【正文】 題的爆發(fā)，相應(yīng)的政策出臺(tái)和控制不可避免。這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)和各個(gè)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)必須有心理準(zhǔn)備和及時(shí)的應(yīng)對(duì)策略。 運(yùn)營(yíng)中的成本控制：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一定程度同質(zhì)化的影響，控制好項(xiàng)目成本是取得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)的有效手段。 潛在威脅：項(xiàng)目周邊尚有眾多在 售樓盤，且占有入市先機(jī)，這些樓盤分流一部分客戶已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，據(jù)悉， 2020 年本路段的市場(chǎng)投放量還會(huì)進(jìn)一步加大，如在售樓盤中就有新鑫花園、錦江國(guó)際花園、中凱海上香頌、長(zhǎng)城康橋花園和建業(yè)新天地二期等，此外，還有一批樓盤將在近期加入本區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如廣匯國(guó)貿(mào)的東站地 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 36 頁(yè) 塊項(xiàng)目、銀基花園等，因此，市場(chǎng)潛在客戶群體是否能夠支撐整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)投放量的增長(zhǎng)還不得而知。 三、項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷與價(jià)值定位 地塊價(jià)值判斷 1）區(qū)位的城市中心價(jià)值 金水路是真正的城市核心道路和具成熟度的形象大道，以政治群體為代表 的城市地位而成為無(wú)可爭(zhēng)議的城市中心，這個(gè)中心的向心力無(wú)疑是巨大的。而 金水路東段在新城市規(guī)劃的戰(zhàn)略中“舉足輕重，備受矚目”，開發(fā)與居住也是如 此，城市高尚住宅區(qū)的形成，使鄭州的人居方向是 —— “看東方” 。 “城市中心”概念。 地塊價(jià)值和區(qū)位屬性往往決定了項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品形態(tài)，城市中心無(wú)疑是項(xiàng)目的最大價(jià)值，這一價(jià)值如何通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)建和包裝產(chǎn)生更高的附加值，并得到市場(chǎng)的認(rèn)可，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 2）發(fā)展優(yōu)勢(shì)和升值潛力價(jià)值 鄭州城市化建設(shè)如火如荼，在東區(qū)更能看到這個(gè)城市日新 月異的變化；各級(jí)政府機(jī)關(guān)在這里辦公、各類商人在這里搶占商機(jī)、辦公寫字樓如雨后春筍的出現(xiàn)、各類住宅拔地而起，這幅新城市圖景告訴我們這里是城市的“熱土”和“希望”，是新的城市空間。整個(gè)城市的發(fā)展方向是 —— “東方紅” 。 “東方紅”概念。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 36 頁(yè) 在這里，你可以贏得見證繁榮，搶占未來(lái)的先機(jī)。將美好的未來(lái)發(fā)展前景整合成項(xiàng)目鮮明的概念，使價(jià)值更顯而易見，對(duì)市場(chǎng)受眾產(chǎn)生強(qiáng)烈吸引力。 東方紅是一種城市軌跡，也是一種人文精神，代表了繁榮的取向。 3）高尚而成熟的生活價(jià)值 成熟需要時(shí)間，需要多方面的因素作用而成，尤其是政府的作 用，項(xiàng)目地 處金水路的“黃金地段”上，片區(qū)整體素質(zhì)相對(duì)較高，市政配套較為齊全，交通更為方便。隨著這一區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，高尚生活圈日漸形成。 “現(xiàn)代城市生活”概念。 對(duì)大多數(shù)人來(lái)講，城市生活的首要因素就是便利，隨著居住水平的提高對(duì) 環(huán)境的要求也越來(lái)越高，同時(shí)，便利意味著生活成本的降低；金水路作為鄭州第一路，起到重要的作用，是現(xiàn)代城市生活的聚居地，是適合人居的地方。 4）金融聚集價(jià)值 區(qū)域銀行及其網(wǎng)點(diǎn)分布眾多，尤其作為定向開發(fā)的國(guó)家開發(fā)銀行的位置，以及部分客戶群的定向購(gòu)房，給項(xiàng)目客戶群定位的取向帶來(lái)了啟發(fā)。 “金融世家”概念 鄭州有多個(gè)老式的“銀行家屬院”，分布在市區(qū)的主要街區(qū)范圍內(nèi)。從事金融、證券等行業(yè)人員的素質(zhì)較高并具有統(tǒng)一性，為他們“量身定做一個(gè)家”是項(xiàng)目可選擇的定位方向之一。 地塊價(jià)值定位 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 36 頁(yè) 用發(fā)展的眼光，多角度看待地塊的價(jià)值是我們的原則。從鄭州城市的發(fā)展 情況看，本地段是鄭州的“朝陽(yáng)”區(qū)位，同時(shí)又有新的價(jià)值表現(xiàn)。通過(guò)上述的現(xiàn)狀分析和未來(lái)展望，我們認(rèn)為地塊的價(jià)值是“ 品質(zhì)天生，氣質(zhì)天成 ”，具體可以概括為 —— 城市中心寶地 未來(lái)生活領(lǐng)地 區(qū)位前景美好 生活成熟便利 金融群體聚集 升值潛力巨大 地塊價(jià)值體現(xiàn) 1）體現(xiàn)價(jià)值的途徑 結(jié)合“區(qū)位描述”和“地塊價(jià)值定位”以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為： 深入挖掘項(xiàng)目所在區(qū)域的街區(qū)特點(diǎn) 深入挖掘項(xiàng)目所在區(qū)域的物業(yè)特色 充分利用項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景 充分利用項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)空白 充分發(fā)揮項(xiàng)目成為地標(biāo)建筑的機(jī)會(huì) 充分發(fā)揮項(xiàng)目開發(fā)資源的整合優(yōu)勢(shì) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 36 頁(yè) 2）價(jià)值綜合體現(xiàn) 首先，本項(xiàng)目最大的價(jià)值需要通過(guò)“城市中心的”、“未來(lái)的”、“高尚的”“升值潛力的”這幾個(gè)基本的要素來(lái)渲染。 城市中心的 —— 鄭州城市中心區(qū)的高品質(zhì)住宅； 未來(lái)的 —— 鄭州東方紅，城市主旋律； 高尚的 —— 金水路上，新鄭州人的現(xiàn)代都市領(lǐng)地； 升值潛力的 —— 這里的人，都是天生的投資高手。 小結(jié)：一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要從市場(chǎng)、地塊、經(jīng)濟(jì)和企業(yè)目標(biāo)的四個(gè)領(lǐng)域?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，深入研究分析，然后相互結(jié)合、融通論證，從而在這個(gè)基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。 通過(guò)上述的分析論證， 項(xiàng)目的地塊價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越清晰，如何讓地塊價(jià)值演變?nèi)跁?huì)為產(chǎn)品價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和客戶價(jià)值，甚至去創(chuàng)造新價(jià)值，需要我們?cè)诤罄m(xù)的工作中，緊密結(jié)合，深入研究。最終確定項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的整體戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。 四、項(xiàng)目開發(fā)理念及市場(chǎng)定位策略 開發(fā)模式 城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢(shì)在引領(lǐng)著我們的生活方向和居住形態(tài)，從而對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)也產(chǎn)生深刻的影響。提醒我們要站在城市的高度看待產(chǎn)業(yè)的動(dòng)向、市場(chǎng)的變化和居住文化趨勢(shì)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 36 頁(yè) 新的城市規(guī)劃和鄭東新區(qū)的建設(shè)，給鄭州帶來(lái)了欣欣向榮的城市景象，給老城區(qū)也帶來(lái)了活力，同時(shí)也給鄭州人和外 地人在生活和事業(yè)觀念上帶來(lái)了沖擊。 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)更是帶來(lái)了更多的契機(jī)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有鮮明的特色，才能在市場(chǎng)中產(chǎn)生高附加值和消費(fèi)者接受的效率。鑒于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值，結(jié)合我們的分析和專業(yè)觀點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目進(jìn)行 —— 主題式開發(fā)，引導(dǎo)性居住 開發(fā)主題理念 開發(fā)主題理念 —— 5 星級(jí)酒店旁，新貴生活館 【釋義】 隨著人們生活水平的提高，城市化進(jìn)程的加快，以及房地產(chǎn)開發(fā)的快速 發(fā)展；新的城市藍(lán)圖、城市文化和城市格局，新的房子、新的生活方式和時(shí)代 精神都是巨大 變化的結(jié)果，這種變化究竟是怎樣的變化，其形式、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn) 是什么樣的，以前的鄭州人和現(xiàn)在的鄭州人有何不同，新的社會(huì)關(guān)系和生產(chǎn)關(guān) 系是怎樣的，需要我們針對(duì)性研究并整合，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域形成生產(chǎn)力，從 而形成市場(chǎng)價(jià)值。 今天的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)是集經(jīng)濟(jì)、生活、文化和城市運(yùn)營(yíng)為一體的復(fù)合式 開發(fā)。 “ 5 星級(jí)酒店旁，新貴生活館 ”，是在上述的社會(huì)背景下、城市發(fā)展趨勢(shì)下和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，而提出的主題開發(fā)理念。 5 星級(jí)是針對(duì)項(xiàng)目附屬配套興亞酒店而言的，是項(xiàng)目所在區(qū)域的“獨(dú)到賣點(diǎn)”，是高尚人居取向的整合和概述。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 36 頁(yè) 新貴生 活館是針對(duì)新鄭州人所享受的貴族生活設(shè)施而言的，是本項(xiàng)目的完美的、具體化的表現(xiàn)。 對(duì)于居住。在全球化、城市化和新經(jīng)濟(jì)的動(dòng)因下，這個(gè)時(shí)期，這個(gè)區(qū)域的社區(qū)，有新的居住標(biāo)準(zhǔn)、消費(fèi)文化特征、生活方式、文化軌跡、價(jià)值取向和城市寄托，而這一切體現(xiàn)了新的時(shí)代精神、社會(huì)轉(zhuǎn)向和城市風(fēng)貌。作為開發(fā)商，為新鄭州人營(yíng)建理想的城