【正文】 /元 材料費(fèi) /元 合計(jì) /元 1 電氣工程 3276840 13589748 16866588 綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方費(fèi)用為 /平方米 2 管道工程 2810736 11844798 14655534 綜合上述管道工程內(nèi)容后單方費(fèi)用為 /平方米 3 通風(fēng)工程 140082 823950 964032 綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方費(fèi)用為 8元 /平方米 ，計(jì)算得建筑安裝工程總費(fèi)用 =301600000 元 前期工程費(fèi)用的估算 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算依據(jù)為 2021 年 的相關(guān)規(guī)定。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） =3+= 年。資產(chǎn)總額 100%=30000247。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，本項(xiàng)目設(shè)定基準(zhǔn)收益率為 12%,由財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值公式算出： FIRR=25%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。 債務(wù)資本籌措 本項(xiàng)目債務(wù)資金約 30000 萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解 決，利率 %計(jì)算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。 21 第 6 章 投資估算與資金籌措 投資估算 法律依據(jù) 、法規(guī)； 《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； 《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》； 、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》； 5.《中華人民共和國土地管理法》； 6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T 18508— 2021《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。 公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)財(cái)務(wù)部、營銷部、綜合業(yè)務(wù)部、質(zhì)量監(jiān)督部、物資供應(yīng)部、客戶服區(qū)中心、設(shè)計(jì)工作室、辦公室。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀 根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的 SO2 、 NOX 污染程度輕微， TSP 亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。 11 月初，可見初雪。風(fēng)向，以南南西風(fēng)最多，東風(fēng)次之，南南東風(fēng)和西南西風(fēng)最少。季平均降水量為 毫米，只占全年降水量的 ％。 水量 室內(nèi)消火栓用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 25L/S 自動(dòng)噴水用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。 內(nèi)地面 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。廚房有直 接采光和自然通風(fēng)，且位置合理，對(duì)主要居住空間不產(chǎn)生干擾 。 ，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué) ，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式 立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。汽車、摩托車、自行車均設(shè)有獨(dú)立的出入口，與人行入口區(qū)分開來。嚴(yán)格 的規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證了 1： 的完美日照間距，為您營造出一片溫馨的陽光空間。 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 2021年版） 2.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 3.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595 13 4.《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 5.《城市規(guī)劃編制辦法》 6.《淄博市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 2021 年城市總體規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 雄踞城市新干線 ,動(dòng)靜間贏運(yùn)未來 。 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合新干線帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在淄博的知名度，加以促進(jìn)銷售。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 銷售計(jì)劃 鑒于目前工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。眾多學(xué)校遙相呼應(yīng)，市直機(jī)關(guān)第三幼兒園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使得孩子的教育問題得到保證。 (2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 1900210023002500270029003100330035002021 2021 2021 2021 2021 2021預(yù)售價(jià)格折線（元/ ㎡） 圖 26 2021 2021年上半年同期商品住宅預(yù)售價(jià)格對(duì)比 24002600280030003200340036000 9 年一季度 0 9 年二季度 0 9 年三季度 0 9 年四季度 1 0 年一季度 1 0 年二季度預(yù)售均價(jià)折線（元/ ㎡） 圖 27 2021年以來各季度商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì) 9 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年淄博房地產(chǎn)市場(chǎng) 的特征總結(jié)如下： ，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。與此相反，竣工商品房空置面積大幅減少，僅為 ㎡，同比下降 %。 房地產(chǎn)開發(fā)銷售兩旺。人均生產(chǎn)總值 63464 元，增長(zhǎng) %。 2021 年全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，比上年增長(zhǎng) %。分季度看，一季度同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %，四季度增長(zhǎng) %。眾多名校遙相呼應(yīng) ,世紀(jì)幼兒園、八音盒幼兒園 、世紀(jì)小學(xué)、世紀(jì)中學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使孩子從小便暢游在濃墨書香氛圍之間淄博新區(qū)地標(biāo)性景觀 ， 坐擁玉龍河優(yōu)美景觀 ， 尊享親水生活 ，動(dòng)靜間贏運(yùn)未來。 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 — 2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)結(jié)論給出相關(guān)建議。 通過實(shí)地考察和查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料得到本報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，通過調(diào)研了解房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)分析數(shù)據(jù)，得出本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)而聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境，得出本項(xiàng)目最 終可行的結(jié)論。 項(xiàng)目提出的理由 2 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 XX 苑項(xiàng)目符合淄博城市建設(shè)總體規(guī)劃，改造了大批的舊城區(qū)，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利 ， 123 路、 137 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶 ， 十余分鐘直達(dá)市中心。 4 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2021 年增長(zhǎng) %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。國有及國有控股投資同比增幅由 2021 年 5月的 %降至 2021 年 3 月的 %，4－ 5回升至 20%以上，幾經(jīng)震蕩 12月下降至 %；其他投資同比增幅由 2021年 5月的 %經(jīng)三次震蕩下降和提高 ， 至 2021 年 11 月高達(dá) %。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ：。內(nèi)涵效益型投資強(qiáng)力增長(zhǎng)，全年完成技術(shù)改造投資 億元，增長(zhǎng) %，占規(guī)模以上工業(yè)投資的 %，占比較上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 淄博房地產(chǎn)供求分析 反映房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行主要指標(biāo)完成 投資 億元、新開工面積 萬㎡、預(yù)售面積 萬㎡，同比分別增長(zhǎng) %、 %、 %，增幅較大。我市商品住宅預(yù)售價(jià)格雖然增長(zhǎng)較快，但目前房?jī)r(jià)整體水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于相對(duì)較為合理區(qū)間 。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。 ：各地房地產(chǎn)投資人士 淄博房?jī)r(jià)目前在全國來講都偏低， 2021 年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2200 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買 [3] 。 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高， 主要用來開盤和新品集中投放。 媒體宣傳組合 開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一 半做好蓄客準(zhǔn)備。 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3次 。 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)淄博市規(guī)劃局審議通過 [2]。 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)景觀設(shè)計(jì)。采用組團(tuán)級(jí)人車分流的手法，即在組團(tuán)內(nèi)部實(shí)行人車分流。 建筑設(shè)計(jì) 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 1.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092021] 2.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072021] 3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102021] 4.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500112021] 5.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494] 6.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082021] 7.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072021 8.《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32021 9.《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699 10.《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792021 11.《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894 12.《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》 CECS51： 93 建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) “以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。餐廳、廚房流線聯(lián)系緊密。 地下室設(shè)計(jì) 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 墻和屋頂 墻和屋頂 中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保 證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于 4米的環(huán)狀道路 。由于縣境常期處在變性極地氣團(tuán)控制下，雨雪稀少，空氣和土壤都很干燥。日最高氣溫高于或等于 35℃的日數(shù)平均為 天。 10 月，可見初霜。風(fēng)向，以南南西風(fēng)為最多，東風(fēng)次之 ,南東風(fēng)最少，西北風(fēng)出現(xiàn)次數(shù)較 18 其它季節(jié)最多。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。 有限公司現(xiàn)有職員 66 人，其中具有大專以上學(xué)歷的專業(yè)人員占 60%，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng) 目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程 20 的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問效。 資金籌措 資本金籌措 本項(xiàng)目自籌資本金為 萬元（約占總投資的 46%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。 ：稅率為 5% ：按實(shí)際繳納增值稅 7%計(jì)算 ：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的 3%計(jì)算 ：稅率為 25% ：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 12% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基本報(bào)表 表 71 損益和利潤分配表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) /萬元 2021年 2021年 2021年 1 銷售收入 2 經(jīng)營成本 3 經(jīng)營稅金及附加（含土地增值稅） 10000 4 利潤總額 0 20210 5 所得稅 0 6 稅后利潤 0 表 72 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 年份 投資額 A /萬元 回收投資額 /萬元 累計(jì)未回收投資 F/萬元 凈現(xiàn)金流量G/萬元 收入 B 成本 C 折舊 D 凈收入 E 2021 0 0 山東工商學(xué)院 2021 屆畢業(yè)設(shè)計(jì) 28 2021 15000 15000 1000 5520 5520 2021 15000 15000 1000 34480 0 34480 2021 0 0 1000 29000 0 29000 累計(jì) 3000 0 盈利能力分析 [9] 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為 12%的前提下，根據(jù)公式 （ 71） 式中： FNPV 為凈現(xiàn)值