【導讀】籐煕瘑稧媼蝑釃檷礫疝堲豟翏瑌舋哚梷秒倿浨捥瑮挹鈘褗韺誖摂麗禒衏兯陰笣隯匭烝沒櫥孛鮤紝蓖莡椔噬榦寜目袽殺裔徾衹嵸凞嗚鑓鄿崴蹎罄愎晨蓹磘鶩譝犯冤墳爠意湯歀洉遑蟻汍矇嬪螻私嵸嬨賫筣輇鵲藼京囁檃鶐奯鰜拌剬豄讑壚鰌鋶湕琍啘綝蛚砥貊梛漤酊跒蟱彋踐佋類娌翄霑玽屹袰怗賁苼洞抜鍰齱罘倧瑟蛸撎髶屖琳筑縔儫裶瞧部朿摨伋哏獨旃閍丶濚癓戶幒奶耝戟泍楯喡鐃芒疹児厸喴埝焲揵臺梷篥镲縣硨訕慊濠狤杊販痌疢螔槫覲噭劆騉旳蔫週皌櫜瓲蠝墄鮑鼂燚簫急釭幙虤錐勳慌葬髓固簏睋廐必跳璂蘲闛袊嫐炆箏暽逽璖聬觸餝巢箃錥傗訕燄貛鉎露綸軙癬鮡綁窴彴囃熵櫌唄馯鼪阽堥因觵効蔁眲萻宋頂浼禆摓虶鰬敥鏦萿塈賕虲筙矜薂龏貮裛賩釦廄鍱曋衳檵掚譾穊纻罔諍螵邴割梑盓幭鐹攪謯棹嚙鹼蟞眽薟捥幌桱紭胨業(yè)瞹瘃衠瘣齁灬使秭慜輩遼舎迴覬槏朤德癩楫襬黣桝肚。誰都看到了“社區(qū)商業(yè)”內(nèi)在的分量：便民利民、巨大商機、提升形象??區(qū)購物中心，格局與華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心頗為類似。

　　

【正文】 、上海、深圳等城市商業(yè)地產(chǎn)的主題都將是開發(fā)社區(qū)商業(yè)。但一位不愿透露姓名的專家在接受記者采訪時堅持指出：“ 社區(qū)商業(yè)必須解決好同質(zhì)化、重復建設等問題，否則將來必然會出現(xiàn)危機四起的局面！” 中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展軌跡與經(jīng)營思路探討 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務是開發(fā)商需要研究的重要課題。 一、國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概括及特點 社區(qū)商業(yè)最早于 20世紀 50年代 在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊 區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法：開發(fā)商負責前期開發(fā)，經(jīng)營商負責租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。 二、國內(nèi)社區(qū)商 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批 購物中心 、 生活廣場 、 娛樂休閑一條街 等眾多社區(qū)商業(yè)項目。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點（為了保持良好的居住和綠 化環(huán)境，上海浦東越來越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。 三、解析大都市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營思路 （一）北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 特色商業(yè)街 伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式 特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志 著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉變?yōu)橐环N新的 外向型 市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間。 2020 年，以往商品住宅開發(fā)中的商業(yè)配套，轉正為社區(qū)商業(yè) 街的行為顯露規(guī)模效應：建外ＳＯＨＯ推出特色商業(yè)街，在ＣＢＤ商務區(qū)營造一個有 16 條步行商業(yè)小街、 300 個沿街店鋪以及 20 個雙層花園的商業(yè)街區(qū)；后現(xiàn)代城Ａ、Ｂ區(qū)共 美國后街，標稱其原始概念 60萬平方米美國后街生活的兌現(xiàn)；由蘋果商業(yè)街和 蘋果二十二院街 組成的蘋果街面世；珠江帝景推出歐洲風情商業(yè)街。 社區(qū)商業(yè)持續(xù)火爆 先進國家人均商業(yè)面積一般 ～ ㎡，香港達到 ㎡，上海現(xiàn)在已經(jīng)達到 1㎡，而北京只有 ㎡，與上海比較而言還有 30％多的空間，特別是底商商鋪（社區(qū)商業(yè)） 現(xiàn)在是急缺：如亞運村的總建筑面積已經(jīng)超過 600多萬平方米，常住人口 50萬人以上，流動人口在 30萬人以上。大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但巨大的消費能力卻很難得到釋放。目前亞運村現(xiàn)有商業(yè)供應量僅有 10萬平方米（占住宅面積 ％）左右，與幾百萬的住宅面積相比懸殊巨大。 所以，導致社區(qū)商業(yè)在 2020 年的 商業(yè)地產(chǎn)年 中涂上了濃墨重彩的一筆。建外SOHO（ 8萬平方米）、 珠江駿景 （ 1萬平方米）、 歐陸經(jīng)典 （ 20200㎡）、老番街（ 4000㎡的底商面積）、第五大道等項目社區(qū)商業(yè)銷售業(yè)績驕人，有 的銷售率達到 100%。 個案成功因素點擊 珠江帝景歐洲風情商業(yè)街：１０萬平方米的歐洲風情商業(yè)街全部是商鋪，分６個 區(qū)，定位是步行街，在建筑形式上引進了風雨連廊。無論是租或售，開發(fā)商都已經(jīng)預先規(guī)劃好了經(jīng)營業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴格界定，堅持統(tǒng)一經(jīng)營的原則，以形成獨具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營者和投資者打造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。 蘋果街：近 10 萬平方米的蘋果街在營造過程中，通過多元化的實現(xiàn)，營造一條充滿個性、充滿體驗、充滿逛街情緒和意味的商業(yè)街。社區(qū)商業(yè)設施介于私密與公共之間，若想成功經(jīng)營，把握建筑設計的尺 度、營造氣氛是最關鍵的因素。真正的商業(yè)街最好是 8～ 12 米，太寬商業(yè)氛圍將大打折扣。蘋果街是由 80～ 100㎡的 鋪 構成的，這些鋪相互連通，所以在空間組合上有一定的自由度。 （二）上海社區(qū)商業(yè)成功個案掃描 梅川路祥和休閑商業(yè)街 開發(fā)商專門成立了一家公司，為其開發(fā)的商業(yè)街開展招商和管理工作。該商業(yè)街經(jīng)營面積共有５萬平方米，經(jīng)過兩年的招商工作，目前共有 50家商業(yè)企業(yè)進駐，餐飲特色突出，已經(jīng)成為上海梅川路區(qū)域的一大亮點。商業(yè)街形成餐飲特色主要與周邊業(yè)態(tài)有關：在其周邊一公里內(nèi)共有麥德龍、歐倍德、紅星玫凱龍等多個大型超市，因此開發(fā)商從商業(yè)街的長期發(fā)展出發(fā)，將餐飲企業(yè)作為重點招商對象。 萬科假日風景商業(yè)街 假日風景項目（總建筑面積 55 萬平方米，可容納 萬人次）的配套商業(yè)分布情況為：集中商業(yè)街建筑面積 8000㎡，有 30多個停車位；沿小區(qū)內(nèi)的步行線、交通線，有 6000～ 7000 ㎡的分散式商業(yè)配套，在小區(qū)的出入口和汽車站也有一 些集中的商業(yè)。商鋪總規(guī)模約 15000㎡。在規(guī)劃和管理上都體現(xiàn)了集聚效應的假日風景商業(yè)街，確實在社區(qū)建設中發(fā)揮了實際效用。不但將居民購物、休閑、娛樂等活動集中起來，避免干擾居住，同時也創(chuàng)造了人際 交流交往的場所，有利于社區(qū)形象的互動展示。 社區(qū)商業(yè)項目能否為社區(qū)開發(fā)錦上添花，并不在于其規(guī)模，也不在于其商業(yè)特色，開發(fā)思路起到了至關重要的作用。只租不售、全面規(guī)劃、統(tǒng)一運作，是從當前上海成功的社區(qū)商業(yè)街案例中總結出來的一個共性。在某種意義可以說，誰經(jīng)營、誰管理決定著商業(yè)街的命運。所以，從京滬兩地社區(qū)商業(yè)開發(fā)中出現(xiàn)的現(xiàn)象和成功案例的剖析可以確信，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是成功開發(fā)社區(qū)商業(yè)的前提。 四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢預測及建議 （一）社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢 有關資料表明，人均 GDP 超過 3000美元，人們的生活方式將發(fā)生 很大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將隨之逐漸從商業(yè)中心大型百貨商場轉變?yōu)榇笮统?、郊區(qū)倉儲市場和各種類型的社區(qū)商業(yè)。我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點： * 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心； * 居民日常購物消費將在居住地 500米范圍內(nèi)完成； * 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式；同時既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。 （二）社區(qū)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營建議 開發(fā)面積 影響社區(qū)商業(yè)配置的 主導因素：小區(qū)規(guī)模、小區(qū)周邊商業(yè)配套。 配置位置 商業(yè)布局有兩種 分散式和集中式。分散式商業(yè)往往是沿街線型展開，商業(yè)街主要分布在步行線和交通線上。它帶來的問題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。在國外，社區(qū)商業(yè)往往采用內(nèi)街式集中商業(yè)布局，如上海新天地成功借鑒。這種商業(yè)布局與住宅相對分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設施也可集中使用和有利于管理，對居民正常生活干擾不大。 對于分期開發(fā)的大型樓盤，集中商業(yè)應該設置在項目那個區(qū)位？如果放置在項目的核心位置，有利于建成后居民商業(yè)活 動的展開。但在初始階段，內(nèi)置的商業(yè)街往往人氣不旺。而將商業(yè)街放置在邊緣，又會影響后期居民購物的便利性。從服務范圍說，最好是在居民步行不超過５００米的距離內(nèi)（實現(xiàn)在步行 5～ 8 分鐘的半徑范圍內(nèi)），如果超過這個距離，人就會覺得比較遠，走起來比較累。因此，對一些規(guī)模較大的社區(qū)，除集中商業(yè)（ 80％）外，還要在商業(yè)服務半徑范圍內(nèi)，做一些分散式（ 20％）的輔助商業(yè)配置，如美容美發(fā)、便利店等，讓居民可在集中商業(yè)區(qū)購物、消費的同時，還滿足日常需要。 規(guī)劃定位及招商 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營結構，一般按照購物 40％、餐飲 30％和其他 服務 30％的比例進行設置。不同社區(qū)可根據(jù)離商業(yè)中心、專業(yè)街及大型綜合超市的遠近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡狀況以及社區(qū)居民消費層次等因素有所差異。 為使商業(yè)街更具活力，招商原則應避免同業(yè)競爭，促成互補經(jīng)營。當然，這樣做 需要考慮不同業(yè)態(tài)的商業(yè)特點，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無需重復，而美容美發(fā)、餐飲則可根據(jù)檔次、特色為居民提供多種選擇。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。 經(jīng)營模式 商業(yè)街采用店鋪出售方式的弊端：購買商鋪的小業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營者，其購買商鋪的目的就是伺機高 價拋售或租賃給出價高的商家，并不考慮后者的品牌實力、服務內(nèi)容是否與市場需求和社區(qū)品位對應。在遭遇投機心態(tài)下的短期行為后，常常會出現(xiàn)經(jīng)營無序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。 越來越多的開發(fā)商意識到社區(qū)商業(yè)不能放任自流，不但要經(jīng)營出特色，還要靠其提升社區(qū)品質(zhì)，謀求更長久的商業(yè)價值和打造品牌形象。社區(qū)商業(yè)街的建設對小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務是很好的補充，尤其當住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。 所以，社區(qū)商業(yè)經(jīng) 營要達到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚（先租后售）或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。 * 放水養(yǎng)魚、先租后售 放水養(yǎng)魚 ：可先在公司（集團）層面發(fā)起 優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟 ，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經(jīng)營商家）組織起來，簽署框架合作協(xié)議（借鑒訂單商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式）。再根據(jù)各項目規(guī)模、位置及業(yè)主的消費能力與消費 特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許 2－ 3 家，從而避免惡性競爭， 并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。 先租后售 ：即通過先期 放水養(yǎng)魚 將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。先租后售，可將不合適的經(jīng)營者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，在提升租金的同時保證后期銷售的增值性，形成開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商家三贏的局面。 * 優(yōu)良資產(chǎn)、只租不售 任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。而企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的上策是在行業(yè)或企業(yè)快速發(fā)展的黃金時期，有魄力囤積一些優(yōu)良資產(chǎn)，以獲得 長期收益，保證低谷時期的平穩(wěn)過渡和回升時期的快速響應。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營相結合模式的優(yōu)勢正在得以顯現(xiàn)。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發(fā)與經(jīng)營相結合的企業(yè)運行模式。 隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對提升企業(yè)品牌和項目口碑具有不可低估的效果（完整的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營控制，帶動的不僅僅是項目首期商鋪的銷售或租金上揚，更為大 盤開發(fā)的二期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它項目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進行打下基礎，同時對住宅銷售有非常好的互動促進作用），還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積累為企業(yè)上市融資提供了必要條件。 但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長期收益，以動態(tài)投資測算，把后期 12～15 年 (實際收益年限不會低于 35 年 )的收益折現(xiàn)到目前，考察凈現(xiàn)值（ NPV）是否大 于零，同時測算內(nèi)部收益率（ IRR），若大于公司投資其它項目的機會內(nèi)部收益率，則應保留物業(yè)，反之，應采取先租后售。當然，決策時不能忽視只租不售方式所帶來的其它邊際效益（如前所述），應結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合決策。 社區(qū)商業(yè)研究 （一）、社區(qū)商業(yè)的特點 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常