【導讀】年月進行了組織機構(gòu)調(diào)整，根據(jù)調(diào)整情況，進行了全面修訂并換版發(fā)行，現(xiàn)為第N版?！顿|(zhì)量管理手冊》由管理者代表組織編寫并審核，總經(jīng)理批準。注，公司內(nèi)部發(fā)放受控版本，非受控版本主要發(fā)放客戶（需方）。換版，必須經(jīng)過管理評審會議決定。，確需外借、外送或復制時，須經(jīng)管理者代表批準，由工程部辦理有關(guān)手續(xù)。準則，公司的一切質(zhì)量活動必須在本《質(zhì)量管理手冊》的控制下進行。公司總經(jīng)理保證不發(fā)布、制定與本《質(zhì)量管理手冊》相違背的指令和措施。量管理體系，通過對標準的應(yīng)用，預期達到；系的過程以及保證符合消費者與適用的法律法規(guī)要求，旨在增進顧客滿意；適用于公司房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的商品房建設(shè)、銷售和服務(wù)；各專業(yè)技術(shù)術(shù)語，采用國家有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)程中的定義。護管理的有償服務(wù)行為。希望公司所有員工服從協(xié)調(diào)，共同履行質(zhì)量職能，確保質(zhì)量體系的有效運行。

　　

【正文】 人員。 b)培訓內(nèi)容包括公司簡介、房地產(chǎn)開發(fā)的基本知識、工程管理概況、安全質(zhì)量管理和公司有關(guān)規(guī)章制度等。 c)通過崗前培訓，要使上崗人員對公司有一個基本的了解，提高對公司生產(chǎn)經(jīng)營管理的認識和安全質(zhì)量意識，充分認識到自己崗位工作的相關(guān)性和重要性，增強對公司的榮譽感。 d)崗前培訓由人力資源部負責組織，記錄保管有關(guān)的培訓資料。 2)專業(yè)技術(shù)培訓 結(jié)合各崗位工作的實際要求、公司開發(fā)經(jīng)營和工程建設(shè)的需要，由各部門根據(jù)職責分工或業(yè)務(wù)范圍，進行有關(guān)的專業(yè)技術(shù)培訓，提高 崗位技能和管理水平，滿足公司各項業(yè)務(wù)運作的要求。 3)法律法規(guī)知識培訓 由人力資源部負責組織進行法律法規(guī)知識培訓，使公司的各級人員掌握運用國家和上級的有關(guān)法律法規(guī)知識，確保公司各項工作業(yè)務(wù)的順利開展。 4)安全培訓 由工程部負責組織學習和掌握安規(guī)知識和現(xiàn)場施工等安全管理規(guī)定，執(zhí)行Q/TZHWI017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》中的“安全培訓管理辦法”。 5)外委培訓 公司的外委培訓主要包括：特殊作業(yè)人員的持證上崗和執(zhí)業(yè)資格的取證培訓、專業(yè)知識培訓、專業(yè)任職資格培訓等。具體實施規(guī)定，執(zhí)行 Q/TZHWI036《職工外委培訓實施辦法》。 公司鼓勵員工努力學習管理知識、專業(yè)技術(shù)，不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提高自身素質(zhì)，為公司發(fā)展多做貢獻，對在考試、考核取得優(yōu)秀成績者，公司將按有關(guān)規(guī)定予以獎勵。 人力資源部負責每年對培訓工作的有效性進行一次評價，并提出下一年培訓建議。 人力資源部負責收集、保存和管理公司職工教育培訓的相關(guān)記錄和證書。 人力資源部負責公司持證上崗的管理工作，負責審查、登記、保存和管理相關(guān)人員的上崗資質(zhì)證書，確保國家政府部門和上級主管部門規(guī)定的特殊崗位，具備相應(yīng) 的執(zhí)業(yè) 資格證書。 5質(zhì)量記錄 QR2101 培訓出勤考勤表 QR2102 培訓總結(jié) 6支持性文件 Q/TZHWI017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》 Q/TZHWI031《崗位資格要求》 Q/TZHWI036《職工外委培訓實施辦法》 Q/TZHWI042《勞動用工管理辦法》 Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》 通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責、程序、方法和應(yīng)達到的目標，確保 項目的整體運作水平。 本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項目的策劃。 策劃與營銷中心負責組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。 總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。 4. 控制程序 策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《 可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。 各部門根據(jù)以下職責分工，進行運作方案的策劃： a) 策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進行策劃； b) 工程部負責組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃； c) 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃； d) 策劃與營銷中 心負責對項目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃； e) 總經(jīng)理工作部負責對項目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。 項目運作策劃的主要內(nèi)容包括： a) 項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應(yīng)達到的目標、措施和檢驗的標準要求； b) 針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責、權(quán)限和資源； c) 采用的具體程序和作業(yè)文件，當現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。 項目運作方案的編制 各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責內(nèi)的項目運作方 案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。 項目運作方案的編制要求 : a) 工作步驟明確，有嚴格的工作規(guī)劃； b) 明確各項工作的負責人員及工作要求； c) 項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。 項目運作方案編制的具體要求，見 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導則》。 項目運作方案經(jīng)各部門責任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準。 批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。 項目運作 方案的實施和驗證 各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴格按“項目運作方案”的規(guī)定要求實施。 策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上進行調(diào)度。 對執(zhí)行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進行制訂下發(fā)。 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關(guān)部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行 驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設(shè)的整體運作情況，執(zhí)行 Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》。 5. 支持性文件 Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》 與顧客有關(guān)的過程 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定 公司策劃與營銷中心負責通過開展市場調(diào)研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關(guān)的要求，主要是： a) 顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動的要求），如：戶型、面積、交付日期、價格、居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋及設(shè)備的功能、分項分部工程施工質(zhì)量等； b) 產(chǎn)品的隱含要求，如：房屋的生命 周期、抗震能力、居住的舒適性等； c) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)； d) 公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優(yōu)惠等。 公司財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責確定房地產(chǎn)開發(fā)融資顧客的要求： a) 顧客規(guī)定的要求，如：融資額度、期限、償還利息、公司應(yīng)具備的信用條件和提供的資料； b) 隱含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成無法按期還貸應(yīng)提前通知、提供必要的服務(wù)等要求； c) 金融行業(yè)的法律法規(guī)要求； d) 公司的附加要求。 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審 評審的時機 在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合 同的形式確定的，在合同簽定前進行評審；其它要求，在項目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進行評審，在項目運作方案中明確相應(yīng)的要求，如：隱含要求、適用的法律法規(guī)和公司的附加要求等。 通過評審，應(yīng)確保： a) 產(chǎn)品的要求得到規(guī)定，一般形成文件，如：合同、設(shè)計圖紙、項目運作方案等； b) 與以前表達不一致的合同的要求已予解決； c) 公司有能力滿足規(guī)定的要求； d) 如果顧客提供的要求沒有形成文件，在接收顧客要求前，對顧客的要求進行確認。 評審的方式 a) 會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關(guān)要求（如：購房 通用合同）的評審以及集團購買、數(shù)量多、金額大的合同評審； b) 書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署 “合同巡簽單”的方式進行評審。（見 Q/TZHWI005《合同管理制度》）。 合同評審的具體方式以及變更等，見《合同評 審控制程序》。 顧客溝通 公司確定并實施以下與顧客溝通的方式和安排： a) 策劃與營銷中心負責進行市場調(diào)查，向顧客提供產(chǎn)品目錄，組織顧客現(xiàn)場參觀； b) 采取各種方式，如：發(fā)布會、展銷會、廣告發(fā)布、現(xiàn)場講解等，向顧客宣傳介紹產(chǎn)品的有關(guān)信息，包括使用功能和使用方法等。對于廣告宣傳的具體規(guī) 定，執(zhí)行Q/TZHWI002《廣 告宣傳實施辦法》。 c) 在與顧客的接洽中，征求聽取顧客的意見；經(jīng)?；蚨ㄆ谶M行顧客走訪，接收和處理顧客投訴，執(zhí)行 Q/TZHWI041《顧客滿意度調(diào)查及 投訴處理規(guī)定》。 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導則》 1. 目的 通過對合同評審的控制，明確顧客對產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。 2. 范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 3. 職責 總經(jīng)理工作部負責合同評審的綜合管理工作，對合 同的合法性、有效性進行評審； 策劃營銷中心負責房屋銷售、租賃、代建合同評審的組織、記錄以及合同的簽訂、修改等工作； 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對合同資金付款計劃、履行合同的資金運作計劃進行評審，負責 融資合同評審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作，； 、安全性進行評審； 、屬實性進行評審。 4. 控制程序 房屋銷售合同的評審 公司開發(fā)項目開盤前的銷售方案以及集團購買、金額超過 1000 萬元的房屋銷售合同采取會議評審 的方式進行，在開盤前或合同簽訂前，由公司經(jīng)營副總經(jīng)理主持，策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會 ,對銷售方案或合同草案進行評審 : a)策劃營銷中心負責提供銷售方案或銷售合同草案，并對其中的銷售方式、產(chǎn)權(quán)證書辦理要求以及對方資信程度等進行評審； b)工程部對其中的銷售面積、工程項目的使用功能和質(zhì)量標準及工程保修等條款進行評審； c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的銷售價款、付款方式等經(jīng)濟條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同 的嚴密性、屬實性進行評審。 策劃營銷中心負責評審會議的記錄 ,編制銷售方案或填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字 ,交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。 零散房屋銷售合同的評審 對于散戶購買或者集團購買、金額在 1000 萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。 在合同簽訂前 ,由承辦人負責對合同草案內(nèi)容對照已經(jīng)批準通過的銷售方案進行評審 ,無異議時，辦理合同簽訂前的巡簽手續(xù)，執(zhí)行 Q/TZHWI005《合同管理制度》。 對于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應(yīng)填寫合同評審表，講明這些要求，由策劃營銷中心、工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部進行書面評審，公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準。 對銷售合同中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心記錄，聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)，達成一致。 對公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在 1000 平方米以上的房屋租賃合同采 用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前 ,由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會 ,對租賃方 案或合同草案進行評審 : a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關(guān)要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審； b)工程部對合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維修條款等進行評審 。 c)財務(wù)與資產(chǎn)運營部對其中的租賃價格、付款方式等經(jīng)濟條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性進行評審。 策劃營銷中心負責評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字，交公司分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。 租賃面積在 1000 平方米以下的房屋租賃合同 ,在合同簽訂前 ,由承辦人組織相關(guān)部門對合同草案內(nèi)容進行評審，辦理合同巡簽手續(xù)，執(zhí)行 Q/TZHWI005《合同管理制度》。 對合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心負責聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)。 開發(fā)項目經(jīng)過可行性研究和投資決策后，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責根據(jù)“項目運作方案”中規(guī)定的融資方式和要求，聯(lián)系貸款人，洽談有關(guān)的融資事宜。 在合同簽訂以前，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部組織總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會 ,對融資合同草案進行評審 。 a)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對對方的資信程度、資金用款計劃、借款期限及利率、還貸資金來源及還貸計劃、雙方的權(quán)利與義務(wù)及違約責任等條款進行評審； b)總經(jīng)理工作部對合同合法性、有效性進行評審； c)審計部重點對合同的嚴密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責評審會議的記錄 ,填寫“合同評審表” ,由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。 對合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容 ,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄 ,聯(lián)系貸款人進行協(xié)調(diào)。 代建合同的評審 工程 項目經(jīng)過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會 ,對代建合同草案進行評審： a)策劃營銷中心負責對其中的代建方式、項目的經(jīng)濟效益、社會效益以及對方資信 程度等進行評審； b)工程部對合同草案的規(guī)劃設(shè)計要求、房屋造價、使用功能要求、工程進度及質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性等進行評審； c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的資金使用計劃、代建費用的收取方式及項目的財務(wù)分析等合同條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審；