【正文】 設(shè)置智能化的背景音樂播放系統(tǒng)，在公共空間、會所、環(huán)境小品及活動場所安排背景音樂播放。在不浪費公用面積的基礎(chǔ)上，應(yīng)保證高層電梯前室采光通風(fēng)。他們 更得益于改革開放，因此也已經(jīng)擁有了一套屬于自己的住宅，子女是 10 歲以上的學(xué)齡兒童，正在讀書。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 36 頁 他們是這樣一個群體 ： 主力客戶群： 金融、證券界人士 現(xiàn)代型企業(yè)中青年老板階層 海歸及有類似背景的人士 小私營業(yè)主 企事業(yè)單位管理階層（高級白領(lǐng)） 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 文化藝術(shù)界的有購買力人士 次 主力客戶群： 具有地域情節(jié)的周邊居民 外地在鄭經(jīng)商或工作人員 投資者 高收入技術(shù)工作者 自由職業(yè)者 新鄭州人來自于上述各個階層，在自己的階層中因生活經(jīng)歷、事業(yè)追求、價值觀念、生活方式、消 費文化等方面的不同，而又有所區(qū)別。 通過上述分析， 我們意識到，項目必須走差異化競爭的道路，形成與眾不同的產(chǎn)品格局。 4）建立承諾兌現(xiàn)優(yōu)勢 對應(yīng)項目公司的品牌培育，在銷售過程中為業(yè)主提供全面、周到、具有合約性質(zhì)的樓房使用說明書與質(zhì)量承諾書。 開發(fā)策略 —— （理念實現(xiàn)方式） 1）建 立區(qū)位優(yōu)勢 在整合項目公司的總體開發(fā)形象與興亞酒店的品牌形象的同時，為項目選擇一個體現(xiàn)新人居、新產(chǎn)品、新建筑理念并代表項目價值感的名字。最終確定項目開發(fā)運營的整體戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 36 頁 在這里，你可以贏得見證繁榮，搶占未來的先機(jī)。 品牌塑造：由于區(qū)位巨大的發(fā)展優(yōu)勢及項目地塊的稀缺性優(yōu)勢，具備營建高 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 36 頁 檔住宅的條件，同時借此塑造項目的品牌和企業(yè)品牌。 升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)勢、發(fā)展趨勢及日漸形成的高尚人居氛圍，無疑使項目具有巨大的升值潛力。 二、項目 SWOT 分析 關(guān)鍵詞 ：優(yōu)劣并存， 機(jī)會與威脅同在。從而為后續(xù)開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。 2）發(fā)展優(yōu)勢和升值潛力價值 鄭州城市化建設(shè)如火如荼，在東區(qū)更能看到這個城市日新 月異的變化；各級政府機(jī)關(guān)在這里辦公、各類商人在這里搶占商機(jī)、辦公寫字樓如雨后春筍的出現(xiàn)、各類住宅拔地而起，這幅新城市圖景告訴我們這里是城市的“熱土”和“希望”，是新的城市空間。 城市中心的 —— 鄭州城市中心區(qū)的高品質(zhì)住宅； 未來的 —— 鄭州東方紅，城市主旋律； 高尚的 —— 金水路上，新鄭州人的現(xiàn)代都市領(lǐng)地； 升值潛力的 —— 這里的人，都是天生的投資高手。作為開發(fā)商，為新鄭州人營建理想的城市生活空間，成為了一項新的城市使命和開發(fā)目標(biāo)。 物業(yè)管理與保安服務(wù)前期介入。 市場定位策略 如何進(jìn)行市場定位？市場調(diào)查分析、地塊價值判斷、經(jīng)濟(jì)可行性分析和開 發(fā)理念， 已經(jīng)明確了市場競爭狀態(tài)、市場發(fā)展態(tài)勢、地塊特點等，并構(gòu)建出了 項目的價值取向、物業(yè)形態(tài)和客戶群特征。 五、新鄭州人：客戶定位群體基本描述 新鄭州人是相對于老鄭州人而來的，是指“新移民群體”、“新價值觀群體”、 “新富裕階層群體”和“國際化群體”包括本地人、外地人、省內(nèi)外地人、世界各地人群和市內(nèi)流動人群。在他們看來，過去所反抗的原來蘊涵著許多值得激賞的豐富文化底蘊，安定、舒適、傳統(tǒng)甚至可能有點保守的生活方式正吸引著他們。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 36 頁 定位的最大特點是集中采用了“ 5星級的 ? ”，“ 5星級的、 5 星級的生活 .. ”將作為一種新的營銷概念和地產(chǎn)文化，加 以更廣闊的延展，從而創(chuàng)造項目的市場價值和品牌形象，并緊密結(jié)合產(chǎn)品定位，有效傳播項目的元素和信息，進(jìn)而創(chuàng)造項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。 （由于時間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風(fēng)格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出） 配套功能建議 由于本項目所在區(qū)域隸屬于興亞國際酒店，其附屬配套興亞國際俱樂部就成為本項目的終身配套 俱樂部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。 從市場角度出發(fā)，在地塊價值相對較弱的方向可考慮面積更小的戶型單位；如： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 36 頁 邊角、東西向。 消費者的共同特征： 要求住宅區(qū)景觀優(yōu)美，有格調(diào)、有品位。他們出生在 60 年代前，文化大革命期間上學(xué)， 70 年代中旬參加工作。 細(xì) —— 從戶型、景觀、物管和外立面等細(xì)節(jié)方面入手營建產(chǎn)品價值和客戶價值。 組織設(shè)計、施工、監(jiān)利、管理等部門開展肯談會與交底會。 國際化的，全國的，中原的，鄭州的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 36 頁 新的城市規(guī)劃和鄭東新區(qū)的建設(shè)，給鄭州帶來了欣欣向榮的城市景象，給老城區(qū)也帶來了活力，同時也給鄭州人和外 地人在生活和事業(yè)觀念上帶來了沖擊。 3）高尚而成熟的生活價值 成熟需要時間，需要多方面的因素作用而成，尤其是政府的作 用，項目地 處金水路的“黃金地段”上，片區(qū)整體素質(zhì)相對較高，市政配套較為齊全，交通更為方便。 項目風(fēng)險點 市場風(fēng)險：任何項目都存在市場風(fēng)險。 配套優(yōu)勢：各項市政、教育、醫(yī)療及金融配套，臨近的興亞國際俱樂部等休閑娛樂配套等，提升了自身物業(yè)的檔次和知名度，同時也提供了便利的生活條件。 金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機(jī)關(guān)單位，周邊配 套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。 項目機(jī)會點 發(fā)展趨勢 ：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域無疑是真正的城市中心區(qū)，是除了行政、經(jīng)濟(jì)中心之外，鄭州的高尚居住區(qū)集中地，對提升項目的居住價值具有重要作用。而 金水路東段在新城市規(guī)劃的戰(zhàn)略中“舉足輕重，備受矚目”，開發(fā)與居住也是如 此，城市高尚住宅區(qū)的形成，使鄭州的人居方向是 —— “看東方” 。 地塊價值定位 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 36 頁 用發(fā)展的眼光，多角度看待地塊的價值是我們的原則。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 36 頁 新貴生 活館是針對新鄭州人所享受的貴族生活設(shè)施而言的，是本項目的完美的、具體化的表現(xiàn)。 樣板房裝修精美。 6）建立規(guī)劃優(yōu)勢 所有住宅單位均可以取景 平面設(shè)計注重實用性與舒適度，強(qiáng)調(diào)可變能力，提供更多的灰色空間與觀景空間。 這種生活，構(gòu)架了這個城市的文明高度，她尊貴、自然、舒適、和諧，高品質(zhì)、品位，并有較大的升值潛力。無論這種品味是否正中。 項目經(jīng)濟(jì)分析以現(xiàn)有容積率 的規(guī)劃方案為藍(lán)本，分析結(jié)果是可行的，但同樣的容積率，所產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計效果卻不盡相同，所以在這一指標(biāo)范圍的基礎(chǔ)上結(jié)合項目開發(fā)理念和細(xì)節(jié)差異化策略，進(jìn)行精耕細(xì)作，應(yīng)是產(chǎn)品成功的關(guān)鍵。應(yīng)該根據(jù)建筑布局方式，考慮環(huán)境設(shè)計，項目的平面布局應(yīng)在項目環(huán)境設(shè)計之前進(jìn)行，環(huán)境設(shè)計要迎合平面布局要求。由于毛坯房過多地保留了施工留下的痕跡，往往給購房者留下雜亂無序的印象。所以建議項目的建筑風(fēng)格為 —— 新現(xiàn)代主義風(fēng)格