【正文】 （ 3—— 4） 現(xiàn)金流量是指一定時期內(nèi)現(xiàn)金流動的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量作為一項財務(wù)指標(biāo)是飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。其計算公式為： 現(xiàn)金凈流量 =（投資所增加的收入－投資所增加的費(fèi)用－投資的折舊）（１－所得稅率）＋折舊 （ 3—— 5） 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量等于稅后利潤加上折舊，所以投資回收期公式可以以寫成： （ 3—— 6） ? ?投資總額投資回收期 該項投資每年可獲稅后利潤 每年提取的折舊費(fèi) 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。就飯店的投資回收期來講，一般為 6至 7年，因為這時恰好是飯店設(shè)備的更新期，如果這時投資還未收回，勢必影響投資者再投資的信心。世界上最快的飯店 4年便可回收投資， 6至7年可作為飯店投資回收期的一個指標(biāo)。 ．投資利潤率。投資利潤率是指年度平均利潤與投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤額，其計算公式為： （ 3—— 8） 如果計算出來的利潤率高于現(xiàn)行市場資金利率，那么此方案就是可行的。 100%??年平均銷售利潤投資利潤率 總投資支出2．貼現(xiàn)指標(biāo) 貼現(xiàn)法就是考慮貨幣時間價值的復(fù)利貼現(xiàn)方法，包括凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）法、凈現(xiàn)值率（ＮＰＶＲ）法和內(nèi)部報酬率（ＩＲＲ）法等。 ．凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值指項目按資本成本或設(shè)定的折現(xiàn)率（ｉ），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，用ＮＰＶ表示。公式為： （ 3—— 9） 式中：ＮＰＶ表示在整個計算期內(nèi)，項目投資對企業(yè)的超額凈貢獻(xiàn)。 ＣＩ —— 現(xiàn)金流入 ＣＯ —— 現(xiàn)金流出 （ＣＩ — ＣＯ） t— 一第ｔ年的凈現(xiàn)金流量 ｉ —— 折現(xiàn)率 ．凈現(xiàn)值比率法。凈現(xiàn)值比率是指投資項目凈現(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計算公式為： （ 3—— 10） 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值比率=全部投資額．內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率（ Internal Rate of Return）就是使投資項目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。用公式表示為： （ 3—— 11） 其中 IRR—— 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率公式和凈現(xiàn)值公式是一樣的，不同的是，使用凈現(xiàn)值公式，折現(xiàn)率是已知的，求凈現(xiàn)值；而使用內(nèi)部收益率公式時是令凈現(xiàn)值為零，求凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率（即內(nèi)部收益率）。 內(nèi)部收益率一般不易從 3—— 11式中直接求得，通常用“試算法”結(jié)合插值公式求解。求解步驟如下： ①任選一貼現(xiàn)率（折現(xiàn)率） i代入上式，求出ＮＰＶ值，若Ｎ PV＞ 0，則換一較大的貼現(xiàn)率值重新計算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，則換一較小的貼現(xiàn)率值重新計算ＮＰＶ。 ②一直試算到相鄰兩個貼現(xiàn)率 i i2 對應(yīng)的 NPVNPV2符號相反為止。 ③利用插值公式，求得 IRR值 （ 3—— 12） 如果項目內(nèi)部收益率大于等于資本成本或期望投資報酬率，項目就可以接受。 四、飯店投資風(fēng)險控制 1．風(fēng)險計算。投資風(fēng)險大小是通過風(fēng)險程度來反映的。風(fēng)險程度可用絕對值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差表示，也可用相對值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差率表示，亦可用風(fēng)險率表示。 標(biāo)準(zhǔn)離差的計算步驟如下： ①計算各投資方案的損益期望值（預(yù)期報酬率），一般用表示。 （ 3—— 14） 式中： 為第 i種可能結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期報酬率。 Ｐ i為第ｉ種可能結(jié)果出現(xiàn)的概率。 ｎ為所有可能結(jié)果的數(shù)目。 ②計算每一種可能結(jié)果與損益期望值的差： 第ｉ種可能結(jié)果的離差 = ③計算標(biāo)準(zhǔn)離差 δ ： （ 3—— 15） 一般說來，標(biāo)準(zhǔn)離美越大，說明方案盈利可能偏離期望值越大，投資收益分布松散，經(jīng)濟(jì)效益越不穩(wěn)定，因此風(fēng)險程度大；相反，標(biāo)準(zhǔn)離差越小，說明方案盈利可能偏離期望值越小，投資收益分布緊湊，經(jīng)濟(jì)效益比較穩(wěn)定，因此風(fēng)險程度小。 衡量投資風(fēng)險的大小，還可以用風(fēng)險率指標(biāo)。風(fēng)險率就是標(biāo)準(zhǔn)離差率與風(fēng)險價值系數(shù)的乘積。標(biāo)準(zhǔn)離差率是標(biāo)準(zhǔn)離差與期望利潤之間的比率；風(fēng)險價值系數(shù)一般有投資者主觀決定，愿冒風(fēng)險以追求高額利潤的投資者可以將風(fēng)險價值系數(shù)取值小點(diǎn)，否則可以取值大點(diǎn)。風(fēng)險率計算后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤率，那么方案是可行的，否則是不可行的。 2．減少風(fēng)險的對策。每一項投資都會面臨風(fēng)險。風(fēng)險，即有經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，又有市場風(fēng)險。相對于其它行業(yè)來說，飯店投資風(fēng)險更大。因為飯店產(chǎn)品是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)，服務(wù)這種產(chǎn)品具有不可貯存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，飯店產(chǎn)品的銷售將會受阻，預(yù)期的投資效益無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉，因此，只有加強(qiáng)投資的風(fēng)險管理，進(jìn)行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險帶來的損失，提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。 與此同時．還可通過采取措施盡量減少投資風(fēng)險。如加強(qiáng)對客源市場的分析研究，掌握旅游市場需求變化趨勢，組織適銷對路的產(chǎn)品，提供適合需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以吸引更多的客源。還可通過發(fā)展多種經(jīng)營，以達(dá)到分散風(fēng)險的目的。亦可通過嚴(yán)格管理，采取靈活的價格機(jī)制，建立能適應(yīng)市場變化的靈敏的反應(yīng)機(jī)制，積極參加企業(yè)的各項保險，使飯店風(fēng)險減少到最低限度。 [閱讀材料 ] 飯店選址方法評介 飯店選址問題是飯店投資策劃中最為重要的問題，國外飯店中，有不少有自己的飯店選址方法，特別是大型飯店集團(tuán)，但是，我們很難獲得其詳盡的方法或資料，所以，本書附錄較為詳盡地介紹了運(yùn)用于商業(yè)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的各種選址方法，目的在于提供具有借鑒意義的選址方法。在學(xué)習(xí)過程中，可以根據(jù)所列理論，結(jié)合現(xiàn)有國內(nèi)飯店的所處區(qū)位，進(jìn)行選址問題探討，已形成自己的選址判斷。總體而言，國內(nèi)飯店選址缺少科學(xué)的方法體系，即使有些飯店在建造時考慮了地理位置問題，或者選擇了很好的地址，但由于城市的發(fā)展或商圈的變化，很好的地址也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣嫉膮^(qū)位，因此，在分析中不能簡單地照搬照抄。 第四章 飯店經(jīng)營預(yù)測方法 學(xué)習(xí)要點(diǎn)： 飯店經(jīng)營預(yù)測的基本原則與程序 飯店的定性預(yù)測方法 飯店預(yù)測的季節(jié)指數(shù)法 回歸分析預(yù)測法 預(yù)測是一門實用科學(xué)，并非憑空想象和主觀臆斷，它必須建立在市場調(diào)查和科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上。隨著預(yù)測方法研究的迅速發(fā)展，目前運(yùn)用于管理中的具體預(yù)測方法已達(dá)數(shù)百種之多，其中常用的預(yù)測方法也有 20多種。我們選擇一些適合于飯店經(jīng)營預(yù)測的方法加以介紹，以期達(dá)到事半功倍之效。 第一節(jié) 預(yù)測的基本原理 與定性預(yù)測方法 一、預(yù)測的基本原理 1．預(yù)測的基本原理 科學(xué)的預(yù)測一般有以下幾種途徑：一是因果分析，通過研究事物的形成原因來預(yù)測事物未來發(fā)展變化的必然結(jié)果；二是類比分析，如把單項技術(shù)的發(fā)展同飯店技術(shù)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新下的增長相類比，把正在發(fā)展中的事物同歷史上的“先導(dǎo)事件”相類比等，通過類比分析預(yù)測事物的未來發(fā)展；三是統(tǒng)計分析，運(yùn)用一系列數(shù)學(xué)方法，通過對事物過去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析，去偽存真，由表及里，揭示出歷史數(shù)據(jù)背后的必然規(guī)律性，明確事物的未來發(fā)展趨勢。 2．預(yù)測的基本原則 為保證預(yù)測工作的科學(xué)、有效，必須堅持以下幾條基本原則： ．堅持正確的指導(dǎo)思想。 ．堅持系統(tǒng)性原則。 ．堅持關(guān)聯(lián)性原則。 ．堅持動態(tài)性原則。 3．飯店經(jīng)營預(yù)測分類 ．按方法分類 經(jīng)營預(yù)測的具體方法很多，根據(jù)不同的預(yù)測對象，可采用不同的方法。但可運(yùn)用于飯店經(jīng)營預(yù)測的可歸為四大類。 ①直觀法。這是一種定性的預(yù)測方法。它主要依靠預(yù)測者的經(jīng)驗和綜合分析的能力來預(yù)測。 ②外推法。外推法是一種定量的預(yù)測方法。這種方法主要是利用過去的資料來對未來進(jìn)行預(yù)測。由于過去與未來之間有著必然的聯(lián)系，而這種內(nèi)在的必然性正是外推法賴以建立的基礎(chǔ)。 ③因果法。有因必有果，有果乃有因。因果法就是一種強(qiáng)調(diào)通過分析事物變化的原因和后果，找出事物變化的原因和后果之間的聯(lián)系規(guī)律，并以此規(guī)律進(jìn)行定量的預(yù)測方法。 ④隨機(jī)法。在現(xiàn)實中，許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的變化并不是時間或其他因素的確定性函數(shù)，而是具有很大隨機(jī)性。隨機(jī)性預(yù)測法就是利用隨機(jī)時間序列預(yù)測法和概率預(yù)測法來進(jìn)行預(yù)測。 ．按時間分類 預(yù)測時間的長短是預(yù)測者要充分考慮的一個問題。對不同的預(yù)測期，必須采用不同的預(yù)測方法以增加預(yù)測的準(zhǔn)確性。對飯店而言，預(yù)測期可分為： 長期預(yù)測：預(yù)測期一般在 5年或更長時間； 中期預(yù)測：預(yù)測期一般在 2~3年； 短期預(yù)測：預(yù)測期一般在一年以內(nèi)，以季、月計。 ．按內(nèi)容分類 飯店預(yù)測的內(nèi)容應(yīng)包括三個主要方面： ①社會需求量預(yù)測。 ②客房出租率、市場占有率預(yù)測。 ③發(fā)展趨勢預(yù)測。 ．按預(yù)測方法的性質(zhì)分類 ①定性預(yù)測 定性預(yù)測是指預(yù)測者通過調(diào)查研究，憑自己的實踐經(jīng)驗和理論、業(yè)務(wù)水平，對事物發(fā)展前景的性質(zhì)、方向和程度做出判斷進(jìn)行預(yù)測的方法，也稱為判斷預(yù)測或調(diào)研預(yù)測。 ②定量預(yù)測 定量預(yù)測是指根據(jù)準(zhǔn)確、及時、系統(tǒng)、全面的調(diào)查統(tǒng)計資料和信息，運(yùn)用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型，對事物未來發(fā)展的規(guī)模、水平、速度和比例關(guān)系的測定。定量預(yù)測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法有密切關(guān)系。 ．按預(yù)測時是否考慮時間因素分類 ①靜態(tài)預(yù)測 靜態(tài)預(yù)測是指不包括時間變動因素，對事物在同一時期的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測。 ②動態(tài)預(yù)測 動態(tài)預(yù)測是指包含時間變動因素，根據(jù)事物發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，對其未來發(fā)展前景做出的預(yù)測。 4．預(yù)測的程序 為了保證預(yù)測工作的順利進(jìn)行，以期取得應(yīng)有的成效，預(yù)測程序如下： ．明確預(yù)測任務(wù)，制定預(yù)測計劃 ．收集、審核和整理資料 ．選擇預(yù)測方法和建立數(shù)學(xué)模型 ．檢驗?zāi)Ｐ?，進(jìn)行預(yù)測 ．分析預(yù)測誤差，評價預(yù)測結(jié)果 ．向決策者提交預(yù)測報告 二、定性預(yù)測方法 定性預(yù)測方法很多，我們著重介紹可直接用于飯店定性預(yù)測的市場調(diào)查法、專家意見法、經(jīng)營管理人員意見法、消費(fèi)者意向調(diào)查法、推銷員意見綜合法和市場測試法。 1．市場調(diào)查與市場調(diào)查預(yù)測法 ．市場調(diào)查 市場調(diào)查預(yù)測是預(yù)測者在確定預(yù)測對象后，深入實際，直接進(jìn)行市場調(diào)查研究，取得必要的市場信息，再根據(jù)經(jīng)驗和專業(yè)水平，對市場變化趨勢進(jìn)行預(yù)測。 市場調(diào)查就是將市場過去和目前對飯店產(chǎn)生影響的制約、機(jī)會等各方面的資料進(jìn)行搜集、整理和分析的過程。市場調(diào)查可以分三個階段進(jìn)行。 ．準(zhǔn)備階段 準(zhǔn)備階段主要對飯店經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理的情況進(jìn)行初步分析．確定調(diào)查的方向、目的和要求．確定要預(yù)測的內(nèi)容及其所需要的各種相關(guān)資料。 ．調(diào)查階段 調(diào)查階段主要是搜集資料。 組織抽樣調(diào)查，在各具代表性的地區(qū)和人員中進(jìn)行抽樣調(diào)查。 調(diào)查相關(guān)因素。 ．處理階段 即對調(diào)查所獲得的信息進(jìn)行整理分析。通過對調(diào)查所得信息的整理、分類、歸納，寫出調(diào)查報告。調(diào)查報告必須注重客觀性，切忌摻雜水分和盲目性推論。 由于調(diào)查所得到的信息具有一定的時效性，隨著時間的推移會發(fā)生變化，因此．市場調(diào)查必須經(jīng)常地進(jìn)行。 ．市場調(diào)查方法 就市場調(diào)查的具體方法而言，飯店比較適用的市場調(diào)查方法主要有二種： 一是詢問法。二是觀察法。 ．市場調(diào)查預(yù)測法 ．經(jīng)營人員意見法 ．消費(fèi)者意向調(diào)查法 ．銷售人員綜合意見法 ．市場測試預(yù)測法 2．專家意見法 ．頭腦風(fēng)暴法 20世紀(jì) 50年代起，頭腦風(fēng)暴法作為一種創(chuàng)造性的思維方法在預(yù)測中得到廣泛應(yīng)用。頭腦風(fēng)暴法主要是組織專家參加積極的創(chuàng)造性思維。 ．德爾菲法 第二節(jié) 定量預(yù)測方法 定量預(yù)測方法是運(yùn)用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行預(yù)測的方法體系，其時間序列法、因果分析法和隨機(jī)預(yù)測法中均有適合飯店經(jīng)營預(yù)測的方法，我們摘取其中一些常用預(yù)測方法介紹如下。 一、時間序列預(yù)測法