【正文】 越，成本的提高會(huì)在一定程度上削減客戶群體。市場機(jī)會(huì)點(diǎn)目前高層建筑不多，在觀念上可以加以引導(dǎo)，做成睢寧標(biāo)志性建筑；區(qū)域價(jià)格升值機(jī)會(huì)項(xiàng)目周邊開泰大廈的銷售價(jià)格，本案在價(jià)格的制定上有一定的空間；市場威脅點(diǎn) 目前當(dāng)?shù)馗邔咏ㄖ欢?，居民對高層建筑尚處于嘗試著了解階段，得到大多數(shù)人認(rèn)可需要一個(gè)引導(dǎo)過程； 由于成本較高，本項(xiàng)目在銷售價(jià)格上要高于周邊項(xiàng)目，在價(jià)格承受力上會(huì)縮小消費(fèi)群體（房價(jià)是影響睢寧人買房的最重要因素之一）；結(jié)論結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢及地塊實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型、品質(zhì)等方面營造賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目自身的綜合品質(zhì)，形成自身獨(dú)特的形象定位和標(biāo)桿影響，達(dá)到良好的銷售預(yù)期。第四部分 項(xiàng)目定位與可行性分析一、目標(biāo)客戶群定位：第一類：公務(wù)員、教師等事業(yè)單位工作人員。第二類：在外打工、做生意的睢寧人。積累了一定的積蓄，為父母、為方便小孩上學(xué)在縣城買房。據(jù)調(diào)查，130萬睢寧人有50萬左右外出人口。第三類：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員。在縣城買房可以給子女提供較好的教育，較方便的交通，由于睢寧縣的中心輻射能力較強(qiáng)，目前這一人群所占比例有所加大。第四類：投資型，但這一人群所占比例較少。二、規(guī)劃建議戶型面積及配比建議（1）、戶型建議基礎(chǔ)條件① 根據(jù)市場調(diào)查，目前在售樓盤三房戶型的供應(yīng)和接受程度最大，需求面積在120㎡以下。但縣城中心的文化廣場旁的17高層建筑開泰大廈由于地段好，㎡、㎡㎡為主，其銷售價(jià)格相對高于其它項(xiàng)目，并且銷售情況也相當(dāng)不錯(cuò)。但是，其總套數(shù)僅為88套，而該項(xiàng)目總戶數(shù)為448戶，若都為偏大的戶型會(huì)限制部分的消費(fèi)群體。② 調(diào)查結(jié)果顯示，90110㎡左右三室二廳一衛(wèi)戶型因?yàn)榭們r(jià)較低，功能較齊較受消費(fèi)者青睞。經(jīng)過對海棠園的詳細(xì)了解，其設(shè)計(jì)的一種面積80多㎡的三室一廳一衛(wèi)小戶型，非常暢銷。由市場反饋獲知，總房價(jià)為20—30萬左右的房型占據(jù)市場承受主流，消費(fèi)者總體上還是會(huì)考慮總價(jià)的因素。并且，在戶型方面，對于低中階層來說，臥室比衛(wèi)生間來得重要，所以三室一衛(wèi)的是他們比較接受的戶型。③ 從農(nóng)村進(jìn)城買房的人、外出打工回來購房的人、青年人買房結(jié)婚是一股不容忽視的力量，且在增強(qiáng)。由于他們的經(jīng)濟(jì)水平有限，中小戶型是首選。④ 睢寧的人十分重視孩子的教育問題，這種觀念容易更多地刺激農(nóng)村和增強(qiáng)社會(huì)中間層消費(fèi)力，他們是相當(dāng)活躍的消費(fèi)層。而且，他們對新生事物的理解與接受程度，也是很強(qiáng)的。從未來看，市場預(yù)期會(huì)趨好。（2）、本項(xiàng)目戶型配比思考方案配比如下：戶型戶型面積戶數(shù)（戶）比例A㎡三室二廳兩衛(wèi)22450%B㎡、㎡三室二廳兩衛(wèi)11225%C㎡四室二廳兩衛(wèi)28%C1140㎡四室二廳兩衛(wèi)56%D㎡四室二廳兩衛(wèi)28%合計(jì)448100%① —㎡為主，占到75%的比例，戶型采用三室二廳兩衛(wèi)。建議可適當(dāng)減少該戶型15%的比例，以 90110㎡的三室兩廳一衛(wèi)的小戶型替代。因?yàn)楦邔拥墓珨傒^大。② 建議戶型配比項(xiàng)目二室二廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)戶型面積（㎡）80—100110130140以上戶數(shù)比例（﹪）45505景觀綠化建議根據(jù)市場調(diào)查，目前縣城的大部分樓盤都不是十分重視景觀綠化，就算原先是打著以大量綠化以及特色景觀為賣點(diǎn)的樓盤，到后期實(shí)踐時(shí)也沒有真正地建設(shè)好綠化。尤其在這個(gè)比較干燥、綠化少的縣城，并且隨著人們經(jīng)濟(jì)、文化消費(fèi)水平的不段提高，相信綠化也是一個(gè)好的賣點(diǎn)和吸引點(diǎn)。該項(xiàng)目為高層建筑，屋頂花園確實(shí)是一個(gè)很有特色的綠化景觀。建議在后期建設(shè)時(shí)，能夠把握好景觀綠化這塊落到實(shí)處，讓該項(xiàng)目成為真正的縣城標(biāo)志性的、有品質(zhì)的建筑物。附件一：睢寧房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷您好！感謝您對我公司房地產(chǎn)市場調(diào)查的支持，對于您抽出時(shí)間填寫這份調(diào)查我們在此表示由衷的謝意！關(guān)于調(diào)查資料中所涉及您的個(gè)人信息，我們將嚴(yán)格保密！您目前的房子是？ A 、出租房 B、自購商品房 C、單位福利房 D、自建房 E、其它您目前房子的地址： 您計(jì)劃在幾年內(nèi)購房：A、1年內(nèi) B、2年內(nèi) C、3年內(nèi) D、4年及以上 您購買住房的主要目的是？ A、自住； B、投資 您能接受的上班地與住地的距離（公交車）A、二、三站路 B、四、五站路 C、六、七站路 D、 八、九站路 E、其它 您計(jì)劃購買的住房類型是？ A、多層（67層） B、小高層（911層） C、高層（12層以上） D、別墅 您打算買多大面積的房子？（單位：㎡）Ａ、60以下 Ｂ、60—80 Ｃ、80—100 Ｄ、100—120E、120140 F、140180 G、180以上您打算選什么戶型？Ａ、一室一廳一衛(wèi) Ｂ、二室一廳一衛(wèi) Ｃ、二室二廳一衛(wèi) D、三室一廳一衛(wèi)E、三室二廳一衛(wèi) F、三室二廳二衛(wèi) G、四室及以上對于房間的如下功能您會(huì)選擇：A、客廳大，氣派； B、臥室寬敞，舒適； C、廚衛(wèi)空間大您購買住房能承受的單價(jià)是？（元/㎡）Ａ、15002000 B、 20002500 C、25003000 D、30003500您購買住房時(shí)能承受的總價(jià)是？Ａ、20—30萬 Ｂ、30—40萬 Ｃ、40—50萬 Ｄ、50—60萬 Ｅ、60萬以上1您會(huì)選擇的付款方式是：A、一次性付清 B、 銀行按揭 C、分期付款（按工程進(jìn)度）1您喜歡的交付狀態(tài)是： A、毛坯 、但提供各種套餐裝修方式 B、裝修費(fèi)另付，精裝修 C、純毛坯1在您決定要買房時(shí)，請選出下列因素對您做決定的依次重要程度（1）、 （2）、 （3）、 （4）、Ａ、房價(jià) Ｂ、建筑類型 Ｃ、小區(qū)環(huán)境 Ｄ、交通狀況 Ｅ、學(xué)區(qū) F、樓盤規(guī)模 G、周邊配套 H、戶型結(jié)構(gòu) I 物管水平 J、外立面1下列五個(gè)因素對您購房時(shí)的影響程度依次是：（1）、 （2）、 （3）、 （4）、 （5）、Ａ、樓層 Ｂ、得房率 Ｃ、戶型 Ｄ、建筑類型 Ｅ、朝向1您是否有或考慮購買私家車? A、有 B、沒有（直接到17題） 1若有，您會(huì)考慮租用還是購買汽車車位A、租用 B、購買 C、不做考慮1您喜歡車庫還是車位？ A、車庫 B、車位1您一般是通過什么渠道獲得房地產(chǎn)方面的信息A、報(bào)刊雜志 B、戶外廣告/路牌 C、電視廣告 D、房地產(chǎn)銷售人員E、親戚朋友處 F、朋友/親人介紹 G、其它1您希望小區(qū)里有哪些配套設(shè)施？（請選出四項(xiàng)） A、運(yùn)動(dòng)場； B、健身器材；C、診所；D、幼兒園；E、便利店；F、休閑會(huì)所；G、小學(xué)；您希望小區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？（請選出四項(xiàng)）A．醫(yī)院；B．學(xué)校； C．超市；D．飯店；E．賓館；F．公園；G．車站；H．休閑娛樂場所2您認(rèn)為未來兩年內(nèi)房價(jià)將 A、升 B、降 C、維持現(xiàn)狀 個(gè)人信息調(diào)查（在此聲明，我們將嚴(yán)格保密！）您的性別是？ A．男 B．女您的年齡？A．25歲以下 B．2630歲 C．3135歲 D．3640歲 E．4145歲F．4650歲 G．5155歲 H．56歲以上您的職業(yè)是A、機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部， B、企業(yè)公司職員 C、個(gè)體經(jīng)營戶 D、 專業(yè)技術(shù)人員E、自由工作者 F、房地產(chǎn)/建筑業(yè) G、其他 您的文化程度是 A．初中 B．高中 C． 大專 D． 本科 E、碩士以上 您的個(gè)人年收入是？A、2萬以下 B、23萬 C、34萬 D、46萬 E、68萬 F、 810萬 G、10萬以上ADD：中國杭州潮王路野風(fēng)現(xiàn)代名苑10幢2單元1103室 TEL：057185264109EMail: @ FAX：057185264110 37