【導(dǎo)讀】湖畔天城項(xiàng)目概述主要介紹了項(xiàng)目提出的背。濟(jì)評(píng)價(jià)），價(jià)格策略，促銷策略，物業(yè)管理與售后服務(wù)建議。萬(wàn)平方米，總建筑面積。境對(duì)居住者感受的營(yíng)造。順馳·湖畔天城——人居環(huán)境新坐標(biāo)。使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得主動(dòng)地位。，使之形成優(yōu)勢(shì)。積8488平方公里，2021年總?cè)丝跒?80萬(wàn)。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚。最近20年，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外地民工大量涌。目前，這些非蘇州戶籍的外來(lái)人口已達(dá)50萬(wàn)人以。上，構(gòu)成了蘇州人口一個(gè)新的特殊群體。％，超過(guò)了6％的預(yù)定目標(biāo)。蘇州市交通狀況：蘇州市交通基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。民航、高速公路和一般公路構(gòu)成了現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)絡(luò)。服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)正在成為支柱產(chǎn)業(yè)。20∶∶調(diào)整為∶∶。國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2021年全市完成進(jìn)出口總額201. 億美元，其中出口105億美元，均比“八五”末翻了兩番。勞務(wù)合作營(yíng)業(yè)額達(dá)到億美元,比“八五”末增長(zhǎng)%。經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化。國(guó)有集體企業(yè)改革逐步深入，

　　

【正文】 為主的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。今后，集團(tuán)將重點(diǎn)拓展以網(wǎng)絡(luò)資訊和生物基因工程為主的高科技產(chǎn)業(yè)，并將此作為今后新的增長(zhǎng)點(diǎn)。集團(tuán)現(xiàn)有員工 1000 余人，受過(guò)高等教育的各類經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)專業(yè)人員占員工總數(shù)的百分 之 60。 ②浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介 浙江南都房產(chǎn)集團(tuán) — 浙江南都集團(tuán)子公司，主要在杭州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、市場(chǎng)銷售份額占杭州市的百分之 10，曾有項(xiàng)目獲得國(guó)家建設(shè)部最高獎(jiǎng)項(xiàng)“魯班獎(jiǎng)”。 公司戰(zhàn)略目標(biāo)：以杭州本土為基礎(chǔ)，面向華東市場(chǎng)，積極開(kāi)拓以杭州、上海、寧波三地為中心，滬寧、滬甬高速公路沿線城市為市場(chǎng)延伸的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步提升和拓展南都房產(chǎn)在華東地區(qū)的品牌形象，使南都房產(chǎn)最終成為全國(guó)性品牌。 2021 年 10 月 19 日，拍下玲瓏灣地塊，正式進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。并于 2021 年底成立蘇州南都建屋項(xiàng)目公司 (南都集團(tuán)控股 70℅ ).目前公司 在蘇州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有一個(gè) :玲瓏灣 .該地總面積 公頃 ,總價(jià) 13 億元 ,建筑面積為 85 萬(wàn)平方米 ,比 2021年及 2021 年園區(qū)每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量還要多 .南都集團(tuán)在蘇州的土地儲(chǔ)備目前也只有玲瓏灣 ,共 85 萬(wàn)平方米 . ⑵蘇州建屋 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司屬于園區(qū)管委會(huì)旗下的集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一 體的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)。具備深厚的政府關(guān)系，注冊(cè)資金 8 億元，主要立足蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前在園區(qū)擁有較多的土地儲(chǔ)備量。已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：新城花園、新加花園、新馨花園、萬(wàn)揚(yáng)公寓、加城花園、東 湖大郡一期、二期、生活加城、加城大廈、蘇虹中路工業(yè)廠房、都市花園。開(kāi)發(fā)、待建項(xiàng)目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。建屋公司主要立足本地化尋求最大發(fā)展，目前開(kāi)始嘗試向周邊地區(qū)發(fā)展，主要是無(wú)錫地區(qū)，建屋去別的城市或地區(qū)發(fā)展主要是尋找可以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的項(xiàng)目，無(wú)心做到其他地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。 項(xiàng)目基本情況介紹 南都?玲瓏灣處于蘇州工業(yè)園區(qū)一、二期開(kāi)發(fā)區(qū)之間，金雞湖大橋的東端，南臨金雞湖，西面跨過(guò)金雞湖大橋就到城市廣場(chǎng)和湖濱大道，北靠現(xiàn)代大道，東面是正在建設(shè)中的文化水廊商圈、科學(xué)文化藝術(shù)中心 、會(huì)展中心和商業(yè)城。 玲瓏灣占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 85 萬(wàn)平方米，建筑容積率 。一期占地 576 畝，總共約 1750 套，分兩批推出，其中第一批位于整個(gè)地塊東北角，臨近大道，包括一棟 12 層小高層和兩幢 26 層、兩幢 19 層、一幢 18 層高層公寓，總套數(shù)為 564 戶。第二批推出地塊最南端兩幢 25 層湖景房， 6 幢 30 層高層和兩幢 18 層公寓，總戶數(shù)約 1000 套。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。左右的 三室產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，約占公寓總套數(shù)的 50℅左右 ,主力單價(jià) 5000 元 /m178。以上 ,總價(jià) 70 萬(wàn)元左右 .此外 ,8 號(hào)樓和 19 號(hào)樓兩幢 26 層布置了 104 套建筑面積為 154 m178。三室兩廳兩衛(wèi) +1工人房的產(chǎn)品 ,基準(zhǔn)單價(jià)低于 5000 元 /m178。,總價(jià) 7580 萬(wàn)元 .另有 104 套為 164 平方米帶大面積景觀平臺(tái)的三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品 ,總價(jià)約 85萬(wàn)元 .在 12層小高層中 ,布置了 24套 2+1 的老少居住品 ,面積 165172 平方米 ,總價(jià) 85100 萬(wàn)元 . 瓏灣一期的第二批產(chǎn)品中 ,湖景房最大面積達(dá) 400 m178。,單價(jià) 8000 元 /m178。以上 ,最高達(dá)到 10000 元 /m178。.景觀次于 1 號(hào)樓和11 號(hào)樓的其他產(chǎn)品 ,單價(jià)也大幅度提升 ,價(jià)格會(huì)在 6000 元 /m178。以上。 玲瓏灣一期預(yù)定形式很好 ,第一批不到 600 套已經(jīng)有超過(guò) 2021 組的玲瓏會(huì)客戶 ,而預(yù)約的客戶超過(guò) 7000 組 .先期的主流客戶來(lái)自蘇州古城區(qū)和園區(qū) ,但因?yàn)槟隙挤慨a(chǎn)在浙江有較好的口碑 ,隨著后期推廣力度加大 ,來(lái)自浙江、上海的客戶逐漸增多。據(jù)暗場(chǎng)售樓員介紹，最近一段時(shí)期來(lái)自浙江的客戶占預(yù)定量的 20℅左右，而且比較青睞投資價(jià) 值高、總價(jià)合理的產(chǎn)品。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①地理位置極佳 .南都玲瓏灣的幾乎大部分賣點(diǎn)都來(lái)自于它的地段位置 :首先 ,位于蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間 ,使 購(gòu)房者即看到目前一區(qū)相對(duì)成熟的發(fā)展?fàn)顩r ,也能感受到二區(qū)未來(lái)良好的發(fā)展前景；其次，玲瓏灣具有園區(qū)湖東最便捷的交通，金雞湖大橋開(kāi)通后，緊鄰社區(qū)的玲瓏路成了湖東地區(qū)通往市區(qū)最便捷的交通通道；第三，玲瓏灣坐擁得天獨(dú)厚的湖景優(yōu)勢(shì)，是金雞湖周邊唯一正面朝南的地塊；最后，湖東玲瓏灣東側(cè)將出現(xiàn)完善的配套設(shè)施。目前，紅楓林、會(huì)展中心、科技中心、文化水廊、 F 城、九龍醫(yī)院 等已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，學(xué)校、玲瓏灣東西兩個(gè)鄰里中心也將啟動(dòng)，項(xiàng)目周邊配套齊全； ②湖東板塊是目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，價(jià)格上升空間較大，對(duì)投資者有很大吸引； ③蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而玲瓏灣是今年園區(qū)推出的較早的項(xiàng)目之一，這對(duì)玲瓏灣一期的銷售十分有利； ④規(guī)模社區(qū)對(duì)購(gòu)房者的吸引力不可忽視； ⑤建屋是園區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，南都作為浙江最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，兩者都具有一定的品牌都具一定的品牌知名度和良好的口碑。 ⑵劣勢(shì)分析 ①社區(qū)的規(guī)劃水平和景觀設(shè)計(jì)乏善可陳； ②一期戶型設(shè)計(jì)缺乏可圈可點(diǎn)之處； ③部 分建筑的采光效果不理想。 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品在 3 月底開(kāi)始銷售，從目前的預(yù)定量來(lái)看，基本可以實(shí)現(xiàn)迅速清盤的目標(biāo)。從開(kāi)發(fā)商推盤思路和開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，基本表達(dá)了強(qiáng)烈的漲價(jià)意愿，一期第一批產(chǎn)品無(wú)論從地段位置還是景觀條件來(lái)看，都是整個(gè)地塊中最不理想的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商低開(kāi)高走的價(jià)格策略很明晰。 對(duì)湖畔天城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個(gè)利好。一方面，通過(guò)這兩個(gè)項(xiàng)目的快速去化，我們判斷湖東板塊已成為今年消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)，通過(guò)這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的操作，與湖畔天城項(xiàng)目一起共同烘 托湖東地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮；另一方面，玲瓏灣第一批產(chǎn)品在超過(guò) 5000 元 /的均價(jià)上成功去化，將帶動(dòng)整個(gè)湖東地區(qū)項(xiàng)目均價(jià)的集體上升，先期我們對(duì)湖畔天城的價(jià)格判斷基本是合理的，但是后期均價(jià)可能還有進(jìn)一步上升空間 。 目前銷售進(jìn)展 4 月 12 日開(kāi)始每天安排 100 組玲瓏灣會(huì)員開(kāi)始選房，目前公開(kāi)房源 600 多套，均價(jià) 4900 元 /M178。 3． 2． 2 高爾夫花園 案名 高爾夫花園 樓盤位置 機(jī)場(chǎng)路和星港街交匯處 投資商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓處 星海街 198 號(hào)星海大廈 1 樓 開(kāi)發(fā)商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓電 話 建筑設(shè)計(jì) 蘇州建筑設(shè)計(jì)研究院 占地面積 公頃 景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林 建筑面積 32 萬(wàn) m178。 營(yíng)銷代理 上海新吉陽(yáng) 容積率 物業(yè)管理 戴得梁行 綠化率 58% 承建單位 建筑密度 北≤ 25%，南≤ 30% 開(kāi)工時(shí)間 2021 年底 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 交房時(shí)間 2021 年下半年 產(chǎn)品類型 高層、小高層、疊加、獨(dú)立別墅 開(kāi)盤日期 2021 年 4 月下旬 規(guī)劃戶數(shù) 第一批 1300 套左右 開(kāi)盤價(jià)格 約 5000 元 /m178。 交房形式 毛坯房 單價(jià)范圍 （一期） 45005000元 /m178。 規(guī)劃面 積 單價(jià)均價(jià) 起步區(qū)第一批 5000元 /m178。 主力面積 1 12 13 144 m178。 主力總價(jià) （第一批） 5580 萬(wàn) 車位 /庫(kù)量 1： 1 物業(yè)費(fèi) 未定 車位 /庫(kù)價(jià) 預(yù)計(jì)平均 10 萬(wàn)元 /個(gè) 商鋪 無(wú) 銷售進(jìn)度 3 月 11 起領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目基本情況介紹 高爾夫花園位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖之間，老機(jī)場(chǎng)路的南側(cè)，地塊東側(cè)是高爾夫別墅區(qū)和興建中的高爾夫球場(chǎng)，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面環(huán)水，自然景觀條件得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目占地 萬(wàn) m178。,總建筑面積 2 萬(wàn) m178。,建筑容積率 。 產(chǎn)品和價(jià)格 高 爾夫花園第一批產(chǎn)品包括 9 幢高層 (2127 層 )和 7 幢小高層 (11 層 ),總共約 1300 多套 ,第二批推出地塊東面的高層、小高層和疊加產(chǎn)品以及緊鄰社區(qū)中部規(guī)劃道路的高層、小高層湖鏡房，總共 600 余套。高爾夫花園后期為 168 套別墅產(chǎn)品。 第一批 9 棟高層均為兩梯三戶產(chǎn)品，以 136m178。的三室和147 m178。的三室為主力，中間搭配 110115m178。的兩室產(chǎn)品。這 就意味著兩室住宅只能單面采光，通風(fēng)效果不佳，套型面積偏大卻布局顯得很局促。高層產(chǎn)品平均價(jià)格將達(dá) 5000 元 / m178。主力總價(jià) 4580 萬(wàn)元。 7 棟小高層為一梯兩戶產(chǎn)品，主 力產(chǎn)品為面積 128m178。、 144m178。的三室兩廳兩衛(wèi)住宅，單位均價(jià)預(yù)計(jì)將突破 5000 元 / m178。，主力總價(jià)達(dá) 6580 萬(wàn)元。 從開(kāi)發(fā)商的推廣思路看，能觀賞獨(dú)墅湖景觀的 11 號(hào)高層和 4 號(hào)、 12 號(hào)小高層為被納入第一批產(chǎn)品，顯示了開(kāi)發(fā)商期待依托良好湖景推動(dòng)第二批產(chǎn)品價(jià)格上浮的想法。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5 棟高層、 6 棟小高層，產(chǎn)品類型與一期相似，但是價(jià)格將比一期有明顯的上漲。同時(shí)，第二批產(chǎn)品中還包括 88 套疊加產(chǎn)品，面積 160200 m178。，初定價(jià)格達(dá)到 7000 8000 元 / m178。，總價(jià) 115160 萬(wàn)元。第二批產(chǎn) 品預(yù)計(jì) 2021 年底開(kāi)始銷售。 高爾夫花園后期即將推出臨湖別墅，用半島式布局在獨(dú)墅湖畔打造了 168 套別墅，面積 230350 m178。，平均價(jià)格將突破 10000 元 / m178。，總價(jià) 200 萬(wàn)以上。 客戶 高爾夫花園目前正處于客戶積累階段，從 3 月 17 日開(kāi)始正式接受預(yù)定。近期訪問(wèn)高爾夫花園項(xiàng)目的客戶主要來(lái)自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶的蹤影。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析： ①景觀條件絕佳。高爾夫花園三面臨水，坐擁兩湖板塊，建設(shè)中的高爾夫球場(chǎng)位于地塊東南方向，景觀條件卓越，具有操作高端 產(chǎn)品的潛質(zhì)； ②項(xiàng)目緊鄰水項(xiàng)鄰里中心和生態(tài)公園賓館，周邊配套齊全； ③景觀聘請(qǐng)貝爾高林設(shè)計(jì)，在蘇州市場(chǎng)有一定吸引力。 ⑵劣勢(shì)分析： ①社區(qū)規(guī)劃水平一般； ②戶型設(shè)計(jì)較差，特別是兩梯三戶的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風(fēng)，而部分小高層產(chǎn)品進(jìn)深長(zhǎng)達(dá) 18 米； ③高層間樓間距過(guò)小； 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 高爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在 3 月中旬接受預(yù)定， 4 月8 日開(kāi)始銷售，從目前蘇州房地產(chǎn)時(shí)常的活躍程度和該項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，快速去化也不是問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)一期的熱銷帶動(dòng)后期產(chǎn)品價(jià)格的上漲的意圖明顯，第二批 產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價(jià)格上浮已是必然。 高爾夫花園項(xiàng)目在近期銷售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對(duì)購(gòu)房者的吸引力的確比較強(qiáng)，但項(xiàng)目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營(yíng)銷操作卻讓人不敢恭維。隨著今年下半年蘇州市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)量 的迅猛增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，后期銷售可能會(huì)遭遇阻力。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項(xiàng)目與玲瓏灣一起構(gòu)成了一南一北對(duì)金雞湖的合圍。這些項(xiàng)目的成功操作，可以快速催熟湖東板塊，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)時(shí)常湖東時(shí)代的來(lái)臨。而且，這些項(xiàng)目后期產(chǎn)品均有比較大的價(jià)格提升，對(duì)拉高湖東房?jī)r(jià)有較強(qiáng) 的支撐。 3． 東湖春之韻 案名 春之韻一期 樓盤位置 北靠鐘園路，南依湖東鄰里中心，東近星塘街，西鄰星湖街 投資商 蘇州工業(yè)園區(qū)華成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓處地址 開(kāi)發(fā)商 售樓電話 建筑設(shè)計(jì) 占地面積 56492m178。 景 TONTSEN 建筑 建筑面積 m178。 觀設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)事務(wù)所 營(yíng)銷代理 上海九陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 容積率 物業(yè)管理 綠化率 52% 承建單位 建筑密度 30% 開(kāi)工時(shí)間 建筑風(fēng)格 國(guó)際時(shí)尚的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 交房時(shí)05 年下半年 產(chǎn)品 類型 高層、高層 間 開(kāi)盤日期 04 年 4 月底 規(guī)劃戶數(shù) 一期 480 余套 開(kāi)盤價(jià)格 4800 元 /m178。左右 交房形式 毛坯房 單價(jià)范圍 規(guī)劃面積 80130 m178。，另 200 m178。躍層房 單價(jià)均價(jià) 4800 元 /m178。 主力面積 128138 m178。 主力總價(jià) 55 萬(wàn)元左右 車位（