【正文】 挑廊、檐廊等。 ? (7)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 ? (8)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。 ? (9)屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。 ? (10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。 ? (11)廣場式室外樓梯。 ? (12)獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 ? (13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 建筑面積的測算原則 ? 套內(nèi)建筑面積， 指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。即： ? 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 ? 套內(nèi)使用面積 ? 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 ? 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計人使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 建筑面積的測算原則 ? 套內(nèi)墻體面積 ? 套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種： ? (1)共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )；共用墻墻體水平投影面積的一半計人內(nèi)墻體面積。 ? (2)非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 ? 陽臺建筑面積 ? 套內(nèi)陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個陽臺的，全部計算。 ? 一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。其中，原始設(shè)計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設(shè)計為開放式陽臺的，計算一半。 建筑面積的測算原則 ?共有建筑面積的構(gòu)成 ? 商品房應(yīng)分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分： ? (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間 (如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等 )；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備問等，均不計人共有建筑面積。 ? (2)套 (單元 )與共有建筑空問之問的分隔墻以及外墻(包括山墻 )的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。 建筑面積的測算原則 ? 實用面積 ? 是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。 ? 面積誤差比 ? 面積誤差比 =(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積 )247。 合同約定面積 100％ ? 產(chǎn)權(quán)面積 ? 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 建筑面積的測算原則 ? 預(yù)測面積： 是指在商品房期房 (有預(yù)售銷售證的合法銷售項目 )銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 ? 實測面積： 是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 建筑面積的測算原則 ? 實用率 ? 實用率是套內(nèi)建筑面積 (也就是套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺面積 )與套 (單元 )建筑面積 (即銷售面積 )的比率。即： ? 實用率 =套內(nèi)建筑面積 247。 商品房銷售面積 100％ 建筑面積的測算原則 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 產(chǎn)權(quán)知識 ? 如何辦理產(chǎn)權(quán) ? 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門交納相關(guān)稅費后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 產(chǎn)權(quán)知識 ? 產(chǎn)權(quán)證書 ? 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 產(chǎn)權(quán)知識 ? 所有權(quán) ? 房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的極 ? 據(jù) 《 中華人民共和國民法通則 》 的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有‘ ? 收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 ? 占有權(quán) ? 房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人 —— 房客來行使。這時，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。 產(chǎn)權(quán)知識 ? 使用權(quán) ? 房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)。 ? 收益權(quán) ? 房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 ? 處分權(quán) ? 房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。 產(chǎn)權(quán)知識 ? 簽訂購房合同時：印花稅 ? 簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的 0． 5‰交納，即： ? 應(yīng)納稅額＝計稅金額 (購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價 ) 稅率 (‰) ? 比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價總額為 500000元，應(yīng)交納的印花稅為： 500000 0． 5‰=250元。 I 購房稅費 ?辦理貸款時：律師費、保險費、公證費 ? 申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存在一定的差異。 l ? 其中，律師費不是必要的項目，如果沒有請律師，當(dāng)然就不用交納律師費，但公證費和保險費則是必須的。 l ? 一般情況下，公證費的收費標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的千分之一，保險費的收費標(biāo)準(zhǔn)為房價總額 費用系數(shù) 貸款年限。不過不同的地方、不同的單位，收費標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，尤其是在競爭激烈的市場環(huán)境中，很多單位都會給予一定的優(yōu)惠。 購房稅費 ?辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費 ? 在辦理產(chǎn)權(quán)證時，購房者需要交納契稅、登記費等。契稅是指房且權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人 (即：征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。 ? 根據(jù)我國 《 契稅暫行條例 》 的規(guī)定，契稅稅率為 3％～ 5％，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況制定。為推動住房消費，各個地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對于購買普通住宅的實行減半征收等。 購房稅費 ?按揭的含義 ?是指客戶一次性付清一定比例的房款后，由開發(fā)商出面擔(dān)保，并以客戶購買的房產(chǎn)作抵押，其余房款向銀行一次申請，并分若干年月等額向銀行歸本金和利息的方法。 ?貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ ?根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在 1年以內(nèi)（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進行調(diào)整。 購房付款方式 ? 一次性付款： ? 是指買受人在規(guī)定的期限內(nèi)，一次性向出賣人支付全部購房款并簽訂 《 商品房買賣合同 》 的購買方式。 ? 建筑期內(nèi)分期付款： ? 是指買受人根據(jù)雙方約定，在建筑期內(nèi)分期向出賣人交付購房款的購買方式。 購房付款方式 ? 支票： ? 支票是出票人簽發(fā)的，委托辦理存款業(yè)務(wù)的銀行或其他金融機構(gòu)，在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。支票分為普通支票、現(xiàn)金支票、轉(zhuǎn)帳支票 3種。現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金，它可以由存款人簽發(fā)用于到銀行為本單位提取現(xiàn)金，也可以簽發(fā)給其他單位和個人用來辦理結(jié)算或者委托銀行代為支付現(xiàn)金給收款人；轉(zhuǎn)帳支票只能用于轉(zhuǎn)賬，它適用于存款人給同一城市范圍內(nèi)的收款單位劃轉(zhuǎn)款項，以辦理商品交易、勞務(wù)供應(yīng)、清償債務(wù)和其他往來款項結(jié)算；普通支票可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉(zhuǎn)賬。但在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，只能用于轉(zhuǎn)賬，不能支取現(xiàn)金。 購房付款方式 ?銀行承兌匯票 ?銀行承兌匯票承兌人是銀行的遠期匯票。是由銀行承擔(dān)付款責(zé)任的短期債務(wù)憑證，期限一般在 6個月以內(nèi)。銀行承兌匯票多產(chǎn)生于國際貿(mào)易，一般由進口商國內(nèi)銀行開出的信用證預(yù)先授權(quán)。 銀行承兌的作用在于為匯票成為流通性票據(jù)提供信用保證。匯票是列明付款人和收款人的雙名票據(jù)，經(jīng)銀行作為第三者承兌后則成為三名票據(jù)。承兌銀行成為主債務(wù)人，而付款人則成為第二債務(wù)人。實際上，銀行承兌匯票相當(dāng)于對銀行開列的遠期支票。持票人可以在匯票到期時提示付款，也可以在未到期時向銀行尤其是承兌銀行要求貼現(xiàn)取得現(xiàn)款。 購房付款方式 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！