【正文】 響年耗電量又不有利于夏季通風。b) 建筑墻體中采用保溫隔熱性能好的建筑構(gòu)造做法來減少采暖制冷照明的能耗，如西山墻及屋面作擠型保溫隔熱聚苯板，外門窗采用單框低輻射中空玻璃鋁合金玻璃窗。c) 外墻類型：（膠粉聚苯顆粒保溫砂漿外墻外保溫系統(tǒng)）： 抗裂砂漿(10mm)+ 膠粉聚苯顆粒保溫漿料(40mm) +燒結(jié)多孔磚(200mm)+水泥砂漿(20mm)d) 分戶墻類型：混合砂漿（20mm）+燒結(jié)多孔磚(200mm)+混合砂漿(20mm)e) 屋面類型：TH屋面復合保溫板(65mm) +膨脹珍珠巖(30mm)+卷材防水層(4mm)+水泥砂漿(20mm) +鋼筋混凝土板(120mm)+混合砂漿(20mm)f) 窗類型：鋁合金單框配普通中空玻璃(5mm+6mm+5mm)，氣密性等級4級g) 門類型：雙層金屬門板，中間填充15~18mm厚玻璃棉板，傳熱系數(shù)≤。3) 節(jié)水節(jié)能設計a) 水源本工程用水水源為城市自來水。b) 節(jié)能措施生活給水采用市政自來水直供，充分利用市政管網(wǎng)的壓力。c) 節(jié)水措施① 選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。 住宅衛(wèi)生間坐便器采用容積為不大于6L的沖洗水箱。 公共衛(wèi)生間采用感應式水嘴、感應式小便器沖洗閥和蹲式大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。② 采用計量收費：住宅每一住戶設水表一只。③ 水池、水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水管閥門故障時，水池、水箱長時間溢流排水。4) 建筑電氣節(jié)能設計a) 變配電系統(tǒng)的節(jié)能① 根據(jù)用電性質(zhì)、用電容量，選擇合理的供電電壓和供電方式，經(jīng)過經(jīng)濟技術(shù)比較，本工程選用10KV的配電電壓深入負荷中心。② 將變電所設在接近負荷中心，可以減少低壓側(cè)線路長度，從而降低線路損耗。③ 選用高效低耗變壓器，力求使變壓器的實際負荷接近實際的最佳負荷，提高變壓器的技術(shù)經(jīng)濟效益，減少變壓器損耗。④ 合理選擇變壓器的容量、臺數(shù)、運行方式，實現(xiàn)變壓器的經(jīng)濟運行。 合理選擇導線截面，合理選擇線路路徑，負荷線路盡量以最短的路徑敷設，以降低線路損耗。⑤ 在提高自然功率因素的基礎上，在負荷側(cè)合理裝置集中與就地無功補償設備，低負荷時，應調(diào)整無功補償設備，不得過補償。⑥ 用電設備的非線性負荷產(chǎn)生高次諧波，引起電網(wǎng)電壓畸變及電流畸變，應采取抑制高次諧波的措施達到GB/T145491993《電能質(zhì)量 公用電網(wǎng)諧波》的要求。⑦ 供配電系統(tǒng)設計采用的設備和元器件，應符合國家或行業(yè)的產(chǎn)品技術(shù)標準，并優(yōu)先選用技術(shù)先進、經(jīng)濟適用和節(jié)能的成套設備和定型產(chǎn)品，不得采用淘汰產(chǎn)品。b) 照明系統(tǒng)的節(jié)能① 照明密度值嚴格按《建筑照明實際標準》（GB500342004）執(zhí)行。② 根據(jù)不同的使用場合選擇合適的光源，在滿足照明質(zhì)量的前提下，應盡可能選擇高效光源。③ 在滿足眩光限制的條件下，應優(yōu)先選擇效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具。④ 在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下，盡可能降低燈具的安裝高度。⑤ 合理設置局部照明，對于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對于有高照度要求的地方，設置局部照明。⑥ 應選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器。⑦ 主照明電源線路應盡可能采用三相供電，以減少電壓損失，并應盡量使三相負荷平衡，以免影響光源的發(fā)光效率。⑧ 根據(jù)建筑物的建筑特點、建筑功能、建筑標準、使用要求的具體情況，對照明系統(tǒng)進行分散或集中、手動或自動，經(jīng)濟實用、合理有效的控制。辦公樓、商場、車庫等公共建筑及其走廊、樓梯間、門廳等公共場所的照明，采用集中控制，并按建筑使用條件或天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制；住宅建筑的樓梯間、走廊等公共場所的照明，采用節(jié)能自熄開關，節(jié)能自熄開關采用紅外線移動探測加光控的開關；室外景觀照明采取平日、一般節(jié)日、重大節(jié)日等多模式控制。c) 建筑設備的節(jié)能① 根據(jù)負荷特性合理選擇電動機，采用高效率的電動機。② 電氣轉(zhuǎn)動系統(tǒng)中的設備、管網(wǎng)和負載應相匹配，使系統(tǒng)經(jīng)濟運行，提高系統(tǒng)電能利用率。③ 對風量、流量經(jīng)常變化的負荷，采用電動機調(diào)速運行的方式進行調(diào)節(jié)。5. 環(huán)境影響評價 項目環(huán)境現(xiàn)狀本項目選址于長沙市望城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊自然環(huán)境狀況良好。項目區(qū)周邊以商業(yè)建筑、辦公建筑和居住小區(qū)為主，沒有大型廠礦企業(yè)，對本項目環(huán)境無不良影響。 環(huán)境影響分析項目建設對環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：建設施工期在土方平整與運輸過程中，散狀物料的裝卸、運輸、攪拌都會有大量的粉塵散逸到周圍大氣中，物料堆放期間由于風吹等引起揚塵污染，尤其是風速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。在建筑施工期間，機械作業(yè)聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。施工前期，土石方開挖有可能造成局部水土流失。 建成營運期部分商戶的經(jīng)營，產(chǎn)生的污染物如噪音、廢氣、廢水、廢液、廢渣等對環(huán)境的影響。生活污水、生活垃圾對環(huán)境的影響。 環(huán)境保護與治理措施① 項目施工期間，對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔間裝置，并注意避免夜間施工；揚塵擬采用噴水除塵。② 加工區(qū)域建筑，擬主要采用隔音、吸聲、減震材料，以降低噪音影響。③ 一切生活污水、人體排泄物可經(jīng)二級生化消毒處理，規(guī)劃設置DN300的污水收集管道，匯入項目設計的污水處理設施。達到排放標準后可直接向城市污水管網(wǎng)直排。④ 生活垃圾袋裝化，經(jīng)裝卸式垃圾箱由市政管理部門的車輛直接送往垃圾中轉(zhuǎn)站。⑤ 加強綠化，在道路兩旁、建筑物四周建設綠化帶和綠化點，成為“花園式”園區(qū)，美化環(huán)境，潔凈空氣。⑥ 多采用節(jié)能設備和設計，科學劃分功能區(qū)域，體現(xiàn)環(huán)保概念。第六章 項目組織與管理1. 組織機構(gòu)與職能劃分項目開發(fā)公司設總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財務總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務部、預算合約部、采購部和客戶服務部。行政辦公室負責公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負責新項目前期開發(fā)，與政府相關部門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負責工程進度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務部負責項目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關系維護；財務部主要負責財務核算、財務管理、融資等工作；預算合約部負責項目招標、概算、工程進度結(jié)算和工程決算等相關工作；采購部負責統(tǒng)一采購項目所需各類設備。2. 項目管理模式與經(jīng)營措施 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 住宅部分全部對外銷售，商業(yè)中心部分自營，部分銷售，部分對外招租，公寓式酒店對外招租。第七章 項目實施進度安排1. 項目實施各階段進度安排建議 項目從2009年8月開始，到2012年7月底結(jié)束，開發(fā)周期為三年。2010年3月開始，一期工程已經(jīng)開始動工，首先建設商業(yè)部分，到2010年的9月，開始公寓式酒店的建設；從2010年6月初開始，開始對外銷售、招商，預計2013年底銷售與招商完畢?？⒐を炇諒?012年5月開始，2012年6月，商業(yè)部分交付業(yè)主，2012年7月，公寓式酒店交付使用。2. 項目實施進度計劃表 項目實施的各階段1) 項目前期與報建（）2) 施工準備與招投標()3) 土方工程（）4) 土建工程施工（）5) 項目銷售與招商（）（橫道圖到2012年7月）6) 水電及配套工程施工（）7) 竣工驗收（）8) 交付使用（）56天園地芳珠寶城項目（一期）可行性研究報告 年 份名 稱20092010201120128910121346791012134679101213467項目前期與報建施工準備與招投標土方工程土建工程施工項目銷售與招商水電及配套工程施工竣工驗收交付使用71第八章 工程招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》及《湖南省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》等法律要求，擬對本次工程建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和設備、材料的采購采用招標方式，其基本情況如下：1. 項目建設方案設計進行單獨公開招標2. 土建、安裝工程進行單獨公開招標3. 小型設備直接采購，大型設備進行單獨公開招標4. 招標及評標工作由委托具有招標資格的機構(gòu)進行，其招標程序及辦法嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》執(zhí)行。招標具體情況表項目名稱：天園地芳珠寶城項目（一期）工程建設項目 表81 招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設備√√√重要材料√√√其他第九章 投資估算與資金籌措1. 投資估算 投資估算依據(jù)和說明1) 中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編《民用建筑可行性研究與快速報價》2) 建筑工程費參照當?shù)亟ㄖこ淘靸r指標并結(jié)合本工程具體情況進行估算。3) 安裝工程費參照2002年《湖南省統(tǒng)一安裝工程基價表》及類似工程安裝估算指標估算，并調(diào)整到2006年價格水平。4) 國務院發(fā)布的有關土地使用稅、土地增值稅、交易印花稅等稅收的暫行規(guī)定。5) 建設單位提供的其他相關基礎資料。 投資估算范圍1) 土地費用：包括取得土地全部費用。2) 工程費用：包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用，設備費用、室內(nèi)外裝修工程費等。其中，設備費用包括電梯、給排水、通風空調(diào)工程、弱電、強電、智能化工程；室外工程包括室外管線、室外照明、道路、綠化、音樂系統(tǒng)工程3) 工程建設其他費用：土地費用、前期費用、土方及邊坡支護工程費用、其他費用。4) 間接費用：不可預見費、管理費、財務費、銷售推廣費。 項目建設投資估算分析（具體見附表1—項目投資估算表）一期技術(shù)經(jīng)濟指標表 表91序號指標名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住宅M2商業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂與餐飲M2地下室建筑面積M23停車位個204地面車位236地下車位總投資:,具體如下:1) 土地費用：土地成本為20萬元/畝， 萬元。2) 設計與前期費用：包含規(guī)劃、設計、勘察、可研等費用， 萬元。 3) 土方與邊坡支護工程費用：共計480萬元。4) 報建費用：根據(jù)望城縣相關文件，按25元/平方米優(yōu)惠收取， 萬元。5) 建安工程費： 萬元。6) 基礎配套設施費：包括消防、人防、電梯、智能化、電氣、生活給排水等費用， 萬元。7) 間接費用：包括管理費、不可預見費、財務費、銷售推廣費用等， 萬元。2. 投資計劃與資金籌措（具體見附表3—資金使用計劃與籌措表）該項目建設總投資：，建設周期為3年。經(jīng)過初步估算， 萬元， 萬元。其中建設單位自籌資金4200萬元，申請銀行貸款3000萬元， 萬元。 第十章 財務分析與評價1. 財務評價依據(jù)項目的財務分析根據(jù)項目現(xiàn)有財務狀況以及預測的銷售收入情況進行測算。財務評價參照國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的有關內(nèi)容，結(jié)合本項目的實際情況，分析預測本項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察項目的盈利能力與清償能力，據(jù)此判斷該項目的財務可行性。2. 盈利能力分析 項目損益表 表101序 號項 目總 價 （萬元）單 價 （元/平米）可售面積（㎡）備 注一總收入 1銷售收入 商業(yè) 10000 對外銷售三分之二，其余用于租賃與自營住宅 4500 地下車庫 3萬元/個100個銷售地下車庫100個2租賃收入 租賃按照每年11個月，空置率20%計算商業(yè) 40元/㎡/月 自營的面積與租賃的價格相同娛樂、餐飲 30元/㎡/月 15棟的24層珍珠文化館 20元/㎡/月 14棟公寓式酒店 30元/㎡/月 15棟的516樓，酒店及寫字樓二項目總投資 三銷售稅金及附加