浙江南潯國(guó)際建材城項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-07 21:11本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)發(fā)： 第二期：戰(zhàn)術(shù)收益開(kāi)發(fā) 在樹(shù)立本項(xiàng)目的戰(zhàn)略形象的前提下，進(jìn)行主體市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)手段，打造出本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值，靈活資金回籠方式。 戰(zhàn)術(shù)收益 開(kāi)發(fā)節(jié)奏分析 在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開(kāi)發(fā)： 第三期：功能完善開(kāi)發(fā) 在本項(xiàng)目人氣聚集的情況下，進(jìn)行酒店、會(huì)展、商務(wù)和商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，以完善項(xiàng)目功能，提升園區(qū)環(huán)境，反哺市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 功能完善 十、租售建議 租售位置及比例建議 品牌展示區(qū) 此部分的商業(yè)價(jià)值較高，出于戰(zhàn)略考慮，建議采用訂單式銷(xiāo)售，在達(dá)到高收益的同時(shí)，可以有效的降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，此部分占總建筑面積比例的 %左右。 租售位置及比例建議 建材批發(fā)及物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 該區(qū)域主要是消化拆遷市場(chǎng)的地緣客戶(hù)，出于投入成本和整體戰(zhàn)略考慮應(yīng)由 發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng) ，以穩(wěn)定的租金收入，來(lái)減輕發(fā)展商前期的資金投入（亦可作為儲(chǔ)備用地使用），占總建筑面積比例的 15%（為單層建筑）左右。 租售位置及比例建議 木地板及建材交易中心 此部分的商業(yè)價(jià)值較高，主要以鋪位的形式投入市場(chǎng)，投資總價(jià)較為靈活，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的選擇空間較大，有著良好的市場(chǎng)認(rèn)同度，故此部分 可采用先租后售的方式 ，占總建筑面積比例的 30%左右。 租售位置及比例建議 酒店會(huì)展、配套商業(yè)及文化休閑廣場(chǎng) 配套商業(yè)服務(wù)于市場(chǎng)商家和周邊消費(fèi)者，有著一定的市場(chǎng)認(rèn)同度，而餐飲、娛樂(lè)和休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)有著良好的投資收益，故此 部分 商業(yè)配套 可作為銷(xiāo)售面積 ；而酒店會(huì)展屬于長(zhǎng)期回收型物業(yè)，故此 部分 發(fā)展商應(yīng)持有經(jīng)營(yíng) ，引入品牌酒店管理公司進(jìn)行托管，以提升園區(qū)的整體品質(zhì)及永續(xù)發(fā)展（會(huì)展部分可考慮由政府持有），此三部分綜合占總建筑面積比例的 20%左右。 租售位置及比例建議 公寓式酒店及 SOHO辦公 此部分的商務(wù)價(jià)值較高，依托酒店的統(tǒng)一管理，有著較高的投資收益，即可辦公也可居住的概念，在南潯以至于湖州也是較為先進(jìn)的，故此 部分 可作為銷(xiāo)售面積 ，綜合占總建筑面積比例的 %左右。 十一、酒店及 SOHO設(shè)施分析 在之前的分析中，我司主要針對(duì)商業(yè)設(shè)施進(jìn)行了論述，下面，我司將對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店設(shè)施、公寓式酒店和 SOHO進(jìn)行細(xì)化分析。 酒店環(huán)境分析 區(qū)域的酒店多為三星以下級(jí)別，主要以旅游和商務(wù)人群為其支撐點(diǎn)，整體的裝修風(fēng)格和配套設(shè)施相對(duì)較低。我司在商戶(hù)訪談中了解到，區(qū)域內(nèi)企業(yè)在組織大型的商務(wù)洽談和會(huì)議的時(shí)候，大多會(huì)選擇在區(qū)域外的酒店進(jìn)行。由此可見(jiàn)，現(xiàn)有的酒店會(huì)議設(shè)施尚不能滿足區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，存在著一定的市場(chǎng)空間。 名稱(chēng) 星級(jí) 千翁賓館 二星標(biāo)準(zhǔn) 福臨大酒店 三星 麗菁大酒店 三星 百特商務(wù)酒店 二星標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目酒店客群取向較為明朗，主要 區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)人群、輻射周邊的高消費(fèi)人群為主，同時(shí)服務(wù)于市場(chǎng)帶來(lái)的以商務(wù)為目的的客戶(hù) ，其理由在于： 酒店消費(fèi)客群取向 ? 本項(xiàng)目地塊處于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，距離旅游景點(diǎn)較遠(yuǎn)，旅游人群大多不會(huì)選擇在此居住。 ? 周邊的常住人口對(duì)酒店有著良好的消費(fèi)支撐。 ? 區(qū)域內(nèi)擁有大量的工廠和企業(yè)，其在商務(wù)往來(lái)談判的時(shí)候，對(duì)酒店有一定的需求。 ? 公司和企業(yè)不定期的會(huì)議，也多會(huì)選擇在酒店舉行。 酒店主題定位 基于區(qū)域內(nèi)酒店的現(xiàn)狀，以及本項(xiàng)目的目標(biāo)客群取向，我司認(rèn)為： 本項(xiàng)目酒店的主題著眼于兩個(gè)方向發(fā)展： ? “會(huì)議、商務(wù)型酒店”的方向發(fā)展 ——服務(wù)于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)或廠家人群的需求。 ? “消費(fèi)型酒店”的發(fā)展方向 ——服務(wù)于本地高端消費(fèi)群體。 酒店檔次定位 酒店檔次： 區(qū)域內(nèi)酒店以二、三星級(jí)酒店為主，經(jīng)營(yíng)狀況尚佳，由此可見(jiàn)，三星級(jí)是符合目前市場(chǎng)狀況的。但是，從項(xiàng)目的戰(zhàn)略高度出發(fā)，以及各企業(yè)對(duì)于品牌的重視程度，三星級(jí)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)性不足。 基于此，我司認(rèn)為， 本項(xiàng)目的酒店可以按照四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)定位 ，以提升項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！ 目標(biāo)客源： 以各類(lèi)高檔會(huì)議、商務(wù)散客及當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體為主要的目標(biāo)客源，兼顧長(zhǎng)住戶(hù)和其他團(tuán)隊(duì)客源。 市場(chǎng)定位：本酒店應(yīng)成為南潯酒店業(yè)的龍頭企業(yè)，無(wú)論在酒店的硬件設(shè)施設(shè)備、信息智能化程度、酒店的軟件管理和酒店的經(jīng)營(yíng)效益等方面都應(yīng)成為本地區(qū)同行業(yè)中的佼佼者。并可在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，處于絕對(duì)領(lǐng)先的地位。 酒店目標(biāo)客源市場(chǎng) 項(xiàng)目的規(guī)模和功能 酒店的建筑面積約為 4萬(wàn)平方米 . 本酒店具備以下主要功能： 200300（套）不同規(guī)格、檔次的客房；一個(gè)能夠滿足500人左右的多功能廳以及與之配套的小會(huì)議室；獨(dú)具特色的中餐廳、休閑、娛樂(lè)設(shè)施配套齊全。突出會(huì)展功能 .為較高檔次的消費(fèi)群體，提供會(huì)議、旅游、休閑、度假等全方位服務(wù)，以滿足不同的需求 。 酒店規(guī)模與功能 SOHO及公寓式酒店是酒店產(chǎn)品的外化與衍生 .豐富與完善酒店功能 ,提升酒店競(jìng)爭(zhēng)力 。 另一方面 ,四星級(jí)酒店的統(tǒng)一管理與標(biāo)高定位極大提升SOHO及公寓式酒店的投資價(jià)值 .通過(guò)銷(xiāo)售 SOHO及公寓式酒店的方式 ,實(shí)際上是酒店投資開(kāi)發(fā)的另一種價(jià)值轉(zhuǎn)移與回款方式 . 建議該部分產(chǎn)品統(tǒng)一采取精裝修 ,以更好的體現(xiàn)區(qū)別一般自住型居住產(chǎn)品的投資性 . 為滿足財(cái)務(wù)的平衡和經(jīng)營(yíng)的需要 ,SOHO及公寓式酒店規(guī)模與酒店主體部分?jǐn)M配比 1: ,規(guī)?？刂圃?0000平米左右 . SOHO及公寓式酒店定位 謝謝！
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