【正文】 —— 藍堡臵業(yè)顧問 目前春曉很多人都不知道，還沒形成很好的度假氛圍，一般企業(yè)不會選擇過來做員工活動或培訓基地；投資的話，價格比較高，目前也不具備多大潛力； 寧波卡納湖谷葉先生 企業(yè)會所（獨棟，商業(yè)屬性用地）： 市場存在一定風險，且目前沒有任何市場驗證，屬于偶得型客戶，現(xiàn)狀來看無法滿足回現(xiàn)要求； 62 【市場 /客戶研判總結】啟動區(qū)，滿足項目形象立勢的目標 實現(xiàn)高端資源的整合及游艇立勢！ 功能類型 角色定位 打造要點 五星級酒店 高品質服務 滿足度假區(qū)基本配套 低密度，體量控制在 34萬平米 游艇主題會所 演繹游艇高端理念的核心場所 立足于滿足游艇立勢的高端形象下，適度規(guī)模、控制成本 游艇展示區(qū) 游艇基礎設施 頂級別墅區(qū) 滿足高端游艇客戶 頂級資源占有 營造圈層感、稀缺性 63 【 市場 /客戶研判總結 】 啟動區(qū)，滿足回現(xiàn)目標 功能類型 角色定位 打造要點 目標客戶 游艇銷售、泊位銷售、會籍銷售 輔助回現(xiàn) 結合游艇銷售公司 引入高端游艇俱樂部多審批游艇泊位 游艇會員 游艇玩家 泊位投資客 住宅產(chǎn)品 頂級別墅 輔助回現(xiàn) 頂級資源占有 營造圈層感、稀缺性 高端圈層客戶 經(jīng)濟型別墅 主流回現(xiàn)產(chǎn)品 控總價 高附加值拔溢價 差異化產(chǎn)品線 北侖客戶 首次別墅臵業(yè)客戶 投資型客戶 高層 /小高層 豐富產(chǎn)品線 控風險 體量控制 控總價 多面積選擇 地緣客戶 投資型客戶 酒店公寓 差異化產(chǎn)品 輔助回現(xiàn)產(chǎn)品 精裝修 控總價 返租 投資客 高性價比投資性產(chǎn)品！ 多元化產(chǎn)品銷售體系！ 回現(xiàn)能力排序：經(jīng)濟型別墅＞酒店式公寓＞高層 /小高層＞頂級別墅＞游艇 /泊位 /會籍銷售 64 【市場 /客戶研判總結】啟動區(qū)客戶定位 重要客戶 核心客戶 偶得客戶 核心客戶：經(jīng)濟型別墅 客戶來源： 北侖地緣性客戶為主 臵業(yè)目的： 投資為主，少量自住需求 支付能力： 100200萬 臵業(yè)特征： 多為首次別墅臵業(yè)類客戶，看重別墅的高附加值體系以及相對合理的總價 重要客戶：酒店式公寓、高層 /小高層 客戶來源： 北侖地緣性客戶，以及春曉當?shù)禺a(chǎn)業(yè)客戶 臵業(yè)目的： 投資 +度假 支付能力： 50100萬 臵業(yè)特征： 看重區(qū)域的投資潛力，偶爾可以來度假，也能獲取一定收益 偶得客戶：頂級別墅、游艇 /泊位 /會籍銷售 客戶來源： 長三角范圍內(nèi)的高端圈層客戶 臵業(yè)目的： 自住為主，也有投資傾向 支付能力： 1000萬以上 臵業(yè)特征： 多次臵業(yè)經(jīng)歷，注重身份標簽，整體社區(qū)的尊貴感更為重要，看重項目的風水、以及對高端資源的占有； 65 【 經(jīng)濟型別墅 】 90墅：單套面積控制在 90120平左右，總價低，并具有別墅的功能及感受，以高性價比作為該產(chǎn)品賣點 ?功能布局緊湊合理 ， 利用露臺 、地下室創(chuàng)造高附加值 ?有附贈面積 ， 大大增加了空間實用性 ?帶私家車位 ?打造出獨門獨戶 ， 有天有地 ， 帶入戶花園的別墅空間 ?富有層次感的立面效果 ， 更易營造出異域風情小鎮(zhèn) 66 【 酒店式公寓 】 依托海景資源及未來規(guī)劃增值，以低總價、精裝修、投資回報強化其投資屬性，面積段控制在 4080平米之間 戶型設計必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房 ? 完整的主臥套 +衛(wèi)生間設臵兩處入口+洗手間干濕分離 +廚房為開敞式 +客廳面寬較大 （ 5米 ） 觀景陽臺的創(chuàng)新，作為彈性功能空間，可改為陽光室或休閑房 ? 觀景陽臺 ， 將海景一覽無遺 ， 也可用為陽光房 高標準精裝修 ? 市場裝修平臺標準：贈送家私家電的精裝修價格占到總價的 15%以上 ，普通精裝修價格占到總價的 10%~ 15% 67 【 頂級別墅 】 類獨棟 /雙拼：規(guī)劃上通過稀缺資源占有及配套提升其價值，產(chǎn)品上通過空中連廊、半地下車庫連接、建筑形體及院墻分割等手法，實現(xiàn)物業(yè)的獨棟化處理，面積段在 300600平米 多個雙拼通過廊橋等方式連接，建立聯(lián)排雙拼化、雙拼獨棟化的效果 半地下車庫連接，形式上為雙拼，外形上達到完全獨棟化的效果 通過建筑形體及院墻分割，外形上達到完全獨棟化的效果 68 報告思路提綱 2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址 基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判 ?啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議 啟動區(qū)經(jīng)濟測算 解決 2平方公里的整體項目思路 基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣給誰？ 解決如何競爭突圍的問題。我們賣什么？差異化在哪？ 財務分析 69 【 整體發(fā)展戰(zhàn)略 】 ?針對 2平方公里 —— 從長期而言，整體項目價值的實現(xiàn)必須依托于區(qū)域價值的實現(xiàn)。 將社區(qū)的生活意向嫁接游艇度假理念 ，通過 游艇展示及相關配套 的打造、 山 /海 /湖資源的氛圍感營造 、以及 城市綜合體的功能演繹 ，將區(qū)域價值轉化為項目價值，實現(xiàn)整體項目開發(fā)立勢 ?針對啟動區(qū)（ 300畝陸域 +200畝明月湖） —— 通過 提升游艇社區(qū)的體驗感（匹配項目游艇特色的理念）、 強勢資源或圈層的占有感 （啟動區(qū)需要高價值地塊的支撐）、構建 會員制的俱樂部服務 （運營模式，高端服務體系），打造面向高端客戶群體的 多元化度假產(chǎn)品體系 （產(chǎn)品），實現(xiàn)一期現(xiàn)金流的回現(xiàn) 70 華東首席國際游艇社區(qū) 圈層、奢享、無拘束 從家里開艇出海， 在自家陽臺垂釣， 漫步于濱海休閑木棧道， 夢想中的愜意生活在 3000畝大境中 徐徐上演 …… 71 案名建議 1： 萬年 三千海 主推廣語： 3000畝大境天然 城中海 海中城 72 案名建議 2： 萬年 艇尚灣 主推廣語： 艇生活 海境界 73 【 規(guī)劃原則 】 水系導入 —— 契合本案“濱水濱?！钡捻椖刻匦裕倚枧c周邊項目形成差異化競爭，必然需開挖水系，主要考慮以下幾點原則 開挖水系方案原則： ?經(jīng)濟性 —— 如何開挖最經(jīng)濟，能夠使土地價值最大化的同時，盡量減少開挖量 ?分期開發(fā) —— 水系的打造結合分期開發(fā)，這樣不需一次性投入過多的開挖費用及維護費用 ?水系資源的最大化利用 —— 無論從景觀觀賞性或親水性，需實現(xiàn)水系的整體滲透，從而最大化實現(xiàn)整體項目價值； ?不通游艇 —— 游艇入戶作為頂級物業(yè)的附加值體現(xiàn)， 與本案多元化的產(chǎn)品定位不契合 ；另外水系開挖量大，開挖成本較高，并導致 建設用地的貶損 ； 74 【 整體規(guī)劃排布 】 ?魚骨狀主水系 —— 基于開挖水系的原則，選擇魚骨狀主水系，保證經(jīng)濟性的同時，盡可能多的增加親水景觀面，提升物業(yè)價值 ?游艇服務區(qū) —— 設臵在緊鄰岸線及碼頭展示區(qū)的狹長地帶，游艇的相關配套服務都設臵在該地塊，既靠近碼頭展示區(qū) ?低密度五星級酒店 —— 緊鄰南側交 通主干道保證較好的進入性的同時， 西側緊靠交通主干道，昭示性好 ?商業(yè) —— 既服務于居住，又保證其 的對外開敞性，增加商業(yè)人氣 ?商務辦公 —— 緊靠交通主干道，昭示性及進入性好 居住 居住 溫泉療養(yǎng) 康檢中心 居住 商務 辦公 商業(yè) 居住 居住 居住 游艇 接待中心 碼頭 管理處 游艇 學校 維修 基地 游艇 配套服務 防坡堤 75 ?頂級豪宅 —— 緊鄰交通主干道設臵小高層，使項目具有良好的昭示性，便于立勢，同時又可成為頂級豪宅與交通主干道之間的阻隔，保證豪宅的私密性 ?經(jīng)濟型小別墅 —— 設臵在東南地塊，依托兩條交通主干道，保證地塊便利的進入性，同時適當享有部分游艇配套資源 ?酒店式公寓 —— 緊鄰交通主干道，昭示性好，同時起到阻隔作用，保證頂級豪宅的私密性 ?游艇展示區(qū) —— 水域面最寬的放游艇展示區(qū)，并且對接對面的高價值地塊，對價西側的明月湖景區(qū) 【 啟動區(qū)功能分區(qū) 】 頂級豪宅 游艇 接待中心 碼頭 管理處 游艇 學校 維修 基地 干倉及 養(yǎng)護 防坡堤 小 高 層 經(jīng)濟型別墅 76 【 啟動區(qū)配套設施落地 】 一期功能構成： ?游艇展示區(qū) —— 包括游艇相關硬件、游艇管理中心、 航線管理中心、游艇維修養(yǎng)護中心 ?游艇主題會所 ?五星級酒店 —— 低密度度假酒店 …… 頂級豪宅 游艇 接待中心 碼頭 管理處 游艇 學校 維修 基地 干倉及 養(yǎng)護 防坡堤 小 高 層 經(jīng)濟型別墅 77 【 關鍵配套選取 】 游艇展示區(qū) —— 搶占泊位資源，并引入游艇銷售平臺公司，形成展銷平臺，從而帶動物業(yè)的銷售 ?搶占泊位資源（泊位資源稀缺性，未來報批難） ?泊位售價較高 ?引入游艇銷售平臺公司，形成展銷平臺，從而帶動物業(yè)的銷售 碼頭廣場 倉儲式泊位 港口式泊位 棧道 帆船泊位 防波堤 78 【 關鍵配套選取 】 游艇主題會所 —— 強化展示，并定期舉辦各類活動，吸引高端客戶 ?5000平米大型游艇商務雙會所概念 ?舉辦高端活動從而吸引人氣 ?800010000元 / m2的預算（含精裝等） 游艇會所 79 【 關鍵配套選取 】 五星級酒店 —— 意味著有力的配套支持和頂級服務品質的承諾，對中高端客戶的溢價能力更強 ? 海南證券 CEO “… 如果有 5星級的酒店做配套并參與物業(yè)管理，服務品質會有保證，這是一個很實在的承諾 …” ? 魯能三亞灣營銷經(jīng)理 “ … 很多物管號稱 5星級，其實很難做到，如果品牌酒店真的原意參與進來，那會是一個很好的保證” ? 紅峽谷高爾夫 CEO “… 有了頂級酒店，很多事情可以不放在家里辦，也不用自己操心，對于商務活動和朋友接待是一個非常重要的配套 …” 5星級酒店服務 ?標準化的國際服務體系 ?服務人員的公用性 ?活動空間的公共性 高端富裕客戶訴求 ?5星級的服務質量 ?個性化的服務項目 ?貼身細致的管家 ?私密的空間訴求 各個灣區(qū)的樓盤均配有 5星級酒店作為服務配套，項目對所有客戶提供五星酒店服務可以提升項目的物業(yè)管理水平 80 【 啟動區(qū)各功能指標 】 占地（畝） 用地功能 物業(yè)類型 占地面積（畝） 建筑體量 （萬方） 容積率 海域 啟動區(qū) 200畝 游艇展示 /游艇基礎設施 /游艇配套 游艇會所 游艇展示 游艇學校 50 維修養(yǎng)護 70 合計 200 陸域 啟動區(qū) 300畝 配套功能 低密度五星級度假 酒店 標桿產(chǎn)品 雙拼 /類獨棟產(chǎn)品 30 1 輔助回現(xiàn)產(chǎn)品 酒店式公寓 30 3 主力回現(xiàn)產(chǎn)品 90墅 /經(jīng)濟型別墅 /小高層（少量） 主水系 水系景觀主軸 30 合計 300 18 81 【 規(guī)劃方案二 】 島居規(guī)劃優(yōu)勢： ?以“島居”生活理念為主題貫穿整個片區(qū) ,水系將各區(qū)域自然劃分為多個組團，形成變化豐富的“島居”水面系統(tǒng)，并以“多組團”為基點進行圍合，形成多層次的組團空間，將水的自然情調(diào)與空間巧妙融合 ?營造更過的親水面，拔升土地價值，更好的契合濱水主題 島居規(guī)劃劣勢： ?開挖量大，成本較高，后期的維護成本也相應增加 海水 岸線 82 【 島居意向 】 單體沿水岸自然排布，棲島而居、臨水而筑，規(guī)劃造夢，體現(xiàn)了人與自然、建筑和諧共生的居住標桿 83 【項目核心競爭力塑造】基于整體定位下的核心競爭力塑造 以 游艇主題 為特色的 濱水濱海 的 旅游度假綜合體 整體定位： ?度假氛圍營造，賣氛圍而非賣產(chǎn)品 ?游艇主題的導入，游艇理念的植入 ?強化濱水價值 游艇展示區(qū) 游艇體驗區(qū)（游艇主題酒店、游艇會所、海上體驗） 游艇文化植入 游艇活動、賽事舉辦 游艇權益捆綁 海上運動 充分挖掘項目濱水景觀的規(guī)劃價值、營銷價值 文化娛樂 主題裝飾裝修 濱水建筑設計 度假元素 建筑風情 景觀植被 社區(qū)配套 物業(yè)管理 84 【 游艇主題 】 游艇展示區(qū) —— 港池、游艇、泊位、燈塔。 燈塔、防波堤突顯度假風情 游艇、泊位給予第一視覺沖擊 85 【 游艇主題 】 游艇體驗區(qū) —— 游艇主題酒店，酒店外形設計結合游艇元素，突顯濱海度假的設計格調(diào) ? 海上運動中心 ?