【導(dǎo)讀】2020年蘇州園區(qū)主要樓盤(pán)基本情況簡(jiǎn)表????????本設(shè)計(jì)是以蘇州湖畔天城項(xiàng)目為研究對(duì)象，正文分為二部分，第一部分為概述，投資決策階段的營(yíng)銷(xiāo)工作和項(xiàng)目實(shí)施階段的營(yíng)銷(xiāo)工作三部分內(nèi)容。湖畔天城營(yíng)銷(xiāo)策劃。湖畔天城坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)二區(qū)中心，占地萬(wàn)平方米，總建筑面積。湖畔天城周?chē)鷵碛芯琵埻赓Y醫(yī)院、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、幼稚園、聯(lián)豐廣。一幅絕無(wú)僅有的作品，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結(jié)合的典范之作。湖畔天城——人居環(huán)境新坐標(biāo)。，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。，使之形成優(yōu)勢(shì)。策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用?？偯娣e8488平方公里，2020年總?cè)丝跒?80萬(wàn)。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚長(zhǎng)江，西傍太湖，東與上海接壤，西與無(wú)錫為。鄰，南與浙江相連。最近20年，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外地民工大量涌進(jìn)蘇。目前，這些非蘇州戶籍的外來(lái)人口已達(dá)50萬(wàn)人以上，構(gòu)成了蘇州人口一個(gè)新的特殊群體。九五期間，蘇州市人才總量增幅較大，人才

　　

【正文】 20 年 5月 12日 規(guī)劃戶數(shù) 一期 1750 套 /第一批 600 套左右 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 最低 3980 元 /m178。 交房形式 毛坯房、精裝修 單價(jià)范圍 450010000 元 /m178。 規(guī)劃面積 50400 m178。 單價(jià)均價(jià) 4900 元 /m178。 主力面積 13 16 15 172 主力總價(jià) 60100 萬(wàn) 車(chē)位 /庫(kù)量 1： 1 物業(yè)費(fèi) 未定 車(chē)位 /庫(kù)價(jià) 商鋪 無(wú) 銷(xiāo)售進(jìn)度 目前已有 2020 多人領(lǐng)號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ⑴ 南都： ① 浙江南都集團(tuán)簡(jiǎn)介 浙 江南都集團(tuán)組建于 1995 年 ,1999 年注冊(cè)為南都集團(tuán)控股有限公司 .集團(tuán)總投資 30 億元 ,下設(shè)企 業(yè)集團(tuán)三家 ,還有兩家分別在新加坡和中國(guó)深圳的上市公 司 ,形成以基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、通訊產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)資訊業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。今后，集團(tuán)將重點(diǎn)拓展以網(wǎng)絡(luò)資訊和生物基因工程為主的高科技產(chǎn)業(yè)， 并將此作為今后新的增長(zhǎng)點(diǎn)。集團(tuán)現(xiàn)有員工 1000 余人，受過(guò)高等教育的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員占員工總數(shù)的百分之 60。 ② 浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介 浙江南都房產(chǎn)集團(tuán) — 浙江南都集團(tuán)子公司，主要在杭州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、市場(chǎng)銷(xiāo)售份額占杭州市的百分之 10，曾有項(xiàng)目獲得國(guó)家建設(shè)部最高獎(jiǎng)項(xiàng) “ 魯班獎(jiǎng) ” 。 公司戰(zhàn)略目標(biāo)：以杭州本土為基礎(chǔ)， 面向華東市場(chǎng)，積極開(kāi)拓以杭州、上海、寧波三地為中心，滬寧、滬甬高速公路沿線城市為市場(chǎng)延伸的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步提升和拓展南都房產(chǎn)在華東地區(qū)的品牌形象，使南都房產(chǎn)最終成為全國(guó)性品牌。 2020 年 10 月 19日，拍下玲瓏灣地塊，正式進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。并于 2020 年底成立蘇州南都建屋項(xiàng)目公司 (南都集團(tuán)控股 70℅). 目前公司在蘇州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有一 個(gè) :玲瓏灣 .該地總面積 ,總價(jià) 13億元 ,建筑面積為 85萬(wàn)平方米 ,比 2020年及 2020 年園區(qū)每年的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 總量還要多 .南都集團(tuán)在蘇州的土地儲(chǔ)備目前也只有玲瓏灣 ,共 85 萬(wàn)平方米 . ⑵ 蘇州建屋 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司屬于園區(qū)管委會(huì)旗下的集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體的大型 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企 業(yè)集團(tuán)。具備深厚的政府關(guān)系，注冊(cè)資金 8億元，主要立足蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前在園區(qū)擁有較多的土地儲(chǔ)備量。已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：新城花園、新加花園、新馨 花園、萬(wàn)揚(yáng)公寓、加城花園、東湖大郡一期、二期、生活加城、加城大廈、蘇虹中 路工業(yè)廠房、都市花園。開(kāi)發(fā)、待建項(xiàng)目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩 別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。建屋公司主要立足本地化尋求最大發(fā)展，目前開(kāi)始嘗試向周邊地區(qū)發(fā)展，主要是無(wú)錫地區(qū)，建屋去別的城市或地區(qū)發(fā)展主要是尋找可以快速 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的項(xiàng)目，無(wú)心做到其他地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。 項(xiàng)目基本情況介紹 南都 ?玲瓏灣處于蘇州工業(yè)園區(qū)一、二期開(kāi)發(fā)區(qū)之間，金雞湖大橋的東端，南臨金雞湖，西面跨過(guò)金雞湖大橋就到城市廣場(chǎng)和湖濱大道，北靠現(xiàn)代大道，東面是正在建設(shè)中的文化水廊商圈、科學(xué)文化藝術(shù)中心、會(huì)展中心和商業(yè)城。 玲瓏灣占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 85 萬(wàn)平方米，建筑容積率 。一期占地 576畝，總共約 1750套，分兩批推出，其中第一批位于整個(gè)地塊東北 角，臨近大道，包括一棟 12 層小高層和兩幢 26 層、兩幢 19層、一幢 18 層高層公寓，總套數(shù)為 564 戶。第二批推出地塊最南端兩幢 25 層湖景房， 6 幢 30 層高層和兩幢 18 層公寓，總戶數(shù)約 1000 套。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。左右的三室產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，約占公寓總套數(shù)的 50℅ 左右 ,主力單價(jià) 5000 元 /m178。以上 ,總價(jià) 70萬(wàn)元左右 .此外 ,8 號(hào)樓和 19 號(hào)樓兩幢 26 層布 置了 104 套建筑面積為 154 m178。三室兩廳兩衛(wèi) +1工人房的產(chǎn)品 ,基準(zhǔn)單價(jià)低于 5000 元 /m178。,總價(jià) 7580 萬(wàn)元 .另有 104 套為 164 平方米帶大面積景觀平臺(tái)的三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn) 品 ,總價(jià)約 85萬(wàn)元 .在 12層小高層中 ,布置了 24 套 2+1 的老少居住品 ,面積 165172平方米 ,總價(jià) 85100 萬(wàn)元 . 瓏灣一期的第二批產(chǎn)品中 ,湖景房最大面積達(dá) 400 m178。,單價(jià) 8000 元 /m178。以上 ,最高達(dá)到 10000 元 /m178。.景觀次于 1 號(hào)樓和 11 號(hào)樓的其他產(chǎn)品 ,單價(jià)也大幅度提升 ,價(jià)格會(huì)在 6000 元 /m178。以上。 玲 瓏灣一期預(yù) 定形式很好 ,第一批不到 600套已經(jīng)有超過(guò) 2020組的玲瓏會(huì)客戶 ,而預(yù)約的客戶超過(guò) 7000 組 .先期的主流客戶來(lái)自蘇州古城區(qū)和園區(qū) ,但因?yàn)? 南都房產(chǎn)在浙江有較好的口碑 ,隨著后期推廣力度加大 ,來(lái)自浙江、上海的客戶逐漸增多。據(jù)暗場(chǎng)售樓員介紹，最近一段時(shí)期來(lái)自浙江的客戶占預(yù)定量的 20℅ 左 右，而且比較青睞投資價(jià)值高、總價(jià)合理的產(chǎn)品。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴ 優(yōu)勢(shì)分析 ① 地理位置極佳 .南都玲瓏灣的幾乎大部分賣(mài)點(diǎn)都來(lái)自 于它的地段位置 :首先 ,位于蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間 ,使購(gòu)房者即看到目前一區(qū)相對(duì)成熟的發(fā)展?fàn)顩r ,也能感受 到二區(qū)未來(lái)良好的發(fā)展前景；其次，玲瓏灣具 有園區(qū)湖東最便捷的交通，金雞湖大橋開(kāi)通后，緊鄰社區(qū)的玲瓏路成了湖東地區(qū)通往市區(qū)最便捷的交通通道；第三，玲瓏灣坐擁得天獨(dú)厚的湖景優(yōu)勢(shì)，是金雞湖周邊 唯一正面朝南的地塊；最后，湖東玲瓏灣東側(cè)將出現(xiàn)完善的配套設(shè)施。目前，紅楓林、會(huì)展中心、科技中心、文化水廊、 F城、九龍醫(yī)院等已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，學(xué)校、玲 瓏灣東西兩個(gè)鄰里中心也將啟動(dòng)，項(xiàng)目周邊配套齊全； ② 湖東板塊是目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，價(jià)格上升空間較大，對(duì)投資者有很大吸引； ③ 蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而玲瓏灣是今 年園區(qū)推出的較早的項(xiàng)目之一，這對(duì)玲瓏灣一期的銷(xiāo)售十分有利； ④ 規(guī)模社區(qū)對(duì)購(gòu)房者的吸引力不可忽視； ⑤ 建屋是園區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，南都作為浙江最大的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商之一，兩者都具有一定的品牌都具一定的品牌知名度和良好的口碑。 ⑵ 劣勢(shì)分析 ① 社區(qū)的規(guī)劃水平和景觀設(shè)計(jì)乏善可陳； ② 一期戶型設(shè)計(jì)缺乏可圈可點(diǎn)之處； ③ 部分建筑的采光效果不理想。 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品在 3 月底開(kāi)始銷(xiāo)售，從目前的預(yù)定量來(lái)看，基本可以實(shí) 現(xiàn)迅速清盤(pán)的目標(biāo)。從開(kāi)發(fā)商推盤(pán)思路和開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，基本表達(dá)了強(qiáng)烈的漲價(jià)意愿，一期第一批產(chǎn)品無(wú)論從地段位置還是景觀條件來(lái)看，都是整個(gè)地塊中最不理想的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商低開(kāi)高走的價(jià)格策略很明晰。 對(duì)湖畔天城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個(gè)利好。一方面，通過(guò)這兩個(gè)項(xiàng)目的快速去化，我們判斷湖東板塊已成為今年消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)，通過(guò)這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的操作，與湖畔天城項(xiàng)目一起共同烘托湖東地區(qū)的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 熱潮；另一方面，玲瓏灣第一批 產(chǎn)品在超過(guò) 5000 元 /的均價(jià)上成功去化，將帶動(dòng)整個(gè)湖東地區(qū)項(xiàng)目均價(jià)的集體上升，先期我們對(duì)湖畔天城的價(jià)格判斷基本是合理的，但是后期均價(jià)可能還有進(jìn)一步上升空間 。 目前銷(xiāo)售進(jìn)展 4月 12 日開(kāi)始每天安排 100 組玲瓏灣會(huì)員開(kāi)始選房，目前公開(kāi)房源 600 多套，均價(jià) 4900 元 /M178。 3． 2． 2 高爾夫花園 案名 高爾夫花園 樓盤(pán)位置 機(jī)場(chǎng)路和星港街交匯處 投資商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓處 星海街 198號(hào)星海大廈 1樓 開(kāi)發(fā)商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓電話 建筑設(shè)計(jì) 蘇州建筑設(shè)計(jì)研究院 占地面積 公頃 景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林 建筑面積 32 萬(wàn) m178。 營(yíng)銷(xiāo)代理 上海新吉陽(yáng) 容積率 物業(yè)管理 戴得梁行 綠化率 58% 承建單位 建筑密度 北 ≤25% ，南 ≤30% 開(kāi)工時(shí)間 2020 年底 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 交房時(shí)間 2020 年下半年 產(chǎn)品類(lèi)型 高層、小高層、疊加、獨(dú)立別墅 開(kāi)盤(pán)日期 2020 年 4月下旬 規(guī)劃戶數(shù) 第一批 1300 套左右 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 約 5000 元 /m178。 交房形式 毛坯房 單價(jià)范圍 （一期） 45005000 元 /m178。 規(guī)劃面積 單價(jià)均價(jià) 起步區(qū)第一批 5000 元 /m178。 主力面積 1 12 13 144 m178。 主力總價(jià) （第一批） 5580 萬(wàn) 車(chē)位 /庫(kù)量 1： 1 物業(yè)費(fèi) 未定 車(chē)位 /庫(kù)價(jià) 預(yù)計(jì)平均 10萬(wàn)元 /個(gè) 商鋪 無(wú) 銷(xiāo)售進(jìn)度 3月 11起領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目基本情況介紹 高爾夫花園位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖之間，老機(jī)場(chǎng)路的南側(cè)，地塊東側(cè)是高爾夫別墅區(qū)和興建中的高爾夫球場(chǎng)，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面環(huán)水，自然景觀條件得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目占地 萬(wàn) m178。,總建筑面積 2萬(wàn) m178。,建筑容積率 。 產(chǎn)品和價(jià)格 高爾夫花園第一批產(chǎn)品包括 9幢高層 (2127 層 )和 7 幢小高層 (11 層 ),總共約1300 多套 ,第二批推出地塊東面的高層、小高層和疊加產(chǎn)品以及緊鄰社區(qū)中部規(guī)劃道路的高層、小高層湖鏡房，總共 600 余套。高爾夫花園后期為 168 套別墅產(chǎn)品。 第 一批 9 棟高層均為兩梯三戶產(chǎn)品，以 136m178。的三室和 147 m178。的三室為主力，中間搭配 110115m178。的兩室產(chǎn)品。這就意味著兩室住宅只能單面采光，通風(fēng)效果不佳，套型面積偏大卻布局顯得很局促。高層產(chǎn)品平均 價(jià)格將達(dá) 5000 元 / m178。主力總價(jià) 4580 萬(wàn)元。 7 棟小高層為一梯兩戶產(chǎn)品，主力產(chǎn)品為面積 128m178。、 144m178。的三室兩廳兩衛(wèi)住宅，單位均價(jià)預(yù)計(jì)將突破 5000 元 / m178。，主力總價(jià)達(dá) 6580 萬(wàn)元。 從開(kāi)發(fā)商的推廣思路看，能觀賞獨(dú)墅湖景觀的 11號(hào)高層和 4 號(hào)、 12號(hào)小高層為被納入第一批產(chǎn)品，顯示了開(kāi)發(fā)商期 待依托良好湖景推動(dòng)第二批產(chǎn)品價(jià)格上浮的想法。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5棟高層、 6棟小高層，產(chǎn)品類(lèi)型與一期相似，但是價(jià)格將比一期有明顯的上 漲。同時(shí)，第二批產(chǎn)品中還包括 88 套疊加產(chǎn)品，面積 160200 m178。，初定價(jià)格達(dá)到 7000 8000 元 / m178。，總價(jià) 115160 萬(wàn)元。第二批產(chǎn)品預(yù)計(jì) 2020 年底開(kāi)始銷(xiāo)售。 高爾夫花園后期即將推出臨湖別墅，用半島 式布局在獨(dú)墅湖畔打造了168 套別墅，面積 230350 m178。，平均價(jià)格將突破 10000 元 / m178。，總價(jià) 200 萬(wàn)以上。 客戶 高爾夫花園目前正處于客戶積累階段，從 3 月 17 日開(kāi)始正式接受預(yù)定。近期訪問(wèn)高爾夫花園項(xiàng)目的客戶主要來(lái)自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶的蹤影。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴ 優(yōu)勢(shì)分析： ① 景觀條件絕佳。高爾夫花園三面臨水，坐擁兩湖板塊，建設(shè)中的高爾夫球場(chǎng)位于地塊東南方向，景觀條件卓越，具有操作高端產(chǎn)品的潛質(zhì)； ② 項(xiàng)目緊鄰水項(xiàng)鄰里中心和生態(tài)公園賓館，周邊配套齊全； ③ 景觀聘 請(qǐng)貝爾高林設(shè)計(jì)，在蘇州市場(chǎng)有一定吸引力。 ⑵ 劣勢(shì)分析： ① 社區(qū)規(guī)劃水平一般； ② 戶型設(shè)計(jì)較差，特別是兩梯三戶的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風(fēng)，而部分小高層產(chǎn)品進(jìn)深長(zhǎng)達(dá) 18米； ③ 高層間樓間距過(guò)??； 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 高 爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在 3月中旬接受預(yù)定， 4 月 8日開(kāi)始銷(xiāo)售，從目前蘇州房地產(chǎn)時(shí)常的活躍程度和該項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，快速去化也不是問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商 希望通過(guò)一期的熱銷(xiāo)帶動(dòng)后期產(chǎn)品價(jià)格的上漲的意圖明顯，第二批產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價(jià)格上浮已是必然 。 高爾夫花園項(xiàng)目在近期銷(xiāo)售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對(duì)購(gòu)房者的吸引力的確比較強(qiáng)，但項(xiàng)目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)操作卻讓人不敢恭維。隨著今年下半年蘇州市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)量的迅猛增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，后期銷(xiāo)售可能會(huì)遭遇阻力。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項(xiàng)目與玲瓏灣一起構(gòu)成了一南一北對(duì)金雞湖的合圍。這些項(xiàng)目的成功操作，可以快速催熟湖東板塊，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)時(shí)常湖東時(shí)代的來(lái)臨。而且，這些項(xiàng)目后期產(chǎn)品均有比較大的價(jià)格提升，對(duì)拉高湖東房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的支撐。 3． 東湖春之韻 案名 春之韻一期 樓盤(pán)位置 北靠鐘園路 ，南依湖東鄰里中心，東近星塘街，西鄰星湖街 投資商 蘇州工業(yè)園區(qū)華成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 售樓處地址 開(kāi)發(fā)商 售樓電話 建筑設(shè)計(jì) 占地面積 56492m178。 景觀設(shè)計(jì) TONTSEN 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 建筑面積 m178。 營(yíng)銷(xiāo)代理 上海九陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 容積率 物業(yè)管理 綠化率 52% 承建單位 建筑密度 30% 開(kāi)工時(shí)間 建筑風(fēng)格 國(guó)際時(shí)尚的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 交房時(shí)間 05 年下半年 產(chǎn)品類(lèi)型 高 層、高層 開(kāi)盤(pán)日期 04 年 4 月底 規(guī)劃戶數(shù) 一期 480 余套 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 4800 元 /m178。左右 交房形式 毛坯房 單價(jià)范圍 規(guī)劃面積 80130 m178。，另 200 m178。躍層房 單價(jià)均價(jià) 4800 元 /m178。 主力