【正文】 題的爆發(fā)，相應的政策出臺和控制不可避免。這對整個市場和各個開發(fā)企業(yè)來說必須有心理準備和及時的應對策略。 運營中的成本控制：由于市場競爭激烈，一定程度同質化的影響，控制好項目成本是取得市場主動權的有效手段。 潛在威脅：項目周邊尚有眾多在 售樓盤，且占有入市先機，這些樓盤分流一部分客戶已成為不爭的事實，據(jù)悉， 2020 年本路段的市場投放量還會進一步加大，如在售樓盤中就有新鑫花園、錦江國際花園、中凱海上香頌、長城康橋花園和建業(yè)新天地二期等，此外，還有一批樓盤將在近期加入本區(qū)域的市場競爭，如廣匯國貿的東站地 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 36 頁 塊項目、銀基花園等，因此，市場潛在客戶群體是否能夠支撐整個區(qū)域的房地產投放量的增長還不得而知。 三、項目地塊價值判斷與價值定位 地塊價值判斷 1）區(qū)位的城市中心價值 金水路是真正的城市核心道路和具成熟度的形象大道，以政治群體為代表 的城市地位而成為無可爭議的城市中心，這個中心的向心力無疑是巨大的。而 金水路東段在新城市規(guī)劃的戰(zhàn)略中“舉足輕重，備受矚目”，開發(fā)與居住也是如 此，城市高尚住宅區(qū)的形成，使鄭州的人居方向是 —— “看東方” 。 “城市中心”概念。 地塊價值和區(qū)位屬性往往決定了項目市場定位和產品形態(tài)，城市中心無疑是項目的最大價值，這一價值如何通過產品創(chuàng)建和包裝產生更高的附加值，并得到市場的認可，是項目成功的關鍵。 2）發(fā)展優(yōu)勢和升值潛力價值 鄭州城市化建設如火如荼，在東區(qū)更能看到這個城市日新 月異的變化；各級政府機關在這里辦公、各類商人在這里搶占商機、辦公寫字樓如雨后春筍的出現(xiàn)、各類住宅拔地而起，這幅新城市圖景告訴我們這里是城市的“熱土”和“希望”，是新的城市空間。整個城市的發(fā)展方向是 —— “東方紅” 。 “東方紅”概念。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 36 頁 在這里，你可以贏得見證繁榮，搶占未來的先機。將美好的未來發(fā)展前景整合成項目鮮明的概念，使價值更顯而易見，對市場受眾產生強烈吸引力。 東方紅是一種城市軌跡，也是一種人文精神，代表了繁榮的取向。 3）高尚而成熟的生活價值 成熟需要時間，需要多方面的因素作用而成，尤其是政府的作 用，項目地 處金水路的“黃金地段”上，片區(qū)整體素質相對較高，市政配套較為齊全，交通更為方便。隨著這一區(qū)域房地產的發(fā)展，高尚生活圈日漸形成。 “現(xiàn)代城市生活”概念。 對大多數(shù)人來講，城市生活的首要因素就是便利，隨著居住水平的提高對 環(huán)境的要求也越來越高，同時，便利意味著生活成本的降低；金水路作為鄭州第一路，起到重要的作用，是現(xiàn)代城市生活的聚居地，是適合人居的地方。 4）金融聚集價值 區(qū)域銀行及其網(wǎng)點分布眾多，尤其作為定向開發(fā)的國家開發(fā)銀行的位置，以及部分客戶群的定向購房，給項目客戶群定位的取向帶來了啟發(fā)。 “金融世家”概念 鄭州有多個老式的“銀行家屬院”，分布在市區(qū)的主要街區(qū)范圍內。從事金融、證券等行業(yè)人員的素質較高并具有統(tǒng)一性，為他們“量身定做一個家”是項目可選擇的定位方向之一。 地塊價值定位 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 36 頁 用發(fā)展的眼光，多角度看待地塊的價值是我們的原則。從鄭州城市的發(fā)展 情況看，本地段是鄭州的“朝陽”區(qū)位，同時又有新的價值表現(xiàn)。通過上述的現(xiàn)狀分析和未來展望，我們認為地塊的價值是“ 品質天生，氣質天成 ”，具體可以概括為 —— 城市中心寶地 未來生活領地 區(qū)位前景美好 生活成熟便利 金融群體聚集 升值潛力巨大 地塊價值體現(xiàn) 1）體現(xiàn)價值的途徑 結合“區(qū)位描述”和“地塊價值定位”以及房地產市場的綜合分析，我們認為： 深入挖掘項目所在區(qū)域的街區(qū)特點 深入挖掘項目所在區(qū)域的物業(yè)特色 充分利用項目所在區(qū)域的發(fā)展前景 充分利用項目所在區(qū)域的市場空白 充分發(fā)揮項目成為地標建筑的機會 充分發(fā)揮項目開發(fā)資源的整合優(yōu)勢 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 36 頁 2）價值綜合體現(xiàn) 首先，本項目最大的價值需要通過“城市中心的”、“未來的”、“高尚的”“升值潛力的”這幾個基本的要素來渲染。 城市中心的 —— 鄭州城市中心區(qū)的高品質住宅； 未來的 —— 鄭州東方紅，城市主旋律； 高尚的 —— 金水路上，新鄭州人的現(xiàn)代都市領地； 升值潛力的 —— 這里的人，都是天生的投資高手。 小結：一個項目的產品定位要從市場、地塊、經(jīng)濟和企業(yè)目標的四個領域為出發(fā)點，深入研究分析，然后相互結合、融通論證，從而在這個基礎上，確定項目的開發(fā)戰(zhàn)略和產品的市場定位。 通過上述的分析論證， 項目的地塊價值已經(jīng)越來越清晰，如何讓地塊價值演變融會為產品價值、市場價值、經(jīng)濟價值和客戶價值，甚至去創(chuàng)造新價值，需要我們在后續(xù)的工作中，緊密結合，深入研究。最終確定項目開發(fā)運營的整體戰(zhàn)略和戰(zhàn)術。 四、項目開發(fā)理念及市場定位策略 開發(fā)模式 城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢在引領著我們的生活方向和居住形態(tài)，從而對房地產 開發(fā)也產生深刻的影響。提醒我們要站在城市的高度看待產業(yè)的動向、市場的變化和居住文化趨勢。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 36 頁 新的城市規(guī)劃和鄭東新區(qū)的建設，給鄭州帶來了欣欣向榮的城市景象，給老城區(qū)也帶來了活力，同時也給鄭州人和外 地人在生活和事業(yè)觀念上帶來了沖擊。 對于房地產業(yè)更是帶來了更多的契機。我們認為房地產項目具有鮮明的特色，才能在市場中產生高附加值和消費者接受的效率。鑒于項目優(yōu)勢價值，結合我們的分析和專業(yè)觀點，我們建議項目進行 —— 主題式開發(fā)，引導性居住 開發(fā)主題理念 開發(fā)主題理念 —— 5 星級酒店旁，新貴生活館 【釋義】 隨著人們生活水平的提高，城市化進程的加快，以及房地產開發(fā)的快速 發(fā)展；新的城市藍圖、城市文化和城市格局，新的房子、新的生活方式和時代 精神都是巨大 變化的結果，這種變化究竟是怎樣的變化，其形式、性質、標準 是什么樣的，以前的鄭州人和現(xiàn)在的鄭州人有何不同，新的社會關系和生產關 系是怎樣的，需要我們針對性研究并整合，在房地產開發(fā)領域形成生產力，從 而形成市場價值。 今天的房地產開發(fā)已經(jīng)是集經(jīng)濟、生活、文化和城市運營為一體的復合式 開發(fā)。 “ 5 星級酒店旁，新貴生活館 ”，是在上述的社會背景下、城市發(fā)展趨勢下和房地產市場形勢下，而提出的主題開發(fā)理念。 5 星級是針對項目附屬配套興亞酒店而言的，是項目所在區(qū)域的“獨到賣點”，是高尚人居取向的整合和概述。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 36 頁 新貴生 活館是針對新鄭州人所享受的貴族生活設施而言的，是本項目的完美的、具體化的表現(xiàn)。 對于居住。在全球化、城市化和新經(jīng)濟的動因下，這個時期，這個區(qū)域的社區(qū)，有新的居住標準、消費文化特征、生活方式、文化軌跡、價值取向和城市寄托，而這一切體現(xiàn)了新的時代精神、社會轉向和城市風貌。作為開發(fā)商，為新鄭州人營建理想的城