【正文】 房地產(chǎn)廣告 方面，蘇州的房產(chǎn)商的投入較大。蘇州有三大報紙：蘇州日報、名城早報、姑蘇晚報，根據(jù)調(diào)查表，在蘇州日報投放廣告的效果最好。 。蘇州政府為刺激園區(qū)房地產(chǎn)市場，只要在園區(qū)買房就可免個人所得稅和契稅。 ，基本上多中檔房產(chǎn)，沒 有差異化特征。對蘇州目前的買房置業(yè)者來說，地段、環(huán)境、價格、配套、房型是影響購房者的五大主導因素，地段為首先考慮的因素。 。園區(qū)房價居首位，但因今年園區(qū)樓盤開發(fā)量較大，競爭較激烈，開發(fā)商有一定價格壓力。 湖畔天城 營銷策劃 的工作步驟 分析蘇州市場調(diào)查報告 1． 房價仍會持續(xù)小幅上漲但趨勢漸 據(jù) 有關資料顯示，到去年 11 月底，市區(qū)商品房市場平均價格為 3013 元 /平方米，與上年度同期相比上漲了 %，古城區(qū)二手房交易平均價格為 1488 元 /平方米，同比增長了 263 元 /平方米，上漲了 %。其中增長幅度最大的是古城區(qū)，因受規(guī)劃限制，新建公寓房極少的原因，公寓房銷售單價從去年同期 的 3800元 /平方米，上漲到了元 /平方米，上漲幅度 %。另據(jù)其他資料顯示，平江區(qū)酒店式公寓售價已達 65008500 元 /平方米（精裝 修）；市區(qū)西側(cè)板塊多層均價亦達到 45005000 元 /平方米；吳中區(qū)多層均價也升至 40004600 元 /平方米；新區(qū)多層均價也在 40004500 元 /平方米左右；湖西板塊的高層、小高層（毛坯）也在 47005000 元 /平方米左右；同時東高西低，南高北低的局面仍將維 持，但是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)形成。由于今年下半年到明年上半年將有大量新的樓盤推出，可以滿足一部分人的購房需求；同時今年政府扶持的 80萬平方米的定銷房也將面世，都將對今年和明年的房價起到一個抑制的作用。但是蘇州的房價仍有一定的上漲空間仍是不爭的事實。 2． 盤需求量加大 由 于蘇州近幾年來經(jīng)濟的飛速發(fā)展，良好的創(chuàng)業(yè)、投資和人文環(huán)境，造成大量外來人口在蘇州 買房置地。由于蘇州的土地資源有限，常常造成一些精品樓盤剛剛推出就 銷售一空的火爆局面。同時蘇州房地產(chǎn)市場的火爆局面也不可以排除“ 炒房 ” 的因素在內(nèi)。另根有關資料顯示，蘇州個人購房比例已經(jīng)達到 %，這就更加 刺激了百姓對樓盤的需求。 3． 物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范 近年來，由于精品樓盤的不斷涌現(xiàn)，隨之，小區(qū)的物業(yè)管理水平也有了較大的提高。另外，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理服務不斷提出新的要求，也催進了物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范，同時，物業(yè)管理的法律、法規(guī)不斷出臺，也為物業(yè)管理市場的規(guī)范化提供了強有力的保障。 4． 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨白熱化 由于現(xiàn)在的開發(fā)商力求自己企業(yè)的品牌化，對自己的房屋質(zhì)量和銷售方法都有一整套的管理方法。同時，對爭奪客源也是 “ 八仙過海，各顯神通 ” ，這樣，就造成了 各大開發(fā)商之間的激烈競爭。土地是房地產(chǎn)市場的一級市場，也是開發(fā)商的命根子，只有有了土地，開發(fā)商才有自己的發(fā)展空間，沒有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，必將退出 房地產(chǎn)市場或重整或被兼并。 5． 從長期看，蘇州的房地產(chǎn)市場仍將穩(wěn)步發(fā)展： 長期看好蘇州的房地產(chǎn)主要依據(jù)以下 3個方面： ① 宏觀 經(jīng)濟的良好發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境是一個地區(qū)發(fā)展的重要指標，只有有了 大的、好的經(jīng)濟環(huán)境，人民的生活水平才會有所提高，對物質(zhì)的需求才會更大，百姓對房子的需求更是如此。只有百 姓的兜里有錢了，開發(fā)商的房子才好賣?，F(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊，吸引了較多的外地及外國的投資商。宏觀經(jīng)濟的良好快速發(fā)展，為蘇州的房地 產(chǎn)市場打下堅定的基石。 ② 中國加入世貿(mào)以后，蘇州對海外的吸引力將進一步增強。新一輪的開放型經(jīng)濟發(fā)展高潮，對蘇州的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將起到一定的支撐作用。 ③ 蘇州加快城市化發(fā)展是必然趨勢，城市建設投資還將繼續(xù)增加，住房貨幣化和提高公積金政策將會促使個人購房比例進一步提高。 產(chǎn)品建議書 從市調(diào)情況看，本次調(diào)查的被訪者基本為其園區(qū)工作者而且都居住在其所在市，盡管調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有近 85%的被訪者表示會到湖畔天城來置業(yè)購房，但他們對本案來說也只是一個潛在的目標銷售市場，能否成為真正有效的市場購買力還具有一定的不確定性。 分析順馳 ?湖畔天城產(chǎn)品建議書 ，給予產(chǎn)品的框架性建議。 ，因此我們對產(chǎn)品開發(fā)理念的理解應該上升到 “ 新城市居住 ” 的概念，即我們營造的是一個構筑更合理的城市空間，形成更優(yōu) 化的、與原有城市互動的城市社區(qū)。 ，決定我們必須以服務和品質(zhì)化取勝，本案定位是中高檔的，我們非常重視的是建筑立面和外部構型，在外部形態(tài)上我們必須完全引領市場視聽。 29 萬平方米以上，分兩期開發(fā)，為減少銷售壓力，我們必須盡可能挖掘最大范圍內(nèi)的客戶群。 ，成就順馳的品牌形象。 “ 新城市居住 ” 概念、景觀設計、配套設計等無一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質(zhì)服務，以求最大限度的增加賣點。 境設計應兼顧集中性和均好性，環(huán)境的主題可以圍繞中央綠化帶和景觀軸進行，在現(xiàn)代環(huán)境設計中可穿插部分法式的修剪整體的花園、意大利式的臺式花園，以求最大限度的打動消費群的心靈。 第二章 湖畔天城項目概述 項目提出的背景 開發(fā)商簡介 順馳集團成立于 1994 年，現(xiàn)已成為集 房地產(chǎn)開發(fā) 、房地產(chǎn)中介服務與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團，具有國家建設部一級資質(zhì)。 順馳集團是天津市 房地產(chǎn)開發(fā) 行業(yè)的絕對第一。 2020 年，占有天津市商品房市場近 20%的市場份額。 順馳集團得到了各級政府和廣大消費者的認可， “ 順馳 ” 已成為家喻戶曉的強勢品牌。集團繼 2020 年榮膺中國地產(chǎn) “ 名企 ”“ 名人 ”“ 名盤 ” 稱號后， 2020 年再奪中國地產(chǎn) “ 三名 ” 稱號，順馳置業(yè)榮獲 “ 中介名企 ” 稱號。 順馳集團具有完善的法人治理結構、高度認同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。 2020 年，順馳 堅定地推進全國化戰(zhàn)略，向全國多個城市派駐團隊，并成立分公司。到 2020 年底，集團在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先 后通過多種形式獲取項目；同時，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等城市中介市場。 園區(qū)概述 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目是中新 經(jīng)貿(mào)合作的 “ 重重 ” ，也是江蘇省和蘇州市對外開放的頭等大事。 蘇 州工業(yè)園區(qū)與 1994 年正式啟動建設。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊 美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260平方公里。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70平方公 里，規(guī)劃居住人口 50萬，計劃吸引各類投資 1000 億美元。園區(qū)的發(fā)展目標是：建成現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。 園區(qū)擁有世界一流的城市設計和規(guī)劃體系。其規(guī)劃突出強調(diào)了 “ 以人為本 ” 理念，并按照 “ 先規(guī)劃后建設、先地下后地上、適當超前滾動開發(fā) ” 原則，確立了“ 執(zhí)法從研 ” 的規(guī)劃管理體系。 10 年來，園區(qū)注重借鑒國內(nèi)外先進城市經(jīng)驗，融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊與一體，建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎設施投資近 1 億美元，形成了縱橫交錯的高 等級道 路、高標準設施一批大容量源頭廠，主要經(jīng)濟指標一直保持著年均50℅ 左右的增幅。目前，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū) 之一。 2． 1． 3 政府重要政策及城市化建設 最近 ,蘇州市政府陸續(xù)推出大量政策性的意見和通知 ,其中 “ 城市規(guī)劃 ” 、 “ 古城保護 ” 、 “ 民營經(jīng)濟 ” 、 “ 人才 ” 、 “ 交通 ” 、 “ 社區(qū) ” 、 “ 拆遷安置 ” 、 “ 綠色 ” 等關鍵詞頻頻出現(xiàn) ,通過這些政策 ,我們可以窺一斑而見全豹 ,了解政府對城市化的決心和城市建設的指導方向 .3 個月來 ,政府集中出臺的這些政策 ,預示了蘇州 市新一 輪城市建設即將從管理規(guī)劃籌備期快速進入實際操作期 ,也顯示了蘇州市政府對城市建設的強烈信心和快速高效的執(zhí)行能力 . ⑴ 民營經(jīng)濟發(fā)展措施出臺 經(jīng)濟長遠發(fā)展具備強力支撐 今年第 3次政府公報中 ,蘇州市政府重點提出了 “ 促進民營經(jīng)濟快速發(fā)展 ” 的 3 大意見：《關于做大做強民營經(jīng)濟的意見》、《關于全面提升民營經(jīng)濟發(fā)展載體功能 的意見》、《關于加快構建促進民營經(jīng)濟發(fā)展共性服務平臺的意見》、這些意見性政策預示著蘇州市政府扶植本地民營經(jīng)濟的決心，蘇州將擺脫外資經(jīng)濟 “ 一枝獨 秀 ” 的局面，從而使經(jīng)濟發(fā)展具備 可持續(xù)性和強大的抗風險能力。 ⑵ 交通優(yōu)化發(fā)展 —— 房地產(chǎn)開發(fā) 的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報告中，提出了今年 9 大任務之一 — 實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。 今年第 2 次政府公報中，下發(fā)了《關于加快蘇州中心城市公共交通發(fā)展的實施意見》，其中重點提出了 “2020 年至 2020 年實施公交支線、輻射線的調(diào)整和優(yōu)化，加密三個老城區(qū)和吳中、相城區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的公交線路，形成城鄉(xiāng)一體化的公交線網(wǎng)布局 ” 。 ⑶ 交通、人才等瓶頸問題的對策出臺 針對電力、交通、人才等影響城市經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸問題、 3月蘇州市出臺了關于優(yōu)化投資環(huán)境的應對措施，以提高綜合競爭力的措施。 ⑷ 職工工資增長得到政策推動 —— 房地產(chǎn)消費的重要經(jīng)濟支撐 今年第 2次政府公報中，政府下發(fā)了《關于建立企業(yè)職工工資增長與經(jīng)濟效益掛鉤機制的指導意見》，蘇州市民消費能力的提高，對房地產(chǎn)等高價值商品的需求將保持快速增長。 ⑸ 定銷房單套面積又一次調(diào)增 自去年定銷房政策調(diào)整套面積最大可增加到 90平方米以后， 2020 年 3月，定銷房最大面積又提高到 115 和 120平方米。 2． 重點城市化工程 ⑴ 古城區(qū)三大新城起建設 為加快推進城市化進程，強化城市功能，政府提出了《關于加快城市化進程的決定》和城市建設 “ 雙十大 ” 工程計劃。其中重點提到了 3 大古城區(qū)的建設，并已于今年 3 月 31 日正式進入了實施階段。 新城區(qū)開發(fā)進程：第一階段（ 20202020 年），基本完成各個新城區(qū) 5平方公里左右的開發(fā)建設任務，其中 2020 年基本完成動遷戶定銷商品房和主要框架建設：第二階段（ 20202020 年），基本完成 “ 三新城區(qū) ” 的開發(fā)建設任務。 ① 平江新城簡介（蘇州中央商務區(qū)） 平江新城區(qū) ，又稱蘇州中央商務區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線，南到護城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，規(guī)劃用地面積 平方公里（含火車站地 區(qū)）。其主要核心是現(xiàn)代商務中心和火車站商業(yè)中心，兩翼規(guī)劃為 4 個居住區(qū)。新城將承擔大量的商業(yè)、商務、金融、辦公、居住、文化體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等的 功能，并將建成一個集交通樞紐、現(xiàn)代商務、生態(tài)居住等功能為一體的現(xiàn)代化城市副中心。 ② 滄浪新城簡介（蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)） 滄浪新城區(qū)，又名蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)，規(guī)劃范圍東至盤蠡路，南至石湖風景區(qū)，西至京杭大運河，北至南環(huán)西路，規(guī)劃用地面積 約 5 平方公里，建成集創(chuàng)業(yè)、居住、商務、高科技研發(fā)和中試為主要功能的城市副中心。 ③ 金閶新城簡介（蘇州綜合物流園） 金 閶新城區(qū)，又稱蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級公路，南至京杭大運河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為 11 平方公里（含定銷商品房規(guī)劃用 地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務蘇州大市、輻射整個江蘇、影響到全國的高水準綜合物流中心。同時也將成為蘇州市區(qū)的物資配送運輸中心、物資集散倉 儲中心、生產(chǎn)生活物資交易中心和物流信息中心。 城市規(guī)劃為蘇州未來城市發(fā)展指明了方向。三個新城區(qū)的 規(guī)劃建設有力地推進了蘇州的城市化進程，提高了中心城區(qū)的凝聚力和輻射能力，提升了蘇州城市品位和形象。新城區(qū)開發(fā)吹響了新一輪城市建設號角，為蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。 ⑵ 沿江開發(fā) —— 促進 房地產(chǎn)開發(fā) 今年第 2期政府公報中，政府下發(fā)了《蘇州市沿江地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃綱要草案》的通知 .其中重點闡述了 : 沿江開發(fā)的戰(zhàn)略目標是 :通過加快沿江地區(qū)綜合開發(fā) ,力爭到 2020 年底 ,張家港、常熟、太倉三市的經(jīng)濟總量達到 2020 年蘇州全 市水平，在沿江地區(qū)打造一 個 “ 新蘇州 ” 。形成以江蘇第一大外貿(mào)港、臨江國際先進制造業(yè)集聚帶、濱江城鎮(zhèn)帶和沿江風光帶 “ 一港三帶 ” 的開發(fā)格局。到 2020 年，沿江地區(qū)實現(xiàn)GDP 和 人均 GDP 在 2020 年基礎上再增長 2 倍。建成國家生態(tài)城市和園林城市，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達到 40℅ 以上，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過 ISO14000 環(huán)境管理體系認 證，率先全面建成小康社會和基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及其布局：重點發(fā)展大運輸量、大用水量的鋼鐵、化工、造紙、建材、紡織、糧油加工、汽車及零部件等制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。爭做江蘇 沿江制造夜走廊的 “ 龍頭 ” 。 交 通網(wǎng)建設：以中心城市和港口為重要節(jié)點，打通蘇州港尤其是太倉港區(qū)與上海、蘇錫常中心城市的疏通通道，增加與蘇中地區(qū)的聯(lián)系通道。進一步完善 “ 四橫三縱 ” 的高速公路、高等級公路交通骨干網(wǎng)。加快建設沿江高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇虞張公路和蘇通長江公路大橋，開