【正文】 4）、市域城鎮(zhèn)人口： 2021 年為 53 萬， 2020 年為 69 萬； （ 5）、市區(qū)人口規(guī)模： 2021 年為 22 萬， 2020 年為 30 萬； （ 6）、城市建設(shè)用地： 2021 年 22 平方公里， 2020 年為 30 平方公里； 總體布局結(jié)構(gòu) 以交通干線和水體綠化分隔，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉路、中山路、文學(xué)路布局，形成商業(yè)中心；開發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設(shè)。即工業(yè)集中區(qū)。各區(qū)域樓盤分列如下： 東面： 睢寧大院、長壽里小區(qū)、 東方花園、海棠園、上海花園、東方明珠花苑、環(huán)島商城、 東升花園小區(qū)、 環(huán)島陽光花園、 九洲花園 、開泰大廈、 環(huán)宇商住樓、紫荊花城。 銷售情況 現(xiàn)推出 140套 ,已售 40套 外墻 多層乳膠漆 ,小高層面磚 車位 /庫 地上車庫 層高 ,儲(chǔ)藏室 8㎡左右 ,汽車庫 20㎡左右， 小高層地下車庫，車位形式未知 內(nèi)部配套 紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講、背景音樂、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 周邊配套 工商局、天元廣場、供點(diǎn)局、睢河 開發(fā)商 徐州市華寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 深圳中城置地 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)苑南大廈目前處于登記狀態(tài)，具體開盤時(shí)間未知。另外耀華苑輔助道旗，睢寧大院 在天虹大道上有一高炮， 同類口碑相傳作用大 ，應(yīng)引起重視。 其次為 80100 ㎡的，占了 17%的比例， 120140 ㎡選擇人群占了整個(gè)被調(diào)查者的 14%， 80 ㎡以上和 140 ㎡以上選擇的人都比較少。 （ 7）、小區(qū)配套和周邊配套 在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項(xiàng)依次是便利 店、診所、健身器材、運(yùn)動(dòng)場所，在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面， 被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項(xiàng)分別是超市、醫(yī)院、公園、學(xué)校。 便利店、診所、健身器材、運(yùn)動(dòng)場所被認(rèn)為是小區(qū)必備的，而周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市、公園的樓盤注定有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。但是，其總套數(shù)僅為 88 套，而該項(xiàng)目總戶數(shù)為 448 戶，若都為偏大的戶型會(huì)限制部分的消費(fèi)群體。建議可適當(dāng)減少該戶型 15%的 比例，以 90110 ㎡的 三室 兩 廳 一衛(wèi)的小戶型替代?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 33 由于睢寧縣的中心輻射能力較強(qiáng)，目前這一人群所占比例有所加大。 100120㎡的三房是首選，多數(shù)人青睞于兩廳一衛(wèi)。 （ 6）、購房影響因素分析 地段、周邊配套及房價(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購房的因素。 可見睢寧縣居民對(duì)小高層和高層正在慢慢地接受，需要一個(gè)引導(dǎo)和 接受的過程 。 太陽能熱水器一律由用戶自己安裝，開發(fā)商不負(fù)責(zé)。 西邊三個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較大，成侯廣場目前還處于規(guī)劃階段，彩虹公寓只剩少量頂樓（閣樓未開始銷售），春江花城首府目前一期銷售率在 30%左右?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 17 銷售價(jià)格 6樓 1758元 /㎡ 銷售情況 登記 ,未開盤 ,但目前只剩頂層和閣樓 (閣樓未開始登記 ) 車位 /庫 單賣 ,目前具體情況未知 周邊配套 中醫(yī)院 ,教育局 ,黨校 ,留侯廣場 開發(fā) 商 徐州市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售電話 82501188,82501388 東升花園小區(qū) 效果圖 實(shí)景圖 外墻材料 涂料 層高 建筑形態(tài) 4棟多層（一棟平頂，底層商鋪。迫于房價(jià)快速上漲的壓力，很大一部分人提前購房，極大的拉動(dòng)了市場的需求 ,釋放了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 三、城市規(guī)劃 城市定位 根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（ 20212020）要求，將睢寧縣城定位為： 睢寧縣的政 治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點(diǎn)和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。 2021 年第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，比 2021 年增長 %，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，增長 %，增長速度最快。睢寧距徐州80 公里，距隴海鐵路 40 公里，境內(nèi) 104 國道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有 50 分鐘的車程，到南京僅三個(gè)小時(shí)，到連云港國際港口一個(gè)半小時(shí)。 為此我司安排市場部人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì) 睢寧縣 房地產(chǎn)市場做了較深入的市場調(diào)查。 二、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 2021 年睢寧縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 84 億元，比 2021 年增長 %。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) ? 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 ? 潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 13 效果圖 建筑形態(tài) 一期： 6棟多層（ 6躍 7） 二期： 1棟小高層（ 7層 +閣樓）， 2棟高層（ 13 層） 凈層高 樓間距 24米 總 套數(shù) 一期： 260多戶 戶型面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 二室二廳一衛(wèi)； ㎡ 三室二廳一衛(wèi)； ㎡、 ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 銷售情況 預(yù)定率達(dá)到 80%多（ 50%的已經(jīng)收了定金），但目前未開盤 車位 /庫 半地下車庫、地上車庫（多層和小高層底層） 汽車庫： 2021元 /㎡ 自行車庫： 1700元 /㎡ 項(xiàng)目地址 元府中路 售樓地址 元府中路 銷售電話 051680157777 宣傳方式 墻體廣告 環(huán)宇商住樓 實(shí)景圖 建筑形態(tài) 多層 1棟（ 7層） 層高 住宅層高： ，商業(yè)： 交付時(shí)間 08年 4月底 戶型面積 147． 51㎡三室三廳二衛(wèi)、 ㎡二室二廳、 ㎡三室二廳、 ㎡三室二廳、 ㎡ 銷售價(jià)格 二層： 1960元 /㎡ 三層： 1980元 /㎡ 四層： 1950元 /㎡ 七層： 1520元 /㎡ 銷售情況 共 36套，剩 7套 3F、 4F、 5F銷售比較好 宣傳方式 墻體廣告 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 23 銷售價(jià)格 買五樓送閣樓，一樓 2028元 /㎡，二樓 2048元 /㎡，三樓 2068元 /㎡，四樓 2048元 /㎡，閣樓樓 1988元 /㎡ 銷售情況 銷售率 85%,目前剩余面積偏大戶型 (120㎡以上 ) 車位 /庫 地上車庫，層高 ，儲(chǔ)藏室 1300/㎡， 1500/㎡，面積在 920㎡，汽車車庫2100/㎡，大小在 30 ㎡左右 配套 城西中心小學(xué) ,職教中心 , 紅葉農(nóng)貿(mào)市場、睢城小學(xué)，第四中學(xué)，文華中學(xué)，菁華學(xué)校，法院，縣人民政府 開發(fā)商 江蘇小睢河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 睢寧縣睢河北路 售樓地址 睢寧縣睢河北路 銷售電話 051688300555 南面 南苑小區(qū) 實(shí)景圖 占地面積 300畝 層高 建筑形態(tài) 多 層 建筑外墻材料 涂料 銷售價(jià)格 1 層： 1918 元 /㎡ 2 層： 1938 元 /㎡ 3 層： 1958 元 /㎡ 4 層： 1838 元 /㎡ 5層： 2200元 /㎡（送閣樓） 車庫 /位 儲(chǔ)藏室： 1300元 /㎡ 內(nèi)部配套 小學(xué)，初中學(xué)校 開發(fā)商 江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 苑南大廈 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)其中也 有不少項(xiàng)目是面磚。 本次關(guān)于住宅問卷總共發(fā)放 130 份，回收問卷 122 份，有效問卷 116 份，回收率為 94％，有效率為 95％，符合問卷調(diào)查有效性分析的標(biāo)準(zhǔn)。 (5)、價(jià)格分析 對(duì)于在問卷中我們列出的 1500— 3500 元 /㎡ 的單價(jià)范圍，調(diào)查結(jié)果為三種選 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng) 需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個(gè)人可以帶動(dòng)出115 個(gè)潛在的消費(fèi)者，所以在營銷的過程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑?，F(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 32 結(jié)論 結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢及地塊實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型、品質(zhì)等方面營造賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目自身的綜合品質(zhì)，形成自身獨(dú)特的形象定位和標(biāo)桿影響，達(dá)到 良好的銷售 預(yù)期。 ③ 從 農(nóng)村 進(jìn)城 買 房的人 、 外出打工回來購房的人、青年人買房結(jié)婚 是一股不容忽視的力量，且在增強(qiáng)。 ④ 睢寧的人十分重視孩子的教育問題，這種觀念容易更多地刺激農(nóng)村和 增強(qiáng)社會(huì)中間層消費(fèi)力， 他們是相當(dāng) 活躍的消費(fèi)層。 第二類 ： 在外打工、做生意的睢寧人。 （ 9）未來房價(jià)預(yù)測 55%的受訪者認(rèn)為在未來的一段時(shí)間房價(jià)會(huì)下降，認(rèn)為房價(jià)將進(jìn)一步上升的人只占了 21%的比例，從調(diào)研情況來看，目前睢寧市場觀望的心理較強(qiáng)，其認(rèn)為受國家宏觀調(diào)控的影響，目前一線城市房價(jià)下降，睢寧的房價(jià)也會(huì)下降。 這個(gè)數(shù)據(jù)，一般購房者均會(huì)在市場前提下降低 15%的系數(shù)，也就是說，實(shí) 際購買行為發(fā)生時(shí)能夠承受的價(jià)格應(yīng)該在此基礎(chǔ)上增加 15%，這一數(shù)字與我們調(diào)查得到的目前在售樓盤的價(jià)格相比較是比較合理的。通過進(jìn)一步的調(diào)查 我們發(fā)現(xiàn)，購房人群中基本上以首次在縣城購房為主，有不少鄉(xiāng)下在縣城做生意的老板 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 《 睢寧 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》 ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 26 華苑，春江花城 .首府的小高層、上?；ㄔ罚痦旈_發(fā)的沿街住宅都是面磚。未開盤 ,交定金一萬免一年物業(yè)費(fèi)，另送一個(gè)保險(xiǎn)箱，交三萬定金免一年半物業(yè)費(fèi)，享受 ，交五萬定金 ,享受 98折扣； 車庫 /位 20㎡ 左右大小的， 23萬一個(gè)，層高 ，有產(chǎn)權(quán) 內(nèi)部配套 小區(qū)紅外線 ,界報(bào)警系統(tǒng) ,電子巡更系統(tǒng)、 對(duì)講、 外部配套 建設(shè)局、城東派出所 開發(fā)商 睢寧縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策