【正文】 建議可適當(dāng)減少該戶型 15%的 比例，以 90110 ㎡的 三室 兩 廳 一衛(wèi)的小戶型替代。而且， 他們 對新生事物的理解與接受程度，也是 很 強(qiáng)的。 并且，在戶型方面，對于低中階層來說 ，臥室比衛(wèi)生間來得重要，所以三室一衛(wèi)的是他們比較接受的戶型。但是，其總套數(shù)僅為 88 套，而該項(xiàng)目總戶數(shù)為 448 戶，若都為偏大的戶型會限制部分的消費(fèi)群體?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 33 由于睢寧縣的中心輻射能力較強(qiáng)，目前這一人群所占比例有所加大。積累了一定的積蓄，為父母、為方便小孩上學(xué)在縣城買房。 市場機(jī)會點(diǎn) 目前高層建筑不多，在觀念上可以加以引導(dǎo)，做成睢寧標(biāo)志性建筑； 區(qū)域價格升值機(jī)會項(xiàng)目周邊開泰大廈的銷售價格，本案在價格的制定上有一定的空間； 市場威脅點(diǎn) 目前當(dāng)?shù)馗邔咏ㄖ欢?，居?對高層建筑尚處于嘗試著了解階段，得到大多數(shù)人認(rèn)可需要一個引導(dǎo)過程； 由于成本較高，本項(xiàng)目在銷售價格上要高于周邊項(xiàng)目，在價格承受力上會縮小消費(fèi)群體（房價是影響睢寧人買房的最重要因素之一）； 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 便利店、診所、健身器材、運(yùn)動場所被認(rèn)為是小區(qū)必備的，而周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市、公園的樓盤注定有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 100120㎡的三房是首選，多數(shù)人青睞于兩廳一衛(wèi)。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 在營銷的過程中應(yīng)該重點(diǎn)老客戶帶新客戶，戶外廣告，房產(chǎn)銷售人員宣傳這三種宣傳途徑 。 （ 7）、小區(qū)配套和周邊配套 在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項(xiàng)依次是便利 店、診所、健身器材、運(yùn)動場所，在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面， 被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項(xiàng)分別是超市、醫(yī)院、公園、學(xué)校。 （ 6）、購房影響因素分析 地段、周邊配套及房價、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購房的因素。 7%的被訪者接受的價格范圍為 25003000 元 /㎡ ，目前開泰大廈的價格在全縣是最高的， 10 層的價格在 2900 元 /㎡左右 （其開盤時的價格在 23002400 元 /㎡左右）目前已經(jīng)是尾盤，從銷售來看，這一價格已經(jīng)被市場所接受。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對于衛(wèi)生間的數(shù)量，絕大多數(shù)的被訪者偏好于一個衛(wèi)生間。 其次為 80100 ㎡的，占了 17%的比例， 120140 ㎡選擇人群占了整個被調(diào)查者的 14%， 80 ㎡以上和 140 ㎡以上選擇的人都比較少。 可見睢寧縣居民對小高層和高層正在慢慢地接受，需要一個引導(dǎo)和 接受的過程 ?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 27 雖然在農(nóng)村已有住房，但其在縣城買房的欲望還是比較強(qiáng)烈。問卷的發(fā)放主要是通過調(diào)研人員分頭到睢寧縣城的各個區(qū)域，并進(jìn)行實(shí)地考察，指導(dǎo)填寫并回收。另外耀華苑輔助道旗，睢寧大院 在天虹大道上有一高炮， 同類口碑相傳作用大 ，應(yīng)引起重視。 太陽能熱水器一律由用戶自己安裝，開發(fā)商不負(fù)責(zé)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場的暢銷面積在 90— 110 ㎡之間，暢銷戶型為三室兩廳一衛(wèi)，究其原因，當(dāng)?shù)鼐用駥@一范圍的戶型結(jié)構(gòu)較為認(rèn)同。 外立面以涂料、乳膠漆為主。苑南大廈目前處于登記狀態(tài)，具體開盤時間未知。 西邊三個項(xiàng)目規(guī)模都較大，成侯廣場目前還處于規(guī)劃階段，彩虹公寓只剩少量頂樓（閣樓未開始銷售），春江花城首府目前一期銷售率在 30%左右?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 25 /㎡ 外部配套 睢寧中學(xué)、睢寧附中 開發(fā)商 徐州亞彭房地產(chǎn)有限公司 行銷 /企劃 徐州博深置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目地址 城區(qū)天虹大道西側(cè)（天虹大道農(nóng)貿(mào)市場對過） 售樓地址 城區(qū)天虹大道西側(cè)（天虹大道農(nóng)貿(mào)市場對過） 銷售電話 0516— 86393111 宣傳方式 墻體廣告 睢寧房產(chǎn)項(xiàng)目個案小結(jié)： 目前在售和將售樓盤項(xiàng)目主要集中在東邊， 有 13 個，占到了整個市場的62%，東面項(xiàng)目集中，競爭力大?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 22 北面 耀華苑（為孩子贏在起跑線上） 實(shí)景圖 總建筑面積 32627㎡（住宅 25417㎡，商業(yè) 7210㎡） 面積、戶型 91 ㎡、 100 ㎡， ㎡ , ㎡兩室兩廳一衛(wèi)， 112㎡、 117㎡， 119㎡三室兩廳一衛(wèi)， 建筑類型 多層、小高層 (總 10 層 ) 交付時間 09年 3月 總戶數(shù) 238戶 外墻 面磚 屋頂形式 多層坡頂 ,閣樓最高 ,小高層平頂 (可用面積 4050 ㎡ ),買頂層送上閣樓 銷售價格 7層 2268,8層 2298,頂層 2398,送上面平頂 (4050㎡ ) 銷售情況 未開盤，交五萬定金 ,目前預(yù)定小高層，多層未知 車位 /庫 地上車庫，汽車 40個左右， 20 ㎡大小， ,未開始銷售 周邊配套 紅葉農(nóng)貿(mào)市場、睢城小學(xué)，第四中學(xué)，文華中學(xué)，菁華學(xué)校，法院，縣人民政府 開發(fā)商 江蘇耀華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃公司 蘇州新思達(dá)投資顧問有限公司 項(xiàng)目地址 睢寧縣睢河北路 199號 售樓地址 睢寧縣睢河北路 199號 銷售電話 051688338555 ， 88338666 廣告訴求點(diǎn) 周邊名校的品牌教學(xué)，睢城小學(xué) 宣傳方式 睢河北路道旗 備注 目前周邊學(xué)校教師有團(tuán)購 銀河星城 (正在崛起的城市中心地段 ) 效果圖 實(shí)景圖 建筑類型 多層 (12棟 )，五躍六形式 層高 2． 9米 屋頂形式 坡屋頂 面積范圍 ㎡ , ㎡ ,二室二廳一衛(wèi) , ㎡三室兩廳一衛(wèi) , ㎡ ,㎡三室兩廳兩衛(wèi) 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 銷售情況 現(xiàn)推出 140套 ,已售 40套 外墻 多層乳膠漆 ,小高層面磚 車位 /庫 地上車庫 層高 ,儲藏室 8㎡左右 ,汽車庫 20㎡左右， 小高層地下車庫，車位形式未知 內(nèi)部配套 紅外線報警系統(tǒng)、可視對講、背景音樂、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 周邊配套 工商局、天元廣場、供點(diǎn)局、睢河 開發(fā)商 徐州市華寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 深圳中城置地 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 17 銷售價格 6樓 1758元 /㎡ 銷售情況 登記 ,未開盤 ,但目前只剩頂層和閣樓 (閣樓未開始登記 ) 車位 /庫 單賣 ,目前具體情況未知 周邊配套 中醫(yī)院 ,教育局 ,黨校 ,留侯廣場 開發(fā) 商 徐州市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售電話 82501188,82501388 東升花園小區(qū) 效果圖 實(shí)景圖 外墻材料 涂料 層高 建筑形態(tài) 4棟多層（一棟平頂，底層商鋪。是睢寧首席集商業(yè)、酒店、居住與一體的現(xiàn)代新城?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 12 商業(yè)：國際酒店 天天歡樂買 五金市場 威尼斯商城 時代商城 蘇果 建行 移動公司 農(nóng)村信用社 雜品公司 恩華第五藥店 中國城 教育 ： 文化館 睢寧高級中學(xué) 開發(fā)商 徐州市金鑾地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 睢寧縣城中心，南臨天元廣場、中心公園、東靠文化廣場 銷售電話 貴賓熱線： 0516—— 80151588 80157588 宣傳方式 墻體廣告 優(yōu) /劣勢 優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，在縣城中心地段 劣勢：戶型采光相 對不好 九洲花園 效果圖 實(shí)景圖 總建筑面積 ㎡ 層高 3米 戶型面積 101㎡、 110㎡、 130㎡、 141㎡ 主力戶型 三室一廳一衛(wèi) 總套數(shù) 114套 樓間距 20米 建筑形態(tài) 一期： 3棟多層； 二期： 3棟小高層（ 11躍閣樓）； 7棟多層（ 5躍 6）目前為一期 銷售價格 4層： 2300多元 /㎡； 5層： 1800多元 /㎡ 車位 /庫 地上車庫，車庫無產(chǎn)權(quán)（車庫層高〈 米），車庫面積： 20 ㎡左右，儲藏室面積： 9㎡左右 太陽能 用戶自己安裝 開發(fā)商 徐州實(shí)成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 元府路南側(cè)，睢寧飯店東側(cè) 售樓地址 元府路北側(cè) 銷售電話 貴賓熱線： 051681319888 銷售熱線： 13305220216 宣傳方式 墻體廣告 長壽里花苑（天地人和 勢在其中） 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)各區(qū)域樓盤分列如下： 東面： 睢寧大院、長壽里小區(qū)、 東方花園、海棠園、上?；▓@、東方明珠花苑、環(huán)島商城、 東升花園小區(qū)、 環(huán)島陽光花園、 九洲花園 、開泰大廈、 環(huán)宇商住樓、紫荊花城。迫于房價快速上漲的壓力，很大一部分人提前購房，極大的拉動了市場的需求 ,釋放了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。 年份 指標(biāo) 2021 2021 商品房登記備案面積（萬㎡） 37． 62 52． 3 商品房登記備案套數(shù)（套） 3566 4630 商品住宅樓建設(shè)棟數(shù)（棟） 105 112 2021 年商品房登記備案面積為 52． 3 萬㎡，同比增長 39%， 備案套數(shù)增加了1064 套，增長 %。利用北側(cè)熱電廠資源，發(fā)展化工產(chǎn)業(yè)。即工業(yè)集中區(qū)。即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)。規(guī)劃居住人口 萬。在片區(qū)西側(cè)配套居住用地，并在小閆河?xùn)|側(cè)布置片區(qū)中心。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉路、中山路、文學(xué)路布局，形成商業(yè)中心；開發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設(shè)。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) ? 商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。 ? 公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 7 （