公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項(xiàng)研究-文庫吧
2024-12-22 02:26 本頁面
【正文】 的 “公寓式酒店 ”出現(xiàn)在昆明酒店市場上， 2023年之后快速發(fā)展。? 市場部此次對 “公寓式酒店 ”集中分布的市區(qū)及西城心景所處的高新片區(qū)進(jìn)行了實(shí)地抽樣調(diào)查。? 調(diào)查樣本量： 14家昆明 “公寓式酒店 ”經(jīng)營模式模式一：小規(guī)模作坊式經(jīng)營? 小型酒店管理公司 /個(gè)人通過中介或直接與小區(qū)業(yè)主租用零散的房源用作客房經(jīng)營。– 酒店規(guī)模： 20間客房左右，最少的只有 6間。– 房租成本：比同小區(qū)內(nèi)個(gè)人租用自住的租金水平略低，根據(jù)其所處小區(qū)的位置及品 質(zhì)有所差異，一般為 800~1200元 /套 /月。– 租 期：一般為 3~5年。模式二：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店? 由房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的小戶型公寓產(chǎn)品銷售給投資客，然后再返租回來交由專門的酒店管理公司經(jīng)營管理。– 酒店規(guī)模： 100~200間客房左右。– 房租成本：每年想業(yè)主支付房屋銷售總價(jià)的 7%~8%作為返租租金。– 租 期：一般為 10年起。– 代表項(xiàng)目：雙龍 逸品；糖果公寓昆明 “公寓式酒店 ”房型配比不管哪種模式的 “公寓式酒店 ”，房型配比基本一致。每個(gè)房間都配有客廳、臥室、廚房及衛(wèi)生間。大部分為 35~45㎡一室一廳的房型設(shè)計(jì)。昆明 “公寓式酒店 ”裝修檔次特點(diǎn)? 小規(guī)模作坊式公寓酒店 由酒店經(jīng)營管理方分別向小區(qū)業(yè)主租賃房源，酒店管理方出于成本考慮并不會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一改造裝修，租過來的是什么樣就是什么樣。如果租的是毛坯房，則由酒店管理公司進(jìn)行簡單的裝修。因此就算是同一酒店內(nèi)的客房裝修風(fēng)格也會(huì)有很大差異。? 不管哪種經(jīng)營模式的 “公寓式酒店 ”裝修檔次都是中低檔簡單裝修；? 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 在項(xiàng)目銷售之時(shí)就有開發(fā)商進(jìn)行同一裝修和采購家具，裝修風(fēng)格都是統(tǒng)一的。昆明 “公寓式酒店 ”產(chǎn)品特點(diǎn)? 小規(guī)模作坊式公寓酒店 除酒店客房外，僅經(jīng)營小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。? 大堂僅是簡單的門面，有些甚至門面也沒有，只是在小區(qū)內(nèi)租一間房，一半用作休息區(qū)，一半用作接待區(qū)進(jìn)行住店客戶信息登記。? 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 由于規(guī)模較大，會(huì)配置一個(gè)小型的酒店大堂。? 此外還經(jīng)營小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。昆明 “公寓式酒店 ”分布情況 昆明 “公寓式酒店 ”集中分布在市中心一環(huán)內(nèi)及北京路沿線。昆明 “公寓式酒店 ”經(jīng)營情況? 不論哪種經(jīng)營模式，昆明 “公寓式酒店 ”銷售價(jià)格沒有任何差異。? 由于全部集中分布在一環(huán)內(nèi)市中心區(qū)域，區(qū)位所造成的價(jià)格差異也很小。? 昆明 “公寓式酒店 ”針對客戶住店的時(shí)間長短一般都有不同優(yōu)惠，住店時(shí)間 3~7天優(yōu)惠 10%；住店時(shí)間 7~15天優(yōu)惠 15%；住店時(shí)間 15天 ~30天優(yōu)惠 20%，住店時(shí)間超過 30天優(yōu)惠 25%。? 根據(jù)田野調(diào)查公司的數(shù)據(jù)， 2023年昆明 “公寓式酒店 ”的平均入住率為 65%~70%。13昆明 ““公寓式酒店 ””目標(biāo)客戶分析昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 昆明 “公寓式酒店 ”入住客戶的年齡層次主要集中在 20~40歲之間，25~35歲的客戶最多。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，昆明 “公寓式酒店 ”入住的客戶主要為兩類：– 本地白領(lǐng)：一男一女只開一間房，入住時(shí)無任何大件隨身行李。（在昆都、 三市街商圈所占的比例更高，超過 50%）– 商旅人士： 1人或 1~2人結(jié)伴而行，隨著攜帶拉桿箱等大件行李。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，本地的青年白領(lǐng)在酒店的逗留時(shí)間基本只有半天， 00： 00~02： 00集中到來，第二天退房前就離開。? 商旅人士及自駕游客平均逗留時(shí)間 1~3天，沒有明顯的集中到來時(shí)間。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體綜合需求分析? 本地白領(lǐng)– 年齡處于 25~35歲的本地白領(lǐng)階層（以及部分的青年學(xué)生 1820來歲之間），思想開放，樂于且易于接受新鮮事物；– 離酒吧、 KTV、夜總會(huì)等夜場娛樂場所越近越好；– 住酒店就是找一個(gè)舒適的情調(diào)類消費(fèi)場所；– 完全自費(fèi)，價(jià)格敏感度高，但在進(jìn)行此類消費(fèi)時(shí)容易產(chǎn)生沖動(dòng)消費(fèi)。（有個(gè)顯著特點(diǎn)是，顧客索取發(fā)票的比例很低，不超過 30%）? 商務(wù)人士– 主要外地的中小企業(yè)的業(yè)務(wù)人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，被接待的規(guī)格不高，甚至是自費(fèi)，注重性價(jià)比；– 白天有專門的商務(wù)場所，對商務(wù)設(shè)施需求不大，能上網(wǎng)就行；– 交通便利，或離白天工作的地點(diǎn)較近。14昆明 “公寓式酒店 ”案例分析產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水開發(fā)商 城建股份 銷售期間 2023年 6月至今建筑面積 32萬㎡ 項(xiàng)目地址澄江撫仙湖東岸 ? 湖畔圣水于 2023年 6月第一正式對外銷售，推出產(chǎn)品為 40~60㎡共計(jì) 1300多套的高層度假公寓，開盤均價(jià) 7200元 /㎡，僅售出 300余套。? 2023年 5月，在湖畔圣水項(xiàng)目正式引入國際級(jí)高端度假酒店品牌 —— 悅椿，以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的面貌， 9800元 /㎡的均價(jià)進(jìn)行第二次開盤，并承諾購房者可享受每年 %的固定回報(bào)、 30%的酒店經(jīng)營利潤分成及每年 14天的免費(fèi)入住時(shí)間。 4個(gè)月內(nèi)所有積壓房源全部售罄。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水悅椿酒店經(jīng)營情況? 客房： 1300套公寓式酒店客房， 18棟湖景 VILLA， 54間精致湖景客房及 28間湖景度假別墅 ? 配套： 1個(gè) 120人中型會(huì)議廳及三個(gè)小型會(huì)議廳 大型濕地公園 悅椿 SPA、悅椿閣精品店 9個(gè)不同主題的餐飲休閑場所及棋牌室、電子游戲機(jī)室、兒童樂園 、健身室 、網(wǎng)球 場、籃球 、沙灘排球 、室內(nèi)外游泳池、按摩室 、桑拿浴室、 日光浴場等休閑場所。? 2023年 6月試運(yùn)營，當(dāng)時(shí)其公寓式酒店客房價(jià)格為 600元 /間 /晚；? 目前執(zhí)行價(jià)格：戶型 標(biāo)間 湖景套房面積 41平米 160400㎡價(jià)格 477元 /間 /晚 6901840元 /套 /晚產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水? 據(jù)了解悅椿酒店正式運(yùn)營后，經(jīng)營效果并不理想，標(biāo)準(zhǔn)間客房單價(jià)從 600元 /間 /晚直降到 470元
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