【正文】 效果圖 實景圖 建筑形態(tài) 多層（六躍七） 層高 樓間距 26米 閣樓 最高： 最低： 閣樓單賣，價格未知 戶型面積 120150㎡ 三室兩廳一衛(wèi)； 8090 ㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 100119㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 銷售價格 三層： 2188元 /㎡ 四層： 2138元 /㎡ 五層： 1928元 /㎡ 首付 6萬 車位 /庫 地上車庫，高 ，有產(chǎn)權(quán) 汽車庫價格： 2168元 /㎡ 自行車庫價格： 1468元 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 南邊三個項目中南苑小區(qū)開發(fā)較早，目前在售的是尾期，在當(dāng)?shù)厝诵闹锌诒^好，小區(qū)中有小學(xué)和初中等配套?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 26 華苑，春江花城 .首府的小高層、上?；ㄔ?，金頂開發(fā)的沿街住宅都是面磚。 1戶外、屋頂、電視是最主要的廣告宣傳方式。通過進一步的調(diào)查 我們發(fā)現(xiàn)，購房人群中基本上以首次在縣城購房為主，有不少鄉(xiāng)下在縣城做生意的老板 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) （ 3）、面積選擇 從面積的選擇上來看， 當(dāng)?shù)?市民選擇的范圍基本是在 100120 ㎡，占了 56%。 這個數(shù)據(jù)，一般購房者均會在市場前提下降低 15%的系數(shù)，也就是說，實 際購買行為發(fā)生時能夠承受的價格應(yīng)該在此基礎(chǔ)上增加 15%，這一數(shù)字與我們調(diào)查得到的目前在售樓盤的價格相比較是比較合理的。同時戶型結(jié)構(gòu)也被認為是比較重要的因素，但目前從我們所掌握的資料來看，開泰大廈的西邊套戶型采光不好，但憑借其優(yōu)越的地理位置，目前只剩西邊套 4 套，所以我們完全有理由相信優(yōu)越的地理位置加上合理的戶型設(shè)計可以達到良好的銷售效果。 （ 9）未來房價預(yù)測 55%的受訪者認為在未來的一段時間房價會下降，認為房價將進一步上升的人只占了 21%的比例，從調(diào)研情況來看，目前睢寧市場觀望的心理較強，其認為受國家宏觀調(diào)控的影響，目前一線城市房價下降，睢寧的房價也會下降。但對日后與己息息相關(guān)的 房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視， 這對開發(fā)商而言，增加了消費理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。 第二類 ： 在外打工、做生意的睢寧人。 但縣城 中心 的文化廣場旁的 17 高層建筑開泰大廈 由于地段好，目前 在售的戶型以 ㎡、 ㎡和 ㎡ 為主，其銷售價格 相對高于其它項目，并且銷售情況也相當(dāng)不錯。 ④ 睢寧的人十分重視孩子的教育問題，這種觀念容易更多地刺激農(nóng)村和 增強社會中間層消費力， 他們是相當(dāng) 活躍的消費層。因為高層的公攤較大。 ③ 從 農(nóng)村 進城 買 房的人 、 外出打工回來購房的人、青年人買房結(jié)婚 是一股不容忽視的力量，且在增強。 第四類： 投資型，但這一人群所占比例較少。現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 32 結(jié)論 結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢及地塊實際情況，建議本項目在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型、品質(zhì)等方面營造賣點，提升項目自身的綜合品質(zhì)，形成自身獨特的形象定位和標桿影響，達到 良好的銷售 預(yù)期。 （ 3）在追求高品質(zhì)住房的同時，小區(qū)的配套設(shè)施將受到越來越多人的關(guān)注， 地段、周邊配套及房價、戶型結(jié)構(gòu)等被認為是最重要的影響購房的 因素。 需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個人可以帶動出115 個潛在的消費者，所以在營銷的過程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑。生活的便利性被認為是一個很重要的考核標準。 (5)、價格分析 對于在問卷中我們列出的 1500— 3500 元 /㎡ 的單價范圍，調(diào)查結(jié)果為三種選 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 從我們的實地考察來看，新開發(fā)的樓盤有不少小高層。 本次關(guān)于住宅問卷總共發(fā)放 130 份，回收問卷 122 份，有效問卷 116 份，回收率為 94％，有效率為 95％，符合問卷調(diào)查有效性分析的標準。 各在售及將售小區(qū)還未開通管道煤氣，但目前政府有這方面的規(guī)劃。其中也 有不少項目是面磚。 北邊的銀河星城銷售率在 85%左右，剩余較多的是頂樓（送閣樓）和面積較大的戶型，剩余面積在 120 ㎡以上?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 23 銷售價格 買五樓送閣樓，一樓 2028元 /㎡，二樓 2048元 /㎡，三樓 2068元 /㎡，四樓 2048元 /㎡，閣樓樓 1988元 /㎡ 銷售情況 銷售率 85%,目前剩余面積偏大戶型 (120㎡以上 ) 車位 /庫 地上車庫，層高 ，儲藏室 1300/㎡， 1500/㎡，面積在 920㎡，汽車車庫2100/㎡，大小在 30 ㎡左右 配套 城西中心小學(xué) ,職教中心 , 紅葉農(nóng)貿(mào)市場、睢城小學(xué)，第四中學(xué)，文華中學(xué)，菁華學(xué)校，法院，縣人民政府 開發(fā)商 江蘇小睢河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 睢寧縣睢河北路 售樓地址 睢寧縣睢河北路 銷售電話 051688300555 南面 南苑小區(qū) 實景圖 占地面積 300畝 層高 建筑形態(tài) 多 層 建筑外墻材料 涂料 銷售價格 1 層： 1918 元 /㎡ 2 層： 1938 元 /㎡ 3 層： 1958 元 /㎡ 4 層： 1838 元 /㎡ 5層： 2200元 /㎡（送閣樓） 車庫 /位 儲藏室： 1300元 /㎡ 內(nèi)部配套 小學(xué)，初中學(xué)校 開發(fā)商 江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 苑南大廈 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 3棟六躍七帶閣樓） 銷售情況 售磬 銷售電話 051682507766 051682507866 環(huán)島陽光花園 建筑形態(tài) 9棟多層， 3棟小高層 坡屋頂，無閣樓 樓間距 22米 開盤情況 未開盤 工程進度 地 上一層 銷售價格 具體價格還未定，未開盤 車位 /庫 地上車庫，層高 ，有產(chǎn)權(quán) 2226㎡大小 外部配套 寧海外國語學(xué)校 汽配城 項目地址 汽配城邊上 售樓地址 汽配城邊上 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 13 效果圖 建筑形態(tài) 一期： 6棟多層（ 6躍 7） 二期： 1棟小高層（ 7層 +閣樓）， 2棟高層（ 13 層） 凈層高 樓間距 24米 總 套數(shù) 一期： 260多戶 戶型面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 二室二廳一衛(wèi)； ㎡ 三室二廳一衛(wèi)； ㎡、 ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 銷售情況 預(yù)定率達到 80%多（ 50%的已經(jīng)收了定金），但目前未開盤 車位 /庫 半地下車庫、地上車庫（多層和小高層底層） 汽車庫： 2021元 /㎡ 自行車庫： 1700元 /㎡ 項目地址 元府中路 售樓地址 元府中路 銷售電話 051680157777 宣傳方式 墻體廣告 環(huán)宇商住樓 實景圖 建筑形態(tài) 多層 1棟（ 7層） 層高 住宅層高： ，商業(yè)： 交付時間 08年 4月底 戶型面積 147． 51㎡三室三廳二衛(wèi)、 ㎡二室二廳、 ㎡三室二廳、 ㎡三室二廳、 ㎡ 銷售價格 二層： 1960元 /㎡ 三層： 1980元 /㎡ 四層： 1950元 /㎡ 七層： 1520元 /㎡ 銷售情況 共 36套，剩 7套 3F、 4F、 5F銷售比較好 宣傳方式 墻體廣告 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)結(jié)合宗教用地和片區(qū)公園規(guī)劃城市的高檔住宅區(qū)，并結(jié)合九鏡湖文化生態(tài)園設(shè)置片區(qū)公共服務(wù)中心。 ? 潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 8 3.“八片區(qū)”城市由綠廊分隔形成八個片區(qū)。 ? 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 城市發(fā)展重點 “ 東進、北擴、西展 ” 戰(zhàn)略，重點加快東部市場區(qū)、北部新城區(qū)、西部開發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進南部區(qū)域和老城區(qū)改造。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)第三產(chǎn)業(yè)達到 億元，增長 %。 二、經(jīng)濟特點 2021 年睢寧縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 84 億元，比 2021 年增長 %。國家民航干線機場 —— 徐州觀音機場就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi)，從縣城到觀音機場只要半個小時。 為此我司安排市場部人員對項目進行實地考察，并對 睢寧縣 房地產(chǎn)市場做了較深入的市場調(diào)查。現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 3 有幸 參與貴公司項目規(guī)劃工作。睢寧距徐州80 公里，距隴海鐵路 40 公里，境內(nèi) 104 國道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有 50 分鐘的車程，到南京僅三個小時，到連云港國際港口一個半小時。其中天虹紡織城項目，建設(shè)規(guī)模江蘇第二，全國第三。 2021 年第一產(chǎn)業(yè)達到 億元，比 2021 年增長 %，第二產(chǎn)業(yè)達到 億元，增長 %，增長速度最快。隨著各一線城市房地產(chǎn)市場的投資態(tài)勢趨緩、開發(fā)成本的增加、價格和利潤空間的逐漸縮小，如睢寧這類的四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場還存在較大的利潤空間，這是一個有利的市場因素。 三、城市規(guī)劃 城市定位 根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（ 20212020）要求，將睢寧縣城定位為： 睢寧縣的政 治、經(jīng)濟、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。 ? 公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)在片區(qū)西側(cè)配套居住用地，并在小閆河?xùn)|側(cè)布置片區(qū)中心。即九