【正文】 4）、市域城鎮(zhèn)人口： 2021 年為 53 萬， 2020 年為 69 萬； （ 5）、市區(qū)人口規(guī)模： 2021 年為 22 萬， 2020 年為 30 萬； （ 6）、城市建設(shè)用地： 2021 年 22 平方公里， 2020 年為 30 平方公里； 總體布局結(jié)構(gòu) 以交通干線和水體綠化分隔，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。 三、城市規(guī)劃 城市定位 根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（ 20212020）要求，將睢寧縣城定位為： 睢寧縣的政 治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點(diǎn)和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。以下是 近年來城市居民人均收入及其增長情況： 宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié) 從總體上來說，睢寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢較為看好，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著各一線城市房地產(chǎn)市場的投資態(tài)勢趨緩、開發(fā)成本的增加、價(jià)格和利潤空間的逐漸縮小，如睢寧這類的四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場還存在較大的利潤空間，這是一個(gè)有利的市場因素。 全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 近年來 睢寧 固定資產(chǎn)投資額 波動較大，有增有降。 2021 年第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，比 2021 年增長 %，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，增長 %，增長速度最快。應(yīng)該說快速的經(jīng)濟(jì)增長勢頭為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。其中天虹紡織城項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模江蘇第二，全國第三。 ［經(jīng)濟(jì)發(fā)展］ 2021 年，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到 127 家 ， 個(gè)體工商戶達(dá)到 萬戶，民營企業(yè)總數(shù)達(dá)到 萬家 。睢寧距徐州80 公里，距隴海鐵路 40 公里，境內(nèi) 104 國道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有 50 分鐘的車程，到南京僅三個(gè)小時(shí)，到連云港國際港口一個(gè)半小時(shí)。 第一部分 市場 宏觀狀況調(diào)查 一、城市概況 [地理位置 ] 睢寧位于徐州都市圈的核心層，西靠徐州，南與安徽接壤，北與山東 相 望 ?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 3 有幸 參與貴公司項(xiàng)目規(guī)劃工作。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 為此我司安排市場部人員對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對 睢寧縣 房地產(chǎn)市場做了較深入的市場調(diào)查。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)國家民航干線機(jī)場 —— 徐州觀音機(jī)場就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi)，從縣城到觀音機(jī)場只要半個(gè)小時(shí)。 外商達(dá)到 49 家；實(shí)際利用外資 8822 萬美元，年均增長19． 8％。 二、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 2021 年睢寧縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 84 億元，比 2021 年增長 %。 人均 GDP 2021 年，睢寧縣人均 GDP 為 5402 元人民幣，根據(jù)睢寧縣歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，睢寧縣社會財(cái)富正在迅速增加，居民的購買能力在逐步增強(qiáng)。第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，增長 %。 2021 年同比 2021 年減少了 %。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)針對本項(xiàng)目而言，將存在以下一系列的有利影響。 城市發(fā)展重點(diǎn) “ 東進(jìn)、北擴(kuò)、西展 ” 戰(zhàn)略，重點(diǎn)加快東部市場區(qū)、北部新城區(qū)、西部開發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進(jìn)南部區(qū)域和老城區(qū)改造。 一體兩翼 一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。 ? 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 ? 科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 8 3.“八片區(qū)”城市由綠廊分隔形成八個(gè)片區(qū)。規(guī)劃居住人口 萬人。 ? 潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)。 ? 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。結(jié)合宗教用地和片區(qū)公園規(guī)劃城市的高檔住宅區(qū)，并結(jié)合九鏡湖文化生態(tài)園設(shè)置片區(qū)公共服務(wù)中心。接納老城區(qū)的外遷企業(yè)和縣域范圍內(nèi)向睢寧城區(qū)集聚的企業(yè)，同時(shí)開發(fā)新興產(chǎn)業(yè)。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 2021 年商品房可售套數(shù)為 4336 套，實(shí)際銷售 2956 套。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 西面： 成侯花園、春江花城首府、彩虹公寓 北面： 銀河星城、耀華苑 南面： 南苑小區(qū) 溫馨嘉苑 苑南大廈 區(qū)域 東面 西面 北面 南面 合計(jì) 樓盤數(shù)量 13 3 2 3 21 比例 62% % % 15% 100% 東面： 睢寧大院（大院生活） 效果圖 總占地面積 50余畝 層高 樓間距 23米 建筑外墻材料 面磚 建筑形式 15棟多層、 2棟小高層（底層架空 ） 戶型面積 82㎡二房二廳一衛(wèi)、 92100㎡二房二廳一衛(wèi)、 119122㎡ 三房二廳一衛(wèi)、 128132㎡三房二廳二衛(wèi)、 137㎡ 三房二廳二衛(wèi)、 118131㎡ 四房二廳二衛(wèi)、 136㎡四房二廳二衛(wèi) 銷售價(jià)格 多層 6層： 2400多 元 /㎡ 頂層 ： 1700多元 /㎡ 小高層 10層： 2700多元 /㎡； 11層： 2580元 /㎡ 車位 /庫 地上、地下車庫都有，大部分多層的底層是車庫，汽車車庫 2300元 /㎡ 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 13 效果圖 建筑形態(tài) 一期： 6棟多層（ 6躍 7） 二期： 1棟小高層（ 7層 +閣樓）， 2棟高層（ 13 層） 凈層高 樓間距 24米 總 套數(shù) 一期： 260多戶 戶型面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 二室二廳一衛(wèi)； ㎡ 三室二廳一衛(wèi)； ㎡、 ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 銷售情況 預(yù)定率達(dá)到 80%多（ 50%的已經(jīng)收了定金），但目前未開盤 車位 /庫 半地下車庫、地上車庫（多層和小高層底層） 汽車庫： 2021元 /㎡ 自行車庫： 1700元 /㎡ 項(xiàng)目地址 元府中路 售樓地址 元府中路 銷售電話 051680157777 宣傳方式 墻體廣告 環(huán)宇商住樓 實(shí)景圖 建筑形態(tài) 多層 1棟（ 7層） 層高 住宅層高： ，商業(yè)： 交付時(shí)間 08年 4月底 戶型面積 147． 51㎡三室三廳二衛(wèi)、 ㎡二室二廳、 ㎡三室二廳、 ㎡三室二廳、 ㎡ 銷售價(jià)格 二層： 1960元 /㎡ 三層： 1980元 /㎡ 四層： 1950元 /㎡ 七層： 1520元 /㎡ 銷售情況 共 36套，剩 7套 3F、 4F、 5F銷售比較好 宣傳方式 墻體廣告 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 金頂世貿(mào)城 海棠園 （大型魅力 街區(qū)） 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 3棟六躍七帶閣樓） 銷售情況 售磬 銷售電話 051682507766 051682507866 環(huán)島陽光花園 建筑形態(tài) 9棟多層， 3棟小高層 坡屋頂，無閣樓 樓間距 22米 開盤情況 未開盤 工程進(jìn)度 地 上一層 銷售價(jià)格 具體價(jià)格還未定，未開盤 車位 /庫 地上車庫，層高 ，有產(chǎn)權(quán) 2226㎡大小 外部配套 寧海外國語學(xué)校 汽配城 項(xiàng)目地址 汽配城邊上 售樓地址 汽配城邊上 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 20 項(xiàng)目地址 睢寧縣八一西路 79號 (原電力局對面 ) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 售樓地址 現(xiàn)場 銷售電話 88336999 88347666 評注 售樓人員專業(yè) ,素質(zhì)較好 樓盤優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：景觀 ,品質(zhì) ,準(zhǔn)現(xiàn)房 。現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 23 銷售價(jià)格 買五樓送閣樓，一樓 2028元 /㎡，二樓 2048元 /㎡，三樓 2068元 /㎡，四樓 2048元 /㎡，閣樓樓 1988元 /㎡ 銷售情況 銷售率 85%,目前剩余面積偏大戶型 (120㎡以上 ) 車位 /庫 地上車庫，層高 ，儲藏室 1300/㎡， 1500/㎡，面積在 920㎡，汽車車庫2100/㎡，大小在 30 ㎡左右 配套 城西中心小學(xué) ,職教中心 , 紅葉農(nóng)貿(mào)市場、睢城小學(xué)，第四中學(xué)，文華中學(xué)，菁華學(xué)校，法院，縣人民政府 開發(fā)商 江蘇小睢河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 睢寧縣睢河北路 售樓地址 睢寧縣睢河北路 銷售電話 051688300555 南面 南苑小區(qū) 實(shí)景圖 占地面積 300畝 層高 建筑形態(tài) 多 層 建筑外墻材料 涂料 銷售價(jià)格 1 層： 1918 元 /㎡ 2 層： 1938 元 /㎡ 3 層： 1958 元 /㎡ 4 層： 1838 元 /㎡ 5層： 2200元 /㎡（送閣樓） 車庫 /位 儲藏室： 1300元 /㎡ 內(nèi)部配套 小學(xué)，初中學(xué)校 開發(fā)商 江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 苑南大廈 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)其中靠近縣城中心的睢寧大院、開泰大廈可以說是目前地理位置最為優(yōu)越的項(xiàng)目，價(jià)格也相對較高。 北邊的銀河星城銷售率在 85%左右，剩余較多的是頂樓（送閣樓）和面積較大的戶型，剩余面積在 120 ㎡以上。 市場供應(yīng)以多層為主， 均為 坡屋頂 。其中也 有不少項(xiàng)目是面磚。 中小戶型市場需求量大，反映出在價(jià)格飛速上升的狀況下，購買者對總價(jià)的關(guān)注在加強(qiáng)。 各在售及將售小區(qū)還未開通管道煤氣，但目前政府有這方面的規(guī)劃。 1睢寧縣 城中心輻射能力較強(qiáng)。 本次關(guān)于住宅問卷總共發(fā)放 130 份，回收問卷 122 份，有效問卷 116 份，回收率為 94％，有效率為 95％，符合問卷調(diào)查有效性分析的標(biāo)準(zhǔn)。