【正文】 的新富人階層，居住的注意力已經(jīng)轉(zhuǎn)向居住的舒適度，這是所形成的第二類空間；而第 三類空間，是指在新的城市發(fā)展戰(zhàn)略下，在逐漸形成的新城市中心區(qū)域中，能表現(xiàn)時(shí)代精神、現(xiàn)代居住意識(shí)和文化追求的住區(qū)。 從市場(chǎng)角度出發(fā)，在地塊價(jià)值相對(duì)較弱的方向可考慮面積更小的戶型單位；如： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 36 頁(yè) 邊角、東西向。 ◇ 在景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量使住戶都能在家中觀賞到優(yōu)美的景致及其活動(dòng)的人群。 （由于時(shí)間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風(fēng)格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出） 配套功能建議 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于興亞國(guó)際酒店，其附屬配套興亞國(guó)際俱樂(lè)部就成為本項(xiàng)目的終身配套 俱樂(lè)部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。通過(guò)室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主可將緊急情況迅速顯示在安防中心的監(jiān)控器上；同時(shí)設(shè)置醫(yī)療報(bào)警系統(tǒng)，直接同小區(qū)醫(yī)務(wù)室連接 背景音樂(lè)系統(tǒng)： 在小區(qū)廣場(chǎng)、會(huì)所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 36 頁(yè) 節(jié)假日、每天早晚定時(shí)播放音樂(lè)；緊急情況時(shí)可插播緊急廣播 交樓標(biāo)準(zhǔn) 鄭州的很多樓盤(pán)的交房標(biāo)準(zhǔn)都是純毛坯房，使購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的級(jí)別認(rèn)同大大降低。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。 在戶型方面應(yīng)注重以下幾個(gè)方面： （ 0）、主力戶型設(shè)計(jì)為 40㎡左右（帶衛(wèi)生間）、簡(jiǎn)易廚房、小型會(huì)客廳、臥室等； （ 1）、功能劃分明確，臥室、衛(wèi)生間、簡(jiǎn)易廚房等區(qū)域與會(huì)客廳等公共區(qū)域相對(duì)分隔 （ 2）、衛(wèi)生間建議設(shè)置在進(jìn)門(mén)處，增加出入的方便性； （ 3）、室內(nèi)要避免長(zhǎng)走 廊，最大限度的提高實(shí)用率； （ 4）、臥室設(shè)計(jì)大飄窗、衛(wèi)生間設(shè)置中央空調(diào)排風(fēng)口，增加居室的光線和避免污濁的空氣排到室內(nèi)； （ 5）、由于居室整體空間較小，所以不考慮設(shè)置廚房； （ 6）、衛(wèi)生間盡可能做到干濕分離； （ 8）、盡量做到戶型方正，隱梁隱角； （ 9）、樓體統(tǒng)一設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，以提高產(chǎn)品檔次和居住舒適性； （ 10）、設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮業(yè)主對(duì)裝修風(fēng)格的喜好，做好多種備選裝修方案供業(yè)主選擇； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 36 頁(yè) （ 11）、簡(jiǎn)易廚房應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)進(jìn)門(mén)處，只需簡(jiǎn)單設(shè)置操作臺(tái)即可； 四梯八或十戶的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)布局供參考 建 議電梯布置在樓體的南、北兩側(cè)； 室內(nèi)走廊寬度以兩人并肩而行為宜； 安全通道設(shè)置在電梯兩側(cè)，建議為兩個(gè)； 標(biāo)準(zhǔn)居室以一南一北對(duì)稱布置； 建筑外立面風(fēng)格 功能決定形式，一梯多戶的高層建筑布局決定了項(xiàng)目外立面現(xiàn)代風(fēng)格的審美取向。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 36 頁(yè) 定位的最大特點(diǎn)是集中采用了“ 5星級(jí)的 ? ”，“ 5星級(jí)的、 5 星級(jí)的生活 .. ”將作為一種新的營(yíng)銷概念和地產(chǎn)文化，加 以更廣闊的延展，從而創(chuàng)造項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值和品牌形象，并緊密結(jié)合產(chǎn)品定位，有效傳播項(xiàng)目的元素和信息，進(jìn)而創(chuàng)造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。盡量滿足空間的私密性，采光通風(fēng)要好，安全，服務(wù)周到體貼、智能化。在他們看來(lái)，過(guò)去所反抗的原來(lái)蘊(yùn)涵著許多值得激賞的豐富文化底蘊(yùn)，安定、舒適、傳統(tǒng)甚至可能有點(diǎn)保守的生活方式正吸引著他們。子女年齡在 18 歲左右，正在讀初中。 五、新鄭州人：客戶定位群體基本描述 新鄭州人是相對(duì)于老鄭州人而來(lái)的，是指“新移民群體”、“新價(jià)值觀群體”、 “新富裕階層群體”和“國(guó)際化群體”包括本地人、外地人、省內(nèi)外地人、世界各地人群和市內(nèi)流動(dòng)人群。 準(zhǔn) —— 細(xì)分客戶群，進(jìn)行項(xiàng)目定位和項(xiàng)目傳播，使市場(chǎng)高度接受。 市場(chǎng)定位策略 如何進(jìn)行市場(chǎng)定位？市場(chǎng)調(diào)查分析、地塊價(jià)值判斷、經(jīng)濟(jì)可行性分析和開(kāi) 發(fā)理念， 已經(jīng)明確了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)、市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)、地塊特點(diǎn)等，并構(gòu)建出了 項(xiàng)目的價(jià)值取向、物業(yè)形態(tài)和客戶群特征。 組織項(xiàng)目創(chuàng)新、獨(dú)創(chuàng)性方 面的論壇。 物業(yè)管理與保安服務(wù)前期介入。 2）建立項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、智能化、營(yíng)銷推廣、展示包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)、 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 36 頁(yè) 銷售服務(wù)、物業(yè)管 理、會(huì)員俱樂(lè)部、售后服務(wù)??建立項(xiàng)目與眾不同的品質(zhì)。作為開(kāi)發(fā)商，為新鄭州人營(yíng)建理想的城市生活空間，成為了一項(xiàng)新的城市使命和開(kāi)發(fā)目標(biāo)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有鮮明的特色，才能在市場(chǎng)中產(chǎn)生高附加值和消費(fèi)者接受的效率。 城市中心的 —— 鄭州城市中心區(qū)的高品質(zhì)住宅； 未來(lái)的 —— 鄭州東方紅，城市主旋律； 高尚的 —— 金水路上，新鄭州人的現(xiàn)代都市領(lǐng)地； 升值潛力的 —— 這里的人，都是天生的投資高手。 “現(xiàn)代城市生活”概念。 2）發(fā)展優(yōu)勢(shì)和升值潛力價(jià)值 鄭州城市化建設(shè)如火如荼，在東區(qū)更能看到這個(gè)城市日新 月異的變化；各級(jí)政府機(jī)關(guān)在這里辦公、各類商人在這里搶占商機(jī)、辦公寫(xiě)字樓如雨后春筍的出現(xiàn)、各類住宅拔地而起，這幅新城市圖景告訴我們這里是城市的“熱土”和“希望”，是新的城市空間。 政策風(fēng)險(xiǎn)：去年 121 文件及其它一系列文件的出臺(tái)，無(wú)疑表明了中央對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)和整頓行業(yè)秩序的決心，這種趨勢(shì)隨著以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所遺留問(wèn)題的爆發(fā)，相應(yīng)的政策出臺(tái)和控制不可避免。從而為后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目劣勢(shì) 地塊規(guī)模：地塊規(guī)模較小，不宜于景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)置和開(kāi)發(fā)成本控制，產(chǎn)品定位可選擇余地不大，同大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)會(huì)處于劣勢(shì)； 周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊 為金水花園等高檔住宅區(qū)，有利于本項(xiàng)目塑造高檔次、高質(zhì)素的精品樓盤(pán)的品牌形象； 開(kāi)發(fā)成本：由于地塊規(guī)模和地價(jià)等原因，相對(duì)于大盤(pán)，在成本上處于不利地 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 36 頁(yè) 位。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 關(guān)鍵詞 ：優(yōu)劣并存， 機(jī)會(huì)與威脅同在。項(xiàng)目距正在建設(shè)的鄭東新區(qū) CBD 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 36 頁(yè) 商務(wù)區(qū)僅一路之隔。 升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、街區(qū)優(yōu)勢(shì)、發(fā)展趨勢(shì)及日漸形成的高尚人居氛圍，無(wú)疑使項(xiàng)目具有巨大的升值潛力。 知名度與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：?jiǎn)螐拈_(kāi)發(fā)角度看，作為項(xiàng)目公司在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目， 同建業(yè)等老牌和新銳地產(chǎn)商相比處于劣勢(shì)。 品牌塑造：由于區(qū)位巨大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目地塊的稀缺性優(yōu)勢(shì)，具備營(yíng)建高 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 36 頁(yè) 檔住宅的條件，同時(shí)借此塑造項(xiàng)目的品牌和企業(yè)品牌。 潛在威脅：項(xiàng)目周邊尚有眾多在 售樓盤(pán)，且占有入市先機(jī)，這些樓盤(pán)分流一部分客戶已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，據(jù)悉， 2020 年本路段的市場(chǎng)投放量還會(huì)進(jìn)一步加大，如在售樓盤(pán)中就有新鑫花園、錦江國(guó)際花園、中凱海上香頌、長(zhǎng)城康橋花園和建業(yè)新天地二期等，此外，還有一批樓盤(pán)將在近期加入本區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如廣匯國(guó)貿(mào)的東站地 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 36 頁(yè) 塊項(xiàng)目、銀基花園等，因此，市場(chǎng)潛在客戶群體是否能夠支撐整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)投放量的增長(zhǎng)還不得而知。 中國(guó)最大的管理資料下載中心