【正文】 問題其實更是管理問題。 包含的主要設(shè)計階段： ?地塊勘查測繪：提供設(shè)計依據(jù)， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設(shè)計：落實決策思路， 3— 6個月 ?施工圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式， 1— 3個月 ?景觀設(shè)計：景觀環(huán)境設(shè)計， 2— 3個月 ?樣板房及會所設(shè)計：營銷環(huán)境設(shè)計， 1個月 討論：常見的問題有哪些？ 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)辦 開發(fā)經(jīng)營許可證 項目手冊 計委 固定資產(chǎn)投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權(quán)證 土地確認、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局 基礎(chǔ)設(shè)施牌套費 開發(fā)管理費 人防異地建設(shè)費 墻改基金 消防設(shè)施費 環(huán)境評估及排污費 規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標通知書 質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托 城管大隊 執(zhí)法大隊 規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科 開工許可證 預(yù)售許可證 放線管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識： ?工程建設(shè)組成部分： 土建、水電、安裝及設(shè)備 ?整體工程建設(shè)： 單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結(jié)構(gòu)形式： 磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 ?項目施工周期 （平均進度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進度緩慢 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致） 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改 如何加快項目進度（以多層項目為例） 土地獲取 定位決策 1— 2個月 產(chǎn)品設(shè)計 6— 8個月 項目報建 +1個月 施工建設(shè) 8— 10個月 推廣銷售 物業(yè)管理 多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在 1年左右；高層項目需要的時間在 1年半至兩年。 樓體分析 四大優(yōu)點 ，便于采光通風 板式住宅多是正南北方向，進深在 15米左右，南北通透，便于采光與通風，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計更容易出精品。 眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。 通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護費用當然要比塔樓便宜得多。 板樓戶型的使用率通常高達 90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因為塔樓內(nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積 100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約 10平方米。 兩項缺點 ，房價高 板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強，但房價會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費得起。 板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。 板樓 點式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓，也稱塔樓。 四大優(yōu)勢 ，由于點式樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價。 ，宜于改造。點式樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些點式樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 ，抗震性好。點式樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高，抗震性與安全性很好。 ，視野開闊。 兩項缺點 ，居住密度高。點式樓每層的住戶多為 6戶以上，甚至高達 12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大點式樓里，居住環(huán)境當然不如板樓優(yōu)越。而且，點式樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變。 ，存在灰色空間。點式樓戶型的使用率普遍低于板樓 10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 點式樓 板樓 點式樓 蝶式建筑一般是“半蝶半塔，戶戶緊密相連，像張開翅膀的蝴蝶，蝶式建筑以其良好的融合性，匯集了塔樓和板樓的一些優(yōu)點，它的共攤面積比塔樓少，采光通風又優(yōu)于塔樓。 蝶型塔樓非常符合北方的日照和特殊風向需求，改變了傳統(tǒng)塔樓的許多不足，實現(xiàn)了戶戶朝陽，達到了最佳的通風及采光效果，蝶型建筑設(shè)計還有效的避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使用多單元都是南北朝向，通風采光好， 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響，相互依賴還比較大，所以出現(xiàn)很多在戶型設(shè)計中難以避免的斜角問題。 蝶型房屋，即面南、面北各 2間房，形似“蝴蝶”。如房屋座標正南方向，面南 2間房通風采光無可置疑，而面北 2間房采光當然差，通風則不受影響。 蝶式樓 “點板結(jié)合”的建筑形態(tài)，又叫品字樓。既有點式高層良好的抗震性又兼得板式高層良好的采光通風環(huán)境。 品字樓 點式：你自己畫個 X， 4個方向都有房子，這叫點式，也叫蝶式，就是蝴蝶。 板式：你自己畫個 ，就是直線，在直線上分布 2套以上房子，這叫板式。 點板式：開發(fā)商自己造的詞，畫條直線然后在直線上打 2個 X，這叫點板式，其實根本就不是什么點板式，這就是點式房子的其中一種而已。 戲說樓型 其它 樓盤名稱 楓葉新都市 區(qū)域 高新區(qū) 位置 大唐路、唐延路交匯處 層高、棟數(shù) 60棟 ,多層、小高層、高層 物業(yè)性 質(zhì) 住宅 發(fā)展商 寶雞 高科集團 物業(yè)管理公司 寶雞 高科建設(shè)開發(fā)公司物業(yè)管理分公司 發(fā)售時間 （杰座） 規(guī) 模 占地面積 （ 400畝） 建筑面積 戶 型 戶型 二房二廳 三房二廳 四房三廳 躍層 總戶數(shù) 2166戶 面積（平 米） 90~150 ~ ~ ~ 比例 5% 60% 20% 15% 價 格 售價 楓葉新都市均價 3700元，杰座公寓起價 3100元，均價 3400元， 商住 3200起價，杰座廣場寫字樓 5000元起價， 出售率 65％ 裝修標準 毛坯 管理費： 剩余戶型 部分四房、躍層 車位數(shù)量 車位租金： 9萬 買斷 剩余面積 售樓電話 8384111 實用率： 83%： 交通 1 202 小結(jié) 項目定位： 21世紀健康住宅新概念，文化定位為 “綠色、智能、健康、人文 ”社區(qū)，由 寶雞 高科集團建設(shè)，是全國智能化小區(qū)示范點之一，以大戶型為主，另有會所、小學(xué)、幼兒園、商店等公共建筑。 、杰座公寓、杰座廣場定位為城市年輕白領(lǐng)階層，自由職業(yè)一族及當?shù)氐耐饧殕T，戶型適中，商住樓銷售不錯。 市場調(diào)研表示例 銷售推進表示例 順勢而上最后促銷內(nèi)部認購 開盤 強銷1 月 8 月2 月咨詢登記震撼入市住博會10 月前期準備2 0 1 0 年9 月完美收官提示：根據(jù)目前寶雞商業(yè)地產(chǎn)市場走勢和城內(nèi)銷售情況并結(jié)合項目自身質(zhì)素，本項目三樓均價可達 1 90 0 0 元，二樓均價 23000 元，一樓門面均價54000 元左右，負一層均價 13000 元。促銷 答謝2 0 1 2 年2 0 1 1 年4 月內(nèi)部認購6 月強銷一期一期開盤8 月二期認籌4 月 16 日二期發(fā)售二期 開盤10 月 16 日5 月三期發(fā)售 強銷二期5 月 19 日三期 開盤清盤市場蓄水強勢銷售二期試水銷速提升解籌 強銷認籌 強銷封盤五洲國際購物公園銷售計劃推進表順勢而上內(nèi)部認購 強銷月 月月咨詢登記震撼入市住博會月前期準備年月完美收官提示：根據(jù)目前寶雞商業(yè)地產(chǎn)市場走勢和城內(nèi)銷售情況并結(jié)合項目自身質(zhì)素，本項目三樓均價可達 元，二樓均價 元，一樓門面均價元左右，負一層均價 元。促銷 答謝年年月內(nèi)部認購月強銷一期一期開盤月二期認籌月 日二期發(fā)售二期 開盤月 日月三期發(fā)售 強銷二期月 日三期 開盤清盤市場蓄水強勢銷售二期試水銷速提升解籌 強銷認籌 強銷封盤 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！