lè)播放系統(tǒng)，在公共空間、會(huì)所、環(huán)境小品及活動(dòng)場(chǎng)所安排背景音樂(lè)播放。 ◇ 在項(xiàng)目入口，可考慮少量循環(huán)水景的設(shè)計(jì)。 ◇ 考慮到景觀設(shè)計(jì)的人文關(guān)懷，建議設(shè)計(jì)以“新貴生活館”為主題的文化墻。 （由于時(shí)間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風(fēng)格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出） 配套功能建議 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于興亞國(guó)際酒店，其附屬配套興亞國(guó)際俱樂(lè)部就成為本項(xiàng)目的終身配套 俱樂(lè)部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 36 頁(yè) 興亞國(guó)際酒店的配套設(shè)施如下： 游泳館； 健身房； 棋牌室； 演藝酒吧； 茶藝室； KTV 包房； 桌球房； 桑那房； 智能化設(shè)施 邊界防范系統(tǒng)： 采用紅外線監(jiān)控同保安巡邏相結(jié)合的方式 區(qū)內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)： 包括盜警、火警的防范監(jiān)控 安防對(duì)講系統(tǒng)： 各單元入口安裝防盜門，通過(guò)室內(nèi)分機(jī)可控制開啟防盜門電控鎖；室內(nèi)分機(jī)同安防中心的主機(jī)相連，安防中心可以通過(guò)主機(jī)和分機(jī)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)： 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)是為了保證業(yè)主在住 宅內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全設(shè)置。通過(guò)室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主可將緊急情況迅速顯示在安防中心的監(jiān)控器上；同時(shí)設(shè)置醫(yī)療報(bào)警系統(tǒng)，直接同小區(qū)醫(yī)務(wù)室連接 背景音樂(lè)系統(tǒng)： 在小區(qū)廣場(chǎng)、會(huì)所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 36 頁(yè) 節(jié)假日、每天早晚定時(shí)播放音樂(lè)；緊急情況時(shí)可插播緊急廣播 交樓標(biāo)準(zhǔn) 鄭州的很多樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是純毛坯房，使購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的級(jí)別認(rèn)同大大降低。由于毛坯房過(guò)多地保留了施工留下的痕跡，往往給購(gòu)房者留下雜亂無(wú)序的印象。鑒于本項(xiàng)目“新貴生活館”的定位，因此我們建議，把交房標(biāo)準(zhǔn)提高到精裝修的標(biāo)準(zhǔn) —— 即：業(yè)主在交房 后只需攜帶自身用品便可入住。 墻體刷白 天花板刷白并安裝吊燈 會(huì)客廳、臥室地面為高級(jí)地毯鋪設(shè) 衛(wèi)生間地面為防滑地磚鋪設(shè) 房間預(yù)留電、燈、電話、寬帶接口 窗戶、入戶大門預(yù)裝 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 36 頁(yè) 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算因素的考慮 基礎(chǔ)參數(shù) 總用地面積： 3150㎡ 總建筑面積： 39270㎡ 商業(yè)： 8220㎡ 住宅： 27762㎡ 地下： 3288㎡ 容積率： 建筑密度： ％ 車位： 60 個(gè) 項(xiàng)目利潤(rùn)估算 （ 1）、定價(jià)依據(jù)： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁(yè) 共 36 頁(yè) 根據(jù)項(xiàng)目位置及鄭州市場(chǎng)目前高層市場(chǎng)售價(jià)，結(jié)合鄭州高層住宅市場(chǎng)的綜合走勢(shì)分析，建議 項(xiàng)目售價(jià)如下： 住宅： 3500 元 /㎡ 商業(yè)： 6500 元 /㎡ 車位： 10 萬(wàn)元 /個(gè) （ 2）、銷售收入分析： 根據(jù)上述定價(jià)，項(xiàng)目整體銷售收入測(cè)算如下： 住宅： 27762 ㎡ 4000 元＝ 萬(wàn)元； 商業(yè)： 8220 ㎡ 6500 元＝ 5343 萬(wàn)元； 車位： 60 個(gè) 10萬(wàn)元＝ 600 萬(wàn)元； 合計(jì)： 萬(wàn)元 （ 3）、項(xiàng)目投資分析： 收費(fèi)項(xiàng)目 總金額 (萬(wàn)元 ) 總建筑面積 單方成本 (元 /平方米 ) 編制依據(jù) 土地土地出讓金 依據(jù)土地合同 土地契稅 按鄭州標(biāo)準(zhǔn)，土 地契稅 4％計(jì)算 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁(yè) 共 36 頁(yè) 費(fèi)用 合計(jì) 樓面地價(jià) 53 元 /平方米 前期費(fèi)用 前期規(guī)費(fèi)合計(jì) 以鄭州市相關(guān)規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算 設(shè)計(jì)費(fèi) 參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 前期工程費(fèi) 參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 合計(jì) 各項(xiàng)工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用 住宅單方造價(jià)按 2000 元估算（含精裝修） 底層商業(yè)單方造價(jià)按 1100元估算 地 下停車場(chǎng)單方造價(jià)按 900 元估算 室外工程費(fèi)用 參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 弱電工程費(fèi)用 參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 不可預(yù)見費(fèi)用 以工程費(fèi)用的 5%估算 合計(jì) 期間費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 450 以 , , 年利率6％計(jì) 公司自用管理費(fèi) % 銷售總收入 ％ 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁(yè) 共 36 頁(yè) 銷售費(fèi)用 公司自用銷售費(fèi) % 銷售總收入 ％ 合計(jì) 營(yíng)業(yè)稅及附加 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5% 城建稅 營(yíng)業(yè)稅額 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅額 3% 小計(jì) 總成本 項(xiàng)目總投資如下： 土地費(fèi)用： 208 萬(wàn)元； 前期費(fèi)用： 萬(wàn)元； 建安費(fèi)用： 萬(wàn)元； 期間費(fèi)用： 萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅等： 萬(wàn)元； 合計(jì)： 萬(wàn)元 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁(yè) 共 36 頁(yè) 銷售收入－投資成本 = 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)回報(bào)率：利潤(rùn) /投資成本 =％ 銷售 利潤(rùn)回報(bào)率：利潤(rùn) /銷售收入 %=％ 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁(yè) 共 36 頁(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁(yè) 共 36 頁(yè) 德鄰地產(chǎn)策劃 2020/3 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁(yè) 共 36 頁(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁(yè) 共 36 頁(yè)