【正文】 1 寧波萬(wàn)年春曉項(xiàng)目市場(chǎng)客戶(hù)研究及物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈：萬(wàn)年基業(yè) 上海世聯(lián)戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部 2023年 6月 2 階段圖 —— 終期匯報(bào) ?與客戶(hù)進(jìn)行首次溝通 ?地塊勘探 ?寧波市場(chǎng)調(diào)研 ?北侖市調(diào)調(diào)研 ?游艇相關(guān)旅游地產(chǎn)調(diào)研 ?游艇相關(guān)案例查找 ?客戶(hù)訪(fǎng)談 ?客戶(hù)初步摸排 ?原始調(diào)研數(shù)據(jù)、市調(diào)溝通稿 ?整體定位報(bào)告 ?地塊本體解析 ?核心問(wèn)題界定 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)解析 ?旅游度假案例研究 ?整體定位及演繹 ?整體開(kāi)發(fā)思路 ?配套開(kāi)發(fā)策略 ?補(bǔ)充市調(diào) ?啟動(dòng)策略 ?啟動(dòng)期產(chǎn)品建議 ?創(chuàng)新產(chǎn)品案例研究 ?物業(yè)發(fā)展建議 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)建議 2023/2/22 2023/5 第一階段 市場(chǎng)調(diào)研階段 第二階段（中期） 中期匯報(bào)稿撰寫(xiě) 第三階段（終期） 報(bào)告修改、終稿完成 2023/6 2023/3/2 3 前期回顧及本報(bào)告主要解決的問(wèn)題 基于中期匯報(bào)甲方提出的意見(jiàn)，本次報(bào)告核心加強(qiáng)三塊內(nèi)容： 針對(duì) 2平方公里， 強(qiáng)化整體 2平方公里的大定位 ，并基于整體定位給出功能分區(qū) 及 啟動(dòng)區(qū)選址。 針對(duì) 啟動(dòng)區(qū)實(shí)現(xiàn)回現(xiàn) 的目標(biāo) 導(dǎo)向下，強(qiáng)化對(duì) 客戶(hù)的訪(fǎng)談及研判 ，包括 高端物業(yè)的可行性研究。 基于整體定位下的 差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力 的研究及演繹。 4 報(bào)告思路提綱 2平方公里整體定位及啟動(dòng)區(qū)選址 基于啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)下的客戶(hù)及市場(chǎng)研判 啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力塑造及規(guī)劃建議 啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 解決 2平方公里的整體項(xiàng)目思路 基于實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)的客戶(hù)定位。我們賣(mài)給誰(shuí)？ 解決如何競(jìng)爭(zhēng)突圍的問(wèn)題。我們賣(mài)什么？差異化在哪？ 財(cái)務(wù)分析 5 報(bào)告思路提綱 ?2平方公里整體定位及啟動(dòng)區(qū)選址 基于啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)下的客戶(hù)及市場(chǎng)研判 啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力塑造及規(guī)劃建議 啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 解決 2平方公里的整體項(xiàng)目思路 基于實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)的客戶(hù)定位。我們賣(mài)給誰(shuí)？ 解決如何競(jìng)爭(zhēng)突圍的問(wèn)題。我們賣(mài)什么？差異化在哪？ 財(cái)務(wù)分析 6 基于對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的挖掘及提煉，從區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目操作兩個(gè)維度分析 區(qū)域價(jià)值層面 項(xiàng)目操作層面 整體定位 啟動(dòng)區(qū)選擇 整體功能分區(qū) 7 【 區(qū)域價(jià)值 】 資源稀缺 —— 山 /海 /湖三大資源齊聚，周邊擁有 40年的原生態(tài)，地塊北面臨山，南面觀(guān)海，背山面水，具備較強(qiáng)的唯一性、稀缺性； ?原生態(tài) —— 40年生態(tài)未破壞 ?坐北朝南，背山面水，風(fēng)水上佳 ?山、海、湖資源兼?zhèn)? 項(xiàng)目地塊 —— 坐北朝南，背山面水 海 —— 梅山水道 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 湖 —— 明月湖 ? 、 梅山水道海域面積 8 【 區(qū)域價(jià)值 】 游艇資源 —— 游艇強(qiáng)勢(shì)資源的導(dǎo)入，規(guī)劃泊位 3600個(gè)，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大，具備成為游艇母港的潛質(zhì) ?2023年 9月 ， 萬(wàn)年基業(yè)集團(tuán)與泰國(guó)普吉島游艇俱樂(lè)部簽署合作備忘錄與寧波濱海新城管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 ， 雙方將共同打造 “ 寧波梅山灣國(guó)際生態(tài)游艇港 ” ?規(guī)劃游艇泊位 3600個(gè) ， 投資建設(shè)周期約為5～ 10年 ， 投資建設(shè)資金約 80億美金 ?北侖區(qū)重點(diǎn)工程 ， 將成為寧波新名片 ?預(yù)計(jì)將來(lái)游艇泊位審批趨于嚴(yán)格 ， 泊位將成為稀缺資源 3600個(gè)規(guī)劃艇位，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大 以游艇為核心，整合新城旅游資源，有望突破寧波，輻射長(zhǎng)三角 3600個(gè)游艇泊位 濕地公園 海水海景 洋沙山風(fēng)景區(qū) 港口博物館 游艇產(chǎn)業(yè)基地 明月湖 華東首席世界級(jí)游艇“母港”概念 9 【 區(qū)域價(jià)值 】 政府投入 —— 北侖區(qū)政府投資建設(shè)春曉濱海新城的決心堅(jiān)定、投資力度巨大 政府決心 ?投資力度大 ?內(nèi)部路網(wǎng) ?綠化 ?明月湖（一期工程 21萬(wàn)方） ?…… 投資 招商 配套 ?招商引資力度大 ?配套建設(shè)力度大 ?國(guó)際合作學(xué)校（在建） ?水下考古博物館（在建） ?希爾頓五星酒店（在建） ?游艇產(chǎn)業(yè)基地（待建） ?高爾夫（待建） ?…… ?龍湖（約 750畝） ?世茂（約 1050畝） ?美的（約 356畝） ?雅戈?duì)? ?…… 10 【 區(qū)域價(jià)值 】 旅游基礎(chǔ) —— 具備一定的旅游基礎(chǔ)，洋沙山景區(qū)年接待游客達(dá)到40萬(wàn)人次，有利于區(qū)域吸納人氣，提升感知度 洋沙山景區(qū) ， 城市近郊型休閑地 ， 可親海 、戲水 、 燒烤 、 踏沙灘 、 品海鮮 接待人次（萬(wàn)） 門(mén)票收入（萬(wàn)） 鳳凰山海港樂(lè)園 九峰山旅游區(qū) 洋沙山風(fēng)景旅游區(qū) —— 其他鄉(xiāng)村旅游點(diǎn) 工業(yè)旅游 2023年 1～ 9月份 ， 洋沙山旅游人次達(dá)到 ， 估測(cè)全年接待約 45萬(wàn)人次 020406080100120140鳳凰山海港樂(lè)園 九峰山旅游區(qū) 洋沙山風(fēng)景旅游區(qū) 其他鄉(xiāng)村旅游點(diǎn) 工業(yè)旅游數(shù)據(jù)來(lái)源：北侖區(qū)旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 11 【 區(qū)域價(jià)值 】 交通改善 —— 大交通格局逐漸完善，未來(lái)繞城高速 1小時(shí)可達(dá)；現(xiàn)有的太河南路初步具備旅游度假景觀(guān)大道的氣息，是寧波 /北侖通往春曉的主要道路 太河南路 ， 道路等級(jí)高 （ 雙向四車(chē)道 ） 、景觀(guān)綠化好 、 沿途風(fēng)景怡人 對(duì)接象山疏港高速 對(duì)接穿山疏港高速 寧波繞城高速 （ 東段 ） ， 分別對(duì)接象山疏港高速 、 穿山疏港高速 ， 進(jìn)入春曉新城 春曉新城 12 【 區(qū)域價(jià)值 】 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 梅山保稅港區(qū)和春曉高新科技園區(qū)共同構(gòu)建了新城的產(chǎn)業(yè)支撐 梅山保稅港區(qū) —— 全國(guó)第五個(gè)保稅港區(qū) ，將成為國(guó)內(nèi)政策最優(yōu)惠的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域 ?“ 三合一 ” 政策：集成綜合保稅區(qū) 、 出口加工區(qū) 、保稅物流園區(qū)的所有優(yōu)勢(shì)開(kāi)放政策 ?區(qū)內(nèi)企業(yè)之間貨物交易免增值稅和消費(fèi)稅 ?國(guó)內(nèi)貨物入港區(qū)視同出口 ， 實(shí)行退稅 ?企業(yè)在梅山島注冊(cè)即享受政策優(yōu)惠 ， 實(shí)行稅收返還制度 國(guó)際郵輪服務(wù)區(qū) 國(guó)際商貿(mào)區(qū) 春曉高新科技園 —— 已引入不少具有影響力的企業(yè) ， 奠定了產(chǎn)業(yè)根基 ?自 2023年正式招商以來(lái) ， 累計(jì)入駐企業(yè) 104家 ，吸引外資超過(guò) 30億元 ， 1000萬(wàn)美元以上企業(yè) 20余家 ， 累計(jì)出讓土地 5200余畝 ， 總計(jì)注冊(cè)資本約 50億元 ?代表性企業(yè)：吉利汽車(chē) 、 海天驅(qū)動(dòng) 、 申州針織 、拓普 、 能之光新材料 、 維卡新材料 、 中科院寧波城市環(huán)境觀(guān)測(cè)站等 13 【 區(qū)域價(jià)值總結(jié) 】 區(qū)域具備旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件，并具備稀缺性、特色性較強(qiáng)的兩大資源 —— 山 /海 /湖、游艇 政府投入 旅游基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)支撐 交通體系 實(shí)現(xiàn)旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，整體片區(qū)價(jià)值才能成立（基礎(chǔ)條件） 自然資源 游艇資源 長(zhǎng)三角區(qū)域稀缺，兩大特色資源，突顯區(qū)域核心優(yōu)勢(shì)及主題特色?。ㄌ嵘兀厣兀? 14 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需匹配區(qū)域價(jià)值的實(shí)現(xiàn) ?政府的導(dǎo)向性 —— 新城開(kāi)發(fā)，必然要求具備多種城市功能 ?大規(guī)模的地塊，純住宅的開(kāi)發(fā)無(wú)法匹配政府要求，必須多元化開(kāi)發(fā) 【 項(xiàng)目操作 】 政府要求 —— 匹配政府對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)的理念，本案必須實(shí)現(xiàn)綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā) 濱海新城功能體系 服務(wù) 宜居 旅游 休閑 生態(tài) 環(huán)保 15 【 項(xiàng)目操作 】 本體層面 —— 項(xiàng)目承載游艇資源的關(guān)鍵性導(dǎo)入及立勢(shì)，必須著眼于游艇運(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)；除游艇外，必然會(huì)有游艇相關(guān)的配套、游艇相關(guān)產(chǎn)業(yè) ——綜合的概念！ 游艇資源 游艇基礎(chǔ)設(shè)施 游艇核心功能 游艇相關(guān)配套 泊位 游艇 俱樂(lè)部 維修 倉(cāng)儲(chǔ) 保養(yǎng) 學(xué)校 基地 游艇延伸功能 商業(yè) 休閑 商務(wù) 碼頭 圍繞游艇運(yùn)營(yíng) ， 必然帶來(lái)多種要素的重疊： p游艇基礎(chǔ)設(shè)施 （ 泊位 、 游艇 ） p游艇俱樂(lè)部 （ 運(yùn)營(yíng)主體 ） p游艇相關(guān)配套 （ 維修 、 倉(cāng)儲(chǔ) 、保養(yǎng) ） p游艇產(chǎn)業(yè) （ 學(xué)校 、 基地 ） p游艇帶來(lái)的商業(yè) 、 商務(wù) 、 休閑功能 16 世茂海濱花園 龍湖滟瀾海岸 ?產(chǎn)品組合： 高層公寓（ 100萬(wàn)以下） +經(jīng)濟(jì)型別墅（ 200～ 300萬(wàn)）的主流產(chǎn)品，配合五星酒店 +商業(yè)獨(dú)棟。 ?客戶(hù)來(lái)源： 北侖地緣客戶(hù) +投資客 本項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)化游艇為主題的度假氛圍營(yíng)造 ， 及功能多元化的打造 ， 以實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng) 入市踩點(diǎn)得當(dāng)，占盡先發(fā)優(yōu)勢(shì)，搶走首批地緣客戶(hù)（住宅 +五星級(jí)酒店，以住宅為絕對(duì)主體） 【 項(xiàng)目操作 】 競(jìng)爭(zhēng)層面 —— 世茂和龍湖，兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁，是以住宅為主的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，本項(xiàng)目以“游艇度假氛圍 +功能多元化”實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng) 低密度、高附加值、高溢價(jià)，客戶(hù)面廣泛（住宅 +集中式商業(yè)，以住宅為主流） ?產(chǎn)品組合： 疊墅 +雙拼 +高層 +大商業(yè)，以疊墅為創(chuàng)新產(chǎn)品，總價(jià)90～ 200萬(wàn)。 ?客戶(hù)預(yù)測(cè)： 對(duì)總價(jià)敏感的地緣客戶(hù) +有度假別墅夢(mèng)想的客戶(hù)群 17 【 項(xiàng)目操作 結(jié)論 】 無(wú)論是 2平方公里，還是 800畝都是非單純的旅游度假類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的復(fù)合性、產(chǎn)品的多元性 匹配政府對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)的理念，本案必須實(shí)現(xiàn)綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā) 本體層面 項(xiàng)目承載游艇資源的關(guān)鍵性導(dǎo)入及立勢(shì)，必須著眼于游艇運(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)；除游艇外，必然會(huì)有游艇相關(guān)的配套、游艇相關(guān)產(chǎn)業(yè) 政府要求 競(jìng)爭(zhēng)層面 世茂和龍湖，兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁，是以住宅為主的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，本項(xiàng)目以“游艇度假 +功能多元化”實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng) 18 區(qū)域價(jià)值挖掘 項(xiàng)目實(shí)操層面 稀缺資源 政府決心 游艇導(dǎo)入 交通改善 旅游基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)支撐 競(jìng)爭(zhēng) —— 差異化 本體 —— 游艇運(yùn)作 政府 —— 契合新城開(kāi)發(fā)理念 整體定位思路 功能復(fù)合、多元化，綜合性體現(xiàn) 具備旅游度假開(kāi)發(fā)基礎(chǔ) 擁有稀缺資源（山 /海 /湖），游艇特色化主題 19 以游艇主題為特色的濱水濱海的旅游度假綜合體 項(xiàng)目整體定位： 華東首席游艇母港 引領(lǐng)一種全新的游艇生活！ 以水為主題，演繹濱水濱海的生態(tài)宜居理念！ 旅游度假氛圍的展示，城市多元化功能的打造！ 20 窗含西嶺千秋雪，門(mén)泊東吳萬(wàn)里船 3600個(gè)游艇泊位，國(guó)內(nèi)最大規(guī)模 游艇特色 21 濱海濱水，海天共色，扁舟入夢(mèng) …… 22 功能綜合，時(shí)尚度假 …… 23 【 功能分區(qū)依據(jù) 】 快速路和防波堤在客觀(guān)上對(duì)片區(qū)形成三大空間分割，各分割地塊的獨(dú)立性都較強(qiáng)，有利于功能區(qū)劃 １ １ 2 2 3 3 4 4 5 5 快速路 、 防波堤 將 2平方公里的空間形成切割 ， 造成陸域 、 明月湖 、 海域三個(gè)較為獨(dú)立的地塊： ?A地塊 （ 陸域 ） ， 四至清晰 、 地塊平整 ， 坐北朝南 ， 但缺乏一線(xiàn)海景； ?B地塊 （ 明月湖 ） ， 地塊狹長(zhǎng) ， 但水景資源具備較大利用價(jià)值； ?C地塊 （ 海域 ） ， 一線(xiàn)臨海 ， 現(xiàn)利用困難 ， 2023年后防波堤可推平 ， 遠(yuǎn)期地塊價(jià)值最高 。 岸線(xiàn)資源分布情況分析： ?項(xiàng)目靠山面海 ， 南邊界與明月湖相鄰 ，南邊界至防波堤約 50～ 100米 ?項(xiàng)目所臨明月湖水面較窄 ， 要放臵游艇或碼頭 ， 需進(jìn)一步開(kāi)挖 、 疏浚 ?項(xiàng)目濱海卻不臨海 ， 缺乏一線(xiàn)海景資源及沙灘等資源 A B C 地塊價(jià)值評(píng)判： 快速路 防波堤 24 【 功能分區(qū) 】 2平方公里劃分成四大功能組團(tuán)：濱海度假區(qū) +游艇展示 /配套區(qū)+濱海休閑區(qū) +高端艇墅區(qū) 2平方公里分區(qū)示意圖 濱海度假區(qū)（ 800畝） 游艇展示 /配套區(qū)（約 900畝） 濱海休閑區(qū)（約 300畝） 高端艇墅區(qū)（約 1000畝） 25 【 功能分區(qū) 】 濱海度假區(qū)（陸域 800畝）：基于片區(qū)新城開(kāi)發(fā)的理念，實(shí)現(xiàn)其城市功能，包括住宅、商業(yè)、商務(wù)等城市綜合體概念 2平方公里 —— 陸域功能分區(qū)示意圖 濱海度假區(qū)（ 800畝） 分區(qū)原則： ?一線(xiàn)岸線(xiàn)資源 —— 完全的陸域功能 ， 且鄰近一線(xiàn)海岸線(xiàn) ?地塊相對(duì)完整性 —— 陸域 800畝土地四至清晰 、 整體性強(qiáng) ?近期可開(kāi)發(fā)性 —— 無(wú)拆遷安臵 ， 土地較為平整 ， 最便于近期開(kāi)發(fā)的地塊 物業(yè)組成： 基于片區(qū)新城開(kāi)發(fā)的理念 ， 實(shí)現(xiàn)城市綜合體功能 。 先期以五星級(jí)酒店 +居住功能為主 ，后期實(shí)現(xiàn)商業(yè) 、 辦公等城市功能 26 【 功能分區(qū) 】 游艇展示 /配套區(qū)：形成海域游艇形象展示的首發(fā)組團(tuán)，且鄰近本案陸域片區(qū)，形成價(jià)值銜接 2平方公里 —— 海域功能分區(qū)示意圖 游艇配套區(qū)（約 200畝） ?分區(qū)原則： 不占用建設(shè)用地 、 保持建設(shè)用地