09年度房地產企業(yè)稅收培訓-powerpointpre-資料下載頁
2025-01-23 17:32本頁面
【正文】 題 案例： ? 公司 員工 借款的個人所得稅處理 第二部分：合同管理 ? 一、股權收購中的合同管理 ? 新疆某礦業(yè)公司注冊資本 10000萬，山西某公司占 80%股份，并委派其子任法人代表，自然人張三出資 2023萬 20%的股份， 2023年度，因山西煤生意十分好做，山西公司決定轉讓其股份，讓其子回山西接班，打理家族生意，決定委托張三代為轉讓其 80%的股權，雙方約定：作價 16000萬，超出問題歸張三，做為個人代理費處理。 ? 結果：張三將其 80%的股份成功介紹給當?shù)啬忱习澹湓敢獬鰞r 60000萬，問如何轉讓，能否轉讓？風險何在？ 二、合作開發(fā)合同的管理 ? 三種分配模式： ? 分錢： 分房子 即分錢還分房子 ? 今天主要討論單純的分錢模式 ? 國稅發(fā) [2023]31號 第五章 特定事項的稅務處理 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： 國稅發(fā) [2023]31號文件 ? (二 )凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理 : 1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 同股息、紅利進行相關的稅務處理。 注意點： ? 案例： 假設甲為房地產公司，擁有多塊土地，拿出一塊土地與乙合作，乙出資金，約定成立項目管理部，乙負責整個項目的開發(fā)與管理，雙方按項目進行結算，按 4：6進行分配。 ? 關注點： ? 乙公司資金如果來源于借款，利息如何扣除？ 關注點： ? 如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進行融資，其利息如何處理？如果調整了分配比例，其分回利潤如何處理？ ? 做為乙方來講，負責整個項目工程的發(fā)包等業(yè)務，建賬以甲公司還是乙公司名義？ ? 在甲公司多個項目不同時期形成，對乙公司分回的利潤如何做到免稅？ 三、土地出讓、轉讓合同 企業(yè)取得土地的幾種方式： A、政府出讓 B、接收投資 C、吸收合并 D、政府劃撥 E:轉讓 案例：某房地產開發(fā)企業(yè)，進行舊城改造項目，總 面積為 2023畝 ，實際已取得 200畝，合同無特別約 定交付時間，企業(yè)按 200畝申報城鎮(zhèn)土地使用稅， 稅務機關要按 2023畝繳納土地使用稅。 ? 土地合同 ? 某市某房地產開發(fā)公司投資某高爾夫球場，并有酒店，總共 3000畝，其中 2400畝為綠地， 600畝為水面，如何處理更節(jié)稅呢？ 土地合同 ? 案例：某房地產企業(yè)受讓土地 2023畝，每畝均價 200萬，分別用于商鋪、高爾夫，普通住宅、別墅等業(yè)態(tài)的建設。 土地合同 ? 四、土地投資入股的合同處理 ? 企業(yè)所得稅問題 主要評估增值中的所得稅處理 ? 土地增值稅的處理 ? 關注：財稅字 [1995]048號文件與財稅[2023]21號文件 四、銷售合同 ? 案例：一開發(fā)公司，以開發(fā)產品的名義搞了一個五星級賓館，現(xiàn)在賓館要拿出來給別人合作，我們要當股東，別人要當股東，要把賓館變成一個法人。 ? 兩個方法： ? （ 1）、投資辦子公司，我拿房子出資，你拿現(xiàn)金出資。 ? （ 2）分立：分出去，讓他給我們增資。 企業(yè)咨詢問題匯集： ? 應退的土地增值稅是否可以抵應交的營業(yè)稅和所得稅？ ? 我公司查賬征收方式，稅務機關查賬，發(fā)現(xiàn)賬外收入，要求就收入補稅，但我公司同時也發(fā)現(xiàn)了部分未入賬的成本與費用，稅務機關不允許，對嗎？ ? 企業(yè)為其他單位、個人負擔的稅款不得扣除，實際操作中應換算為含稅價簽訂合同，開具發(fā)票（全額為含稅） 企業(yè)咨詢問題匯集： ? 我公司銷售的精裝修房、簽訂兩份合同、一分是售房合同、一份是裝修合同，這樣做可以嗎？能降低營業(yè)稅嗎？ ? 我公司于銀行簽訂了定向開發(fā)協(xié)議，由我公司負責承建，銀行根據(jù)進度付款，請問我公司建成后銷售涉及哪些稅收問題？我公司在總投資 25%后轉讓涉及哪些稅收問題？我公司以土地與銀行成立合作公司？ 企業(yè)咨詢問題匯集： ? 開發(fā)企業(yè)建好房屋后出租經營若干年再重新裝修，然后出售，是按新房還是按舊房計算土地增值稅？ ? 再問：出租了二年，空置了二年，空置的二年中房產稅如何處理？有沒有籌劃空間！ 聯(lián)系方式 ? 手機： 13071287861 ? 電話： 02782624441 ? 電子郵箱： ? :312231865 ? 地址：漢口黃孝河路 69號凱旋大廈九層 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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