【正文】 找差異化并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)構(gòu)建更大的價(jià)值？我們的產(chǎn)品定位有客戶嗎？價(jià)格和價(jià)值能否得到市場(chǎng)的認(rèn)可？多長周期產(chǎn)生多大的利潤？ 項(xiàng)目定位依據(jù)： 《鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》 《鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)高層（小高層）產(chǎn)品調(diào)查分析報(bào)告》 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 36 頁 《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析》 項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷及價(jià)值體現(xiàn) 我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力 貴司的項(xiàng)目企業(yè)目標(biāo) 其它依據(jù) 興亞國際公寓項(xiàng)目市場(chǎng)定位與開發(fā)設(shè)想 目錄： 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷與價(jià)值定位 項(xiàng)目開發(fā)理念及市場(chǎng)定位策略 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位：新鄭州人群體 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 36 頁 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品屬性定位 規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格建議 環(huán)境景觀建議 配套功能建議 智能化建議 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 七、經(jīng)濟(jì)估算因素的考慮 基礎(chǔ)參數(shù) 項(xiàng)目利潤估算 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算 興亞國際公寓項(xiàng)目市場(chǎng)定位與開發(fā)設(shè)想 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于鄭州金水東路與民航路交匯興亞建國酒店后側(cè)，項(xiàng)目東靠 107國道、南 臨金水東路、西距未來大道幾百米遠(yuǎn)。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，來往各地極其便利；距鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需 10 分鐘；從金水路到火車站，時(shí)間僅為 15分鐘左右；到達(dá)機(jī)場(chǎng)則只需 30 分鐘。 街區(qū)優(yōu)勢(shì)：金水路是目前“鄭州第一路”，其成熟度、知名度和美譽(yù)度為鄭州 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 36 頁 市民所公認(rèn)；同時(shí)隨著 107 國道改造成鄭州最亮麗的迎賓大道的動(dòng)作，使項(xiàng)目仿佛是“兩條金腿在走路”，迎著金光大道向前進(jìn)。 配套優(yōu)勢(shì)：各項(xiàng)市政、教育、醫(yī)療及金融配套，臨近的興亞國際俱樂部等休閑娛樂配套等，提升了自身物業(yè)的檔次和知名度，同時(shí)也提供了便利的生活條件。 市場(chǎng)占有率：由于規(guī)模原因和高層產(chǎn)品的特點(diǎn)，及市場(chǎng)的不確定性，很難形成較大的市場(chǎng)影響。 土地供應(yīng)：由于地塊稀缺性，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和土地供應(yīng)的增長，金水路區(qū)域（尤其沿線）的土地更是“寸土寸金”，在此居家、辦公和經(jīng)商，無疑具有巨大的升值潛力。同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)定位具有一定的引導(dǎo)作用。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：任何項(xiàng)目都存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 運(yùn)營中的成本控制：由于市場(chǎng)競爭激烈，一定程度同質(zhì)化的影響，控制好項(xiàng)目成本是取得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)的有效手段。 “城市中心”概念。 “東方紅”概念。 3）高尚而成熟的生活價(jià)值 成熟需要時(shí)間，需要多方面的因素作用而成，尤其是政府的作 用，項(xiàng)目地 處金水路的“黃金地段”上，片區(qū)整體素質(zhì)相對(duì)較高，市政配套較為齊全，交通更為方便。 4）金融聚集價(jià)值 區(qū)域銀行及其網(wǎng)點(diǎn)分布眾多，尤其作為定向開發(fā)的國家開發(fā)銀行的位置，以及部分客戶群的定向購房，給項(xiàng)目客戶群定位的取向帶來了啟發(fā)。從鄭州城市的發(fā)展 情況看，本地段是鄭州的“朝陽”區(qū)位，同時(shí)又有新的價(jià)值表現(xiàn)。 通過上述的分析論證， 項(xiàng)目的地塊價(jià)值已經(jīng)越來越清晰，如何讓地塊價(jià)值演變?nèi)跁?huì)為產(chǎn)品價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和客戶價(jià)值，甚至去創(chuàng)造新價(jià)值，需要我們?cè)诤罄m(xù)的工作中，緊密結(jié)合，深入研究。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 36 頁 新的城市規(guī)劃和鄭東新區(qū)的建設(shè)，給鄭州帶來了欣欣向榮的城市景象，給老城區(qū)也帶來了活力，同時(shí)也給鄭州人和外 地人在生活和事業(yè)觀念上帶來了沖擊。 今天的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)是集經(jīng)濟(jì)、生活、文化和城市運(yùn)營為一體的復(fù)合式 開發(fā)。 對(duì)于居住。 是新人居方向，是新城市精神。 國際化的，全國的，中原的，鄭州的。 3）建立價(jià)值優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目工地包裝整潔而富有創(chuàng)造性，體現(xiàn)項(xiàng)目卓而不群的特質(zhì)。 公共空間典雅富麗，豪華但不浮華。 提供風(fēng)格國際化并適合中國人居住審美心理的裝修套餐服務(wù)。 組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)利、管理等部門開展肯談會(huì)與交底會(huì)。 建立項(xiàng)目網(wǎng)站或企業(yè)網(wǎng)站。 提供符合未來需求的功能空間，例如書房與音樂室。 1）細(xì)節(jié)差異化策略 尋求市場(chǎng)空白和產(chǎn)品空白進(jìn)行項(xiàng)目定位是我們的基本策略。 細(xì) —— 從戶型、景觀、物管和外立面等細(xì)節(jié)方面入手營建產(chǎn)品價(jià)值和客戶價(jià)值。 相對(duì)創(chuàng)新： 創(chuàng)新并不等于要?jiǎng)?chuàng)造一種全新的前所未見的產(chǎn)品形態(tài)，而是要 在原有水平上通過深耕 細(xì)作達(dá)到一個(gè)更高的高度，讓市場(chǎng)領(lǐng)悟：原來生活可以這樣！ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 36 頁 3）項(xiàng)目差異化市場(chǎng)定位取向 鄭州●新貴族的都市生活領(lǐng)地 形態(tài)描述 —— 這個(gè)群體，在社會(huì)的各階層中觀念超前，出類拔萃，他們是闖蕩世界的人，他們是國際人，是中華人；以從事金融、證券行業(yè)人員為主體；國際化的見識(shí)和新生活價(jià)值觀，一定的購買力和獨(dú)到眼光，使在這個(gè)社區(qū)里居家而成為工作和生活中的城市榜樣。代表了新鄭州人群體的生活狀態(tài)。就居住而言，新鄭州人不同于老鄭州人，他們有新 的居住標(biāo)準(zhǔn)、消費(fèi)文化特征、生活方式、文化軌跡、價(jià)值取向和城市寄托，而這一切體現(xiàn)了新的時(shí)代精神、社會(huì)轉(zhuǎn)向和城市風(fēng)貌。他們出生在 60 年代前，文化大革命期間上學(xué)， 70 年代中旬參加工作。因此，在衣著、旅游、個(gè)人用品（例如高檔消費(fèi)品）方面肯于花錢；他們更樂意于朋友間的溝通和資源共享，肯花充足的時(shí)間來維護(hù)朋友間的友誼和合作伙伴的友誼；更樂意于組織朋友間的小型聚會(huì)。他們正處在社會(huì)的中間環(huán)節(jié)，是家庭的支柱與家庭事務(wù)的決策者。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 36 頁 家庭人口結(jié)構(gòu)也是 34 人，也有退休或即將退休的父母需要照顧或可能要一起生活。 消費(fèi)者的共同特征： 要求住宅區(qū)景觀優(yōu)美，有格調(diào)、有品位。 六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的開發(fā)理念、市場(chǎng)定位取向、經(jīng)濟(jì)分析及目標(biāo)客戶群的初步明確，要求與之相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品為載體加以體現(xiàn)，最終被市場(chǎng)所接受 ，以達(dá)到預(yù)期效果。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 36 頁 產(chǎn)品屬性定位 5星級(jí)的酒店， 5星級(jí)的家 —— 5 星級(jí)酒店旁，新貴生活館 —— 5 星級(jí)的公寓， 5星級(jí)的服務(wù) 【釋義】 在城市中心居家：體驗(yàn)城市日新月異的變化和美好的發(fā)展前景； 在金水路上居家：體驗(yàn)現(xiàn)代社區(qū)的居住文明和高尚生活感受； 在新貴生活館：體驗(yàn) 5 星級(jí)酒店的配套服務(wù)， 5星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù)； 在人們居住的傳統(tǒng)意義里，早期城市規(guī)劃中的市中心是人居的第一類空間， 其特點(diǎn)是：城市感強(qiáng)，生活便利；隨著改革開放新的城市規(guī)劃，政府的引 導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，生活的富足，使人們的人居意識(shí)，已從傳統(tǒng)變?yōu)楝F(xiàn)代，尤其是所產(chǎn)生的新富人階層，居住的注意力已經(jīng)轉(zhuǎn)向居住的舒適度，這是所形成的第二類空間；而第 三類空間，是指在新的城市發(fā)展戰(zhàn)略下，在逐漸形成的新城市中心區(qū)域中，能表現(xiàn)時(shí)代精神、現(xiàn)代居住意識(shí)和文化追求的住區(qū)。 兩棟高層建筑物在地塊內(nèi)靈活排布，使之在采光、樓間距、視線方面都能夠滿足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。 從市場(chǎng)角度出發(fā)，