【正文】 率 =公攤面積 /建筑面積。 哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。 【套內建筑面積】 簡稱套內面積 套內面積 =套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺面積 【公攤面積】 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 例如：開發(fā)商拿到 100畝開發(fā)土地，則其項目的占地面積為 667㎡ 100畝 =66700㎡，而政府規(guī)劃部門給本項目的容積率指標為 3，則其總建面為 66700㎡ 3=202300㎡ 【占地面積】 建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。 【 宗地圖 】 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 五、《商品房預售許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，銷售商品房的批準性文件。 三、《建設工程規(guī)劃許可證》 有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場） 房地產(chǎn)二級市場 （二級市場即售租市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場） 房地產(chǎn)三級市場 （三級市場即二手房市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉讓或租賃的市場。 掛牌出讓國有建設用地使用權 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。 土地的招、拍、掛 招標出讓國有建設用地使用權 是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門 (以下簡稱出讓人 )發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。即： 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限 是指政府以拍買、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補請地價后，繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。（ 通俗的講是指通過出讓方式取得土地使用權的土地使用者，對土地投入一定資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪? ） 土地使用權劃撥 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。 土地所有權 土地所有權是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。 土地所有制分為 全民所有制（即國家所有） 和 勞動群眾集體制（即集體所有） 兩種形式。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內容 ： 土地的開發(fā)； 房屋的開發(fā)和建設； 地產(chǎn)的經(jīng)營 (包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等 )； 房地產(chǎn)經(jīng)營 (包括房屋的買賣、租賃、抵押 )； 房地產(chǎn)中介服務 (包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等 )； 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 房地產(chǎn)金融 (包括信息、保險、金融投資等 )。 生地， 是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。 建筑物 一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物。指土地及其上下的一定空間，包括地下的各種基礎設施、水域以及地面道路等。 房產(chǎn) 是房屋及其權利的總稱 .指建筑在土地上的各類房屋，有住宅、商場、辦公樓、廠房、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務、娛樂、旅游等各種設施用房。二零壹零年五月 房地產(chǎn)基礎知識培訓講義 房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識 房地產(chǎn) 也叫“不動產(chǎn)”，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。 地產(chǎn) 是土地及其權利的總稱。 構筑物 就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過濾池、沼氣池等。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 通俗的講是指尚未開發(fā)的農地和荒地。 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動， 房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 房地產(chǎn)的高質耐久性； 房地產(chǎn)具有保值、增值性， 土地所有制 首先， 說一下所有制，它是指人們對物質資料的占有形式。 說明：城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地除外。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。 土地使用權的出讓 指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 .（ 通俗的講是國家以土地所有者的身份將土地使用權出售開發(fā)商） 土地使用權轉讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。 拍賣出讓國有建設用地使用權 是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。 土地的分類： 生地（指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地） 熟地 （ 1）三通一平（指 :水通、電通、路通和場地平整 ） （ 2）五通一平（指：通水、通電、通路、通氣、通訊和平整土地 ） （ 3）七通一平（指：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地） 房產(chǎn)分類： 居住物業(yè)（平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅） 商用物業(yè)（寫字樓、商場、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲用房） 其他 (教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等 ) 綜合（兩種或兩種以上用途） 市場分類： 房地產(chǎn)一級市場 （房地產(chǎn)一級市場即土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換） 五證兩書 一、《國有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。 二、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 五證兩書 四、《建設工程開工證》 建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權 屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違 章建筑，不受法律保護。 六、“兩書” 《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》 名詞解釋 【 宗地 】 是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。它反映一宗地的基本情況。 【建筑紅線】 是指城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。 【總建筑面積】 指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 例如：開發(fā)商拿到 100畝開發(fā)土地，則其項目的占地面積