【正文】 代表批準(zhǔn)，由工程部辦理有關(guān)手續(xù)。 采用以下術(shù)語和定義 顧客：指公司公司開發(fā)土地和商品房購買消費者、房屋租賃者以及相關(guān)的融資方。 本程序適用于公司所有與質(zhì)量活動有關(guān)的文件控制，包括 外來文件和資料。 對質(zhì)量手冊和質(zhì)量管理作業(yè)文件，需加唯一性標(biāo)識以識別，對合同、工程圖紙以及其它項目運作性文件，具備授權(quán)人簽字或蓋章后即為有效，日常使用的法律法規(guī)等資料，不需加蓋受控章。如一頁中有多處改動或考慮到文件的完美性，可采用換頁的方式進行修改。 a) 上級機關(guān)下發(fā)的行政和管理性文件以及房地產(chǎn)開發(fā)的法 律法規(guī)，由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)簽收登記，交分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后貫徹實施； b) 工程施工技術(shù)類文件，由工程部負(fù)責(zé)保存和處理，對建筑施工類的國家、地區(qū)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝、技術(shù)規(guī)范等，由工程部審核其是否為有效版本，并提供有效版本清單，發(fā)放項目部使用。 錄 QR0501 文件發(fā)放登記表 QR0502 文件接收登記表 QR0503 文件借閱登記表 QR0504 文件更改申請 /通知單 QR0505 受控文件清單 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》 Q/TZHWI008《檔案管理辦法》 Q/TZHWI009《圖書資料管理辦法》 Q/TZHWI010《圖紙管理規(guī)定》 Q/TZHWI011《信函管理辦法》 Q/TZHWI012《文件受控專用章管理規(guī)定》 通過對質(zhì)量記錄的控制和管理，為產(chǎn)品符合規(guī)定要求及質(zhì)量體系的有效運行提供客觀證據(jù)。 質(zhì)量記錄的編號 質(zhì)量記錄的編號由設(shè)置編號和填報編號兩部分組成： 質(zhì)量記錄的設(shè)置編號位于記錄左上方 ，其結(jié)構(gòu)為： QRSSXX 其中： QR— 表示質(zhì)量記錄 SS— XX 該記錄順序號 質(zhì)量記錄的填報編號位于記錄右上方，其結(jié)構(gòu)為： MMM— SS— XXX 其中： MMM— 填報部門代號，各部門的代號見 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》； SS— 填報年號 XXX— 填報的順序號 質(zhì)量記錄的填寫要求做到： a. 字跡清楚，表達明確； b. 真實、客觀、準(zhǔn)確、及時地反映活動的過程和結(jié)果； c. 具備記錄人的簽字和填寫的日期； 質(zhì)量記錄的傳遞 由各部門資料員負(fù)責(zé)按照質(zhì)量記錄的傳遞路線，進行質(zhì)量記錄的傳遞。 QR1901 質(zhì)量記錄變更申請單 QR1902 質(zhì)量記錄發(fā)放登記臺帳 QR1903 質(zhì)量記錄接收登記臺帳 性文件 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》 Q/TZHWI008《檔案管理辦法》 Q/TZHWI034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》 公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和親自參與是質(zhì)量管理體系能否取得實效的關(guān)鍵，公司總經(jīng)理通過以下活動，以建立和實施質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進其有效性，同時為所做出的承諾提供證據(jù)： a) 向全體員工灌輸滿足顧客要求、合同要求、法規(guī)要求的重要性； b) 明確管理者代表，在手冊中發(fā)布任命令； c) 主持制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，在手冊中以文件形式發(fā)布； d) 主持組織進行 管理評審，并不斷尋求改進質(zhì)量管理體系； e) 為質(zhì)量管理提供必要而且充分的人力、設(shè)備、資金，保證質(zhì)量體系的有效運行。 質(zhì)量目標(biāo) 公司的質(zhì)量目標(biāo)是： a)開發(fā)工程項目優(yōu)良率 80%,年遞增 1%以上； b)顧客滿意率 95%，年遞增 %以上； c)合同履約率 98%，年遞增 %以上。工程部負(fù)責(zé)將質(zhì)量目標(biāo)的完成情況，提交公司的管理評審。 5）秘書：負(fù)責(zé)公司領(lǐng)導(dǎo)講話、會議資料及上報資料等綜合性文字的搜集、撰定工作；負(fù)責(zé)定期編輯出版公司簡報；負(fù)責(zé)公司發(fā)文的核稿；負(fù)責(zé)公司大事記的編寫工作； 負(fù)責(zé)公司會議的組織管理；負(fù)責(zé)公司會議確定事項的督查督辦工作； 負(fù)責(zé)公司的音像設(shè)備 管理及攝像、照相等工作；協(xié)助經(jīng)理抓好指導(dǎo)檔案、文書崗位工作；協(xié)助經(jīng)理抓好小車班的管理工作。 13）財務(wù)經(jīng)理：組織本公司財務(wù)核算和經(jīng)營管理工作，及時準(zhǔn)確提供財務(wù)信息；協(xié)調(diào)和理順公司與稅務(wù)、審計、金融機構(gòu)等外部單位關(guān)系；負(fù)責(zé)組織召開公司月度會議 、季度經(jīng)濟活動分析會議，抓好會議精神的落實與貫徹；負(fù)責(zé)制定、完善公司財務(wù)管理制度、會計核算辦法及各項內(nèi)控管理制度；負(fù)責(zé)本公司的財務(wù)培訓(xùn)工作。 17）資本運營與資產(chǎn)管理：參與項目開發(fā)，提出項目資本運作方案；協(xié)助營銷策劃中心編制項目可行性研究報告；提出項目融資方案，聯(lián)系貸款單位和辦理相關(guān)融資工作；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)和低值易耗品等管理工作；負(fù)責(zé)公司資金管理工作，按月編制公司月度資金收支計劃；負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)公司債權(quán)債務(wù)清理工作；關(guān)注國際及國內(nèi)資本運營及資產(chǎn)管理發(fā)展動態(tài)，探索公司項目融資新渠道，實現(xiàn)公司低成本擴張。 25）工資管理：負(fù)責(zé)編制公司薪酬制度、福利制度，并組織實施；負(fù)責(zé)編制公司薪酬計劃；負(fù)責(zé)制單核發(fā)在職人員工資 、獎金、福利費用；負(fù)責(zé)組織確定員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)建立和維護薪酬、福利臺帳；負(fù)責(zé)公司勞資統(tǒng)計管理工作；負(fù)責(zé)代扣員工社會保險。 33）工程規(guī)劃與管理：負(fù)責(zé)組織、實施工程項目的規(guī)劃管理工作；依據(jù)項目的開發(fā)定位，組織協(xié)調(diào)規(guī)劃機構(gòu)進行項目的規(guī)劃工作；辦理項目的有關(guān)規(guī)劃手續(xù)和報批手續(xù)，負(fù)責(zé)辦理項目的規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)的聯(lián)絡(luò)工作；負(fù)責(zé)項目規(guī)劃調(diào)整工作；負(fù)責(zé)與施工設(shè)計的銜接協(xié)調(diào)工作。 40）審計部經(jīng)理：負(fù)責(zé)審計公司建設(shè)項目的前期策劃、規(guī)劃、審批等手續(xù)、程序及文件；負(fù)責(zé)審計建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計、征地、拆遷、施工設(shè)計、監(jiān)理、施工等合同的簽定；負(fù)責(zé)審計并參與建設(shè)項目的有關(guān)招投標(biāo)工作等；負(fù)責(zé)審計建設(shè)項目物資采購的招投標(biāo)等工作及物資管理工作；負(fù)責(zé)審計工程項目的概（預(yù)）算、結(jié)算、決算；負(fù)責(zé)審計工程項目資金來源到位、控制及資金支出情況；負(fù)責(zé)審計工程項目的內(nèi)控制度的健全性和有效性；編制年度工程建設(shè)審計計劃，并負(fù)責(zé)實施；負(fù)責(zé)組織工程、財務(wù)的審計工作；部門副經(jīng)理協(xié)助部門經(jīng)理 做好工作。 47）市場開發(fā)：協(xié)同市場研究與策劃人員進一步對某個項目（或一個地區(qū)）的市場進行重點調(diào)研 ,掌握市場行情；有目標(biāo)的對某城市的土地存有量；空房存有量 。 管理者代表 管理者代表由公司總經(jīng)理任命，其職責(zé)和權(quán)限見 章《管理者代表任 命書》。 本程序適用于公司管理評審。 根據(jù)各部門提供的評審資料，對以下幾個方面進行評審： a. 質(zhì)量體系審核的結(jié)果； b. 顧客反饋； c. 過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性； d. 預(yù)防和糾正措施的狀況； e. 以往管理評審的跟蹤措施； f. 可能影響質(zhì)量管理體系的變更； g. 改進的建議。 各責(zé)任部門負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施，經(jīng)工程部審核，管理者代表批準(zhǔn)后，組織實施并驗證。 3）公司擁有多部商業(yè)用車，相關(guān)人員配備了固定電話和移動電話，能夠滿足公司交通和通訊的需要。 人力資源部是公司人力 資源控制的主管部門，負(fù)責(zé)公司員工的聘用、考核、管理、培訓(xùn)等工作； 。 c)人力資源部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的培訓(xùn)資料，進行存檔保存。 5)外委培訓(xùn) 公司的外委培訓(xùn)主要包括：特殊作業(yè)人員的持證上崗和執(zhí)業(yè)資格的取證培訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、專業(yè)任職資格培訓(xùn)等。 策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。 項目運作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審 評審的時機 在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合 同的形式確定的，在合同簽定前進行評審；其它要求，在項目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進行評審，在項目運作方案中明確相應(yīng)的要求，如：隱含要求、適用的法律法規(guī)和公司的附加要求等。 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》 1. 目的 通過對合同評審的控制，明確顧客對產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。 對銷售合同中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心記錄，聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)，達成一致。 a)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對對方的資信程度、資金用款計劃、借款期限及利率、還貸資金來源及還貸計劃、雙方的權(quán)利與義務(wù)及違約責(zé)任等條款進行評審； b)總經(jīng)理工作部對合同合法性、有效性進行評審； c)審計部重點對合同的嚴(yán)密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。 開發(fā)項目經(jīng)過可行性研究和投資決策后，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)根據(jù)“項目運作方案”中規(guī)定的融資方式和要求，聯(lián)系貸款人，洽談有關(guān)的融資事宜。 在合同簽訂前 ,由承辦人負(fù)責(zé)對合同草案內(nèi)容對照已經(jīng)批準(zhǔn)通過的銷售方案進行評審 ,無異議時，辦理合同簽訂前的巡簽手續(xù)，執(zhí)行 Q/TZHWI005《合同管理制度》。對于廣告宣傳的具體規(guī) 定，執(zhí)行Q/TZHWI002《廣 告宣傳實施辦法》。 5. 支持性文件 Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》 與顧客有關(guān)的過程 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定 公司策劃與營銷中心負(fù)責(zé)通過開展市場調(diào)研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關(guān)的要求，主要是： a) 顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動的要求），如：戶型、面積、交付日期、價格、居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋及設(shè)備的功能、分項分部工程施工質(zhì)量等； b) 產(chǎn)品的隱含要求，如：房屋的生命 周期、抗震能力、居住的舒適性等； c) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)； d) 公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優(yōu)惠等。 項目運作方案的編制要求 : a) 工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃； b) 明確各項工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求； c) 項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。 5質(zhì)量記錄 QR2101 培訓(xùn)出勤考勤表 QR2102 培訓(xùn)總結(jié) 6支持性文件 Q/TZHWI017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》 Q/TZHWI031《崗位資格要求》 Q/TZHWI036《職工外委培訓(xùn)實施辦法》 Q/TZHWI042《勞動用工管理辦法》 Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》 通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達到的目標(biāo)，確保 項目的整體運作水平。 3)法律法規(guī)知識培訓(xùn) 由人力資源部負(fù)責(zé)組織進行法律法規(guī)知識培訓(xùn)，使公司的各級人員掌握運用國家和上級的有關(guān)法律法規(guī)知識，確保公司各項工作業(yè)務(wù)的順利開展。 培訓(xùn)的實施 a)各部門根據(jù)年度培訓(xùn)計劃安排的培訓(xùn)內(nèi)容和時間，組織進行本部門或分管專業(yè)范圍的培訓(xùn)工作，人力資源部負(fù)責(zé)協(xié)助各部門做好教師的聘任、教材準(zhǔn)備等工作。 通過對公司員工進行聘用、考核、評價和培訓(xùn)，確保所有員工的基本素質(zhì)和技能，均應(yīng)達到本職崗位的要求，滿足質(zhì)量管理體系運行的需要。 1）公司所在的辦公場所 —— 辦公大廈，配備了相應(yīng)的通信、計算機網(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)、辦公家具等設(shè)施，管理人員和項目部配置了微機并安裝了工作所需的軟件和打印機、復(fù)印機，能很好地滿足辦公的需要。 管理評審報告經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后進行發(fā)放，并歸檔保管。 管理評審會議 管理評審會議由公司總經(jīng)理主持召開。 （ e）對發(fā)生特殊情況的信息：如發(fā)生顧客投訴、安全質(zhì)量事故等特殊信息，應(yīng)迅速按規(guī)定渠道加以傳遞溝通，并采取相應(yīng)措施。 52）財務(wù)核算：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本中心的財務(wù)管理、會計核算工作；負(fù)責(zé)會計電算化、會計基礎(chǔ)工作，使之符合《會計電算化管理辦法》的要求；負(fù)責(zé)執(zhí)行國家的法律法規(guī)，遵守財經(jīng)紀(jì)律，確保財產(chǎn)不受損失；負(fù)責(zé)本中心的會計憑證審核工作 ,確保合規(guī)、合法、合理；負(fù)責(zé)本中心財務(wù)預(yù)算管理工作；負(fù)責(zé)本中心在經(jīng)營過程中的資金調(diào)度和籌措工作；負(fù)責(zé)本中心經(jīng)營過程中的各項稅收管理工作；負(fù)責(zé)會計檔案的管理工作；參與制定材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)計劃管 理及財務(wù)核算及財務(wù)管理的有關(guān)制度、辦法；參與材料、物資、設(shè)備計劃采購的招投標(biāo)評審工作。 45）市場研究與策劃：收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息（參加國內(nèi)房地產(chǎn)方面的學(xué)術(shù)會議、閱讀有關(guān)報刊網(wǎng)絡(luò)等各種方式，收 集信息）；對收集到的信息、資料進行整理、分類，把有價值的信息、資料及分析意見編成報告，定期提交給公司領(lǐng)導(dǎo)；按照公司的按排，對某地區(qū)（或某項目）的市場情況進行重點調(diào)查分析，研究策劃，提出研究成果，指導(dǎo)下一步的市場開發(fā)；滾動預(yù)策全國及重點省市房地產(chǎn)市場 2 年、 3 年、5 年 10 年的發(fā)展情況，每年提出一份報告；策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。 38）安全和質(zhì)量管理：負(fù)責(zé)公司的安全質(zhì)量管理工作；編 制有關(guān)安全質(zhì)量管理的制度和規(guī)定，報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施；負(fù)責(zé)組織定期開展安全與質(zhì)量檢查工作，監(jiān)督檢查整改情況，并提出考核意見；負(fù)責(zé)組織實施公司的安全與質(zhì)量管理的培訓(xùn)工作。 31）項目設(shè)計與技術(shù)審查：負(fù)責(zé)項目的設(shè)計和設(shè)計審查工作；負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)設(shè)計單位進行項目的設(shè)計工作；負(fù)責(zé)辦理設(shè)計圖紙的審批工作；負(fù)責(zé)項目設(shè)計審查工作；負(fù)責(zé)設(shè)計變更的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)