【正文】 響年耗電量又不有利于夏季通風(fēng)。b) 建筑墻體中采用保溫隔熱性能好的建筑構(gòu)造做法來(lái)減少采暖制冷照明的能耗，如西山墻及屋面作擠型保溫隔熱聚苯板，外門(mén)窗采用單框低輻射中空玻璃鋁合金玻璃窗。c) 外墻類(lèi)型：（膠粉聚苯顆粒保溫砂漿外墻外保溫系統(tǒng)）： 抗裂砂漿(10mm)+ 膠粉聚苯顆粒保溫漿料(40mm) +燒結(jié)多孔磚(200mm)+水泥砂漿(20mm)d) 分戶(hù)墻類(lèi)型：混合砂漿（20mm）+燒結(jié)多孔磚(200mm)+混合砂漿(20mm)e) 屋面類(lèi)型：TH屋面復(fù)合保溫板(65mm) +膨脹珍珠巖(30mm)+卷材防水層(4mm)+水泥砂漿(20mm) +鋼筋混凝土板(120mm)+混合砂漿(20mm)f) 窗類(lèi)型：鋁合金單框配普通中空玻璃(5mm+6mm+5mm)，氣密性等級(jí)4級(jí)g) 門(mén)類(lèi)型：雙層金屬門(mén)板，中間填充15~18mm厚玻璃棉板，傳熱系數(shù)≤。3) 節(jié)水節(jié)能設(shè)計(jì)a) 水源本工程用水水源為城市自來(lái)水。b) 節(jié)能措施生活給水采用市政自來(lái)水直供，充分利用市政管網(wǎng)的壓力。c) 節(jié)水措施① 選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。 住宅衛(wèi)生間坐便器采用容積為不大于6L的沖洗水箱。 公共衛(wèi)生間采用感應(yīng)式水嘴、感應(yīng)式小便器沖洗閥和蹲式大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。② 采用計(jì)量收費(fèi)：住宅每一住戶(hù)設(shè)水表一只。③ 水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門(mén)故障時(shí)，水池、水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。4) 建筑電氣節(jié)能設(shè)計(jì)a) 變配電系統(tǒng)的節(jié)能① 根據(jù)用電性質(zhì)、用電容量，選擇合理的供電電壓和供電方式，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，本工程選用10KV的配電電壓深入負(fù)荷中心。② 將變電所設(shè)在接近負(fù)荷中心，可以減少低壓側(cè)線(xiàn)路長(zhǎng)度，從而降低線(xiàn)路損耗。③ 選用高效低耗變壓器，力求使變壓器的實(shí)際負(fù)荷接近實(shí)際的最佳負(fù)荷，提高變壓器的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益，減少變壓器損耗。④ 合理選擇變壓器的容量、臺(tái)數(shù)、運(yùn)行方式，實(shí)現(xiàn)變壓器的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 合理選擇導(dǎo)線(xiàn)截面，合理選擇線(xiàn)路路徑，負(fù)荷線(xiàn)路盡量以最短的路徑敷設(shè)，以降低線(xiàn)路損耗。⑤ 在提高自然功率因素的基礎(chǔ)上，在負(fù)荷側(cè)合理裝置集中與就地?zé)o功補(bǔ)償設(shè)備，低負(fù)荷時(shí)，應(yīng)調(diào)整無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備，不得過(guò)補(bǔ)償。⑥ 用電設(shè)備的非線(xiàn)性負(fù)荷產(chǎn)生高次諧波，引起電網(wǎng)電壓畸變及電流畸變，應(yīng)采取抑制高次諧波的措施達(dá)到GB/T145491993《電能質(zhì)量 公用電網(wǎng)諧波》的要求。⑦ 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)采用的設(shè)備和元器件，應(yīng)符合國(guó)家或行業(yè)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并優(yōu)先選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用和節(jié)能的成套設(shè)備和定型產(chǎn)品，不得采用淘汰產(chǎn)品。b) 照明系統(tǒng)的節(jié)能① 照明密度值嚴(yán)格按《建筑照明實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）執(zhí)行。② 根據(jù)不同的使用場(chǎng)合選擇合適的光源，在滿(mǎn)足照明質(zhì)量的前提下，應(yīng)盡可能選擇高效光源。③ 在滿(mǎn)足眩光限制的條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇效率高的燈具以及開(kāi)啟式直接照明燈具。④ 在滿(mǎn)足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下，盡可能降低燈具的安裝高度。⑤ 合理設(shè)置局部照明，對(duì)于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對(duì)于有高照度要求的地方，設(shè)置局部照明。⑥ 應(yīng)選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器。⑦ 主照明電源線(xiàn)路應(yīng)盡可能采用三相供電，以減少電壓損失，并應(yīng)盡量使三相負(fù)荷平衡，以免影響光源的發(fā)光效率。⑧ 根據(jù)建筑物的建筑特點(diǎn)、建筑功能、建筑標(biāo)準(zhǔn)、使用要求的具體情況，對(duì)照明系統(tǒng)進(jìn)行分散或集中、手動(dòng)或自動(dòng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用、合理有效的控制。辦公樓、商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)等公共建筑及其走廊、樓梯間、門(mén)廳等公共場(chǎng)所的照明，采用集中控制，并按建筑使用條件或天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制；住宅建筑的樓梯間、走廊等公共場(chǎng)所的照明，采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)采用紅外線(xiàn)移動(dòng)探測(cè)加光控的開(kāi)關(guān)；室外景觀照明采取平日、一般節(jié)日、重大節(jié)日等多模式控制。c) 建筑設(shè)備的節(jié)能① 根據(jù)負(fù)荷特性合理選擇電動(dòng)機(jī)，采用高效率的電動(dòng)機(jī)。② 電氣轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)中的設(shè)備、管網(wǎng)和負(fù)載應(yīng)相匹配，使系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，提高系統(tǒng)電能利用率。③ 對(duì)風(fēng)量、流量經(jīng)常變化的負(fù)荷，采用電動(dòng)機(jī)調(diào)速運(yùn)行的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)。5. 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙市望城縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊自然環(huán)境狀況良好。項(xiàng)目區(qū)周邊以商業(yè)建筑、辦公建筑和居住小區(qū)為主，沒(méi)有大型廠(chǎng)礦企業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境無(wú)不良影響。 環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：建設(shè)施工期在土方平整與運(yùn)輸過(guò)程中，散狀物料的裝卸、運(yùn)輸、攪拌都會(huì)有大量的粉塵散逸到周?chē)髿庵校锪隙逊牌陂g由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車(chē)行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。在建筑施工期間，機(jī)械作業(yè)聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線(xiàn)人群的正常生活。施工前期，土石方開(kāi)挖有可能造成局部水土流失。 建成營(yíng)運(yùn)期部分商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生的污染物如噪音、廢氣、廢水、廢液、廢渣等對(duì)環(huán)境的影響。生活污水、生活垃圾對(duì)環(huán)境的影響。 環(huán)境保護(hù)與治理措施① 項(xiàng)目施工期間，對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔間裝置，并注意避免夜間施工；揚(yáng)塵擬采用噴水除塵。② 加工區(qū)域建筑，擬主要采用隔音、吸聲、減震材料，以降低噪音影響。③ 一切生活污水、人體排泄物可經(jīng)二級(jí)生化消毒處理，規(guī)劃設(shè)置DN300的污水收集管道，匯入項(xiàng)目設(shè)計(jì)的污水處理設(shè)施。達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后可直接向城市污水管網(wǎng)直排。④ 生活垃圾袋裝化，經(jīng)裝卸式垃圾箱由市政管理部門(mén)的車(chē)輛直接送往垃圾中轉(zhuǎn)站。⑤ 加強(qiáng)綠化，在道路兩旁、建筑物四周建設(shè)綠化帶和綠化點(diǎn)，成為“花園式”園區(qū)，美化環(huán)境，潔凈空氣。⑥ 多采用節(jié)能設(shè)備和設(shè)計(jì)，科學(xué)劃分功能區(qū)域，體現(xiàn)環(huán)保概念。第六章 項(xiàng)目組織與管理1. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門(mén)，分別為行政辦公室、前期開(kāi)發(fā)部、工程部、銷(xiāo)售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購(gòu)部和客戶(hù)服務(wù)部。行政辦公室負(fù)責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)，與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行接洽，完成所有項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)及各類(lèi)證、照的辦理工作；工程部負(fù)責(zé)工程進(jìn)度和施工質(zhì)量管理；銷(xiāo)售策劃部及客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售、策劃及客戶(hù)關(guān)系維護(hù)；財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)、概算、工程進(jìn)度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購(gòu)部負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購(gòu)項(xiàng)目所需各類(lèi)設(shè)備。2. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營(yíng)措施 各職能部門(mén)經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開(kāi)招聘，其余人員均向社會(huì)公開(kāi)招聘。 住宅部分全部對(duì)外銷(xiāo)售，商業(yè)中心部分自營(yíng)，部分銷(xiāo)售，部分對(duì)外招租，公寓式酒店對(duì)外招租。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1. 項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議 項(xiàng)目從2009年8月開(kāi)始，到2012年7月底結(jié)束，開(kāi)發(fā)周期為三年。2010年3月開(kāi)始，一期工程已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，首先建設(shè)商業(yè)部分，到2010年的9月，開(kāi)始公寓式酒店的建設(shè)；從2010年6月初開(kāi)始，開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售、招商，預(yù)計(jì)2013年底銷(xiāo)售與招商完畢?？⒐を?yàn)收從2012年5月開(kāi)始，2012年6月，商業(yè)部分交付業(yè)主，2012年7月，公寓式酒店交付使用。2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 項(xiàng)目實(shí)施的各階段1) 項(xiàng)目前期與報(bào)建（）2) 施工準(zhǔn)備與招投標(biāo)()3) 土方工程（）4) 土建工程施工（）5) 項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商（）（橫道圖到2012年7月）6) 水電及配套工程施工（）7) 竣工驗(yàn)收（）8) 交付使用（）56天園地芳珠寶城項(xiàng)目（一期）可行性研究報(bào)告 年 份名 稱(chēng)20092010201120128910121346791012134679101213467項(xiàng)目前期與報(bào)建施工準(zhǔn)備與招投標(biāo)土方工程土建工程施工項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商水電及配套工程施工竣工驗(yàn)收交付使用71第八章 工程招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》等法律要求，擬對(duì)本次工程建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和設(shè)備、材料的采購(gòu)采用招標(biāo)方式，其基本情況如下：1. 項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行單獨(dú)公開(kāi)招標(biāo)2. 土建、安裝工程進(jìn)行單獨(dú)公開(kāi)招標(biāo)3. 小型設(shè)備直接采購(gòu)，大型設(shè)備進(jìn)行單獨(dú)公開(kāi)招標(biāo)4. 招標(biāo)及評(píng)標(biāo)工作由委托具有招標(biāo)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，其招標(biāo)程序及辦法嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》執(zhí)行。招標(biāo)具體情況表項(xiàng)目名稱(chēng)：天園地芳珠寶城項(xiàng)目（一期）工程建設(shè)項(xiàng)目 表81 招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他第九章 投資估算與資金籌措1. 投資估算 投資估算依據(jù)和說(shuō)明1) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》2) 建筑工程費(fèi)參照當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r(jià)指標(biāo)并結(jié)合本工程具體情況進(jìn)行估算。3) 安裝工程費(fèi)參照2002年《湖南省統(tǒng)一安裝工程基價(jià)表》及類(lèi)似工程安裝估算指標(biāo)估算，并調(diào)整到2006年價(jià)格水平。4) 國(guó)務(wù)院發(fā)布的有關(guān)土地使用稅、土地增值稅、交易印花稅等稅收的暫行規(guī)定。5) 建設(shè)單位提供的其他相關(guān)基礎(chǔ)資料。 投資估算范圍1) 土地費(fèi)用：包括取得土地全部費(fèi)用。2) 工程費(fèi)用：包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用，設(shè)備費(fèi)用、室內(nèi)外裝修工程費(fèi)等。其中，設(shè)備費(fèi)用包括電梯、給排水、通風(fēng)空調(diào)工程、弱電、強(qiáng)電、智能化工程；室外工程包括室外管線(xiàn)、室外照明、道路、綠化、音樂(lè)系統(tǒng)工程3) 工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、土方及邊坡支護(hù)工程費(fèi)用、其他費(fèi)用。4) 間接費(fèi)用：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算分析（具體見(jiàn)附表1—項(xiàng)目投資估算表）一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表91序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住宅M2商業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂(lè)與餐飲M2地下室建筑面積M23停車(chē)位個(gè)204地面車(chē)位236地下車(chē)位總投資:,具體如下:1) 土地費(fèi)用：土地成本為20萬(wàn)元/畝， 萬(wàn)元。2) 設(shè)計(jì)與前期費(fèi)用：包含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、可研等費(fèi)用， 萬(wàn)元。 3) 土方與邊坡支護(hù)工程費(fèi)用：共計(jì)480萬(wàn)元。4) 報(bào)建費(fèi)用：根據(jù)望城縣相關(guān)文件，按25元/平方米優(yōu)惠收取， 萬(wàn)元。5) 建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元。6) 基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)：包括消防、人防、電梯、智能化、電氣、生活給排水等費(fèi)用， 萬(wàn)元。7) 間接費(fèi)用：包括管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用等， 萬(wàn)元。2. 投資計(jì)劃與資金籌措（具體見(jiàn)附表3—資金使用計(jì)劃與籌措表）該項(xiàng)目建設(shè)總投資：，建設(shè)周期為3年。經(jīng)過(guò)初步估算， 萬(wàn)元， 萬(wàn)元。其中建設(shè)單位自籌資金4200萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元， 萬(wàn)元。 第十章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)1. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售收入情況進(jìn)行測(cè)算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，分析預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力與清償能力，據(jù)此判斷該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。2. 盈利能力分析 項(xiàng)目損益表 表101序 號(hào)項(xiàng) 目總 價(jià) （萬(wàn)元）單 價(jià) （元/平米）可售面積（㎡）備 注一總收入 1銷(xiāo)售收入 商業(yè) 10000 對(duì)外銷(xiāo)售三分之二，其余用于租賃與自營(yíng)住宅 4500 地下車(chē)庫(kù) 3萬(wàn)元/個(gè)100個(gè)銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)100個(gè)2租賃收入 租賃按照每年11個(gè)月，空置率20%計(jì)算商業(yè) 40元/㎡/月 自營(yíng)的面積與租賃的價(jià)格相同娛樂(lè)、餐飲 30元/㎡/月 15棟的24層珍珠文化館 20元/㎡/月 14棟公寓式酒店 30元/㎡/月 15棟的516樓，酒店及寫(xiě)字樓二項(xiàng)目總投資 三銷(xiāo)售稅金及附加