【正文】 同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 營業(yè)稅注意事項 ? 預收賬款 ? 未取得售房許可證之前收取的定金，誠意金：不屬于預收賬款，原因是購銷關(guān)系未確定。 補貼收入的處理 ? 案例：取得的征地補償費用是并入當期所得還是沖減成本？ ? 我公司為某地招商引資的某大型國有企業(yè)職工住房進行定向開發(fā)，銷售面向企業(yè)的職工，銷售價格雙方共同商定，為了降低房價，當?shù)卣兄Z：地價 70萬一畝，超過的部門由政府返還， 2023年 3月收到超過部分的返還款 2023萬，如何處理？ 分析： ? 涉及：企業(yè)所得稅、 土地增值稅 ? 《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 ? 投資部門的投資分析報告一般沒有稅負分析的條款。 會計與稅法依據(jù) ? 國家稅務總局： ? 投資改組、并購 1998年 97號、 2023年 60號、2023年、財稅 2023年 59號 ? 財政部： ? 股權(quán)投資、公司合并、金融工具計量與確認、債務重組（ 38個準則有四個涉及） ? 合并：吸收合并、新設合并 （控股合并） 案例： ? 持有與轉(zhuǎn)讓的考慮 ? 轉(zhuǎn)讓：個人出資 持有：法人出資 ： 法人實質(zhì)為一人有限公司：不得以個人身份與其他股東共同出資 案例： 甲公司（ A先生、 B先生）于 2023年出資2023萬元成立全資房地產(chǎn)子公司 —— M公司，2023年 9月 30日，甲公司將 M100%全部轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價 6000萬元，轉(zhuǎn)讓日，甲公司資產(chǎn)總額 2023萬元（土地），負債為零，凈資產(chǎn) 2023萬元（均為實收資本）， 公司應納企業(yè)所得稅 =（ 60002023） *25%=1000萬 分析 ? 甲公司將稅后利潤分配給 A、 B，應納個人所得稅合計： 3000*20%=600萬元，合計：1600萬元，稅負高達 40%。 稅法中配套設施的定義： ? 國稅發(fā) [2023]31號 第十七條 第三十三條 ? 第二十七條第五款 ? (五 )公共配套設施費： 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。物業(yè)管理用房目前由我司投資的物業(yè)管理公司在使用。 售樓處的處理 ? 利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 ? 是否要交銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅？ 股東借款與個人借款的處理 ? 公司 股東 借款的個人所得稅處理 ? 股權(quán)借款年底不還，又未于用于經(jīng)營的要視同分紅，如某公司股東張三 2023年 7月借款 20萬用于自用，在 08年年底時未歸還，在年底所得稅匯算中，對于這款是否要征個稅呢，是否按股息紅利所得征稅？ 甲供材 ? 建筑企業(yè)的甲供材 ? 注意區(qū)分：材料與設備 ? 裝修裝飾業(yè)的甲供材 ? 建筑營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含甲供材，（如果你包工包料就全額納稅，如果你只包工不包料，就分別納稅）。 ? 關(guān)注點： ? 乙公司資金如果來源于借款，利息如何扣除？ 關(guān)注點： ? 如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進行融資，其利息如何處理？如果調(diào)整了分配比例，其分回利潤如何處理？ ? 做為乙方來講，負責整個項目工程的發(fā)包等業(yè)務，建賬以甲公司還是乙公司名義？ ? 在甲公司多個項目不同時期形成，對乙公司分回的利潤如何做到免稅？ 三、土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 企業(yè)取得土地的幾種方式： A、政府出讓 B、接收投資 C、吸收合并 D、政府劃撥 E:轉(zhuǎn)讓 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進行舊城改造項目，總 面積為 2023畝 ，實際已取得 200畝，合同無特別約 定交付時間，企業(yè)按 200畝申報城鎮(zhèn)土地使用稅， 稅務機關(guān)要按 2023畝繳納土地使用稅。 營業(yè)稅 ? 代收費用的處理 ? 注意：（ 1）房屋維修基金不屬于價外費用。 所得稅處理 ? 《財政部 國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅【 2023】 87號） 第一條規(guī)定：對企業(yè)在 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除： ? （一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途； ? （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； ? （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行