【正文】 在地塊價值相對較弱的方向可考慮面積更小的戶型單位；如： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 36 頁 邊角、東西向。其抒情空間是以簡潔、流暢、精致的形式需求，富有秩序感和動勢感的審美追求。 ◇ 在景觀設(shè)計中應(yīng)盡量使住戶都能在家中觀賞到優(yōu)美的景致及其活動的人群。 ◇ 背景音樂。 （由于時間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風(fēng)格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出） 配套功能建議 由于本項目所在區(qū)域隸屬于興亞國際酒店，其附屬配套興亞國際俱樂部就成為本項目的終身配套 俱樂部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。鑒于本項目“新貴生活館”的定位，因此我們建議，把交房標(biāo)準(zhǔn)提高到精裝修的標(biāo)準(zhǔn) —— 即：業(yè)主在交房 后只需攜帶自身用品便可入住。通過室內(nèi)報警系統(tǒng)，業(yè)主可將緊急情況迅速顯示在安防中心的監(jiān)控器上；同時設(shè)置醫(yī)療報警系統(tǒng)，直接同小區(qū)醫(yī)務(wù)室連接 背景音樂系統(tǒng)： 在小區(qū)廣場、會所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 36 頁 節(jié)假日、每天早晚定時播放音樂；緊急情況時可插播緊急廣播 交樓標(biāo)準(zhǔn) 鄭州的很多樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是純毛坯房，使購房者對物業(yè)的級別認(rèn)同大大降低。 ◇ 在項目入口，可考慮少量循環(huán)水景的設(shè)計。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。 簡潔而不簡單 （建議方案設(shè)計完成后，引進深圳專業(yè)的外立面設(shè)計公司進行整合設(shè)計，以提升附加值） 環(huán)境景觀建議 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 36 頁 ◇ 項目的容積率決定了景觀規(guī)劃設(shè)計的較大局限性。 在戶型方面應(yīng)注重以下幾個方面： （ 0）、主力戶型設(shè)計為 40㎡左右（帶衛(wèi)生間）、簡易廚房、小型會客廳、臥室等； （ 1）、功能劃分明確，臥室、衛(wèi)生間、簡易廚房等區(qū)域與會客廳等公共區(qū)域相對分隔 （ 2）、衛(wèi)生間建議設(shè)置在進門處，增加出入的方便性； （ 3）、室內(nèi)要避免長走 廊，最大限度的提高實用率； （ 4）、臥室設(shè)計大飄窗、衛(wèi)生間設(shè)置中央空調(diào)排風(fēng)口，增加居室的光線和避免污濁的空氣排到室內(nèi)； （ 5）、由于居室整體空間較小，所以不考慮設(shè)置廚房； （ 6）、衛(wèi)生間盡可能做到干濕分離； （ 8）、盡量做到戶型方正，隱梁隱角； （ 9）、樓體統(tǒng)一設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，以提高產(chǎn)品檔次和居住舒適性； （ 10）、設(shè)計應(yīng)充分考慮業(yè)主對裝修風(fēng)格的喜好，做好多種備選裝修方案供業(yè)主選擇； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 36 頁 （ 11）、簡易廚房應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)進門處，只需簡單設(shè)置操作臺即可； 四梯八或十戶的點式結(jié)構(gòu)布局供參考 建 議電梯布置在樓體的南、北兩側(cè)； 室內(nèi)走廊寬度以兩人并肩而行為宜； 安全通道設(shè)置在電梯兩側(cè)，建議為兩個； 標(biāo)準(zhǔn)居室以一南一北對稱布置； 建筑外立面風(fēng)格 功能決定形式，一梯多戶的高層建筑布局決定了項目外立面現(xiàn)代風(fēng)格的審美取向。 建筑規(guī)劃設(shè)計應(yīng)同景觀規(guī)劃同步考慮，并為營造景觀及相關(guān)配套預(yù)留必要的設(shè)計空間，同時在結(jié)合景觀規(guī)劃時應(yīng)考慮立體綠化景觀的表現(xiàn)；硬質(zhì)空間和軟質(zhì)空間在規(guī)劃時相得益彰，營造出良好的室外生活空間氛圍。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 36 頁 定位的最大特點是集中采用了“ 5星級的 ? ”，“ 5星級的、 5 星級的生活 .. ”將作為一種新的營銷概念和地產(chǎn)文化，加 以更廣闊的延展，從而創(chuàng)造項目的市場價值和品牌形象，并緊密結(jié)合產(chǎn)品定位，有效傳播項目的元素和信息，進而創(chuàng)造項目的經(jīng)濟效益和社會效益。 項目“新鄭州人的都市生活領(lǐng)地”的市場定位要求產(chǎn)品要體現(xiàn)新鄭州人的符號特征和引導(dǎo)城市生活的力度。盡量滿足空間的私密性，采光通風(fēng)要好，安全，服務(wù)周到體貼、智能化。 相比 40 歲的大哥大姐，他們的觀念更開放，因此對新事物也更容易接受，更注重生活質(zhì)量。在他們看來，過去所反抗的原來蘊涵著許多值得激賞的豐富文化底蘊，安定、舒適、傳統(tǒng)甚至可能有點保守的生活方式正吸引著他們。對時尚的追逐與認(rèn)同至少表明他們還是主流社會的一員，這種時尚當(dāng) 然并不是被更年輕的人群追捧的明星或COOL 文化，而是 —— 品味。子女年齡在 18 歲左右，正在讀初中。從而形成的一種購買力有一定差距但價值觀相同的“新派生人群”，同樣他們對住房環(huán)境的要求不同于老階層，他們有相近的消費特征。 五、新鄭州人：客戶定位群體基本描述 新鄭州人是相對于老鄭州人而來的，是指“新移民群體”、“新價值觀群體”、 “新富裕階層群體”和“國際化群體”包括本地人、外地人、省內(nèi)外地人、世界各地人群和市內(nèi)流動人群。 這個社區(qū)，設(shè)計經(jīng)典、個性鮮明、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、文明和諧，而這種房子的售價（主力總價 1620 萬元）并不是“可望而不可及”，其城市地位和居住價值，在若干年后仍使人感到欣慰與榮耀。 準(zhǔn) —— 細(xì)分客戶群，進行項目定位和項目傳播，使市場高度接受。但由 于地塊原因在整體產(chǎn)品形態(tài)上難以形成完全的差異化，我們認(rèn)為應(yīng)該在細(xì)節(jié)上 下功夫，極大提高項目的附加價值。 市場定位策略 如何進行市場定位？市場調(diào)查分析、地塊價值判斷、經(jīng)濟可行性分析和開 發(fā)理念， 已經(jīng)明確了市場競爭狀態(tài)、市場發(fā)展態(tài)勢、地塊特點等，并構(gòu)建出了 項目的價值取向、物業(yè)形態(tài)和客戶群特征。 請名人造勢。 組織項目創(chuàng)新、獨創(chuàng)性方 面的論壇。 邀請在項目公司最富盛名的建筑商承建并與發(fā)展商一道對質(zhì)量做出承諾。 物業(yè)管理與保安服務(wù)前期介入。 施工現(xiàn)場整潔、有序。 2）建立項目優(yōu)勢 通過規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、智能化、營銷推廣、展示包裝、工地現(xiàn)場、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 36 頁 銷售服務(wù)、物業(yè)管 理、會員俱樂部、售后服務(wù)??建立項目與眾不同的品質(zhì)。 綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅、旅游地產(chǎn)、人居環(huán)境等的造勢，對人類居住方式進行詮釋與演繹，引導(dǎo)消費觀念。作為開發(fā)商，為新鄭州人營建理想的城市生活空間，成為了一項新的城市使命和開發(fā)目標(biāo)。 5 星級是針對項目附屬配套興亞酒店而言的，是項目所在區(qū)域的“獨到賣點”，是高尚人居取向的整合和概述。我們認(rèn)為房地產(chǎn)項目具有鮮明的特色，才能在市場中產(chǎn)生高附加值和消費者接受的效率。 四、項目開發(fā)理念及市場定位策略 開發(fā)模式 城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢在引領(lǐng)著我們的生活方向和居住形態(tài)，從而對房地產(chǎn) 開發(fā)也產(chǎn)生深刻的影響。 城市中心的 —— 鄭州城市中心區(qū)的高品質(zhì)住宅； 未來的 —— 鄭州東方紅，城市主旋律； 高尚的 —— 金水路上，新鄭州人的現(xiàn)代都市領(lǐng)地； 升值潛力的 —— 這里的人，都是天生的投資高手。從事金融、證券等行業(yè)人員的素質(zhì)較高并具有統(tǒng)一性，為他們“量身定做一個家”是項目可選擇的定位方向之一。 “現(xiàn)代城市生活”概念。將美好的未來發(fā)展前景整合成項目鮮明的概念，使價值更顯而易見，對市場受眾產(chǎn)生強烈吸引力。 2）發(fā)展優(yōu)勢和升值潛力價值 鄭州城市化建設(shè)如火如荼，在東區(qū)更能看到這個城市日新 月異的變化；各級政府機關(guān)在這里辦公、各類商人在這里搶占商機、辦公寫字樓如雨后春筍的出現(xiàn)、各類住宅拔地而起，這幅新城市圖景告訴我們這里是城市的“熱土”和“希望”，是新的城市空間。 三、項目地塊價值判斷與價值定位 地塊價值判斷