【正文】 化、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品分類體系，只有在公司有相當(dāng)大規(guī)模以后才可能建立，其主要作用是支持產(chǎn)品復(fù)制。萬(wàn)科以 Pulte為標(biāo)桿在逐步建立產(chǎn)品目錄。A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)提高質(zhì)量、保證進(jìn)度、控制成本B1 設(shè)計(jì)管理 B2 材料設(shè)備選型定板 B3 設(shè)計(jì)變更D1 產(chǎn)品目錄 D2 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)與專家資源庫(kù) D3 供應(yīng)商與部品庫(kù) D4 設(shè)計(jì)成果范本庫(kù)5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)（設(shè)計(jì)決策）Page 74方案設(shè)計(jì)成果目標(biāo)成本（方案版）出具合同附圖初步市場(chǎng)定位規(guī)劃草案初步商業(yè)定位市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)成果商業(yè)定位方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（含指引）目標(biāo)成本（策劃版）銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）設(shè)計(jì)后評(píng)估外立面設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)變更管理銷售包裝設(shè)計(jì)擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果現(xiàn)場(chǎng)支持評(píng)審評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)主線流程景觀施工圖設(shè)計(jì)成果材料 /設(shè)備 /苗木選型定板銷售包裝要求投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng) 銷發(fā)展策劃2 4 65 7項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段職能項(xiàng)目管理委員會(huì)（設(shè)計(jì)決策）景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書外立面設(shè)計(jì)任務(wù)書*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合集團(tuán)也可將擴(kuò)初與方案合并成實(shí)施方案，統(tǒng)一完成。產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版 日期）目標(biāo)成本（施工版）目標(biāo)成本（更新版 日期）目標(biāo)成本（可研版）5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架Page 75《設(shè)計(jì)成果深度標(biāo)準(zhǔn)》介紹五個(gè)階段 * 四大內(nèi)容概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃草案?Title擴(kuò)初設(shè)計(jì)、住宅精裝修設(shè)計(jì)?Title施工圖設(shè)計(jì)、住宅精裝修施工圖圖紙、模型深度要求指標(biāo)表格目錄圖紙、模型目錄Notes: （ 1）多數(shù)公司劃分為 5個(gè)階段，萬(wàn)科的設(shè)計(jì)分四個(gè)階段，將方案與擴(kuò)初合并成 “實(shí)施方案 ”，但仍然分別報(bào)建；（ 2）部品一覽表主要在擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段及后續(xù)施工階段填寫。部品策劃、定板與實(shí)施一覽表 *5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架Page 76《施工圖設(shè)計(jì)指引》介紹來(lái)源 目的明確、補(bǔ)充公司要求的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、常用做法歷史經(jīng)驗(yàn)的積累（特別是客戶投訴）?Title以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為基礎(chǔ)控制目標(biāo)成本采用有利于施工管理的構(gòu)造做法確保符合交樓標(biāo)準(zhǔn)Notes: 施工圖成果在深度上要符合 《 設(shè)計(jì)成果深度標(biāo)準(zhǔn)（施工圖） 》 的要求，在標(biāo)準(zhǔn)、做法上要符合 《 施工圖設(shè)計(jì)指引 》 的要求，在建造成本方面要滿足 《 施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本控制目標(biāo) 》 的要求。提升建筑品質(zhì)、預(yù)防客戶投訴5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架Page 77《部品策劃、定板與實(shí)施一覽表》介紹Notes: （ 1）一覽表主要供設(shè)計(jì)人員、采購(gòu)人員使用；（ 2）一覽表在部品策劃階段內(nèi)容與產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)有一些重復(fù)，之后的大部分信息與產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不重復(fù)，一覽表的信息更細(xì)致、更技術(shù)性。（ 1）把控建成效果與品質(zhì)；（ 2）盡早采購(gòu)，提高進(jìn)場(chǎng)及時(shí)性；（ 3）減少后期變更；（ 4）控制采購(gòu)成本目的輸入條件逐步深化1市場(chǎng)定位 2技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 3采購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 4目標(biāo)成本部品選型定板部品策劃 * 部品深化 部品采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)、施工實(shí)施5合約規(guī)劃擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工階段 5施工圖設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)3部品清單A 結(jié)構(gòu)構(gòu)件 B 設(shè)備C 材料C1 外立面材料 C2 室內(nèi)裝修材料 C3 室外景觀材料 C4 公共燈具階段填寫內(nèi)容5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架Page 78規(guī)劃設(shè)計(jì)流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序 設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 是 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心材料設(shè)備選型定板管理程序 部品策劃、定板與實(shí)施一覽表 是規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（ Owner）工程技術(shù)中心招標(biāo)采購(gòu)中心設(shè)計(jì)變更管理程序 是規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（ Owner）成本控制中心工程技術(shù)中心……設(shè)計(jì)單位選擇與評(píng)估管理程序 供應(yīng)商（設(shè)計(jì)）評(píng)價(jià)模板設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、專家資源信息模板 是 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心合同范本 設(shè)計(jì)合同范本 設(shè)計(jì)合同范本 否 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（ Owner）法律顧問(wèn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)成果深度標(biāo)準(zhǔn) 否 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心相關(guān)管理程序 項(xiàng)目后評(píng)估管理程序 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 是 項(xiàng)目管理中心（ Owner）……相關(guān)作業(yè)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 否項(xiàng)目管理中心（ Owner）規(guī)劃設(shè)計(jì)中心……5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架Page 79目錄總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 80成本管理的三個(gè)階段Notes:6 成本管理流程框架初級(jí)：被動(dòng)的成本測(cè)算1中級(jí)：主動(dòng)的成本控制2高級(jí)：成本資源配置優(yōu)化3特征關(guān)鍵詞l 預(yù)結(jié)算l 定額l 目標(biāo)成本控制l 全成本責(zé)任制l 限額設(shè)計(jì)l 合約規(guī)劃l 工程量清單l 成本效率（ costeffectiveness）l 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)l 價(jià)值工程 l 成本基準(zhǔn)Page 81C1 目標(biāo)成本模板 C2 合約規(guī)劃模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 成本管理工作框架Notes:A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)項(xiàng)目乃至公司層面成本資源配置的優(yōu)化B1 動(dòng)態(tài)成本控制 B2 統(tǒng)一合約安排D 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù)6 成本管理流程框架E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)（成本決策）Page 82項(xiàng)目發(fā)展總成本與成本控制的對(duì)象Notes: 除了銷售設(shè)施建造以外的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等分別由其他相關(guān)部門（營(yíng)銷、人力資源、行政、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司）管控，成本部門負(fù)責(zé)匯總出項(xiàng)目發(fā)展總成本。1 – 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 – 前期工程費(fèi)3 – 建筑安裝成本4 – 市政及基礎(chǔ)設(shè)施工程5 – 配套設(shè)施工程6 – 銷售設(shè)施工程費(fèi)7 – 物業(yè)費(fèi)8 – 銷售費(fèi)用9 – 管理費(fèi)用10 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用11 – 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展總成本成本中心控制對(duì)象 非成本中心控制對(duì)象6 成本管理流程框架Page 83全成本責(zé)任制下的成本歸口管理成本控制 – 總成本匯總、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、工程支出的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控1投資管理 – 地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用支出的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控2規(guī)劃設(shè)計(jì) – 咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控、設(shè)計(jì)變更管理3項(xiàng)目管理 – 前期開(kāi)發(fā)報(bào)建相關(guān)費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控4營(yíng)銷策劃 – 銷售費(fèi)用、銷售設(shè)施工程費(fèi)目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控6人力與行政 – 分別負(fù)責(zé)管理費(fèi)用中人工成本與其他管理費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控7財(cái)務(wù)資金 – 利息、稅收等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控8物業(yè)管理 – 物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控9Notes: 此處僅標(biāo)明歸口職能，職能在集團(tuán)為 “中心 ”，在地區(qū)公司為 “部 ”。工程管理 – 現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理56 成本管理流程框架Page 84成本管理主線流程目標(biāo)成本（可研版）目標(biāo)成本（策劃版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（方案版）已簽合同金額已確認(rèn)變更金額預(yù)估變更金額未簽合同規(guī)劃金額預(yù)估動(dòng)態(tài)成本回顧＝ 已發(fā)生合同金額 ＋ 未簽合同規(guī)劃金額變更與簽證項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)更新地區(qū)成本基準(zhǔn)項(xiàng)目結(jié)算成本總結(jié)與歷史數(shù)據(jù)歸集目標(biāo)成本（調(diào)整版 日期）合約規(guī)劃（調(diào)整版 日期）是否超目標(biāo) 5%是否評(píng)審評(píng)審評(píng)審評(píng)審招投標(biāo)與合同簽定*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合*最近 12年，動(dòng)態(tài)成本是否超目標(biāo) 5%的判斷基準(zhǔn)，以總包招投標(biāo)完成后的首次調(diào)整版目標(biāo)成本為準(zhǔn)，遠(yuǎn)期再改為按執(zhí)行版投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7 階段職責(zé)成本控制項(xiàng)目管理委員會(huì)（成本決策）6 成本管理流程框架合約規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)項(xiàng)目各階段成本控制工作指引序號(hào) 項(xiàng)目階段 完成時(shí)間 測(cè)算依據(jù) 成果 責(zé)任部門1 投資分析階段 投資決策會(huì)前 土地信息及周邊情況 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版） 》 投資中心營(yíng)銷策劃中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心成本控制中心財(cái)務(wù)資金中心項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位、初步商業(yè)定位規(guī)劃草案成本基準(zhǔn)（可研估算版）2 發(fā)展策劃階段 土地中標(biāo)后，方案設(shè)計(jì)前 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版） 》 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（策劃版） 》 ；《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案 》 （寫進(jìn)設(shè)計(jì)任務(wù)書）成本控制中心營(yíng)銷策劃中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心財(cái)務(wù)資金中心項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，三通一平實(shí)施方案及經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（策劃版）3 方案設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)完成后15個(gè)工作日內(nèi) 《 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案） 》 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 》 ；《 合約規(guī)劃 》 （方案版）成本控制中心營(yíng)銷策劃中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心財(cái)務(wù)資金中心產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果成本基準(zhǔn)（方案測(cè)算版）4 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)完成后15個(gè)工作日內(nèi) 《 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（施工圖） 》 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 ；《 合約規(guī)劃 》 （執(zhí)行版）成本部營(yíng)銷部工程部設(shè)計(jì)部產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版）初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)成果材料設(shè)備選型，供應(yīng)界面劃分合同范圍與施工界面劃分5 施工與營(yíng)銷階段 每月 30日前 上月目標(biāo)成本回顧值 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（調(diào)整版 日期） 》 ，總包招投標(biāo)完成后的首次調(diào)整版成為后期控制基準(zhǔn)； 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 》 （寫進(jìn) 《 成本月報(bào) 》 ）；《 合約規(guī)劃 》 （調(diào)整版 日期）成本部營(yíng)銷部工程部設(shè)計(jì)部產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備價(jià)格變化新增項(xiàng)目合同造價(jià)及貨款、合同結(jié)算差異工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證6 竣工交房階段（竣工確認(rèn)）16月竣工的，在 6月底前； 612月竣工的在 12月底前 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》《 項(xiàng)目竣工成本估算 》成本部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部工程部設(shè)計(jì)部 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 》各費(fèi)項(xiàng)已發(fā)生支出情況各費(fèi)項(xiàng)未完全發(fā)生的預(yù)估情況7 后期運(yùn)營(yíng)階段（項(xiàng)目結(jié)算）結(jié)算完成后 30個(gè)工作日內(nèi) 實(shí)際結(jié)算情況 《 項(xiàng)目成本總結(jié)和分析 》 成本部Page 86成本控制過(guò)程中的擾動(dòng)因素Notes:動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本 結(jié)算成本產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)變化設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證 政策變化投入（材料、設(shè)備、勞動(dòng)力）市場(chǎng)價(jià)格的變化 工程量的變化6 成本管理流程框架Page 87成本控制工作質(zhì)量要求p 1 目標(biāo)成本制訂合理n “合理 ”的定義 總額合理 單個(gè)費(fèi)項(xiàng)金額合理 單個(gè)合約預(yù)估金額合理n 三重標(biāo)準(zhǔn) 成本配置符合項(xiàng)目定位 與同地區(qū)水平橫向比較 與公司歷史水平縱向比較p 2 動(dòng)態(tài)成本回顧及時(shí)、準(zhǔn)確p 3 結(jié)算成本可控6 成本管理流程框架Page 88目前，鵬潤(rùn)受以下條件制約，目標(biāo)成本很難估準(zhǔn)，最終成本很大程度上是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，我們只能通過(guò)規(guī)范采購(gòu)過(guò)程，在同檔次供應(yīng)商中獲取最低報(bào)價(jià)。6 成本管理流程框架缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)商與分判體系– 甲方與供應(yīng)商之間沒(méi)有足夠重復(fù)交易，缺乏深入了解和信任? 報(bào)出低價(jià)的供應(yīng)商， “低價(jià) ”未必真實(shí)?？赡芄こ坦芾砟芰σ话悖追讲⒉涣私?；可能工程管理能力確實(shí)很強(qiáng)，但會(huì)感覺(jué)沒(méi)利潤(rùn)空間，中途后悔；或者乙方習(xí)慣通過(guò)索賠獲得合理補(bǔ)償? 針對(duì)有及時(shí)付款信譽(yù)、經(jīng)常拖延付款、需要乙方墊資的各類甲方，乙方報(bào)價(jià)肯定有顯著差異? 若選擇品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，在對(duì)方不了解自己的情況下，報(bào)價(jià)一般都會(huì)提高– 不同的分判方式下價(jià)格會(huì)出現(xiàn)差異，一般分判越細(xì)，價(jià)格越低，但會(huì)增加自身工作量與協(xié)調(diào)難度缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品積累– 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品出現(xiàn)變更的可能性小，工程量估計(jì)更準(zhǔn)確– 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品也意味著供應(yīng)商、分判體系會(huì)更穩(wěn)定，價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定– 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)會(huì)出現(xiàn)材料設(shè)備規(guī)?；少?gòu)需求，而戰(zhàn)略性供應(yīng)商價(jià)格預(yù)期更穩(wěn)定– 由于前述原因，鵬潤(rùn)缺乏可靠、合理的歷史成本基準(zhǔn)用于指導(dǎo)采購(gòu)– 援引其他公司的成本基準(zhǔn)也不恰當(dāng)p 公司戰(zhàn)略定位決定的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)有重大差異p 新加坡仁恒專注高端精裝花園洋房與精裝高層公寓p 萬(wàn)科主力產(chǎn)品在中檔、中高檔領(lǐng)域