【正文】 同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 營(yíng)業(yè)稅注意事項(xiàng) ? 預(yù)收賬款 ? 未取得售房許可證之前收取的定金，誠(chéng)意金：不屬于預(yù)收賬款，原因是購(gòu)銷關(guān)系未確定。 補(bǔ)貼收入的處理 ? 案例：取得的征地補(bǔ)償費(fèi)用是并入當(dāng)期所得還是沖減成本？ ? 我公司為某地招商引資的某大型國(guó)有企業(yè)職工住房進(jìn)行定向開(kāi)發(fā)，銷售面向企業(yè)的職工，銷售價(jià)格雙方共同商定，為了降低房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)卣兄Z：地價(jià) 70萬(wàn)一畝，超過(guò)的部門(mén)由政府返還， 2023年 3月收到超過(guò)部分的返還款 2023萬(wàn)，如何處理？ 分析： ? 涉及：企業(yè)所得稅、 土地增值稅 ? 《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 ? 投資部門(mén)的投資分析報(bào)告一般沒(méi)有稅負(fù)分析的條款。 會(huì)計(jì)與稅法依據(jù) ? 國(guó)家稅務(wù)總局： ? 投資改組、并購(gòu) 1998年 97號(hào)、 2023年 60號(hào)、2023年、財(cái)稅 2023年 59號(hào) ? 財(cái)政部： ? 股權(quán)投資、公司合并、金融工具計(jì)量與確認(rèn)、債務(wù)重組（ 38個(gè)準(zhǔn)則有四個(gè)涉及） ? 合并：吸收合并、新設(shè)合并 （控股合并） 案例： ? 持有與轉(zhuǎn)讓的考慮 ? 轉(zhuǎn)讓：個(gè)人出資 持有：法人出資 ： 法人實(shí)質(zhì)為一人有限公司：不得以個(gè)人身份與其他股東共同出資 案例： 甲公司（ A先生、 B先生）于 2023年出資2023萬(wàn)元成立全資房地產(chǎn)子公司 —— M公司，2023年 9月 30日，甲公司將 M100%全部轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià) 6000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓日，甲公司資產(chǎn)總額 2023萬(wàn)元（土地），負(fù)債為零，凈資產(chǎn) 2023萬(wàn)元（均為實(shí)收資本）， 公司應(yīng)納企業(yè)所得稅 =（ 60002023） *25%=1000萬(wàn) 分析 ? 甲公司將稅后利潤(rùn)分配給 A、 B，應(yīng)納個(gè)人所得稅合計(jì)： 3000*20%=600萬(wàn)元，合計(jì)：1600萬(wàn)元，稅負(fù)高達(dá) 40%。 稅法中配套設(shè)施的定義： ? 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào) 第十七條 第三十三條 ? 第二十七條第五款 ? (五 )公共配套設(shè)施費(fèi)： 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。物業(yè)管理用房目前由我司投資的物業(yè)管理公司在使用。 售樓處的處理 ? 利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 ? 是否要交銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅？ 股東借款與個(gè)人借款的處理 ? 公司 股東 借款的個(gè)人所得稅處理 ? 股權(quán)借款年底不還，又未于用于經(jīng)營(yíng)的要視同分紅，如某公司股東張三 2023年 7月借款 20萬(wàn)用于自用，在 08年年底時(shí)未歸還，在年底所得稅匯算中，對(duì)于這款是否要征個(gè)稅呢，是否按股息紅利所得征稅？ 甲供材 ? 建筑企業(yè)的甲供材 ? 注意區(qū)分：材料與設(shè)備 ? 裝修裝飾業(yè)的甲供材 ? 建筑營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不含甲供材，（如果你包工包料就全額納稅，如果你只包工不包料，就分別納稅）。 ? 關(guān)注點(diǎn)： ? 乙公司資金如果來(lái)源于借款，利息如何扣除？ 關(guān)注點(diǎn)： ? 如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進(jìn)行融資，其利息如何處理？如果調(diào)整了分配比例，其分回利潤(rùn)如何處理？ ? 做為乙方來(lái)講，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目工程的發(fā)包等業(yè)務(wù)，建賬以甲公司還是乙公司名義？ ? 在甲公司多個(gè)項(xiàng)目不同時(shí)期形成，對(duì)乙公司分回的利潤(rùn)如何做到免稅？ 三、土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 企業(yè)取得土地的幾種方式： A、政府出讓 B、接收投資 C、吸收合并 D、政府劃撥 E:轉(zhuǎn)讓 案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目，總 面積為 2023畝 ，實(shí)際已取得 200畝，合同無(wú)特別約 定交付時(shí)間，企業(yè)按 200畝申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅， 稅務(wù)機(jī)關(guān)要按 2023畝繳納土地使用稅。 營(yíng)業(yè)稅 ? 代收費(fèi)用的處理 ? 注意：（ 1）房屋維修基金不屬于價(jià)外費(fèi)用。 所得稅處理 ? 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【 2023】 87號(hào)） 第一條規(guī)定：對(duì)企業(yè)在 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： ? （一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途； ? （二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求； ? （三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行