【導(dǎo)讀】ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)·現(xiàn)代名苑10幢2單元1103室TEL：0571-85264109. 有幸參與貴公司項(xiàng)目規(guī)劃工作。為此我司安排市場部人員對項(xiàng)。點(diǎn)和發(fā)展前景，提交本報(bào)告供貴公司決策。睢寧位于徐州都市圈的核心層，西靠徐州，南與安徽接壤，北與山東相望。全縣總面積1773平方公里，轄16個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2021年底，全縣總?cè)丝跒槿f人，其中縣城人口為20萬。企業(yè)總數(shù)達(dá)到萬家。2021年睢寧縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值84億元，比2021年增長%。2021年，睢寧縣人均GDP為5402元人民幣，根據(jù)睢寧縣歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，睢寧縣社會(huì)財(cái)富正在迅速增加，居民的購買能力在逐步增強(qiáng)。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位加強(qiáng)，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年。增長，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步變化。近年來睢寧固定資產(chǎn)投資額波動(dòng)較大，有增有降。2021年同比2021年減少?，F(xiàn)睢寧對國家出臺的政策不是十分敏感。隨著各一線城市房地產(chǎn)市場的投資態(tài)勢。居民的人均收入也呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢。區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　

【正文】 了整個(gè)被調(diào)查者的 14%， 80 ㎡以上和 140 ㎡以上選擇的人都比較少。從當(dāng)?shù)貥潜P的銷售情況來看，暢銷面積在為 90— 110 ㎡。 （ 4）、戶型選擇 從圖上可以看出，三居室是睢 寧市民的一大主流，選擇該居室的比例占到了整個(gè)被調(diào)查者的 76％。相比較而言，選擇三室二廳一衛(wèi)的人群的比例較大，占了 31％。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對于衛(wèi)生間的數(shù)量，絕大多數(shù)的被訪者偏好于一個(gè)衛(wèi)生間。 (5)、價(jià)格分析 對于在問卷中我們列出的 1500— 3500 元 /㎡ 的單價(jià)范圍，調(diào)查結(jié)果為三種選 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 28 擇， 59%的調(diào)查者能接受的單格是在 1500— 2021 元 /㎡ 之間，根據(jù)縣房管局統(tǒng)計(jì)，07 年 12 月份，睢寧縣市場均價(jià)為 1950 元 /㎡，而目前價(jià)格與這數(shù)字相差不大。 這個(gè)數(shù)據(jù)，一般購房者均會(huì)在市場前提下降低 15%的系數(shù)，也就是說，實(shí) 際購買行為發(fā)生時(shí)能夠承受的價(jià)格應(yīng)該在此基礎(chǔ)上增加 15%，這一數(shù)字與我們調(diào)查得到的目前在售樓盤的價(jià)格相比較是比較合理的。 7%的被訪者接受的價(jià)格范圍為 25003000 元 /㎡ ，目前開泰大廈的價(jià)格在全縣是最高的， 10 層的價(jià)格在 2900 元 /㎡左右 （其開盤時(shí)的價(jià)格在 23002400 元 /㎡左右）目前已經(jīng)是尾盤，從銷售來看，這一價(jià)格已經(jīng)被市場所接受。其地理位置有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 在被問及可接受總價(jià)這一項(xiàng)中，調(diào)查結(jié)果顯示 77％的人選擇了能夠負(fù)擔(dān)的購房總額在 2030 萬 元 之間。這一比例基本上與單價(jià)接受度與面積選 擇相一致。 （ 6）、購房影響因素分析 地段、周邊配套及房價(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購房的因素。生活的便利性被認(rèn)為是一個(gè)很重要的考核標(biāo)準(zhǔn)。這對于本項(xiàng)目來說是一個(gè)很大的優(yōu)勢，本項(xiàng)目周邊不論是商業(yè)、教育還是休閑等都豐富。同時(shí)戶型結(jié)構(gòu)也被認(rèn)為是比較重要的因素，但目前從我們所掌握的資料來看，開泰大廈的西邊套戶型采光不好，但憑借其優(yōu)越的地理位置，目前只剩西邊套 4 套，所以我們完全有理由相信優(yōu)越的地理位置加上合理的戶型設(shè)計(jì)可以達(dá)到良好的銷售效果。 （ 7）、小區(qū)配套和周邊配套 在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項(xiàng)依次是便利 店、診所、健身器材、運(yùn)動(dòng)場所，在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面， 被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項(xiàng)分別是超市、醫(yī)院、公園、學(xué)校。生活便捷與否是評定一個(gè)小區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志 。 （ 8）、信息來源 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 29 84020357801020304050607080信息渠道來源報(bào)刊雜志戶外廣告，路牌電視廣告房地產(chǎn)銷售人員朋友，親戚 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)親戚朋友介紹，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹這三種方式是獲得信息的最主要方式。 在營銷的過程中應(yīng)該重點(diǎn)老客戶帶新客戶，戶外廣告，房產(chǎn)銷售人員宣傳這三種宣傳途徑 。 需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個(gè)人可以帶動(dòng)出115 個(gè)潛在的消費(fèi)者，所以在營銷的過程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑。 在開盤等活動(dòng)中，應(yīng)盡量熱鬧， 據(jù)了解，當(dāng)?shù)厝讼矚g比較熱鬧的方式，喜歡到人多的地方去。 （ 9）未來房價(jià)預(yù)測 55%的受訪者認(rèn)為在未來的一段時(shí)間房價(jià)會(huì)下降，認(rèn)為房價(jià)將進(jìn)一步上升的人只占了 21%的比例，從調(diào)研情況來看，目前睢寧市場觀望的心理較強(qiáng)，其認(rèn)為受國家宏觀調(diào)控的影響，目前一線城市房價(jià)下降，睢寧的房價(jià)也會(huì)下降。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 30 問卷住宅分析小結(jié)： （ 1）被調(diào)查者中目前 59%的調(diào)查者所能承受的單價(jià)是 15002021 元 /㎡， 77%的將考慮購買總價(jià)在 20— 30 萬 元 之間的房子 。而其支付能力和市場狀況之間存在著一定的差距，但差距不是 很大。 （ 2）多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場所接受。 100120㎡的三房是首選，多數(shù)人青睞于兩廳一衛(wèi)。 （ 3）在追求高品質(zhì)住房的同時(shí)，小區(qū)的配套設(shè)施將受到越來越多人的關(guān)注， 地段、周邊配套及房價(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購房的 因素。 注重生活的舒適度和便捷性。但對日后與己息息相關(guān)的 房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視， 這對開發(fā)商而言，增加了消費(fèi)理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。 便利店、診所、健身器材、運(yùn)動(dòng)場所被認(rèn)為是小區(qū)必備的，而周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市、公園的樓盤注定有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 （ 4）信息 渠道呈現(xiàn)多元化趨勢，而最普遍的媒介 親戚朋友介紹占主流，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹緊隨其后。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 31 第三部分 項(xiàng)目條件分析與研究 一、 地塊基本情況 二、項(xiàng)目 S W O T 分析研究 SWOT 分 析 項(xiàng)目優(yōu)勢 睢寧居民對地塊的認(rèn)可度 ，對本地塊評價(jià)較高； 地理位置優(yōu)勢：位于縣城中心，地塊兩邊臨街道，周邊八一中路和中山路是交通主干道，交通便利； 人民醫(yī)院、國際酒店、文化廣場、 KTV、天天歡樂買、新世紀(jì)中學(xué)、睢寧高中、地稅局、交通局、銀行等均在項(xiàng)目附近，周邊配 套齊全，顯示出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢； 項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋商業(yè)、超市等的綜合性物業(yè)，生活便利； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，不少在附近經(jīng)商的生意人表現(xiàn)出在附近置業(yè)的興趣，有利于提升地塊的市場價(jià)值； 地塊形狀優(yōu)勢：地塊較規(guī)則，有利于整體規(guī)劃布局； 項(xiàng)目劣勢 本項(xiàng)目為高層建筑，地理位置優(yōu)越，成本的提高會(huì)在一定程度上削減客戶群體 。 市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 目前高層建筑不多，在觀念上可以加以引導(dǎo)，做成睢寧標(biāo)志性建筑； 區(qū)域價(jià)格升值機(jī)會(huì)項(xiàng)目周邊開泰大廈的銷售價(jià)格，本案在價(jià)格的制定上有一定的空間； 市場威脅點(diǎn) 目前當(dāng)?shù)馗邔咏ㄖ欢?，居?對高層建筑尚處于嘗試著了解階段，得到大多數(shù)人認(rèn)可需要一個(gè)引導(dǎo)過程； 由于成本較高，本項(xiàng)目在銷售價(jià)格上要高于周邊項(xiàng)目，在價(jià)格承受力上會(huì)縮小消費(fèi)群體（房價(jià)是影響睢寧人買房的最重要因素之一）； 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 32 結(jié)論 結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢及地塊實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型、品質(zhì)等方面營造賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目自身的綜合品質(zhì)，形成自身獨(dú)特的形象定位和標(biāo)桿影響，達(dá)到 良好的銷售 預(yù)期。 第四部分 項(xiàng)目定位與可行性分析 一、目標(biāo)客戶群定位： 第一類： 公務(wù)員、教師等事業(yè)單位工作人員。 第二類 ： 在外打工、做生意的睢寧人。積累了一定的積蓄，為父母、為方便小孩上學(xué)在縣城買房。據(jù)調(diào)查， 130 萬睢寧人有 50 萬左右外出人口。 第三類： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員。在縣城買房可以給子女提供較好的教育，較方便的交通， 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 33 由于睢寧縣的中心輻射能力較強(qiáng)，目前這一人群所占比例有所加大。 第四類： 投資型，但這一人群所占比例較少。 二、規(guī)劃建議 戶型面積及配比建議 （ 1） 、戶型建議基礎(chǔ)條件 ① 根據(jù)市場調(diào)查，目前在售樓盤三房戶型的供應(yīng)和接受程度最大，需求面積在 120 ㎡以下 。 但縣城 中心 的文化廣場旁的 17 高層建筑開泰大廈 由于地段好，目前 在售的戶型以 ㎡、 ㎡和 ㎡ 為主，其銷售價(jià)格 相對高于其它項(xiàng)目，并且銷售情況也相當(dāng)不錯(cuò)。但是，其總套數(shù)僅為 88 套，而該項(xiàng)目總戶數(shù)為 448 戶，若都為偏大的戶型會(huì)限制部分的消費(fèi)群體。 ② 調(diào)查結(jié)果顯示， 90110 ㎡ 左右 三室二廳一衛(wèi) 戶型因?yàn)榭們r(jià) 較 低， 功能較齊 較受消費(fèi)者青睞 。經(jīng)過對海棠園的詳細(xì)了解，其設(shè)計(jì)的一種面積 80 多㎡的 三室一廳一衛(wèi) 小戶型，非常暢銷。 由市場反饋獲知，總房價(jià)為 20— 30 萬左右的房型占據(jù)市場承受主流，消費(fèi)者總體上還是 會(huì) 考慮總價(jià)的因素。 并且，在戶型方面，對于低中階層來說 ，臥室比衛(wèi)生間來得重要，所以三室一衛(wèi)的是他們比較接受的戶型。 ③ 從 農(nóng)村 進(jìn)城 買 房的人 、 外出打工回來購房的人、青年人買房結(jié)婚 是一股不容忽視的力量，且在增強(qiáng)。 由于他們的經(jīng)濟(jì)水平有限，中小戶型是首選。 ④ 睢寧的人十分重視孩子的教育問題，這種觀念容易更多地刺激農(nóng)村和 增強(qiáng)社會(huì)中間層消費(fèi)力， 他們是相當(dāng) 活躍的消費(fèi)層。而且， 他們 對新生事物的理解與接受程度，也是 很 強(qiáng)的。從未來看，市場預(yù)期會(huì)趨好。 （ 2） 、本項(xiàng)目戶型配比思考 方案配比如下： 戶型 戶型面積 戶數(shù)（戶） 比例 A ㎡三室二廳兩衛(wèi) 224 50% B ㎡、 ㎡ 三室二廳兩衛(wèi) 112 25% C ㎡四室二廳兩衛(wèi) 28 % 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 34 C1 140 ㎡四室二廳兩衛(wèi) 56 % D ㎡四室二廳兩衛(wèi) 28 % 合計(jì) 448 100% ① 從表格可以看到該項(xiàng)目的 主力戶型以 — ㎡為主，占到 75%的比例，戶型采用 三室 二 廳 兩衛(wèi)。建議可適當(dāng)減少該戶型 15%的 比例，以 90110 ㎡的 三室 兩 廳 一衛(wèi)的小戶型替代。因?yàn)楦邔拥墓珨傒^大。 ② 建議戶型配比 項(xiàng)目 二室 二廳 一衛(wèi) 三室一廳 一衛(wèi) 三室二廳 二衛(wèi) 四室二廳 二衛(wèi) 戶型面積（㎡） 80— 100 110130 140 以上 戶數(shù)比例（﹪） 45 50 5 景觀綠化 建議 根據(jù)市場調(diào)查 ，目前縣城的大部分樓盤都不是十分重視景觀綠化，就算原先是打著以大