【正文】 承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。 ? (3)管理成本不高。通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。 ? 板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。 ?鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。 知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu) ? 框架一剪力墻結(jié)構(gòu) ? 框架一剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 知識(shí)點(diǎn)七： 建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ) ? 框架結(jié)構(gòu) ? 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 ? 玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。因此，只要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶型同樣能營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，而房?jī)r(jià)卻可便宜許多。 ? 退臺(tái)式住宅 ? 退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類(lèi)似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。 知識(shí)點(diǎn)七： 建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ) ? 復(fù)式住宅 ? 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅 (普通住宅層高通常為 2． 8～ 3． O米 )高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。 ? 花園式住宅： 也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 知識(shí)點(diǎn)七： 建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ) ? 單元式住宅： 又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。 ?人均住宅用地面積 (平方米／人 ) ?人均住宅用地面積：小區(qū)內(nèi)總住宅用地 247。 ? 公共活動(dòng)中心 ? 是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 ? (3)組團(tuán) (級(jí) )路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度 ? 住宅用地： 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 (含宅間綠地和宅問(wèn)小路等 )的總稱。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過(guò)對(duì)其較大的改造裝修。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 ? 爛尾房 是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。 知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度 ? 準(zhǔn)現(xiàn)房 是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。 ? 高層住宅： 是指層數(shù)在 16層以上的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類(lèi)型。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。始于 1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必須齊備。 ? Townhouse的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車(chē)程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 ? 安居房 是指實(shí)施國(guó)家“安居 (或康居 )工程”而建設(shè)的住房 (屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi) )。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。 ? 所謂“使用權(quán)房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 ?經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。 (2)外銷(xiāo)商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 ? 工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類(lèi)別。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè) ? 承建商 即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)四級(jí)企業(yè) (1)自有流動(dòng)資金 200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于 200萬(wàn)元。 (3)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。 (5)近 3年累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè) (1)自有流動(dòng)資金 1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。 (3)設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上 (含經(jīng)濟(jì)師 )職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱。 ? 另外，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 開(kāi)發(fā)商： 是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。 ? 宗 地： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。 ? 必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。 ? (3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有期限的。 ? 熟 地： 是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 土地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。 ? 土地所有權(quán) ? 土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 ?房地產(chǎn)業(yè) ?是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) ? 房 產(chǎn) ? 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。 ? 房地產(chǎn) ? 也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利 (所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等 )。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房后，對(duì)該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種： ? (1)土地使用權(quán)的出讓。 ? (3)土地使用權(quán)的劃撥。 ? 生 地： 是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 土地使用年限 ? 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。 ? (2)工業(yè)用地五十年。 知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 ? 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算 (通常在土地出讓合同中有明確約定 )。 ? 另外，有些購(gòu)房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國(guó)家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 ? 對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)取得 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開(kāi)工證 》 和 《 銷(xiāo)售許可證 》 等相關(guān)證書(shū)。 (2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于 40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 20人。連續(xù) 4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％，優(yōu)良率達(dá) 20％以上。 (4)具有 3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。 (2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于 10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 5人。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％。 資質(zhì)五級(jí)企業(yè) 自有流動(dòng)資金不低于 100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè) 監(jiān)理公司 ?對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。 (1)內(nèi)銷(xiāo)商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍 (目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣 )出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適