【導讀】湖畔天城項目概述主要介紹了項目提出的背。濟評價），價格策略，促銷策略，物業(yè)管理與售后服務建議。萬平方米，總建筑面積。境對居住者感受的營造。順馳·湖畔天城——人居環(huán)境新坐標。使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。增強項目的競爭力，贏得主動地位。，使之形成優(yōu)勢。積8488平方公里，2021年總?cè)丝跒?80萬。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚。最近20年，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，外地民工大量涌。目前，這些非蘇州戶籍的外來人口已達50萬人以。上，構(gòu)成了蘇州人口一個新的特殊群體。％，超過了6％的預定目標。蘇州市交通狀況：蘇州市交通基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。民航、高速公路和一般公路構(gòu)成了現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)絡。服務業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)正在成為支柱產(chǎn)業(yè)。20∶∶調(diào)整為∶∶。國民經(jīng)濟綜合實力明顯增強。2021年全市完成進出口總額201. 億美元，其中出口105億美元，均比“八五”末翻了兩番。勞務合作營業(yè)額達到億美元,比“八五”末增長%。經(jīng)濟體制改革不斷深化。國有集體企業(yè)改革逐步深入，

　　

【正文】 為主的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。今后，集團將重點拓展以網(wǎng)絡資訊和生物基因工程為主的高科技產(chǎn)業(yè)，并將此作為今后新的增長點。集團現(xiàn)有員工 1000 余人，受過高等教育的各類經(jīng)營、管理、技術(shù)專業(yè)人員占員工總數(shù)的百分 之 60。 ②浙江南都房產(chǎn)集團簡介 浙江南都房產(chǎn)集團 — 浙江南都集團子公司，主要在杭州開發(fā)房地產(chǎn)、市場銷售份額占杭州市的百分之 10，曾有項目獲得國家建設(shè)部最高獎項“魯班獎”。 公司戰(zhàn)略目標：以杭州本土為基礎(chǔ)，面向華東市場，積極開拓以杭州、上海、寧波三地為中心，滬寧、滬甬高速公路沿線城市為市場延伸的戰(zhàn)略部署，進一步提升和拓展南都房產(chǎn)在華東地區(qū)的品牌形象，使南都房產(chǎn)最終成為全國性品牌。 2021 年 10 月 19 日，拍下玲瓏灣地塊，正式進入蘇州市場。并于 2021 年底成立蘇州南都建屋項目公司 (南都集團控股 70℅ ).目前公司 在蘇州開發(fā)項目只有一個 :玲瓏灣 .該地總面積 公頃 ,總價 13 億元 ,建筑面積為 85 萬平方米 ,比 2021年及 2021 年園區(qū)每年的房地產(chǎn)開發(fā)總量還要多 .南都集團在蘇州的土地儲備目前也只有玲瓏灣 ,共 85 萬平方米 . ⑵蘇州建屋 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司屬于園區(qū)管委會旗下的集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一 體的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團。具備深厚的政府關(guān)系，注冊資金 8 億元，主要立足蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)項目，目前在園區(qū)擁有較多的土地儲備量。已開發(fā)項目有：新城花園、新加花園、新馨花園、萬揚公寓、加城花園、東 湖大郡一期、二期、生活加城、加城大廈、蘇虹中路工業(yè)廠房、都市花園。開發(fā)、待建項目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。建屋公司主要立足本地化尋求最大發(fā)展，目前開始嘗試向周邊地區(qū)發(fā)展，主要是無錫地區(qū)，建屋去別的城市或地區(qū)發(fā)展主要是尋找可以快速實現(xiàn)現(xiàn)金流的項目，無心做到其他地區(qū)的強勢企業(yè)。 項目基本情況介紹 南都?玲瓏灣處于蘇州工業(yè)園區(qū)一、二期開發(fā)區(qū)之間，金雞湖大橋的東端，南臨金雞湖，西面跨過金雞湖大橋就到城市廣場和湖濱大道，北靠現(xiàn)代大道，東面是正在建設(shè)中的文化水廊商圈、科學文化藝術(shù)中心 、會展中心和商業(yè)城。 玲瓏灣占地 萬平方米，總建筑面積 85 萬平方米，建筑容積率 。一期占地 576 畝，總共約 1750 套，分兩批推出，其中第一批位于整個地塊東北角，臨近大道，包括一棟 12 層小高層和兩幢 26 層、兩幢 19 層、一幢 18 層高層公寓，總套數(shù)為 564 戶。第二批推出地塊最南端兩幢 25 層湖景房， 6 幢 30 層高層和兩幢 18 層公寓，總戶數(shù)約 1000 套。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。左右的 三室產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，約占公寓總套數(shù)的 50℅左右 ,主力單價 5000 元 /m178。以上 ,總價 70 萬元左右 .此外 ,8 號樓和 19 號樓兩幢 26 層布置了 104 套建筑面積為 154 m178。三室兩廳兩衛(wèi) +1工人房的產(chǎn)品 ,基準單價低于 5000 元 /m178。,總價 7580 萬元 .另有 104 套為 164 平方米帶大面積景觀平臺的三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品 ,總價約 85萬元 .在 12層小高層中 ,布置了 24套 2+1 的老少居住品 ,面積 165172 平方米 ,總價 85100 萬元 . 瓏灣一期的第二批產(chǎn)品中 ,湖景房最大面積達 400 m178。,單價 8000 元 /m178。以上 ,最高達到 10000 元 /m178。.景觀次于 1 號樓和11 號樓的其他產(chǎn)品 ,單價也大幅度提升 ,價格會在 6000 元 /m178。以上。 玲瓏灣一期預定形式很好 ,第一批不到 600 套已經(jīng)有超過 2021 組的玲瓏會客戶 ,而預約的客戶超過 7000 組 .先期的主流客戶來自蘇州古城區(qū)和園區(qū) ,但因為南都房產(chǎn)在浙江有較好的口碑 ,隨著后期推廣力度加大 ,來自浙江、上海的客戶逐漸增多。據(jù)暗場售樓員介紹，最近一段時期來自浙江的客戶占預定量的 20℅左右，而且比較青睞投資價 值高、總價合理的產(chǎn)品。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 ⑴優(yōu)勢分析 ①地理位置極佳 .南都玲瓏灣的幾乎大部分賣點都來自于它的地段位置 :首先 ,位于蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間 ,使 購房者即看到目前一區(qū)相對成熟的發(fā)展狀況 ,也能感受到二區(qū)未來良好的發(fā)展前景；其次，玲瓏灣具有園區(qū)湖東最便捷的交通，金雞湖大橋開通后，緊鄰社區(qū)的玲瓏路成了湖東地區(qū)通往市區(qū)最便捷的交通通道；第三，玲瓏灣坐擁得天獨厚的湖景優(yōu)勢，是金雞湖周邊唯一正面朝南的地塊；最后，湖東玲瓏灣東側(cè)將出現(xiàn)完善的配套設(shè)施。目前，紅楓林、會展中心、科技中心、文化水廊、 F 城、九龍醫(yī)院 等已經(jīng)開始建設(shè)，學校、玲瓏灣東西兩個鄰里中心也將啟動，項目周邊配套齊全； ②湖東板塊是目前蘇州房地產(chǎn)市場的熱點板塊，價格上升空間較大，對投資者有很大吸引； ③蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場供不應求，而玲瓏灣是今年園區(qū)推出的較早的項目之一，這對玲瓏灣一期的銷售十分有利； ④規(guī)模社區(qū)對購房者的吸引力不可忽視； ⑤建屋是園區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，南都作為浙江最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，兩者都具有一定的品牌都具一定的品牌知名度和良好的口碑。 ⑵劣勢分析 ①社區(qū)的規(guī)劃水平和景觀設(shè)計乏善可陳； ②一期戶型設(shè)計缺乏可圈可點之處； ③部 分建筑的采光效果不理想。 項目對湖畔天城的影響和啟示 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品在 3 月底開始銷售，從目前的預定量來看，基本可以實現(xiàn)迅速清盤的目標。從開發(fā)商推盤思路和開發(fā)節(jié)奏來看，基本表達了強烈的漲價意愿，一期第一批產(chǎn)品無論從地段位置還是景觀條件來看，都是整個地塊中最不理想的區(qū)域，開發(fā)商低開高走的價格策略很明晰。 對湖畔天城項目來說，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個利好。一方面，通過這兩個項目的快速去化，我們判斷湖東板塊已成為今年消費者購房的熱點，通過這些競爭項目的操作，與湖畔天城項目一起共同烘 托湖東地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮；另一方面，玲瓏灣第一批產(chǎn)品在超過 5000 元 /的均價上成功去化，將帶動整個湖東地區(qū)項目均價的集體上升，先期我們對湖畔天城的價格判斷基本是合理的，但是后期均價可能還有進一步上升空間 。 目前銷售進展 4 月 12 日開始每天安排 100 組玲瓏灣會員開始選房，目前公開房源 600 多套，均價 4900 元 /M178。 3． 2． 2 高爾夫花園 案名 高爾夫花園 樓盤位置 機場路和星港街交匯處 投資商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓處 星海街 198 號星海大廈 1 樓 開發(fā)商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓電 話 建筑設(shè)計 蘇州建筑設(shè)計研究院 占地面積 公頃 景觀設(shè)計 貝爾高林 建筑面積 32 萬 m178。 營銷代理 上海新吉陽 容積率 物業(yè)管理 戴得梁行 綠化率 58% 承建單位 建筑密度 北≤ 25%，南≤ 30% 開工時間 2021 年底 建筑風格 現(xiàn)代 交房時間 2021 年下半年 產(chǎn)品類型 高層、小高層、疊加、獨立別墅 開盤日期 2021 年 4 月下旬 規(guī)劃戶數(shù) 第一批 1300 套左右 開盤價格 約 5000 元 /m178。 交房形式 毛坯房 單價范圍 （一期） 45005000元 /m178。 規(guī)劃面 積 單價均價 起步區(qū)第一批 5000元 /m178。 主力面積 1 12 13 144 m178。 主力總價 （第一批） 5580 萬 車位 /庫量 1： 1 物業(yè)費 未定 車位 /庫價 預計平均 10 萬元 /個 商鋪 無 銷售進度 3 月 11 起領(lǐng)導 項目基本情況介紹 高爾夫花園位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖和獨墅湖之間，老機場路的南側(cè)，地塊東側(cè)是高爾夫別墅區(qū)和興建中的高爾夫球場，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面環(huán)水，自然景觀條件得天獨厚。 項目占地 萬 m178。,總建筑面積 2 萬 m178。,建筑容積率 。 產(chǎn)品和價格 高 爾夫花園第一批產(chǎn)品包括 9 幢高層 (2127 層 )和 7 幢小高層 (11 層 ),總共約 1300 多套 ,第二批推出地塊東面的高層、小高層和疊加產(chǎn)品以及緊鄰社區(qū)中部規(guī)劃道路的高層、小高層湖鏡房，總共 600 余套。高爾夫花園后期為 168 套別墅產(chǎn)品。 第一批 9 棟高層均為兩梯三戶產(chǎn)品，以 136m178。的三室和147 m178。的三室為主力，中間搭配 110115m178。的兩室產(chǎn)品。這 就意味著兩室住宅只能單面采光，通風效果不佳，套型面積偏大卻布局顯得很局促。高層產(chǎn)品平均價格將達 5000 元 / m178。主力總價 4580 萬元。 7 棟小高層為一梯兩戶產(chǎn)品，主 力產(chǎn)品為面積 128m178。、 144m178。的三室兩廳兩衛(wèi)住宅，單位均價預計將突破 5000 元 / m178。，主力總價達 6580 萬元。 從開發(fā)商的推廣思路看，能觀賞獨墅湖景觀的 11 號高層和 4 號、 12 號小高層為被納入第一批產(chǎn)品，顯示了開發(fā)商期待依托良好湖景推動第二批產(chǎn)品價格上浮的想法。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5 棟高層、 6 棟小高層，產(chǎn)品類型與一期相似，但是價格將比一期有明顯的上漲。同時，第二批產(chǎn)品中還包括 88 套疊加產(chǎn)品，面積 160200 m178。，初定價格達到 7000 8000 元 / m178。，總價 115160 萬元。第二批產(chǎn) 品預計 2021 年底開始銷售。 高爾夫花園后期即將推出臨湖別墅，用半島式布局在獨墅湖畔打造了 168 套別墅，面積 230350 m178。，平均價格將突破 10000 元 / m178。，總價 200 萬以上。 客戶 高爾夫花園目前正處于客戶積累階段，從 3 月 17 日開始正式接受預定。近期訪問高爾夫花園項目的客戶主要來自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶的蹤影。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 ⑴優(yōu)勢分析： ①景觀條件絕佳。高爾夫花園三面臨水，坐擁兩湖板塊，建設(shè)中的高爾夫球場位于地塊東南方向，景觀條件卓越，具有操作高端 產(chǎn)品的潛質(zhì)； ②項目緊鄰水項鄰里中心和生態(tài)公園賓館，周邊配套齊全； ③景觀聘請貝爾高林設(shè)計，在蘇州市場有一定吸引力。 ⑵劣勢分析： ①社區(qū)規(guī)劃水平一般； ②戶型設(shè)計較差，特別是兩梯三戶的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風，而部分小高層產(chǎn)品進深長達 18 米； ③高層間樓間距過小； 項目對湖畔天城的影響和啟示 高爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在 3 月中旬接受預定， 4 月8 日開始銷售，從目前蘇州房地產(chǎn)時常的活躍程度和該項目的價格競爭力來看，快速去化也不是問題。開發(fā)商希望通過一期的熱銷帶動后期產(chǎn)品價格的上漲的意圖明顯，第二批 產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價格上浮已是必然。 高爾夫花園項目在近期銷售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對購房者的吸引力的確比較強，但項目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營銷操作卻讓人不敢恭維。隨著今年下半年蘇州市場房地產(chǎn)供應量 的迅猛增長，市場競爭趨于白熱化，后期銷售可能會遭遇阻力。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項目與玲瓏灣一起構(gòu)成了一南一北對金雞湖的合圍。這些項目的成功操作，可以快速催熟湖東板塊，從而實現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)時常湖東時代的來臨。而且，這些項目后期產(chǎn)品均有比較大的價格提升，對拉高湖東房價有較強 的支撐。 3． 東湖春之韻 案名 春之韻一期 樓盤位置 北靠鐘園路，南依湖東鄰里中心，東近星塘街，西鄰星湖街 投資商 蘇州工業(yè)園區(qū)華成 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓處地址 開發(fā)商 售樓電話 建筑設(shè)計 占地面積 56492m178。 景 TONTSEN 建筑 建筑面積 m178。 觀設(shè)計 設(shè)計事務所 營銷代理 上海九陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 容積率 物業(yè)管理 綠化率 52% 承建單位 建筑密度 30% 開工時間 建筑風格 國際時尚的現(xiàn)代建筑風格 交房時05 年下半年 產(chǎn)品 類型 高層、高層 間 開盤日期 04 年 4 月底 規(guī)劃戶數(shù) 一期 480 余套 開盤價格 4800 元 /m178。左右 交房形式 毛坯房 單價范圍 規(guī)劃面積 80130 m178。，另 200 m178。躍層房 單價均價 4800 元 /m178。 主力面積 128138 m178。 主力總價 55 萬元左右 車位（