09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓-powerpointpre-文庫吧在線文庫
【正文】 工程質(zhì)量監(jiān)督站出具《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》 ? 開發(fā)商形成《工程竣工驗收報告》 ? 另還有規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門。 配套設施 ? 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： ? (一 )屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。 案例：人防工程的爭議 ? 我公司為北京某房地產(chǎn)開發(fā)投資公司在漢成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有獨立法人，目前開發(fā)了某樓盤，面積近 100萬方，分為四期，項目前三期已完工，目前在進行最后一期的開發(fā)，我司按照《人民防空法》及當?shù)卣囊蠼ㄔO了人防工程，人防工程獲得了區(qū)人防辦的驗收合格證，并在當?shù)厝朔擂k辦理了《人防工程平時使用許可證》，目前人防設施做為小區(qū)內(nèi)主內(nèi)臨時停放汽車以及自行車之用，汽車按月收取 180元的管理費，自行車每月收取費用為 5元，該費用由我司控股的物業(yè)管理公司負責收取?，F(xiàn)在稅務機關(guān)對我司進行稽查，認為一部分產(chǎn)權(quán)不明確，認為一部分產(chǎn)權(quán)明確屬于我司所有，理由是合同中約定物業(yè)管理公司只有使用權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)，反過來就是我司具有所有權(quán)，全都要轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，不允許直接在稅前扣除成本，其依據(jù)為國稅發(fā) [2023]31號文件第十七條。 07年收到， 08年收入如何確認？ 依據(jù) ? 國稅函【 2023】 98號文件：利息、租金、特許權(quán)。 ? 在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租賃房產(chǎn)進行裝修，項目銷售完畢，退租。 ? 案例： 因業(yè)主違約取得的違約金是否屬于價外費用？此違約金屬不屬于價外費用。 ? 轉(zhuǎn)包 與 分包 的區(qū)別問題 案例： ? 公司 員工 借款的個人所得稅處理 第二部分：合同管理 ? 一、股權(quán)收購中的合同管理 ? 新疆某礦業(yè)公司注冊資本 10000萬，山西某公司占 80%股份，并委派其子任法人代表，自然人張三出資 2023萬 20%的股份， 2023年度，因山西煤生意十分好做，山西公司決定轉(zhuǎn)讓其股份，讓其子回山西接班，打理家族生意，決定委托張三代為轉(zhuǎn)讓其 80%的股權(quán)，雙方約定：作價 16000萬，超出問題歸張三，做為個人代理費處理。 ? 兩個方法： ? （ 1）、投資辦子公司，我拿房子出資，你拿現(xiàn)金出資。 注意點： ? 案例： 假設甲為房地產(chǎn)公司，擁有多塊土地，拿出一塊土地與乙合作，乙出資金，約定成立項目管理部，乙負責整個項目的開發(fā)與管理，雙方按項目進行結(jié)算，按 4：6進行分配。 ? 應納營業(yè)稅 =1400萬 *5%（買股權(quán)不交營業(yè)稅，銷售不動產(chǎn)交營業(yè)稅） 案例 ? 例子：某企業(yè)將外購的房產(chǎn)對外投資，買價 1000萬，契稅 30萬，裝修費 100萬，折舊 230萬，評估價 1650萬，投資作價 1600萬。 ? 價外費用（反避稅條款）： 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定：條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外費用 。 售樓部的裝修費的處理 ? 項目營銷設施包括 售樓部 、 樣板間 、 接待中心 、展臺 、 展位 等 。 ? 《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（九）項所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第（一）項至第（八）項規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。 ? 對于稅務機關(guān)認定是營利性也不對，因為贏利性主體應為物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司收取的維護費也按國家稅法規(guī)定繳納了相應的稅收。 配套設施解讀 ? 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。為了保障稅款的均衡入庫稅法特案規(guī)定，未完工產(chǎn)品的預收賬款提前確定應納稅所得額，應納稅所得額 =預收款 *計稅毛利率 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 分析 ? 預交稅款的時候?qū)㈩A收賬款按上述公式計算的預計利潤并入企業(yè)的會計利潤總額預交，而不是僅針對預收賬款計算的預計利潤繳納，企業(yè)的預計利潤總額包括：主營業(yè)務利潤、其他業(yè)務利潤、投資收益、期間費用、營業(yè)外收支。 企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析 ? 二、管理者過于 重視關(guān)系 ? 三、稅務風險的 控制往往限于財務部 ? 四、企業(yè)需要什么樣的稅務代理服務，企業(yè)并不清楚，對代理行業(yè)也缺少了解 ? 五、企業(yè)財務人員 內(nèi)部培訓 有待加強 第一部分：疑難解析 ? 一、完工標準 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準確地適合或規(guī)避
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