【導(dǎo)讀】粵東建材裝飾第一城?；洊|建材裝飾第一城項(xiàng)目可行性報(bào)告

　　

【正文】 染及治理 在項(xiàng)目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生 達(dá)標(biāo)。 環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護(hù)和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實(shí)、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。 二 、安全衛(wèi)生 確保本項(xiàng)目 在運(yùn)營后，人員在 工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項(xiàng)目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。 勞動安全防護(hù)重點(diǎn)是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。 職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)中采取的主要防范措施： （ 1） 本項(xiàng)目按照國家規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。 （ 2） 安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。 （ 3） 地面采用無積水設(shè)計(jì)，防止地滑。 （ 4） 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實(shí)警衛(wèi)、值班制度?；洊|建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 23 第 八 章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 XX 公司 建 設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ， 與國際通行規(guī)則接軌 ， 物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的綜合化 建材 綜合市場 。 一 、管理系統(tǒng) 項(xiàng)目完工后， 公司將按項(xiàng)目 需求 安排管理人員 XX 人，市場人員 XX 人、 技術(shù)及服務(wù)人員 XX 人，共 XX 人。 為保證 市場 正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般 服務(wù) 人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。 市場 綜合信息服務(wù)中心 實(shí)行 24 小時值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。 本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根 據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營前完成。 二 、項(xiàng)目實(shí)施方案 通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建 商家入駐 的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件 。 為適應(yīng) 專業(yè)市場 發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循 “高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn) ”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代 專業(yè)市場 集聚高地 。 擬與中國 建材 企業(yè) 進(jìn)行 多種方式 合作， 嘗試多種形式的激勵政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件 。 堅(jiān)持 “信譽(yù)和服務(wù)第一 ”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立優(yōu)質(zhì)的 專業(yè)市場 服務(wù) 品牌 。 粵東建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 24 第 九 章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 一 、工程進(jìn)度 計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期 擬 從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月。 具體實(shí)施進(jìn)度見下表： 2021 年 7 月 項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金 2021 年 8 月 項(xiàng)目評估、論證 2021 年 9 月 ~10 月 項(xiàng)目報(bào)建、征用土地 2021 年 11 月 ~2021 年 11 月 土建工程 2021 年 12 月 工程竣工驗(yàn)收 二 、 工程 實(shí)施 進(jìn)度 表 時間規(guī)劃工作內(nèi)容 2021 年 2021 年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期 工作 土建工程 員工培訓(xùn) 試運(yùn)營 粵東建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 25 第十 章 投資估算與資金籌措 一 、投資估算依據(jù) 投資估算的主要依據(jù)為：《民用建筑可行性研究深度和要求》 ， 有關(guān)部委編制的《建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》 ， 海豐縣 同類建筑物近期單位造價指標(biāo)及國內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價格 。 總投資 =固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期利息 固定資產(chǎn)投資 =工程費(fèi)用 +其他費(fèi)用 +預(yù)備費(fèi)用 二 、價格及取費(fèi)依據(jù) 安裝工程費(fèi)按同類工程價值估算； 建筑工程費(fèi)參照《 廣東 省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。 三 、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資： 3~4 億 元 人民幣 。 項(xiàng)目支出 金額 項(xiàng)目支出 金額 土地成本 公共配套設(shè)施成本 地出讓金 消防工程費(fèi) 土地契稅 弱電工程 土地登記發(fā)證費(fèi) 電梯工程 前期工程費(fèi) 道路建設(shè)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)用 智能化 勘探費(fèi) 其它費(fèi)用 消防抗震費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 建設(shè)工程報(bào)建費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 三通一平 招標(biāo)費(fèi) 房屋建安工程成本 綠化費(fèi) 1）建安工程費(fèi)用 不 可遇見費(fèi) 土建工程 安裝工程 （ 水電 ） 樁基及土方開挖 2）附屬工程費(fèi) 室外管網(wǎng) 室外景觀設(shè)計(jì) 3）室外工程費(fèi) 垃圾清運(yùn)費(fèi) 土地圍墻費(fèi) 粵東建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 26 四、資金籌措 本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資 3~4 億元人民幣 ，其中企業(yè)自籌 XX 元，銀行貸款 XX 元。 五、還貸計(jì)劃 本項(xiàng)目向銀行貸款 XX 萬元，全部用于 前期建設(shè)投資 。貸款 期限 2 年， 并從2021 年 一次性 還清?；洊|建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 27 第十一 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 一、財(cái)務(wù)計(jì)算的依據(jù) 財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù)選取 （ 1） 《 投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （ 2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》 （ 3） 《中華人民共和國公司法》及其實(shí)施條例 （ 4） 《中華人民共和國增值稅法》及其實(shí)施條例 （ 5） 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則 （ 6） 財(cái)政部頒布《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》《企業(yè)會計(jì)制度》和近年會計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定 （ 7） 國家和當(dāng)?shù)貏趧庸べY管理和社會保障部門的有關(guān)規(guī)定 總成本費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用 本項(xiàng)目管理費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營中所發(fā)生的費(fèi)用 ， 按營業(yè)額的XX%計(jì)算 。 （ 2）營業(yè)費(fèi)用 本項(xiàng)目營業(yè)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及 日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入的 XX%計(jì)算 。 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 本項(xiàng)目主要為貸款利息按年利率 XX%計(jì)算。 （ 4）工資等費(fèi)用 成本估算表 成本項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 粵東建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 28 工資費(fèi)用等 合計(jì) 二、稅率及利潤計(jì)算 稅金 測算 稅金的測算表 項(xiàng) 目 投資期 運(yùn)營年份 2021 年 2021 年 2021 年 營業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 房產(chǎn)稅等 銷售及運(yùn)營 收入 測算 名 稱 投資期 正常運(yùn)營年份 2021 年 2021 年 2021 年 一、銷售收入 品牌建材展示交易區(qū) 餐飲區(qū) 娛樂區(qū) 二、租賃及運(yùn)營收入 倉儲租賃收入 品牌建材區(qū)租賃收入 餐飲區(qū)租賃收入 娛樂區(qū)租賃收入 裝卸服務(wù)費(fèi) 理貨包干費(fèi) 信息系統(tǒng)收入 運(yùn)營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項(xiàng)目營業(yè)總收入 粵東建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 29 三、不確定性分析 在項(xiàng)目的實(shí)施和銷售過程中可能影響項(xiàng)目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。 開發(fā)周期的影響 影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設(shè)周期、銷售策劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其中我們簡化為 鋪位售租 資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以 售租 回款為準(zhǔn)。綜合整個開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于 3 年。 項(xiàng)目開發(fā)成本的影響 開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)及營銷廣告費(fèi)用。 四、 財(cái)務(wù)評價結(jié)論和建議 若項(xiàng)目全部用來 出租 ，項(xiàng)目 毛利率 =（ 租金 收入 租金 成本） /租金 收入 =XX%；可見本項(xiàng)目具有投資回報(bào)率高 、 風(fēng)險(xiǎn)較小 、 項(xiàng)目開發(fā)周期短等優(yōu)點(diǎn)， 適宜投資?；洊|建材裝飾第一城 項(xiàng)目可行性報(bào)告 30 第十 二 章 可行性報(bào)告結(jié)論 一、項(xiàng)目的建設(shè)將推動 海豐縣 現(xiàn)代 建材專業(yè)市場的發(fā)展 ， 強(qiáng)化 海豐 縣 專業(yè) 市場 綜合效力 ，改善和提高 海豐 建材產(chǎn)業(yè) 的軟硬件條件。 二、 建材專業(yè)市場建設(shè) 將產(chǎn)生帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接 產(chǎn)生約 XX 個 就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機(jī)會，實(shí)現(xiàn)社會效益。 三、 建材 城 將 引進(jìn) 一批年?duì)I業(yè)額 較大品牌建材商家，為 海豐縣 及 建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務(wù)； 減輕 市區(qū)建材交易成本壓力 ；對 海豐 建材工業(yè)產(chǎn)品 進(jìn)出口，參予 區(qū)域 競爭， 提供條件。 四、 項(xiàng)目的建設(shè) 將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 為整頓 目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。 五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是 海豐 城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是 海豐 實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的重要載體之一。 項(xiàng)目在市場，選址方面做了充分的考慮 與調(diào)查研究 ， 在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置， 在運(yùn)營中 規(guī)范公司 化 管理，為投產(chǎn)后的 產(chǎn)生 經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了 有效 保障。在滿足工 業(yè)土地投資 回報(bào) 的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)， 建議項(xiàng)目早日開工 建設(shè) 。