【正文】 。規(guī)劃居住人口 萬。 ? 常青片區(qū)。現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 9 第二部分 睢寧縣房地產(chǎn)市場分析 一、 睢寧縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 202 2021 這兩年，睢寧縣房地產(chǎn)得到了迅速的發(fā)展，尤其是 2021 年。 睢寧縣城商品房 2021 年價(jià)格走勢分析 2021 年房價(jià)是歷年來變化最大的一年?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 10 二、 市場個(gè)案分析 為了我們分析方便，我們將睢寧縣城分成四個(gè)區(qū)域?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 11 內(nèi)部配套 智能保安， 24小時(shí)的保安巡更、紅外監(jiān)控 外部配套 市政：文化廣場 天元廣場 商業(yè)：天天歡樂買 威尼斯商場 國際酒店 蘇果超市 教育 ： 新世紀(jì)中學(xué) 睢寧中學(xué) 開 發(fā)商 徐州宏房置業(yè)有限公司 行銷 /企劃 南京瑯兆置業(yè)投資顧問有限公司 項(xiàng)目地址 文學(xué)路東側(cè)，天虹大道西側(cè)，八一東路南側(cè)，元府中路北側(cè)?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 14 上?；ㄔ罚ǔ鞘袞|大門 睢寧新標(biāo)地） 效果圖 實(shí)景圖 總建筑面積 約 7萬 ㎡ 建筑形態(tài) 多層（ 6躍 7） 建筑外墻材料 面磚 閣樓 坡屋頂，最高處 ， 2萬 /個(gè)，頂層與閣樓一起賣 戶型面積 ㎡ ㎡兩房兩廳一衛(wèi)； ㎡ ㎡ 三房兩廳一衛(wèi)； ㎡㎡ 三房兩廳一衛(wèi)； ㎡ ㎡ 三房兩廳兩衛(wèi)； 設(shè)計(jì)特色 1層帶底層花園（ 30 ㎡左右） 2層有露臺(tái)（ 1萬、 2萬 /個(gè)） 開發(fā)期次 分四期，目前為第三期，二期已交付 銷售價(jià)格 3層： 2088元 /㎡ 5層： 1958元 /㎡ 6層： 1768元 /㎡ 銷售情況 90— 110㎡的戶型比較好賣 車位 /庫 2021元 /㎡， 21 ㎡，層高 ，無產(chǎn)權(quán)，儲(chǔ)藏室大小 ㎡、 ㎡ — ㎡ 太陽能 用戶自己安裝 內(nèi)部配套 人工智能安防、沿街樓宇周界紅外報(bào)警系統(tǒng)、社區(qū)內(nèi)部電子巡更兼電視監(jiān)控 外部配套 市政：睢寧中醫(yī)院、汽車站、九月廣場、九鏡湖生態(tài)公園 商業(yè)：農(nóng)貿(mào)市場、八里鋼材市場、蘇果超市 教育 ： 寧海學(xué)校、東升幼兒園、睢寧二小、睢寧附中、新世紀(jì)中學(xué)、睢寧中學(xué) 開發(fā)商 睢寧 新寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 上海同濟(jì)大學(xué)同設(shè)建筑設(shè)計(jì)院 項(xiàng)目地址 睢寧東環(huán)島 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 16 效果圖 實(shí)景圖 總建筑面積 3萬余 ㎡ 建筑形態(tài) 多層 層高 得房率 多層 88% 外墻材料 沿街為面磚；內(nèi)部涂料 戶型面積 86㎡、 84㎡、 90㎡、 97㎡、 92㎡兩房兩廳一衛(wèi) 125㎡、 134㎡、 120㎡三房兩廳兩衛(wèi) 120㎡、 135㎡、 137㎡四房兩廳兩衛(wèi) 銷售價(jià)格 均價(jià) 1728元 /㎡ 目標(biāo)客群 外出打工歸來，教師，鄉(xiāng)下進(jìn)城買房 車位 /庫 車庫： 2500 元 /㎡， 30㎡大??； 1300 元 /㎡， 20㎡大 ??； 儲(chǔ)藏室： 1200元 /㎡， 9㎡左右大??；車庫層高 ，有產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 18 開發(fā)商 振興房產(chǎn) 銷售電話 051688395890 88395889 東方明珠花苑 (真正歐洲生活的居住地 ) 效果圖 實(shí)景圖 總建筑面積 5萬㎡ 建筑類型 多層（ 14棟）五躍六 容積率 1． 6 綠化率 35% 建 筑風(fēng)格 北歐 外墻材料 面磚 建筑結(jié)構(gòu) 板式 銷售價(jià)格 1586元 /㎡ 起 戶型、面積 兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi) 車位 /庫 地上車庫， 汽車庫： 1500多元 /㎡ 自行車庫： 110多元 /㎡ 層高 小區(qū)配套 會(huì)所、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡視、可視對(duì)講 周邊配套 寧海學(xué)校 ,中醫(yī)院 ,農(nóng)貿(mào)市場 開發(fā)商 睢寧地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 睢寧縣人民東路東首 售樓地址 現(xiàn)場 賣點(diǎn) 5000㎡中庭園林，北歐建筑風(fēng)格 銷售電話 81318111,81318222 宣傳方式 道 旗 ,墻體廣告 ,屋頂廣告 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)劣勢：樓盤位置教偏； 宣傳 方式 屋頂廣告 成侯花園（一樣的睢寧，不一樣的居住） 效果圖 開發(fā)商 徐州鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷推廣 蘇州同德投資顧問有限公司 項(xiàng)目地址 睢寧成候廣場旁 售樓地址 睢寧成候廣場旁 廣告語 一樣的睢寧，不一樣的居住 銷售電話 051688119999 宣傳方式 屋頂廣告、墻體廣告 周邊配套 成侯廣場、城西中學(xué) 目標(biāo)客戶群 主要針對(duì)在西邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的人員 銷售進(jìn)度 目前規(guī)劃未定 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 24 效果圖 建筑類型 多層、高層 得房率 85% 高層戶型面積 ㎡兩室一廳兩衛(wèi)， ㎡、 ㎡三室兩廳一衛(wèi) 物 業(yè)顧問 蘇州新加坡物業(yè)管理咨詢有限公司 銷售價(jià)格 高層 8層 2420元 /㎡， 10層 2500元 /㎡，層差價(jià) 40元 /㎡ 銷售情況 目前預(yù)定高層、多層規(guī)劃未定。睢寧大院銷售均價(jià)在 2400元 /㎡左右，開泰大廈目前銷售價(jià)格也在 2900 元 /㎡左右。耀華苑目前還未開盤。 閣樓的銷售方式有買頂樓送閣樓（耀華苑、上?；ㄔ贰⒋航ǔ?.首府、銀河星城、南苑小區(qū)） ， 有閣樓單獨(dú)賣（彩虹公 寓、溫馨嘉苑），其中（環(huán)島陽光花園）無閣樓。睢寧大院、耀 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 多層一層普遍規(guī)劃為自行車庫和汽車庫，小高層和高層地下室規(guī)劃為汽車庫（長壽里花苑為半地下車庫） ， 部分項(xiàng)目地上車庫的層高在 米以上， 以— 米居多 ，有產(chǎn)權(quán)，存在著車庫住人的現(xiàn)象 。 70/90 政策對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鰶]有約束力。鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民已成為睢寧樓市購買力的主要組成部分， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的客群，置業(yè)投資意識(shí)逐步增強(qiáng)。 （ 1）、購房年限調(diào)查 34%的調(diào)查者將在二年內(nèi)買房，而一年內(nèi)買房的人數(shù)占了整個(gè)被調(diào)查者的28%，而將在三年內(nèi)買房的比例為 83%，雖然不能精確的計(jì)算出購房人數(shù)，但是這一數(shù)據(jù)在一定程度上說明睢寧縣的房產(chǎn)需求市場。 07 年一年睢寧房價(jià)上漲較快， 08 年房價(jià)較平穩(wěn)，在目前狀況下，投資性購房比例更小。高層建筑占的比例相對(duì)較少， 從開泰大廈良好的銷售情況來看，目前銷售率已經(jīng)達(dá)到 95%，睢寧市民對(duì)高層還是有很強(qiáng)的接受度。 （ 4）、戶型選擇 從圖上可以看出，三居室是睢 寧市民的一大主流，選擇該居室的比例占到了整個(gè)被調(diào)查者的 76％?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 28 擇， 59%的調(diào)查者能接受的單格是在 1500— 2021 元 /㎡ 之間，根據(jù)縣房管局統(tǒng)計(jì)，07 年 12 月份，睢寧縣市場均價(jià)為 1950 元 /㎡，而目前價(jià)格與這數(shù)字相差不大。 在被問及可接受總價(jià)這一項(xiàng)中，調(diào)查結(jié)果顯示 77％的人選擇了能夠負(fù)擔(dān)的購房總額在 2030 萬 元 之間。這對(duì)于本項(xiàng)目來說是一個(gè)很大的優(yōu)勢，本項(xiàng)目周邊不論是商業(yè)、教育還是休閑等都豐富。 （ 8）、信息來源 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 在開盤等活動(dòng)中，應(yīng)盡量熱鬧， 據(jù)了解，當(dāng)?shù)厝讼矚g比較熱鬧的方式，喜歡到人多的地方去。而其支付能力和市場狀況之間存在著一定的差距，但差距不是 很大。 注重生活的舒適度和便捷性。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 第四部分 項(xiàng)目定位與可行性分析 一、目標(biāo)客戶群定位： 第一類： 公務(wù)員、教師等事業(yè)單位工作人員。 第三類： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員。 二、規(guī)劃建議 戶型面積及配比建議 （ 1） 、戶型建議基礎(chǔ)條件 ① 根據(jù)市場調(diào)查，目前在售樓盤三房戶型的供應(yīng)和接受程度最大，需求面積在 120 ㎡以下 。經(jīng)過對(duì)海棠園的詳細(xì)了解，其設(shè)計(jì)的一種面積 80 多㎡的 三室一廳一衛(wèi) 小戶型，非常暢銷。 由于他們的經(jīng)濟(jì)水平有限，中小戶型是首選。 （ 2） 、本項(xiàng)目戶型配比思考 方案配比如下： 戶型 戶型面積 戶數(shù)（戶） 比例 A ㎡三室二廳兩衛(wèi) 224 50% B ㎡、 ㎡ 三室二廳兩衛(wèi) 112 25% C ㎡四室二廳兩衛(wèi) 28 % 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) ② 建議戶型配比 項(xiàng)目 二室 二廳 一衛(wèi) 三室一廳 一衛(wèi) 三室二廳 二衛(wèi) 四室二廳 二衛(wèi) 戶型面積（㎡） 80— 100 110130 140 以上 戶數(shù)比例（﹪） 45 50 5 景觀綠化 建議 根據(jù)市場調(diào)查 ，目前縣城的大部分樓盤都不是十分重視景觀綠化，就算原先是打著以大量綠