【正文】 體綠化分隔，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。以下是 近年來城市居民人均收入及其增長情況： 宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié) 從總體上來說，睢寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢較為看好，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 近年來 睢寧 固定資產(chǎn)投資額 波動(dòng)較大，有增有降。應(yīng)該說快速的經(jīng)濟(jì)增長勢頭為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ［經(jīng)濟(jì)發(fā)展］ 2021 年，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到 127 家 ， 個(gè)體工商戶達(dá)到 萬戶，民營企業(yè)總數(shù)達(dá)到 萬家 。 第一部分 市場 宏觀狀況調(diào)查 一、城市概況 [地理位置 ] 睢寧位于徐州都市圈的核心層，西靠徐州，南與安徽接壤，北與山東 相 望 。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 外商達(dá)到 49 家；實(shí)際利用外資 8822 萬美元，年均增長19． 8％。 人均 GDP 2021 年，睢寧縣人均 GDP 為 5402 元人民幣，根據(jù)睢寧縣歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，睢寧縣社會(huì)財(cái)富正在迅速增加，居民的購買能力在逐步增強(qiáng)。 2021 年同比 2021 年減少了 %。針對本項(xiàng)目而言，將存在以下一系列的有利影響。 一體兩翼 一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。 ? 科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施。規(guī)劃居住人口 萬人。 ? 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。接納老城區(qū)的外遷企業(yè)和縣域范圍內(nèi)向睢寧城區(qū)集聚的企業(yè)，同時(shí)開發(fā)新興產(chǎn)業(yè)。 2021 年商品房可售套數(shù)為 4336 套，實(shí)際銷售 2956 套。 西面： 成侯花園、春江花城首府、彩虹公寓 北面： 銀河星城、耀華苑 南面： 南苑小區(qū) 溫馨嘉苑 苑南大廈 區(qū)域 東面 西面 北面 南面 合計(jì) 樓盤數(shù)量 13 3 2 3 21 比例 62% % % 15% 100% 東面： 睢寧大院（大院生活） 效果圖 總占地面積 50余畝 層高 樓間距 23米 建筑外墻材料 面磚 建筑形式 15棟多層、 2棟小高層（底層架空 ） 戶型面積 82㎡二房二廳一衛(wèi)、 92100㎡二房二廳一衛(wèi)、 119122㎡ 三房二廳一衛(wèi)、 128132㎡三房二廳二衛(wèi)、 137㎡ 三房二廳二衛(wèi)、 118131㎡ 四房二廳二衛(wèi)、 136㎡四房二廳二衛(wèi) 銷售價(jià)格 多層 6層： 2400多 元 /㎡ 頂層 ： 1700多元 /㎡ 小高層 10層： 2700多元 /㎡； 11層： 2580元 /㎡ 車位 /庫 地上、地下車庫都有，大部分多層的底層是車庫，汽車車庫 2300元 /㎡ 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 金頂世貿(mào)城 海棠園 （大型魅力 街區(qū)） 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 20 項(xiàng)目地址 睢寧縣八一西路 79號 (原電力局對面 ) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 售樓地址 現(xiàn)場 銷售電話 88336999 88347666 評注 售樓人員專業(yè) ,素質(zhì)較好 樓盤優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：景觀 ,品質(zhì) ,準(zhǔn)現(xiàn)房 。其中靠近縣城中心的睢寧大院、開泰大廈可以說是目前地理位置最為優(yōu)越的項(xiàng)目，價(jià)格也相對較高。 市場供應(yīng)以多層為主， 均為 坡屋頂 。 中小戶型市場需求量大，反映出在價(jià)格飛速上升的狀況下，購買者對總價(jià)的關(guān)注在加強(qiáng)。 1睢寧縣 城中心輻射能力較強(qiáng)。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在睢寧，買房投資性成分比較小， 90%的調(diào)查者買房是為了自住。從當(dāng)?shù)貥潜P的銷售情況來看，暢銷面積在為 90— 110 ㎡。其地理位置有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。生活便捷與否是評定一個(gè)小區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志 ?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 30 問卷住宅分析小結(jié)： （ 1）被調(diào)查者中目前 59%的調(diào)查者所能承受的單價(jià)是 15002021 元 /㎡， 77%的將考慮購買總價(jià)在 20— 30 萬 元 之間的房子 。 （ 4）信息 渠道呈現(xiàn)多元化趨勢，而最普遍的媒介 親戚朋友介紹占主流，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹緊隨其后。據(jù)調(diào)查， 130 萬睢寧人有 50 萬左右外出人口。 ② 調(diào)查結(jié)果顯示， 90110 ㎡ 左右 三室二廳一衛(wèi) 戶型因?yàn)榭們r(jià) 較 低， 功能較齊 較受消費(fèi)者青睞 。從未來看，市場預(yù)期會(huì)趨好?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 34 C1 140 ㎡四室二廳兩衛(wèi) 56 % D ㎡四室二廳兩衛(wèi) 28 % 合計(jì) 448 100% ① 從表格可以看到該項(xiàng)目的 主力戶型以 — ㎡為主，占到 75%的比例，戶型采用 三室 二 廳 兩衛(wèi)。 由市場反饋獲知，總房價(jià)為 20— 30 萬左右的房型占據(jù)市場承受主流，消費(fèi)者總體上還是 會(huì) 考慮總價(jià)的因素。在縣城買房可以給子女提供較好的教育，較方便的交通， 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 31 第三部分 項(xiàng)目條件分析與研究 一、 地塊基本情況 二、項(xiàng)目 S W O T 分析研究 SWOT 分 析 項(xiàng)目優(yōu)勢 睢寧居民對地塊的認(rèn)可度 ，對本地塊評價(jià)較高； 地理位置優(yōu)勢：位于縣城中心，地塊兩邊臨街道，周邊八一中路和中山路是交通主干道，交通便利； 人民醫(yī)院、國際酒店、文化廣場、 KTV、天天歡樂買、新世紀(jì)中學(xué)、睢寧高中、地稅局、交通局、銀行等均在項(xiàng)目附近，周邊配 套齊全，顯示出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢； 項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋商業(yè)、超市等的綜合性物業(yè)，生活便利； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，不少在附近經(jīng)商的生意人表現(xiàn)出在附近置業(yè)的興趣，有利于提升地塊的市場價(jià)值； 地塊形狀優(yōu)勢：地塊較規(guī)則，有利于整體規(guī)劃布局； 項(xiàng)目劣勢 本項(xiàng)目為高層建筑，地理位置優(yōu)越，成本的提高會(huì)在一定程度上削減客戶群體 。 （ 2）多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場所接受?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 29 84020357801020304050607080信息渠道來源報(bào)刊雜志戶外廣告，路牌電視廣告房地產(chǎn)銷售人員朋友，親戚 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)親戚朋友介紹，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹這三種方式是獲得信息的最主要方式。這一比例基本上與單價(jià)接受度與面積選 擇相一致。相比較而言，選擇三室二廳一衛(wèi)的人群的比例較大，占了 31％。 （ 2）、住宅建筑類型選擇 從圖上可以看出， 多層住宅仍是最受歡迎的住房類型，占到了整個(gè)市場的34%，而小高層的認(rèn)同度也在不段上升，達(dá)到了 31%，高層住宅占了 28%。 三、睢寧現(xiàn)場問卷調(diào)查 調(diào)查問卷內(nèi)容（附表） 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容 本 次睢寧問卷調(diào)研的主要目的是調(diào)查睢寧縣居民對住宅的需求及偏好情況。不存在人車分流 的情況。 睢寧目前市場上的項(xiàng)目，從整體看，規(guī)劃、景觀上出彩的不多，創(chuàng)新的更少，建筑兵營式布局明顯，色彩拘謹(jǐn)；景觀依循傳統(tǒng)設(shè)計(jì)概念，以中央景觀為主。 紫荊花苑有“捂盤”的嫌疑。現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 21 樓盤優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：樓盤規(guī)模較大；劣勢：離縣 城中心較遠(yuǎn) 彩虹公寓（一現(xiàn)身 就是一個(gè)絢麗的巔峰） 效果圖 總占地面積 66549㎡ 總建筑面積 110191 ㎡ 建筑形態(tài) 1棟 17層、 3棟 12層 22棟多層 閣樓 單賣 容積率 綠化率 31% 銷售價(jià)格 多層： 1908元 /㎡ 高層 4層： 2348元 /㎡ 、 17層： 2500元 /㎡多 首付 40% 銷售情況 已售 90%，閣樓未開始 車位 /庫 地上車庫 ，儲藏室 2萬一個(gè)， 78㎡； 汽車庫： 6萬一個(gè) 20㎡左右 內(nèi)部配套 紅外線周界防盜警報(bào)監(jiān)控系統(tǒng) 家庭安防系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 背景音樂音響系統(tǒng) 外部配套 市政：工商局 商業(yè)：蘇果超市 中天公司 天虹集團(tuán) 教育：城西小學(xué) 開發(fā)商 睢寧縣鼎力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 元府西路面粉場、植物油廠、軋花廠地塊 售樓地址 睢寧縣工商銀行樓下 銷售電話 051688006888 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 配套 勞動(dòng)力市場、寧海中學(xué)、文化宮、 汽車站 開發(fā)商 徐州金頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃公司 杭州青鳥廣告 規(guī)劃設(shè)計(jì) 浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 項(xiàng)目地址 東升街沿線 售樓地址 東升街沿線 銷售電話 0516— 88399555 0516— 88399666 0516— 88399777 宣傳方式 墻體廣告、屋頂廣告 優(yōu)勢 有一系列的樓盤推出，信譽(yù)好，價(jià)格不高 評注 銷售人員專業(yè)，素質(zhì)較好 金頂時(shí)貿(mào)城總介 項(xiàng)目規(guī)劃用地面 積 400余畝，總建筑面積約 30萬㎡，由七個(gè)商住組團(tuán)及世貿(mào)廣場組成，有薔薇園、丁香園、百合園、櫻花園、桂花園、海棠園 東方花園 效果圖 建筑類型 多層 層高 戶型面積 ㎡一室一廳一衛(wèi) , ㎡ ,㎡ , ㎡二室二廳一衛(wèi) , ㎡三室兩廳一衛(wèi) ,127㎡三室兩廳兩衛(wèi) 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 廣告語 中央生活情，繁華故里情 售樓地址 文學(xué)路中段東側(cè) 銷售電話 0516—— 80156888 80158666 宣傳方式 屋頂廣告，高炮廣告（在天虹大道上），墻體廣告 樓盤優(yōu)勢 所處地段較好，在縣城中心地段，小高層的底層架空 開泰大廈（站在更高的角度 欣賞生活）