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【正文】 、誠(chéng)信實(shí)用、 團(tuán)隊(duì)協(xié)作、管理制度、著眼未來”的管理理念，憑借雄厚的資本實(shí)力、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y策略、先進(jìn)的投資理念、全面的增值服務(wù)以及基金管理的發(fā)展模式，已使我們逐漸成為中國(guó)創(chuàng)業(yè)投資的領(lǐng)先者。 億豐（如皋）國(guó)際商貿(mào)城，坐鎮(zhèn)如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)黃金角，財(cái)富大道環(huán)城西路與振興路交界處，建筑面積 28 萬平方米，總投資 8 億元人民幣，由美國(guó) HIMALAY建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)參照國(guó)際理念提綱設(shè)計(jì)，集商鋪、寫字樓、住宅為一體，融商業(yè)零售、批發(fā)、餐飲、休閑文化、商務(wù)辦公以及綜合服務(wù)等多項(xiàng)功能于一體。主營(yíng)家居 建材、汽車配件、五金機(jī)電、數(shù)碼家電、文體玩具、輕工小商品等項(xiàng)目，致力于打造如皋首席商業(yè)財(cái)富地標(biāo)，構(gòu)筑如皋氣勢(shì)宏偉，規(guī)模最大的商業(yè)建筑航母。 三、 湖州的概況 湖州地處浙江省北部、太湖南岸。東鄰上海 150 公里，南距杭州 90公里，是蘇浙皖的交匯之地，總面積 5817 平方公里，人口 257 萬，是一座具有 2300 年歷史的江南古城。邁入新世紀(jì)的湖州正以前所未有的速度在發(fā)展，逐步成為太湖流域一座現(xiàn)代化大城市。在中國(guó)長(zhǎng)江專業(yè)好文檔 三角洲地區(qū)中，湖州是一座重要的對(duì)外開放城市，是國(guó)務(wù)院確定的以上海浦東開發(fā)開放為龍頭“先行規(guī)劃，先行發(fā)展 ”的 15 個(gè)城市中的一個(gè)。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，人民生活已經(jīng)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)。湖州市堅(jiān)持“接軌大上海、融入三角洲”的戰(zhàn)略取向，逐步把湖州打造成為上海的“后花園”、“菜園子”和“加工園”。湖州以全面建設(shè)小康社會(huì)為導(dǎo)向，以城鄉(xiāng)一體化為重要途徑，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。到 2021 年率先初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，規(guī)劃末期建設(shè)成為全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的示范區(qū)。形成以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城、互為資源、互為市場(chǎng)、相互服務(wù)的城鄉(xiāng)一體的框架。 四、 項(xiàng)目的總體構(gòu)想 本項(xiàng)目總體構(gòu)想是：以信息為帶動(dòng)主線建設(shè)，以綠色建材、家居 用品采購(gòu)中心為主導(dǎo)項(xiàng)目，以會(huì)展、信息中心和現(xiàn)代物流基地作技術(shù)保證。同時(shí)進(jìn)行商住公寓等配套工程建設(shè)。 本項(xiàng)目將以湖州獨(dú)特的地理位置等有利條件，以承辦單位的行業(yè)背景在國(guó)內(nèi)外的影響，在整合串聯(lián)華東地區(qū)建材、裝飾材料市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，突破地域限制，營(yíng)造國(guó)際建材、家居用品營(yíng)銷總部基地，形成全國(guó)乃至國(guó)際上最有影響的、最權(quán)威的、綜合性的、長(zhǎng)年不落幕的家居用品展示中心、采購(gòu)中心、價(jià)格中心、新產(chǎn)品推廣中心和現(xiàn)代物流配送中心。形成中國(guó)家居文化教育的博覽中心。 第二章 市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 一、 項(xiàng)目提出的背景 該項(xiàng)目由億 豐置業(yè)（湖州）有限公司獨(dú)資興辦，場(chǎng)地位于湖州市開發(fā)專業(yè)好文檔 區(qū)西南分區(qū)，西塞山路與二環(huán)西路交界（江南車城西側(cè)），進(jìn)行商貿(mào)綜合市場(chǎng)開發(fā)管理、房地產(chǎn)開發(fā)銷售，并辦理了相關(guān)的立項(xiàng)申報(bào)手續(xù)。 億豐置業(yè)（湖州）有限公司通過湖州國(guó)土資源局公開掛牌出讓的形式取得該地塊。 二、目的審批文件 2021 年 3 月 11 日，浙江省人民政府浙府資湖字（ 2021） 00037 號(hào)批復(fù)：同意香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司在浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)資興辦億豐置業(yè)（湖州）有限公司。 三、 建材、家居用品市場(chǎng)現(xiàn)狀及可行性的依據(jù) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、 人民生活息息相關(guān)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)民收入的穩(wěn)步提高，建材、家居用品的社會(huì)需求量，每年以12%~15%的增量在增長(zhǎng)。 2021 年，全國(guó)市場(chǎng)需求總量在 1 萬億元人民幣左右，其中長(zhǎng)三角地區(qū)約 600億元，促使建材、家居用品市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。到目前為止，全國(guó)約有三千家，且發(fā)展勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。 全國(guó)建材、家居用品市場(chǎng)，除了占不到 3%的零售業(yè)的超市自營(yíng)市場(chǎng)外，普遍存在市場(chǎng)建設(shè)簡(jiǎn)陋、設(shè)施不全、布局混亂、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范、營(yíng)銷方式落后、信息化程度低、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)參差不齊商品質(zhì)量和價(jià)格難以控制、市場(chǎng)環(huán)境差等問題，難 以做到公平、公正、公開交易。湖州的情況略好一些，但仍存在的問題，大致與全國(guó)情況雷同。 該地建材、家居裝飾用品市場(chǎng)都是地域性市場(chǎng)，尚沒有形成一個(gè)立足區(qū)域、輻射周邊的中心市場(chǎng)。 裝飾用品的出口前景看好，但目前國(guó)內(nèi)還沒有一個(gè)相對(duì)集中的常專業(yè)好文檔 年對(duì)外展示的窗口和交易平臺(tái)。 以上這些情況，為本項(xiàng)目提供了較充分的建設(shè)依據(jù)和發(fā)展空間。 四、 本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)構(gòu)思、市場(chǎng)定位、功能設(shè)置、管理技術(shù)以及建設(shè)條件等方面，與現(xiàn)有市場(chǎng)有很大的不同和優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)營(yíng)構(gòu)思上，本項(xiàng)目突破地域市場(chǎng)的概念、突破內(nèi)外 貿(mào)分割的現(xiàn)狀，形成一個(gè)全國(guó)性的、國(guó)際性的建材、家居用品市場(chǎng)。 在市場(chǎng)定位上，本項(xiàng)目將成為國(guó)內(nèi)集團(tuán)采購(gòu)、大工程項(xiàng)目采購(gòu)、大型零售市場(chǎng)、營(yíng)銷商進(jìn)貨采購(gòu)和國(guó)際采購(gòu)的基地。 在功能設(shè)置上，本項(xiàng)目將集展示窗口、采購(gòu)交易、信息服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易、配送物流、會(huì)展服務(wù)等為一體的多功能的綜合性市場(chǎng)。并配套建設(shè)建材物流、商住公寓。 在管理技術(shù)上，本項(xiàng)目將采用規(guī)范化的管理，信息智能力化的技術(shù)，做到規(guī)范、高效、低成本。 承辦單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及在行業(yè)中的成功經(jīng)驗(yàn)，是本項(xiàng)目能取得成功的基本保證。 同時(shí)，承辦單位的 行業(yè)背景以及在國(guó)內(nèi)外的影響，能最有效的吸引國(guó)內(nèi)著名建材、家居用品生產(chǎn)企業(yè)，國(guó)外著名品牌企業(yè)的營(yíng)銷總部聚集成市。 五、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 湖州億豐國(guó)際建材城項(xiàng)目的興建，通過高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的開發(fā)建設(shè)，力爭(zhēng)與湖州的城市發(fā)展相配套。該項(xiàng)目的建成將成為“長(zhǎng)三角”乃至專業(yè)好文檔 全國(guó)最重要、專業(yè)化程度最高的建材裝飾材料、數(shù)碼電子產(chǎn)品的物流集散地。 本項(xiàng)目將采用智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)，提高科技含量，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代物流的高效、經(jīng)濟(jì)、安全、文化、舒適的特點(diǎn)，使項(xiàng)目具有現(xiàn)代氣息、行業(yè)特點(diǎn)、整體和諧、成為全國(guó)乃至世界著名的建材裝飾城的 經(jīng)典。 第三章 項(xiàng)目用地、建筑面積 一、 項(xiàng)目用地：本項(xiàng)目總用地面積為 56301m2。 二、 建筑面積：總建筑面積為 102324m2 ,建筑容積率為 。其中營(yíng)業(yè)用房及辦公用房為 57348m2,住宅房 37849m2,分為三大功能區(qū)。其他 7127m2(地下室 4674m2,自行車庫(kù) 2453m2) 商務(wù)辦公中心。建筑面積 20784m2,其功能為：商務(wù)辦公、培訓(xùn)中心。 采購(gòu)交易中心：采購(gòu)交易中心是本項(xiàng)目核心項(xiàng)目，建筑面積36564m2。其功能為：商品展示、采購(gòu)、商務(wù)交易。分為綜合城、國(guó)際城 以及陶瓷、玻璃、家居、地板、木材、門窗型材、涂料、燈具、石材、五金工具、傳統(tǒng)建材等專業(yè)采購(gòu)交易區(qū)。 住宅房：建筑面積 37849m2,主要為入駐公司、企業(yè)員工提供住宿條件。 第四章 供求預(yù)測(cè) 一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 由于綠色建材、家居市場(chǎng)的發(fā)展基本取決于房地產(chǎn)行業(yè)，所以有必要專業(yè)好文檔 先分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。 1993 年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期。經(jīng)過 5年左右時(shí)間的休整，特別是 1997 年宏觀經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降，并出現(xiàn)通貨緊縮趨勢(shì)。為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從 1998 年起國(guó) 家開始鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，采取了諸如減免稅費(fèi)、降低地價(jià)、降息以減少房地產(chǎn)開發(fā)成本等多種政策措施來啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)住房消費(fèi)。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙洌瘓F(tuán)購(gòu)買逐步退出市場(chǎng)，加速推動(dòng)住房自有化也有效地調(diào)動(dòng)了個(gè)人購(gòu)房的積極性。目前城鎮(zhèn)住房商品化已經(jīng)達(dá)到了 95%以上，90%的住房都是由個(gè)人或家庭買房。 在國(guó)家政策支持下，房地產(chǎn)業(yè)在 1998 年后一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，住房投資和消費(fèi)呈現(xiàn)雙景氣狀態(tài)。全國(guó)空置商品房在連續(xù)幾年上升后， 2021 年首次出現(xiàn)下降。 2021 年全國(guó)商品房建設(shè)和銷 售情況繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度；存量市場(chǎng)開始啟動(dòng)，并帶動(dòng)增量市場(chǎng)的發(fā)展；房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。在 2021 年房地產(chǎn)投資和銷售分別增長(zhǎng) 20%和 30%的基礎(chǔ)上， 2021年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 2670 億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的 %。中國(guó)商品住宅開發(fā)投資連續(xù)保持增長(zhǎng)， 2021 年全國(guó)商品住宅開發(fā)投資達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %； 2021年 1至 2月，商品住房開發(fā)投資又比去年同期增長(zhǎng) %。據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó) 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查， 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)良好態(tài) 勢(shì)，各類房屋銷售價(jià)格有不同程度的上漲。 專業(yè)好文檔 “十五”期間，我國(guó)開始全面建設(shè)小康社會(huì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將加快，住宅與房地產(chǎn)業(yè)也面臨著搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的有史以來最好的發(fā)展機(jī)遇。隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的加快，城市化進(jìn)程也將加快步伐，國(guó)家建設(shè)部預(yù)計(jì)未來 10 年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加到 6 億多。新增人口需要購(gòu)買住房，原有的人員需要增加居住面積，再加上舊城改造等因素，全國(guó)城鎮(zhèn)將新增住房 65~70億平方米。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP 達(dá)到 8000 美元時(shí)，將出現(xiàn)住房增長(zhǎng)的高潮期，我國(guó)人均住房面積會(huì)達(dá)到 30~35 平方米。目前，深圳的人均居住面積才 17平方米多一點(diǎn)，可見我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大、前景很好，預(yù)計(jì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)今后 20 年將保持興旺。有專家從城市化發(fā)展、按低速提高居住水平、住房折舊拆除重建等三方面來預(yù)測(cè)， 21 世紀(jì)的前 20 年，平均每年需新建住房 億至 。而 2021年我國(guó)住宅新開工面積僅為 ，差距很大。雖然短期已出理投資過熱現(xiàn)象，但這意味著 21 世紀(jì)的前20 年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)快速發(fā)展，繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 由于國(guó)家僅靠積極 財(cái)政政策拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不是長(zhǎng)久之計(jì)（有擠也效應(yīng)，而且政府投資效率不高），大力促進(jìn)內(nèi)需是當(dāng)務(wù)之急。而房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高，其發(fā)展會(huì)創(chuàng)造對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，約為房地產(chǎn)業(yè)的自身需求的二倍左右。房地產(chǎn)業(yè)在前 20 年對(duì)我國(guó) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，而且拉動(dòng)了建材、建筑、專業(yè)好文檔 裝飾、物業(yè)管理等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)了就業(yè)。所以在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，住房是比汽車更好的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)器，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)采取扶持政策。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 直接影響國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，其中利率政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大。利率政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)界的資金成本和投資收益，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率高，資金密集，對(duì)利率的變化非常敏感。目前一年期存款利率已下調(diào)至 2%以下，而且利率很可能再下降，無疑還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)。 二、 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和主要競(jìng)爭(zhēng)者 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，商貿(mào)企業(yè)迅猛發(fā)展，“湖州億豐國(guó)際綠色建材、家居用品購(gòu)物廣場(chǎng)”將高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)、開發(fā)綠色建材、家居、輕工、電器等產(chǎn)品系列，力爭(zhēng)成為湖州地區(qū)品種和品牌最齊全的商貿(mào)企業(yè)，“湖州億 豐國(guó)際建材城”將以更大的規(guī)模、更好的服務(wù)和更低的價(jià)格向周邊地區(qū)輻射，“湖州億豐國(guó)際建材城”保證產(chǎn)品質(zhì)量可靠、價(jià)格優(yōu)惠、性價(jià)比最高、各種配套服務(wù)周到齊全，從而具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 三、 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 隨著外商投資力度的加大和政府招商引資的政策傾向，為湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間，高級(jí)住宅和公寓群的建設(shè)，加上城市化建設(shè)步伐的加快，人們生活水平的不斷提高，無疑給“湖州億豐建材城”提供了良好商機(jī)。 四、 營(yíng)銷組織 專業(yè)好文檔 億豐置業(yè)（湖州）有限公司借鑒香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司國(guó)際知名銷售平臺(tái)的成功經(jīng)驗(yàn)， 加大在媒體和網(wǎng)絡(luò)上的廣告投入；同時(shí)依托原有客戶資源，盡可能將老客戶帶到湖州投資興業(yè)；另外采用較低的租金、一家時(shí)間內(nèi)免租等營(yíng)銷的手段來促銷。“湖州億豐國(guó)際綠色建材、家居用品購(gòu)物廣場(chǎng)”將成立市場(chǎng)策劃部負(fù)責(zé)廣告投入和媒體宣傳等市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，招商部負(fù)責(zé)聯(lián)系、接洽和服務(wù)新老客戶。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)提示 政策性風(fēng)險(xiǎn)：目前中央對(duì)全國(guó)各地各類商貿(mào)企業(yè)發(fā)展過多的情況表示關(guān)注，并準(zhǔn)備進(jìn)行一定的清理。所以本項(xiàng)目也可能具有一定政策性風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的起步階段，有賴于當(dāng)?shù)馗骷?jí)部門在工作上的大力配合，特別是公用設(shè) 施建設(shè)部門和公安消防部門。如果公用設(shè)施建設(shè)滯后或政府部門不配合，將會(huì)影響到項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，很可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)測(cè)的各種經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期看好的情況下，由于近期房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，也不排除近一兩年會(huì)進(jìn)行一定調(diào)整，這們也可以會(huì)面臨一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第六章 項(xiàng)目進(jìn)程 為了縮短施工總工期和提高投資效益，開發(fā)公司將采用“立體交叉、平行作業(yè)”的施工組織方略。即：在基地開發(fā)進(jìn)行到部分主道路基本完成后，立即開始進(jìn)行地面建筑的開工；幾幢倉(cāng)庫(kù)或商鋪可安排穿插施工，形成有節(jié)奏的流水作業(yè)，可大大 提高速度和降低費(fèi)用。 專業(yè)好文檔 2021 年 8 月 20日前 辦完所有項(xiàng)目審批手續(xù) 2021 年 5 月 30日前 完成初步設(shè)計(jì)方案 2021 年 7 月 30日前 完成勘探 2021 年 7 月 30日前 完成打樁土建開工 2021 年 2 月 28日底 工程完工 第七章 交易平臺(tái) 湖州作為蘇浙皖地區(qū)的結(jié)合處和長(zhǎng)三角 15 個(gè)中心城市之一，發(fā)展朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)具有區(qū)位、交通、人文、產(chǎn)品、輻射等諸多優(yōu)勢(shì)，獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，為加快湖州的城市化進(jìn)程提供了條件，“湖州億豐國(guó)際建材城”將打造信息平臺(tái)，通過設(shè)立企業(yè)網(wǎng)站，加強(qiáng)信息溝通，為網(wǎng)上交易創(chuàng)造條件，以便 營(yíng)造完美的物流環(huán)境，為湖州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資加入、加速城市化進(jìn)程貢獻(xiàn)力量。 第八章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 “湖州億豐國(guó)際建材城”完成開發(fā)后，可獲利 850萬美元，創(chuàng)稅 655萬美元，投資利潤(rùn)率 334%；股本利潤(rùn)率 85%。投入經(jīng)營(yíng)后容納國(guó)內(nèi)外建材行業(yè) 500多家廠商入駐，年獲利 150萬美元，上繳稅收 120 萬美元，實(shí)