09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓(xùn)-powerpointpre(完整版)
【正文】 現(xiàn)行稅法條款。 企業(yè)處理稅務(wù)問題的常見失誤分析 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的 事前審核 和 稅務(wù)安排 ，往往會給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料 已報(bào) 房地產(chǎn)管理部門備案。例如：三季度炒股賺了 8000萬要交，按會計(jì)利潤征稅。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。物業(yè)管理公司交稅，而我司獲得稅前扣除的待遇，兩不相干才對。 所得稅處理 ? 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅【 2023】 87號） 第一條規(guī)定：對企業(yè)在 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日期間從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除： ? （一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途； ? （二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； ? （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 ? 利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 營業(yè)稅 ? 代收費(fèi)用的處理 ? 注意：（ 1）房屋維修基金不屬于價外費(fèi)用。 2023年轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價 8000萬。 ? 關(guān)注點(diǎn)： ? 乙公司資金如果來源于借款，利息如何扣除？ 關(guān)注點(diǎn)： ? 如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進(jìn)行融資，其利息如何處理？如果調(diào)整了分配比例，其分回利潤如何處理？ ? 做為乙方來講，負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目工程的發(fā)包等業(yè)務(wù)，建賬以甲公司還是乙公司名義？ ? 在甲公司多個項(xiàng)目不同時期形成，對乙公司分回的利潤如何做到免稅？ 三、土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 企業(yè)取得土地的幾種方式： A、政府出讓 B、接收投資 C、吸收合并 D、政府劃撥 E:轉(zhuǎn)讓 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目，總 面積為 2023畝 ，實(shí)際已取得 200畝，合同無特別約 定交付時間，企業(yè)按 200畝申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅， 稅務(wù)機(jī)關(guān)要按 2023畝繳納土地使用稅。 土地合同 ? 四、土地投資入股的合同處理 ? 企業(yè)所得稅問題 主要評估增值中的所得稅處理 ? 土地增值稅的處理 ? 關(guān)注：財(cái)稅字 [1995]048號文件與財(cái)稅[2023]21號文件 四、銷售合同 ? 案例：一開發(fā)公司，以開發(fā)產(chǎn)品的名義搞了一個五星級賓館，現(xiàn)在賓館要拿出來給別人合作，我們要當(dāng)股東，別人要當(dāng)股東，要把賓館變成一個法人。 ? 是否要交銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅？ 股東借款與個人借款的處理 ? 公司 股東 借款的個人所得稅處理 ? 股權(quán)借款年底不還，又未于用于經(jīng)營的要視同分紅，如某公司股東張三 2023年 7月借款 20萬用于自用，在 08年年底時未歸還，在年底所得稅匯算中，對于這款是否要征個稅呢，是否按股息紅利所得征稅？ 甲供材 ? 建筑企業(yè)的甲供材 ? 注意區(qū)分：材料與設(shè)備 ? 裝修裝飾業(yè)的甲供材 ? 建筑營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不含甲供材，（如果你包工包料就全額納稅，如果你只包工不包料，就分別納稅）。 ? 代辦權(quán)證、工本費(fèi)、代收水電初裝費(fèi)屬價外費(fèi)用。 售樓處的處理 ? 利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營銷設(shè)施臨時使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 ? 案例 1： 某合同：租期一年，月租金 1萬，前兩個月免租，計(jì)算營業(yè)稅，房產(chǎn)稅、所得稅的租金是 10萬？ 12萬？ ? 案例 2： 07年 1月一次性收取 300萬，租期三年，原來是權(quán)責(zé)發(fā)生制，做了一部分，08年會計(jì)上還要做一次。物業(yè)管理用房目前由我司投資的物業(yè)管理公司在使用。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 稅法中配套設(shè)施的定義： ? 國稅發(fā) [2023]31號 第十七條 第三十三條 ? 第二十七條第五款 ? (五 )公共配套設(shè)施費(fèi)： 指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了 初始產(chǎn)權(quán)證明 。 會計(jì)與稅法依據(jù) ? 國家稅務(wù)總局： ? 投資改組、并購 1998年 97號、 2023年 60號、2023年、財(cái)稅 2023年 59號 ? 財(cái)政部： ? 股權(quán)投資、公司合并、金融工具計(jì)量與確認(rèn)、債務(wù)重組（ 38個準(zhǔn)則有四個涉及） ? 合并：吸收合并、新設(shè)合并 （控股合并） 案例
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