【正文】 補充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責任公司 （ 乙方 ） 簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 其中指出 ， （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復 [1998]23號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的 《 關(guān)于確認浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司獨立改造編號為 120993地塊的復函 》 ， 依據(jù)深圳市中級人民法院 [1998]深中房初字第 52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第 [97]1049號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 依據(jù) 《 深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例 》 第 46第 4款規(guī)定 ， 經(jīng)研究 ， 同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項目 (地塊編號： 120993， 宗地號： H20726， 用地面積： )由浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司獨立改造 。 《 深圳市建設(shè)工程竣工驗收證書 》 （ 深羅建施驗字 9900023號 ） 主要內(nèi)容摘要如下： “ 越港商業(yè)中心基本符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范及驗評標準 ， 驗收合格 ，準予使用 。 ” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積： 20693平方米 層 數(shù)： 7層 結(jié) 構(gòu)：框架 開工日期： 1997年 9月 22日 竣工日期： 1999年 1月 25日 建設(shè)單位：浙江省越港實業(yè)有限責任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司 越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局對越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復為：貴司 H20726地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi) ， 請貴司到區(qū)舊城改造辦補交地價后 ， 再到我局辦理補充協(xié)議書手續(xù) 。 （ 深規(guī)土函第 LH9900196號 ） 浙江越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關(guān)于改變 《 越港商業(yè)中心 》 地下室使用功能申請測算補交地價的報告提出 ,地下室一層建筑面積 3, ， 其中設(shè)備用房面積為 ， 其他建筑面積為 3, 。 根據(jù)貴司指示 補交地價工作正在進行 ， 我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補地價全部交清作為評估基礎(chǔ) 。 深圳市房屋建筑面積查丈報告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 （ 1999年 2月 8日及 2023年 6月 26日由深圳市地籍測繪大隊制定 ） ， 地下室建筑面積合計為 3, ， 地上第三層建筑面積合計為3, 。 各單位面積詳見附表一 。 ? 注：根據(jù)業(yè)主指示，以上物業(yè)之《房地產(chǎn)證》辦理工作正在進行中，我們假設(shè)《房地產(chǎn)證》能夠如期取得，以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之《深圳市房屋建筑面積查丈報告》中所載為準。 （ 二 ） 個別因素分析 估價對象由一幢主樓 20層綜合大廈及 9層附樓組成 。 主樓第一層依坡地而建為架空層 ， 作設(shè)備用房使用 ，24層于 1998年出租 ， 經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè) ， 現(xiàn)空置 ， 主樓 520層現(xiàn)為半拉子工程 。 主樓二層 （ 沿街首層 ） 大堂兩側(cè)為茶藝館 ， 室內(nèi)中檔裝修 ， 刷黑色龍骨吊頂 ， 包木墻面 ， 拋光磚地面 ， 內(nèi)設(shè)各式茶座 、 卡座及秋千凳等 。南側(cè)夜總會 (浮仕會 )高檔裝修 ， 內(nèi)設(shè)豪華 KTV包廂 、 表演舞臺 、 音控室 、 雅座 、 吧臺等 。 第三層 （ 沿街第二層 ）中檔裝修 ， 有可容納約 200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約 36間 。 第四層 （ 沿街第三層 ） 普通裝修 ， 主要經(jīng)營電子游戲及茶藝包廂 。 五至二十層 原設(shè)計用途為帶衛(wèi)生間的寫字間 ， 主體結(jié)構(gòu)已完工 ， 室內(nèi)已做隔墻 ， 外墻貼條磚 ， 內(nèi)墻批擋掃白 ， 已安裝木夾板門 ， 衛(wèi)生間已貼 2m高墻磚 ， 預埋上下水管道 ， 其余未做 。 走廊已安裝空調(diào)管道 （ 無主機 ） ， 室內(nèi)有空調(diào)出風口 （ 部分被盜 ） ，地面未做 ， 電梯未安裝 。 主樓于 1994年停建至今尚未完工 ，物業(yè)維護差 ， 鋁合金窗扇大部分被盜 ， 頂層滲水嚴重 ， 局部梁露筋 ， 這些因素制約了估價對象的市場價值 。 估價對象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房 ， 平面布置欠佳 ，室內(nèi)普通裝修 ， 由于使用已 10年 ， 維護稍差 ， 略顯陳舊 ， 個別窗扇被盜 ， 加之所處位置建筑密度大 ， 環(huán)境 、 景觀差 ， 制約了物業(yè)的市場價值 。 估價對象主樓門前有較大戶外停車場 ， 這對物業(yè)的有效利用提供了較好條件 。 二 、 個別因素分析： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店 ， 位于廈門市開元區(qū)建業(yè)路 8號 ， 地處廈門市中心 —— 風光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓 ， 東面毗鄰廈門市政府大樓 、 人民大會堂 ， 西面臨建業(yè)路 ，是一座四星級酒店 。 該酒店總建筑面積為 （ 含地下室建筑面積 ） ， 建筑層數(shù)為八層 ， 于 1998年建成；總用地面積為 ， 其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司 。 廈門東方酒店有限公司系由廈門外資建設(shè)工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營企業(yè) ， 于 1985年 7月 11日在廈門市注冊登記 ， 經(jīng)營范圍為客房 、 餐廳 、 信息傳遞 、 商場 、 美容美發(fā)院 、 健身中心 、 娛樂中心 、 會議室等 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第 00129666號 ） 。 證書上載明：國有土地使用權(quán)類型為劃撥 ， 土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè) ， 房屋所有權(quán)性質(zhì)為涉外產(chǎn) ， 房屋用途為商業(yè) ， 地 籍號為 40000210009。 2023年 8月 8日廈門東方酒店有限公司與廈門市土地房產(chǎn)管理局簽 定了 《 廈門市劃撥國有用途土地使用權(quán)設(shè)定出讓合同書 》 （ [2023 廈地；合設(shè)字 082號 ） ， 設(shè)定土地出讓為酒店 ， 出讓年限為 2023年 1月 1日至 2040年 1月 1日 ， 設(shè)定土地面積為 ， 設(shè)定 總建筑面積為 （ 未含地下室 ） 。 酒店周邊設(shè)施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車場；南側(cè)為室外露天餐臺和燒烤區(qū) ， 以無釉磚鋪設(shè)地面 ， 鐵制餐桌椅；西側(cè)設(shè)有一較大型觀賞魚池； 西北角為一鍋爐房 ， 東北角附屬單層建筑為美容中心 、 票務(wù)中心 及管理用房 。 主樓周圍綠化景觀良好 ， 多種綠色植物與庭院燈相 間布置 ， 融洽諧調(diào) 。 該酒店房地產(chǎn)各層的主要功能分述如下： 第一層：門廳 、 酒店大堂 、 音樂茶座 、 西餐廳 、 日式餐廳 、 商 場 、 西餅屋 、 美容美發(fā) 、 商務(wù)中心 、 票務(wù)中心等 。 門廳設(shè)計氣派高 雅 ， 酒店大堂中庭空間直透八層玻璃透光頂架 ， 明亮通暢 。 底層后 部設(shè)有電話總機交換房 、 保安監(jiān)控中心 、 高低壓配電房 等設(shè)備用房 。 第二層：中餐廳 、 宴會廳 、 會議廳 、 多功能廳 、 洗衣中心 、 員工 餐廳等 。 第三層：標準客房 、 套房 、 健身房 、 桑拿房 、 游泳池等 。 第四層 —— 第七層：標準客房 、 套房 、 健身房 。 第八層：為貴賓層 ， 除設(shè)有標準客房 、 套房外 ， 還設(shè)有豪華套房 。 地下室：中央空調(diào)設(shè)置中心 、 消防設(shè)備房 、 水泵房等設(shè)備用房以 及普通員工活動房 、 泊車位等 。 該酒店房地產(chǎn)的各主要功能區(qū)裝飾狀況和主要設(shè)備配置狀況分述 如下： （ 下面有表格 ） （ 二 ） 個別因素分析 物業(yè)明細 世界貿(mào)易廣場 A幢 25層 05～ 08號 ， 建筑面積為 。 產(chǎn)權(quán)狀況 于 1998年 4月 16日 ， 與開發(fā)商簽訂 《 深圳市房地產(chǎn)買賣合同 》（ 深 （ 福 ） 房預買字 （ 1997） 第 B09409號 ） ， 根據(jù)開發(fā)商與 于2023年 3月 5日簽訂的 《 往來款項結(jié)算確認書 》 ， 確定購樓款已付清 ，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán) 。 物業(yè)所屬宗地用途為商業(yè) 、 辦公 、 住宅 ， 土地使用期限自 1993年 10月 23日至 2043年 10月 22日 ， 共計 50年 。 估價對象狀況 估價對象為世界貿(mào)易廣場 A幢 ， 樓高共 45層 ， 框剪結(jié)構(gòu) ， 本次評估部分為第 25層 05～ 08號 ， 建筑面積共計 ㎡ ， 建筑物用途為辦公 ， 目前使用狀況為出租 ， 月租金 60～ 70元 /平方米 。 物業(yè)基本裝修情況如下： 外墻面：玻璃幕墻 、 花崗石 、 釉面磚；內(nèi)墻面：刷乳膠漆；地面：地磚；天花：輕質(zhì)鋁板吊頂；門窗：鋁合金窗 。 本次估價目的考慮的是開發(fā)商在預售樓時對物業(yè)配套設(shè)施的承諾與物業(yè)實際交付使用后配套設(shè)施間的差異造成的物業(yè)價值的減損 ， 開發(fā)商承諾配套與實際交付使用后的配套對比如下： （ 下面有表格 ） 市場背景分析 宏觀 微觀 市場細分 市場背景分析 深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀概述 深圳市由于經(jīng)濟和人口的持續(xù)快速增長 ， 產(chǎn)生了對商業(yè)物業(yè)的旺 盛需求 ， 這種需求在 1997年達到階段性高點 ， 當年商業(yè)物業(yè)銷售量 為 27萬平方米 ， 隨后至今一直表現(xiàn)得不盡人意 。 然而 ， 在深圳經(jīng)濟 保持穩(wěn)定增長的帶動下 ， 商業(yè)物業(yè)市場仍有不少亮點：一是近兩年 來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍 ， 在 1998年銷售量大跌后 ， 1999年起 迅速反彈回升 ， 并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢 ， 到 2023年已達到 27萬平 方米 ， 接近歷史高峰 ， 而同時市場空置量逐步回落 ， 2023年空置量 較歷史峰值下降了近二成；二是在特區(qū)內(nèi)福田 、 南山和關(guān)外布吉 、 龍華等新興商業(yè)中心 ， 商業(yè)區(qū)物業(yè)受到市場追捧 ， 呈現(xiàn)成交量明顯 增加 ， 價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀 缺產(chǎn)品 ， 一經(jīng)推出 ， 就受到市場歡迎 ， 如中信城市廣場等 。 羅湖區(qū)現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)簡析 羅湖區(qū)現(xiàn)時的商業(yè)中心主要分為兩部分 。 其一 ， 由深南東路 、 人民南路 、 嘉賓路等主要商業(yè)街道形成的羅湖商業(yè)中心 ， 位于深南 路以南 ， 憑借其靠近羅湖口岸 、 深圳火車站的地理優(yōu)勢 ， 中高檔大 型購物商場 、 星級酒店 、 高層住宅密布 ， 區(qū)域內(nèi)有 “ 羅湖商業(yè)城 ” 、 “ 國貿(mào)大廈 ” 、 “ 國商 ” 、 “ 友誼城百貨 ” 等大型商業(yè)設(shè)施 ， “ 西武 ” 、 “ 天 安 ” 、 “ 友誼國際名店 ” 等高檔名牌商店 ， 以及 “ 嘉里中心 ” 裙樓 、“ 佳寧 娜友誼廣場 ” 裙樓等構(gòu)成了 深圳市市級商業(yè)中心區(qū) ；其二 ， 是位于深 南路北側(cè)的東門老街 ， 這里是深圳市個體零售商業(yè)的集中地之一 ， 也是深圳市商業(yè)氣氛較濃 、 人流較多的商業(yè)旺地 。 目前已基本完成 大規(guī)模的舊城改造 ， 建成后的東門仍是保留原有風格的步行商業(yè)區(qū) 。 深圳市主要商業(yè)區(qū)的市場租售情況及特點 各商業(yè)區(qū)情況 （ 1） 華強北商業(yè)區(qū) 華強北商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)營總面積達到 60多萬平方米 ， 每天客流量4050萬人次 。 2023年 ， 華強北商業(yè)街的年銷售額超過 200億元 。據(jù)統(tǒng)計分析 ， 其中 ， 電子通訊業(yè)占 35%， 服裝百貨業(yè)占 %， 家電業(yè)占 % ,餐飲業(yè)占 6%， 珠寶業(yè)占有 %, 鐘表業(yè)占 %， 其他行業(yè)占 42%。 在華強北 ， 電子通訊 、 服裝百貨與家電占據(jù)了 “ 半壁江山 ” 。 通過市場整體情況看 ， 華強北商業(yè)物業(yè)各樓層平均租金情況如下： 一樓： 600元 /平方米；二樓： 350元 /平方米；三樓： 250元 /平方米；四樓： 150元 /平方米 華強北的商業(yè)物業(yè)具有以下特點： A、 該商業(yè)區(qū)經(jīng)營物業(yè)大部分為廠房改建而成 ， 90%為只租不售 ， 出售