【正文】 的總體勾畫是由房地產(chǎn)開發(fā)方面具有特色的王志剛工作室來全權(quán)策劃的。這就從總體上保證了整個(gè)項(xiàng)目的可行性和可操作性。另外，開發(fā)公司還聘請(qǐng)了美國(guó)的WY設(shè)計(jì)顧問公司，英國(guó)的阿特金斯設(shè)計(jì)公司作為外籍的顧問。這是由于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中其中很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目是要開發(fā)國(guó)外風(fēng)格的住宅，為了能更加既有異國(guó)風(fēng)情的品位所考慮的。另外，外籍的設(shè)計(jì)公司一般講經(jīng)驗(yàn)方面更為廣博一點(diǎn)，以應(yīng)付一些難點(diǎn)的情況。在這之外，公司還聘請(qǐng)了浙江大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院作為顧問，利用學(xué)校相關(guān)領(lǐng)域的研究成果為公司所用，以具有學(xué)理上的合理性。這些顧問公司和研究院的主要作用就是對(duì)于整個(gè)的開發(fā)過程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，在決策上盡量聽從他們的建議，以保障決策的合理性。 資金保障 項(xiàng)目由廣廈和盈華兩家公司共同投資。廣廈集團(tuán)是建設(shè)部推薦的建筑業(yè)全國(guó)首家上市公司。擁有40多家企業(yè)，總資產(chǎn)22億元，年產(chǎn)值達(dá)50億元。廣廈集團(tuán)與上至建設(shè)部、省市政府與行業(yè)管理部門，下至余杭市個(gè)職能部門都有良好的公關(guān)資源。廣廈集團(tuán)是建筑業(yè)的知名企業(yè)，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)商，在房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域都有出色的操作能力。 項(xiàng)目目前已經(jīng)正式啟動(dòng)的投資規(guī)模高達(dá)80億元。這么巨大的資金，主要來源有以下幾方面：（1） 憑著廣廈集團(tuán)雄厚的實(shí)力與良好的信譽(yù)，向銀行貸款，實(shí)行直接融資。（2） 利用廣廈集團(tuán)是上市公司的身份，實(shí)行配股集資。（3） 建立一個(gè)由廣廈與盈華控股的子公司，再委托專門機(jī)構(gòu)（如投資銀行）對(duì)子公司進(jìn)行包裝，爭(zhēng)取上市進(jìn)行間接融資。（4） 根據(jù)項(xiàng)目是分期、分批投資的特點(diǎn)，在進(jìn)行下一期投資時(shí)，可考慮利用上一期開發(fā)所賺取的利潤(rùn)，追加下一期的投資，實(shí)行項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，資金滾動(dòng)投入，既不耽誤項(xiàng)目的進(jìn)展，有可減輕融資的一部分成本。從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，城市的發(fā)展格局主要有兩種，一是橫向的發(fā)展，另外一個(gè)方向是縱向的發(fā)展?？v向的發(fā)展只要是指城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的升級(jí)和土地利用價(jià)值的提高，這種城市的發(fā)展模式，主要是看該城市的地域的限制和其資源的限制。主要是在原有的城市的基礎(chǔ)之上進(jìn)行重新建設(shè)。表現(xiàn)出來的是一些老城區(qū)的改造和新建筑的出現(xiàn)，更多的是將一些原來的違章建筑進(jìn)行拆除，以屯出空地來為其他的項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。從外觀上來看是城市建筑總體高度的提高和建筑密度的增加。這種城市的發(fā)展模式能夠提高城市的品位，但是往往要受到其地域的限制。另外一種發(fā)展的模式無非是進(jìn)行城市地域的擴(kuò)張，一方面是將原有城市的郊區(qū)逐漸吸收為城市的組成部分，另一方面是在原有的城市的周圍，通過提升一些小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模建立原有城市的衛(wèi)星城，通過這種方式來擴(kuò)展原有城市的規(guī)模。而杭州市現(xiàn)在的情況是從經(jīng)濟(jì)實(shí)力即國(guó)民生產(chǎn)總值的角度來看是處于全國(guó)前列的。但是從人口的規(guī)模和城市的區(qū)域范圍來說，杭州還比不上其他的大城市。杭州現(xiàn)有的人口大概200多萬，現(xiàn)有的城區(qū)的范圍也不是很大。杭州要真正進(jìn)入大型城市的行列，其最重要的是抓住現(xiàn)有的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)行城市的擴(kuò)張。這種擴(kuò)張不是單單在原有的城市的的基礎(chǔ)上進(jìn)行在改造，而是要想辦法進(jìn)行地域上的擴(kuò)張。杭州市現(xiàn)有的規(guī)劃中，已逐漸接納了蕭山市的一部分地域，將之劃為市區(qū)的發(fā)展范圍。但是杭州的東面、東南面都是海，北面主要是湖州市和嘉興市，都不屬于杭州的地域范圍，故而從地域的擴(kuò)張上來說，向這些方向的擴(kuò)張是不明智也是不太可能的。杭州的幾個(gè)郊區(qū)的縣市都是在杭州的西面、西南面，而余杭市大部分的范圍將杭州包在里面，故而從地域的擴(kuò)張上來說，由于杭州受到地理范圍的限制，將余杭作為它的衛(wèi)星城市的建立，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。另外，在杭州的規(guī)劃中，將把人口作為其中主要發(fā)展的一個(gè)指標(biāo)，其長(zhǎng)期的目標(biāo)是將杭州市的人口擴(kuò)張到500萬，人口的成倍增加，非同小可，必須進(jìn)行城市功能的分化。然而現(xiàn)實(shí)的情況為杭州市城市規(guī)模的擴(kuò)張建立了障礙。浙江原有城鎮(zhèn)的動(dòng)力都較為不足，究其原因，主要有一下幾個(gè)方面。一是農(nóng)民對(duì)進(jìn)城的觀念發(fā)生了很大的變化。原來，戶口的約束和誘惑是較大的，但是現(xiàn)在農(nóng)轉(zhuǎn)非的指標(biāo)的誘惑力以不同以前，農(nóng)民更多地考慮其進(jìn)城的實(shí)惠和利益，變得較為理智。二是現(xiàn)在的城鎮(zhèn)甚至是農(nóng)村的工業(yè)化程度較高，有很多城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)條件比現(xiàn)在的城市還好，這使得無論從資金，還是從人力上來說，都增大了原有城區(qū)擴(kuò)張的難度。三是當(dāng)?shù)卣Y金實(shí)力上的限制，這包括原有城區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張的資金的投入來源問題。在城市的垂直化發(fā)展的過程中，需要有政府的大量的資金的投入，而政府的資金來源總是有限的，也就是說政府的資金投入不可能像企業(yè)那樣來得靈活和便捷，這方面的限制在浙江城市化的進(jìn)程中表現(xiàn)得更為明顯。上面所舉的幾方面的難點(diǎn)，直接成為制約杭州市城市規(guī)模擴(kuò)張的限制。面對(duì)這種情況，借鑒國(guó)外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，杭州市在城市的發(fā)展思路上有了明顯的變化，即主要走兩條路齊走的策略，以方面進(jìn)行原有城市的再規(guī)劃，進(jìn)行城市的垂直角度上的發(fā)展，另一方面，走國(guó)外的衛(wèi)星城的路子。即將原來杭州市的幾個(gè)郊區(qū)進(jìn)行城市化建設(shè)。主要通過這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城市化水平的提升，進(jìn)行城市功能的分化，使得城市的規(guī)劃變得更為合理。通過將原有城區(qū)功能的轉(zhuǎn)移和分化，減輕杭州市區(qū)的壓力，使得其建設(shè)更有針對(duì)性和合理性。另外一個(gè)方面是進(jìn)行建立城區(qū)的新模式。浙江的農(nóng)村工業(yè)化和城市的道路是走得較有特色的。這種城市化的道路指從原有農(nóng)村的基礎(chǔ)上進(jìn)行城鎮(zhèn)化的建設(shè)。其主要是通過農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)的壯大，逐漸將農(nóng)民從第一產(chǎn)業(yè)中解脫出來，進(jìn)入第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從而逐漸達(dá)到城鎮(zhèn)化的模式。而現(xiàn)在杭州市衛(wèi)星城的建設(shè)方式上來說具有其獨(dú)特性。其不是由政府出面來對(duì)郊區(qū)甚至是下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行投資建設(shè)，而是通過單獨(dú)的企業(yè)或是公司來對(duì)整體的衛(wèi)星城進(jìn)行規(guī)劃、投資、管理，相當(dāng)與原先的企業(yè)辦社會(huì)，而不同是這種模式主要是通過市場(chǎng)化的方式進(jìn)行建設(shè)。通過這種方式，一方面可以減輕政府的很大的負(fù)擔(dān)，另一方面，可以將市場(chǎng)的運(yùn)作方式引入到社區(qū)的管理和建設(shè)中。通過這種衛(wèi)星城的建設(shè)，在將城市的功能加以分化的同時(shí)，也為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了契機(jī)。由于城市的功能發(fā)生了分化，房地產(chǎn)在發(fā)展的時(shí)候在不同的區(qū)域中也有了不同的發(fā)展重點(diǎn)。如杭州在提出游在杭州，玩在杭州的同時(shí)，還可以提出住在杭州的口號(hào)。到時(shí)候，原有的市區(qū)由于其地價(jià)的緣故可以主要發(fā)展高檔的商業(yè)場(chǎng)所，餐飲場(chǎng)所等，而新建的衛(wèi)星城卻可以開發(fā)為住宿和娛樂的場(chǎng)所。這種由于城市的功能發(fā)生了分化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)上的分化，為更多的開發(fā)公司提供了新的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇。另外一個(gè)方面來說，通過建立衛(wèi)星城，將對(duì)衛(wèi)星城的所在地余杭的經(jīng)濟(jì)帶來新的發(fā)展契機(jī)。余杭原來作為杭州市的一個(gè)郊縣，在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上由于行政上的緣故，與杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定的屏障，很多資源上都不能共用和合理的安排，導(dǎo)致了效率上的損失。通過在余杭建立杭州市的衛(wèi)星城，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度來看， 對(duì)余杭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展至少有以下的幾個(gè)方面的影響和作用。一是通過在余杭建立杭州市的衛(wèi)星城，可以極大地節(jié)省余杭作為發(fā)展其城市化所要花費(fèi)的資金和人力。由于其用得是余杭的土地，故而不管怎么說都是余杭的經(jīng)濟(jì)和區(qū)域的一部分。新的衛(wèi)星城的建立，對(duì)于余杭的企業(yè)和居民來說，肯定是一件好事，衛(wèi)星城的建立，必然會(huì)要求有一定人和企業(yè)的入住，雖然衛(wèi)星城并不是為余杭境內(nèi)的單位所服務(wù)的，但是，近水樓臺(tái)先得月，對(duì)余杭的企業(yè)肯定是極為有利的。二是可以加強(qiáng)杭州與余杭的聯(lián)系。在余杭建立杭州的衛(wèi)星城，主要還是為了分散杭州市區(qū)的功能和要求，故其在規(guī)劃上，本身就是帶有雙方的相依性的。杭州的經(jīng)濟(jì)信息和技術(shù)資金將會(huì)大量地涌入衛(wèi)星城內(nèi)，這使得該衛(wèi)星城的地區(qū)與杭州市區(qū)成為實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一體。這樣就削弱了原有的兩地之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的分割現(xiàn)象，避開行政上的壁壘，達(dá)到兩地經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展。通過這個(gè)衛(wèi)星城的窗口，余杭地區(qū)就可以與杭州市區(qū)在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到較好的合作。三是衛(wèi)星城的建立，將對(duì)余杭其他地區(qū)起到帶動(dòng)的作用。開始的衛(wèi)星城試點(diǎn)并不會(huì)覆蓋余杭市的全部地區(qū)，在建城地區(qū)得到城市化的待遇之后，其他地區(qū)就可以有一個(gè)借鑒的發(fā)展的對(duì)象，這種榜樣上的作用對(duì)于整個(gè)余杭市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)起到巨大的作用。故此，無論從杭州的角度還是從余杭的角度來說，建立衛(wèi)星城的試點(diǎn)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)起到極大的作用。34 / 3