【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 36 頁 第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活” 興亞國際公寓項(xiàng)目市場定位與開發(fā)設(shè)想 問題提出： 鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務(wù)、文化等項(xiàng)目復(fù)合元素成為市場價(jià)值的重要成分，在整體趨勢下，項(xiàng)目的定位何去何從？ 區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點(diǎn)區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內(nèi)開發(fā)水平較高，有一定購買力，精品較少，但所謂精品的市場接受度如何？我們在精品的空白點(diǎn)上繪出怎樣一幅藍(lán)圖才能完成既定的企業(yè)目標(biāo)？ 面對片區(qū)高層市場的 較大開發(fā)量，項(xiàng)目以高層產(chǎn)品出現(xiàn)以怎樣的核心能力去面對未來市場的競爭？如何在未來 2 年的開發(fā)周期內(nèi)降低市場風(fēng)險(xiǎn)？ 地塊位置得天獨(dú)厚，如何尋找差異化并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)構(gòu)建更大的價(jià)值？我們的產(chǎn)品定位有客戶嗎？價(jià)格和價(jià)值能否得到市場的認(rèn)可？多長周期產(chǎn)生多大的利潤？ 項(xiàng)目定位依據(jù)： 《鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報(bào)告》 《鄭州房地產(chǎn)市場高層（小高層）產(chǎn)品調(diào)查分析報(bào)告》 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 36 頁 《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析》 項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷及價(jià)值體現(xiàn) 我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力 貴司的項(xiàng)目企業(yè)目標(biāo) 其它依據(jù) 興亞國際公寓項(xiàng)目市場定位與開發(fā)設(shè)想 目錄： 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷與價(jià)值定位 項(xiàng)目開發(fā)理念及市場定位策略 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位：新鄭州人群體 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 36 頁 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品屬性定位 規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格建議 環(huán)境景觀建議 配套功能建議 智能化建議 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 七、經(jīng)濟(jì)估算因素的考慮 基礎(chǔ)參數(shù) 項(xiàng)目利潤估算 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算 興亞國際公寓項(xiàng)目市場定位與開發(fā)設(shè)想 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于鄭州金水東路與民航路交匯興亞建國酒店后側(cè)，項(xiàng)目東靠 107國道、南 臨金水東路、西距未來大道幾百米遠(yuǎn)。項(xiàng)目距正在建設(shè)的鄭東新區(qū) CBD 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 36 頁 商務(wù)區(qū)僅一路之隔。 周邊項(xiàng)目高檔住宅區(qū)林立如早期的金水花園、建業(yè)城市花園、新鑫花園、錦江國際公寓等；兩側(cè)的興亞國際俱樂部和鞍鋼大酒店，及不遠(yuǎn)德億大酒店是項(xiàng)目地塊中的配套亮點(diǎn)。 金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機(jī)關(guān)單位，周邊配 套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，來往各地極其便利；距鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需 10 分鐘；從金水路到火車站，時(shí)間僅為 15分鐘左右；到達(dá)機(jī)場則只需 30 分鐘。 在鄭州城市北移東擴(kuò)的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，上述城市主干道在城市交通體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中的位置越加舉足輕重，前景看好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化程度的提高和生活居住質(zhì)量的提升，是大勢所趨，必然會(huì)在城市多中心的城市化主導(dǎo)潮流影響下，成為不可忽視的，且客觀發(fā)展的城市中心之一。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 關(guān)鍵詞 ：優(yōu)劣并存， 機(jī)會(huì)與威脅同在。 項(xiàng)目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢：東區(qū)是鄭州發(fā)展的龍頭和風(fēng)向標(biāo)，北移東擴(kuò)的城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略和鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使這一區(qū)域成為城 市的熱點(diǎn)和城市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，前景看好。 街區(qū)優(yōu)勢：金水路是目前“鄭州第一路”，其成熟度、知名度和美譽(yù)度為鄭州 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 36 頁 市民所公認(rèn)；同時(shí)隨著 107 國道改造成鄭州最亮麗的迎賓大道的動(dòng)作，使項(xiàng)目仿佛是“兩條金腿在走路”，迎著金光大道向前進(jìn)。 升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)勢、發(fā)展趨勢及日漸形成的高尚人居氛圍，無疑使項(xiàng)目具有巨大的升值潛力。 居住價(jià)值：隨著城市建設(shè)和眾多地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開發(fā)，城市各項(xiàng)配套和各種規(guī)模較高檔次商品住宅的開發(fā)，日漸成熟的高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場環(huán)境已較為成熟，不需要項(xiàng)目公司投入過多的資金來炒作區(qū) 域市場。 交通優(yōu)勢：金水路、世紀(jì)大道、鄭汴路和未來大道縱橫交錯(cuò)，方便快捷，繁華便利，更使居家引以為豪。 配套優(yōu)勢：各項(xiàng)市政、教育、醫(yī)療及金融配套，臨近的興亞國際俱樂部等休閑娛樂配套等，提升了自身物業(yè)的檔次和知名度，同時(shí)也提供了便利的生活條件。 規(guī)劃優(yōu)勢：項(xiàng)目不直接臨近主要交通干道，相對而言，噪音相對較??；地塊規(guī)模較小，開發(fā)周期相對較短，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 項(xiàng)目劣勢 地塊規(guī)模：地塊規(guī)模較小，不宜于景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)置和開發(fā)成本控制，產(chǎn)品定位可選擇余地不大，同大項(xiàng)目競爭會(huì)處于劣勢； 周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊 為金水花園等高檔住宅區(qū)，有利于本項(xiàng)目塑造高檔次、高質(zhì)素的精品樓盤的品牌形象； 開發(fā)成本：由于地塊規(guī)模和地價(jià)等原因，相對于大盤，在成本上處于不利地 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 36 頁 位。 產(chǎn)品定位：由于地塊規(guī)模的局限性，使產(chǎn)品形態(tài)的可選擇性余地不大。 市場占有率：由于規(guī)模原因和高層產(chǎn)品的特點(diǎn)，及市場的不確定性，很難形成較大的市場影響。 知名度與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：單從開發(fā)角度看，作為項(xiàng)目公司在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目， 同建業(yè)等老牌和新銳地產(chǎn)商相比處于劣勢。 商業(yè)利用價(jià)值不高：由于項(xiàng)目不臨近交通主干道，所以商業(yè)價(jià)值一定程度 上難以體現(xiàn)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 發(fā)展趨勢 ：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域無疑是真正的城市中心區(qū)，是除了行政、經(jīng)濟(jì)中心之外，鄭州的高尚居住區(qū)集中地，對提升項(xiàng)目的居住價(jià)值具有重要作用。 土地供應(yīng)：由于地塊稀缺性，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和土地供應(yīng)的增長，金水路區(qū)域（尤其沿線）的土地更是“寸土寸金”，在此居家、辦公和經(jīng)商，無疑具有巨大的升值潛力。 高起點(diǎn)開發(fā)：雖然這是項(xiàng)目公司的第一個(gè)項(xiàng)目，但在興亞建國酒店品牌的支持下和優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的共同努力下，抓住市場時(shí)機(jī)，進(jìn)行高起點(diǎn)開發(fā)運(yùn)作，定能取得項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從而為后續(xù)開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。 開發(fā)銀行的配套及入 ?。簩τ陧?xiàng)目吸引同類行業(yè)的目標(biāo)客戶群具有一定的促進(jìn)作用。同時(shí)對于項(xiàng)目市場定位具有一定的引導(dǎo)作用。 品牌塑造：由于區(qū)位巨大的發(fā)展優(yōu)勢及項(xiàng)目地塊的稀缺性優(yōu)勢，具備營建高 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 36 頁 檔住宅的條件，同時(shí)借此塑造項(xiàng)目的品牌和企業(yè)品牌。 外地客戶的區(qū)位認(rèn)可：由于本區(qū)域?yàn)楣J(rèn)的城市中心，對外地購買人群的吸引力毋庸質(zhì)疑。 鄭東新區(qū)的影響：隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，尤其使左近 CBD 商務(wù)區(qū)的影響，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了巨大的市場契機(jī)和附加價(jià)值。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)：任何項(xiàng)目都存在市場風(fēng)險(xiǎn)。由于地塊的局限性和利潤要求，定位于小高 層的產(chǎn)品形態(tài)已成定局；但區(qū)域內(nèi)高層住宅供應(yīng)量大，競爭激烈，在成本沒有優(yōu)勢的情況下，如何通過產(chǎn)品定位和開發(fā)運(yùn)作來盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目的核心問題。 政策風(fēng)險(xiǎn)：去年 121 文件及其它一系列文件的出臺(tái)，無疑表明了中央對防范金融風(fēng)險(xiǎn)和整頓行業(yè)秩序的決心，這種趨勢隨著以往房地產(chǎn)開發(fā)所遺留問