【正文】 促銷 答謝年年月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)月強(qiáng)銷一期一期開(kāi)盤月二期認(rèn)籌月 日二期發(fā)售二期 開(kāi)盤月 日月三期發(fā)售 強(qiáng)銷二期月 日三期 開(kāi)盤清盤市場(chǎng)蓄水強(qiáng)勢(shì)銷售二期試水銷速提升解籌 強(qiáng)銷認(rèn)籌 強(qiáng)銷封盤 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 市場(chǎng)調(diào)研表示例 銷售推進(jìn)表示例 順勢(shì)而上最后促銷內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 開(kāi)盤 強(qiáng)銷1 月 8 月2 月咨詢登記震撼入市住博會(huì)10 月前期準(zhǔn)備2 0 1 0 年9 月完美收官提示：根據(jù)目前寶雞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和城內(nèi)銷售情況并結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素，本項(xiàng)目三樓均價(jià)可達(dá) 1 90 0 0 元，二樓均價(jià) 23000 元，一樓門面均價(jià)54000 元左右，負(fù)一層均價(jià) 13000 元。 戲說(shuō)樓型 其它 樓盤名稱 楓葉新都市 區(qū)域 高新區(qū) 位置 大唐路、唐延路交匯處 層高、棟數(shù) 60棟 ,多層、小高層、高層 物業(yè)性 質(zhì) 住宅 發(fā)展商 寶雞 高科集團(tuán) 物業(yè)管理公司 寶雞 高科建設(shè)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理分公司 發(fā)售時(shí)間 （杰座） 規(guī) 模 占地面積 （ 400畝） 建筑面積 戶 型 戶型 二房二廳 三房二廳 四房三廳 躍層 總戶數(shù) 2166戶 面積（平 米） 90~150 ~ ~ ~ 比例 5% 60% 20% 15% 價(jià) 格 售價(jià) 楓葉新都市均價(jià) 3700元，杰座公寓起價(jià) 3100元，均價(jià) 3400元， 商住 3200起價(jià)，杰座廣場(chǎng)寫字樓 5000元起價(jià)， 出售率 65％ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 管理費(fèi)： 剩余戶型 部分四房、躍層 車位數(shù)量 車位租金： 9萬(wàn) 買斷 剩余面積 售樓電話 8384111 實(shí)用率： 83%： 交通 1 202 小結(jié) 項(xiàng)目定位： 21世紀(jì)健康住宅新概念，文化定位為 “綠色、智能、健康、人文 ”社區(qū)，由 寶雞 高科集團(tuán)建設(shè)，是全國(guó)智能化小區(qū)示范點(diǎn)之一，以大戶型為主，另有會(huì)所、小學(xué)、幼兒園、商店等公共建筑。 板式：你自己畫個(gè) ，就是直線，在直線上分布 2套以上房子，這叫板式。既有點(diǎn)式高層良好的抗震性又兼得板式高層良好的采光通風(fēng)環(huán)境。如房屋座標(biāo)正南方向，面南 2間房通風(fēng)采光無(wú)可置疑，而面北 2間房采光當(dāng)然差，通風(fēng)則不受影響。 蝶型塔樓非常符合北方的日照和特殊風(fēng)向需求，改變了傳統(tǒng)塔樓的許多不足，實(shí)現(xiàn)了戶戶朝陽(yáng)，達(dá)到了最佳的通風(fēng)及采光效果，蝶型建筑設(shè)計(jì)還有效的避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使用多單元都是南北朝向，通風(fēng)采光好， 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響，相互依賴還比較大，所以出現(xiàn)很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題。點(diǎn)式樓戶型的使用率普遍低于板樓 10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。而且，點(diǎn)式樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 兩項(xiàng)缺點(diǎn) ，居住密度高。點(diǎn)式樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。點(diǎn)式樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些點(diǎn)式樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 四大優(yōu)勢(shì) ，由于點(diǎn)式樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)。 板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。同樣是購(gòu)買建筑面積 100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約 10平方米。 通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。 眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。 樓體分析 四大優(yōu)點(diǎn) ，便于采光通風(fēng) 板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在 15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。 主要決策問(wèn)題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度 ?決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門 開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明： 關(guān)于資金：以山東某開(kāi)發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問(wèn)題； 關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題； 逞能能死的， 不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的， 省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題； 關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題。 土地拍賣中的黑馬 —— 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價(jià) —— 建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） ?轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià) —— 產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低） ?資金密集型無(wú)地企業(yè) —— 金地龍華地塊；（惡狼撲食型） ?非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！ 企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期； ?項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)； ?開(kāi)發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本； ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。但預(yù)先設(shè)定的開(kāi)獎(jiǎng)、 兌獎(jiǎng)時(shí)間在一九九三年十二月一日之后，經(jīng)營(yíng)者仍然應(yīng)當(dāng)在預(yù)定時(shí)間按照預(yù)定事項(xiàng)履行其開(kāi)獎(jiǎng)、兌獎(jiǎng)的義務(wù)。 第八條 有關(guān)當(dāng)事人因有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為而受到侵害的，可以根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十條的規(guī)定，向人民法院起訴，請(qǐng)求賠償。 第七條 違反本規(guī)定第三條、第四條、第五條第一款的，由工商行政管理機(jī)關(guān)依 照《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十六條的規(guī)定處罰。經(jīng)營(yíng)者對(duì)已經(jīng)向公眾明示的前款事項(xiàng)不得變更。 第六條 經(jīng)營(yíng)者舉辦有獎(jiǎng)銷售，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買者明示其所設(shè)獎(jiǎng)的種類、中獎(jiǎng)概率、獎(jiǎng)金金額或者獎(jiǎng)品種類、兌獎(jiǎng)時(shí)間、方式等事項(xiàng)。 第五條 經(jīng)營(yíng)者不得利用有獎(jiǎng)銷售手段推銷質(zhì)次價(jià)高的商品。 二、 國(guó)家工商行政管理局 關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定 第四條 抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過(guò)五千元。 前款第（四）項(xiàng)行為，由省級(jí)以上工商行政管理機(jī)關(guān)認(rèn)定。 （三）故意將設(shè)有中獎(jiǎng)標(biāo)志的商品、獎(jiǎng)券不投放市場(chǎng)或者不與商品、獎(jiǎng)券同時(shí)投 放市場(chǎng)；故意將帶有不同獎(jiǎng)金金額或者獎(jiǎng)品標(biāo)志的商品、獎(jiǎng)券按不同時(shí)間投放市場(chǎng)。 第三條 禁止下列欺騙性有獎(jiǎng)銷售行為： （一）謊稱有獎(jiǎng)銷售或者對(duì)所設(shè)獎(jiǎng)的種類，中獎(jiǎng)概率，最高獎(jiǎng)金額，總金額，獎(jiǎng) 品種類、數(shù)量、質(zhì)量、提供方法等作虛假不實(shí)的表示。 凡以抽簽、搖號(hào)等帶有偶然性的方法決定購(gòu)買者是否中獎(jiǎng)的，均屬于抽獎(jiǎng)方式。 第二條 本規(guī)定所稱有獎(jiǎng)銷售，是指經(jīng)營(yíng)者銷售商品或者提供服務(wù)，附帶性地向 購(gòu)買者提供物品、金錢或者其他經(jīng)濟(jì)上的利益的行為?！稄V告法 》無(wú)具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報(bào)批評(píng)，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過(guò)三萬(wàn)元，沒(méi)有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下罰款。 第二十條 房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估 時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。 第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué) 等事項(xiàng)的承諾。 第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或 者投資回報(bào)的承諾。 第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。 第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。 第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。 第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是 有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。 廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。 一、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 第五條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證 明文件： （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者 其他主體資格證明； （二）建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （三）土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明； （四）工程竣工驗(yàn)收合格證明； （五）發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā) 的預(yù)售、銷售許可證明；出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明； （六）中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明； （七）工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。 第三條 房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建 設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。