09年度房地產企業(yè)稅收培訓-powerpointpre-wenkub
2023-02-11 17:32:48 本頁面
【正文】 發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。 資本運作中的風險案例提示 ? 企業(yè)在資本運作中的收購與投資等業(yè)務中缺少必要的“稅收盡職調查” ? 現狀：有財務調查、法律調查，但沒有稅收盡職調查 ? 稅務盡職調查是指接受客戶委托，為客戶的投資、并購等商業(yè)事務提供稅務盡職調查服務，降低企業(yè)并購的稅務風險。 ? 房地產開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結算方式等重要內容，并要準確地適合或規(guī)避現行稅法條款。09年度房地產企業(yè)稅收培訓 易坤山 武漢市金瑞君安稅務師事務所 2023年 11月 12日 內容提要 ? 前言： 企業(yè)涉稅風險從何而來 ? 一、企業(yè)所得稅 ? 完工產品的標準 ? 配套設施的處理 ? 其它問題 ? 二、營業(yè)稅 ? 三、房地產合同涉稅管理 ? 四、新政解析 前言：稅務風險管理 ? 一：企業(yè)面臨的稅務風險分析 ? 稅法的 復雜性 、 不完整性 、 隨意性 、 不公平性 ? 稅務機關執(zhí)法中的 征管 與 稅法執(zhí)行 的問題 ? 企業(yè)面臨的 社會大環(huán)境 中的風險 ? 企業(yè) 內部管理 中的稅務控制失誤 企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析 ? 合同隨意簽、財務人員不參與 ? 房地產開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動的基礎和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產生不可調整的納稅義務。 企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析 ? 稅務機關的稅務檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結算等方面入手，而稅收政策復雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進行好稅務方向的 事前審核 和 稅務安排 ，往往會給開發(fā)商帶來重大經濟損失。 ? 案例：廣東某企業(yè)投資案 企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析 ? 財務人員只關注財務、錢、收入、成本、發(fā)票等，不考慮投資、財務人員與其它部門之間的溝通上面也常出現問題。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： (一 ) 開發(fā)產品竣工證明材料 已報 房地產管理部門備案。 ? 初始產權證明一般指〈大產權證明〉。例如：三季度炒股賺了 8000萬要交，按會計利潤征稅。 配套設施 ? (二 )屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。 案例 ? 09年 5月，主管稅務所對我司進行納稅評估，對人防工程的成本在稅前扣除提出疑議，認為不能直接在稅前扣除，應根據國稅發(fā) [2023]31號文件第十七條的規(guī)定，做為營利性固定資產，通過折舊來獲得稅前扣除的待遇，并要求我司補繳稅款。物業(yè)管理公司交稅，而我司獲得稅前扣除的待遇，兩不相干才對。 配套設施 ? 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的 經濟補償 可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 所得稅處理 ? 《財政部 國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅【 2023】 87號） 第一條規(guī)定：對企業(yè)在 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除： ? （一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途； ? （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； ? （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 ? 三、關于利息收入、租金收入和特許權使用費收入的確認 ? 新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。 ? 利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發(fā)產品銷售處理以及轉為企業(yè)自用或出租。 處理方法 ? 根據國稅發(fā) [2023]31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區(qū)樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。 營業(yè)稅 ? 代收費用的處理 ? 注意：（ 1）房屋維修基金不屬于價外費用。 視同銷售： ? A、開發(fā)產品抵償債務 B、不動產的捐贈 C、換取其他資產 ? 注意 ： 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品 轉為固定資產 不要交稅 （營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅
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