09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓(xùn)-powerpointpre(文件)
【正文】 、契稅） ? 將開發(fā)產(chǎn)品 對外出租 ，按租金交營業(yè)稅，不按視同銷售不動產(chǎn)交營業(yè)稅，土地增值稅。 2023年轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價 8000萬。 ? 結(jié)果：張三將其 80%的股份成功介紹給當(dāng)?shù)啬忱习?，其愿意出價 60000萬，問如何轉(zhuǎn)讓，能否轉(zhuǎn)讓？風(fēng)險何在？ 二、合作開發(fā)合同的管理 ? 三種分配模式： ? 分錢： 分房子 即分錢還分房子 ? 今天主要討論單純的分錢模式 ? 國稅發(fā) [2023]31號 第五章 特定事項的稅務(wù)處理 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： 國稅發(fā) [2023]31號文件 ? (二 )凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理 : 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 ? 關(guān)注點： ? 乙公司資金如果來源于借款，利息如何扣除？ 關(guān)注點： ? 如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進行融資，其利息如何處理？如果調(diào)整了分配比例，其分回利潤如何處理？ ? 做為乙方來講，負(fù)責(zé)整個項目工程的發(fā)包等業(yè)務(wù)，建賬以甲公司還是乙公司名義？ ? 在甲公司多個項目不同時期形成，對乙公司分回的利潤如何做到免稅？ 三、土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 企業(yè)取得土地的幾種方式： A、政府出讓 B、接收投資 C、吸收合并 D、政府劃撥 E:轉(zhuǎn)讓 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進行舊城改造項目，總 面積為 2023畝 ，實際已取得 200畝，合同無特別約 定交付時間，企業(yè)按 200畝申報城鎮(zhèn)土地使用稅， 稅務(wù)機關(guān)要按 2023畝繳納土地使用稅。 ? （ 2）分立：分出去，讓他給我們增資。 土地合同 ? 四、土地投資入股的合同處理 ? 企業(yè)所得稅問題 主要評估增值中的所得稅處理 ? 土地增值稅的處理 ? 關(guān)注：財稅字 [1995]048號文件與財稅[2023]21號文件 四、銷售合同 ? 案例：一開發(fā)公司，以開發(fā)產(chǎn)品的名義搞了一個五星級賓館，現(xiàn)在賓館要拿出來給別人合作，我們要當(dāng)股東，別人要當(dāng)股東，要把賓館變成一個法人。 同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 ? 是否要交銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅？ 股東借款與個人借款的處理 ? 公司 股東 借款的個人所得稅處理 ? 股權(quán)借款年底不還，又未于用于經(jīng)營的要視同分紅，如某公司股東張三 2023年 7月借款 20萬用于自用，在 08年年底時未歸還，在年底所得稅匯算中，對于這款是否要征個稅呢，是否按股息紅利所得征稅？ 甲供材 ? 建筑企業(yè)的甲供材 ? 注意區(qū)分：材料與設(shè)備 ? 裝修裝飾業(yè)的甲供材 ? 建筑營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含甲供材，（如果你包工包料就全額納稅，如果你只包工不包料，就分別納稅）。 案例 ? 例子： 2023年，某地產(chǎn)企業(yè)將房屋（開發(fā)產(chǎn)品）對外投資，原價 1000萬，折舊 200萬，評估價 1450萬，投資作價 1400萬，2023年轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價 8000萬。 ? 代辦權(quán)證、工本費、代收水電初裝費屬價外費用。因而賬務(wù)處理上應(yīng)放在其他應(yīng)付款。 售樓處的處理 ? 利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設(shè)施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 案例： ? 因金融危機，銀行收宿貸款，地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，決定與上市公司談判，簽訂補充合同，讓其提前支付房租，上市公司同意，但條件為須支付 33%的利息給上市公司，做為地產(chǎn)公司融資的成本。 ? 案例 1： 某合同：租期一年，月租金 1萬，前兩個月免租，計算營業(yè)稅，房產(chǎn)稅、所得稅的租金是 10萬？ 12萬？ ? 案例 2： 07年 1月一次性收取 300萬，租期三年，原來是權(quán)責(zé)發(fā)生制，做了一部分，08年會計上還要做一次。包括：（九）其他收入。物業(yè)管理用房目前由我司投資的物業(yè)管理公司在使用。我司也應(yīng)該直接獲得稅前扣除的待遇，不應(yīng)按國稅發(fā) [2023]31號文件的第 17條處理，應(yīng)按 33條處理。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 延伸案例： ? 案例 1：報建時按固定資處理，后銷售了，企業(yè)所得稅如何處理？土地增值稅如何處理？ ? 案例 2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由 A公司與 B公司共同投資成立，出資比例為 1： 3，雙方約定對公司項目利潤按 5： 5分成，請問：對于 A公司分回的利潤是否需要征收企業(yè)所得稅。 稅法中配套設(shè)施的定義： ? 國稅發(fā) [2023]31號 第十七條 第三十三條 ? 第二十七條第五款 ? (五 )公共配套設(shè)施費： 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 是否正確？
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