【正文】 有針對(duì)性地作出安排。 第四，鼓勵(lì)大型集團(tuán)企業(yè)投資及經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)。城市居住社區(qū)化趨勢(shì)引發(fā)的新商業(yè)形式需求 對(duì)此，北京市商委改革處處長(zhǎng)認(rèn)為，隨著京城住宅社區(qū)化、城市功能區(qū)中心多元化新趨勢(shì)的出現(xiàn)，百姓就近消費(fèi)習(xí)慣之形成使中心商業(yè)街空殼化也變得越來(lái)越明顯。另外，大商場(chǎng)最初設(shè)計(jì)不周，停車(chē)?yán)щy，給一些顧客帶來(lái)很多不便。 生鮮：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)的興起使新的超市把主要精力放在食品經(jīng)營(yíng)上，食品與飲料將占據(jù)相當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)空間。而在廣州，“五朵金花”惟獨(dú)宏城超市能夠盛開(kāi)至今，重要的原因就在于他們從 1998 年就開(kāi)始有意識(shí)地強(qiáng)化生鮮食品，大力調(diào)整商品結(jié)構(gòu)。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。以美國(guó)為例， 2020 年全國(guó)社 區(qū)購(gòu)物中心零售額為 4494億美元，高于近鄰型購(gòu)物中心（ 3205億美元）和區(qū)域購(gòu)物中心（ 1429億美元），約占美國(guó)商業(yè)總零售額的 ％。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國(guó)的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國(guó)家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購(gòu)物中心靠 它們來(lái)提升對(duì)附近居民的吸引力。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心在總體布局確定以后，還充 分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè) 計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。 amp。 從發(fā)展趨 勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來(lái)商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。目前僅上海就有 24小時(shí)便利店 2020家左右，世界上一些便利店強(qiáng)國(guó)都在作進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的準(zhǔn)備。另一方面，隨著中心城區(qū)居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，城郊結(jié)合部和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施相對(duì) 不足，市場(chǎng)空間和消費(fèi)潛力巨大，迫切需要配備完善的現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)來(lái)加以滿足。在眼下的城市新區(qū)建設(shè)中，如果我們?cè)谝?guī)劃上大膽突破商業(yè)街的傳統(tǒng)模式，在不同地區(qū)設(shè)計(jì)不同的商業(yè) 組合，體現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的多樣性和適應(yīng)性，未來(lái)的衢州商業(yè)會(huì)更加充滿青春活力。 上世紀(jì)末開(kāi)始，成都市城市格局發(fā)生了 巨大的變化，府南河的治理，五路一橋的通車(chē)，連續(xù)幾年的大規(guī)模舊城改造，城市道路的改擴(kuò)建工程等，使成都市的市容市貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市格局也由單核心模式向多核心模式轉(zhuǎn)變，那么成都市的商業(yè)格局也在悄悄的發(fā)生著變化。 歸結(jié)起來(lái)，光華片區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)，大概有以下幾點(diǎn)： ⑴以西南財(cái)經(jīng)大學(xué)為核心的高校經(jīng)濟(jì)圈還未成氣候，輻射能力不強(qiáng)。因而，麥德隆超市并沒(méi)有給光華片區(qū)集聚消費(fèi)人氣。國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭在搶占完都 市核心口岸后，現(xiàn)包括伊藤、家樂(lè)福、普爾斯馬特等超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)紛紛在社區(qū)里安營(yíng)扎寨，連鎖商業(yè)的另一主要行業(yè) 餐飲服務(wù)業(yè)也將在社區(qū)餐飲業(yè)中發(fā)揮著領(lǐng)軍作用，麥當(dāng)勞、肯德基以及本土餐飲連鎖紛紛進(jìn)駐社區(qū)，一副誓把連鎖開(kāi)到家門(mén)口的咄咄逼人的勢(shì)頭。 如果這一超級(jí)購(gòu)物娛樂(lè)中心能建成，那么它的規(guī)模、人氣及輻射度和影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)玉林片區(qū)的“大世界商業(yè)廣場(chǎng)”，也將成為社區(qū)商業(yè)和高校經(jīng)濟(jì)圈的完美結(jié)合的楷模，將會(huì)極大的聚集光華片區(qū)的人氣和商氣，對(duì)進(jìn)一步提升光華片區(qū)的整體形象大有裨益。大型社區(qū)住宅是人們生活的主要聚集地，與此相配套的社區(qū)商業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生，社區(qū)商 業(yè)越來(lái)越滿足居民對(duì)個(gè)性化、多元化、休閑化的消費(fèi)需求，并更好的迎合了現(xiàn)代居民就近消費(fèi)、喜歡超市購(gòu)物的特點(diǎn)，符合現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。 大盤(pán)時(shí)代呼之欲出 成片的郊區(qū)土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)性即規(guī)模經(jīng)濟(jì)催生了大盤(pán)，占地 上千畝的大盤(pán)在城市的四周隨處可見(jiàn)，以北京為例，僅在朝陽(yáng)東區(qū)，就有８?jìng)€(gè)開(kāi)發(fā)量超過(guò)百萬(wàn)的大盤(pán) 涌現(xiàn)出來(lái)，總開(kāi)發(fā)量超過(guò)３０００萬(wàn)平方米。 社區(qū)商業(yè)應(yīng)營(yíng)而生 體量巨大，超過(guò)百萬(wàn)平方米的大型社區(qū)可容納數(shù)萬(wàn)人，儼然一個(gè)小型城市。社區(qū)商業(yè)發(fā)展商機(jī)不斷顯現(xiàn)。北京紅石則把長(zhǎng) 1． 8公里， 15棟風(fēng)格各異的主題組團(tuán)，總建筑面積達(dá) 30萬(wàn)平方米建成“北京大都市商業(yè)街”的巨型“ shoppingmall”。就城市發(fā)展階段而言，我國(guó)的城市中心區(qū)正經(jīng)歷著類(lèi)似的過(guò)程： 在進(jìn)入上世紀(jì)９０年代初期之前的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)的初期繁榮以及城市化水平集中地體現(xiàn)在城市 的中心區(qū)，這個(gè)階段市中心商業(yè)區(qū)以東西多、貨品全而吸引著眾多的消費(fèi)者，人們常常用“應(yīng)接不暇、琳瑯滿目”來(lái)形容市中心的百貨商場(chǎng)。中心商業(yè)在自身發(fā)展階段中面臨重新的定位與調(diào)整，然而，社區(qū)商業(yè)也對(duì)中心商業(yè)區(qū)造成巨大沖擊。據(jù)了解，這間沃爾瑪超市的營(yíng)業(yè)部績(jī)業(yè)頗佳，搶了不少 Sam’ s Club 的生意。而當(dāng)太平洋、伊藤洋華堂進(jìn)駐春熙路，是讓中心商業(yè)地產(chǎn)為之一變的導(dǎo)火線之一。而且，一些本地開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)了與零售商的合作，如藍(lán)光與好又多，置信與普爾斯馬特合作，使得諾瑪特在金沙商業(yè)廣場(chǎng)安營(yíng)扎寨，務(wù)求社區(qū)為 其帶來(lái)的滾滾人氣，與其他特色經(jīng)營(yíng)互為補(bǔ)充，形成各種業(yè)態(tài)交錯(cuò)相融的經(jīng)營(yíng)模式，共同做大社區(qū)商業(yè)這個(gè)蛋糕。 深圳：社區(qū)商業(yè)必須解決同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)等問(wèn)題 近年來(lái)，異軍突起的社區(qū)商鋪已成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的一大熱點(diǎn)。但在這樣的條件下，發(fā)展商卻大面積規(guī)劃了總體建面中商業(yè)面積的百分比。作為一家具有 豐富的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，石 鴻沒(méi)有采用深圳大部分開(kāi)發(fā)商將商業(yè)物業(yè)出售、以求盡快套現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)方式，而是以出租為主。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是開(kāi)發(fā)商需要研究的重要課題。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但巨大的消費(fèi)能力卻很難得到釋放。真正的商業(yè)街最好是 8～ 12 米，太寬商業(yè)氛圍將大打折扣。不但將居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等活動(dòng)集中起來(lái)，避免干擾居住，同時(shí)也創(chuàng)造了人際 交流交往的場(chǎng)所，有利于社區(qū)形象的互動(dòng)展示。 （二）社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)建議 開(kāi)發(fā)面積 影響社區(qū)商業(yè)配置的 主導(dǎo)因素：小區(qū)規(guī)模、小區(qū)周邊商業(yè)配套。而將商業(yè)街放置在邊緣，又會(huì)影響后期居民購(gòu)物的便利性。 經(jīng)營(yíng)模式 商業(yè)街采用店鋪出售方式的弊端：購(gòu)買(mǎi)商鋪的小業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，其購(gòu)買(mǎi)商鋪的目的就是伺機(jī)高 價(jià)拋售或租賃給出價(jià)高的商家，并不考慮后者的品牌實(shí)力、服務(wù)內(nèi)容是否與市場(chǎng)需求和社區(qū)品位對(duì)應(yīng)。先租后售，可將不合適的經(jīng)營(yíng)者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，在提升租金的同時(shí)保證后期銷(xiāo)售的增值性，形成開(kāi)發(fā)商、投資商和經(jīng)營(yíng)商家三贏的局面。當(dāng)然，決策時(shí)不能忽視只租不售方式所帶來(lái)的其它邊際效益（如前所述），應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合決策。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的企業(yè)運(yùn)行模式。 所以，社區(qū)商業(yè)經(jīng) 營(yíng)要達(dá)到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應(yīng)的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚(yú)（先租后售）或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷(xiāo)售。不同社區(qū)可根據(jù)離商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)街及大型綜合超市的遠(yuǎn)近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)狀況以及社區(qū)居民消費(fèi)層次等因素有所差異。在國(guó)外，社區(qū)商業(yè)往往采用內(nèi)街式集中商業(yè)布局，如上海新天地成功借鑒。所以，從京滬兩地社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的現(xiàn)象和成功案例的剖析可以確信，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是成功開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)的前提。商業(yè)街形成餐飲特色主要與周邊業(yè)態(tài)有關(guān)：在其周邊一公里內(nèi)共有麥德龍、歐倍德、紅星玫凱龍等多個(gè)大型超市，因此開(kāi)發(fā)商從商業(yè)街的長(zhǎng)期發(fā)展出發(fā)，將餐飲企業(yè)作為重點(diǎn)招商對(duì)象。 個(gè)案成功因素點(diǎn)擊 珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街：１０萬(wàn)平方米的歐洲風(fēng)情商業(yè)街全部是商鋪，分６個(gè) 區(qū)，定位是步行街，在建筑形式上引進(jìn)了風(fēng)雨連廊。 總的來(lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)（為了保持良好的居住和綠 化環(huán)境，上海浦東越來(lái)越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購(gòu)物中心模式），與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。購(gòu)物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。已有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái) 23年北京、上海、深圳等城市商業(yè)地產(chǎn)的主題都將是開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)。要真正經(jīng)營(yíng)好社區(qū)商鋪，開(kāi)發(fā)商的前期規(guī)劃顯得至關(guān)重要。然而日前有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家接受記者采訪時(shí)表示，深圳社區(qū)底商已出現(xiàn)高同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重、定位模糊等問(wèn)題，“社區(qū)底商熱”存在一定風(fēng)險(xiǎn)。這就使得傳統(tǒng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在購(gòu)物中心里演變成相對(duì)而言的理性的與差異化的競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)去的社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)的輔助和配套而存在，以滿足居民基本生活需求為己任，其業(yè)態(tài)多是菜市場(chǎng)、雜貨店、小吃店等。中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)誰(shuí)主沉??？也或許中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)面臨重新洗牌，商業(yè)功能及商業(yè)形態(tài)得以進(jìn)一步細(xì)分。主力店包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、易家儂家具廣場(chǎng)，人氣極旺。 至９０年 代末期，生活質(zhì)量的提高以及新興消費(fèi)理念的沖擊使人們的消費(fèi)觀有了很大的改變，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”逐漸影響著人們的購(gòu)物理念，人們更加注重商品的品位、購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)場(chǎng)所的環(huán)境氛圍等影響消費(fèi)的綜合因素。 關(guān)于城市中心商業(yè) 看完社區(qū)商業(yè)，我們?cè)賮?lái)看中心商業(yè)。 顯然，商業(yè)地 產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場(chǎng)形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間。它的中心規(guī)劃體現(xiàn)國(guó)際化、多元化的理念，從而形成具有高品位的生活商圈。特別是番禺的一系列大盤(pán)，諸如碧桂園、祁福新村、南國(guó)奧園、錦繡香江、星河灣、華南新城等，無(wú)一不是數(shù)千畝圈地，一蓋上百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)。 淺談住宅業(yè)發(fā)展歷程 縱觀我國(guó)住宅的發(fā)展歷程，大致可劃 分為五個(gè)階段。 ⑶在光華片區(qū)縱深，如雙新路、貝森路、四威路等應(yīng)營(yíng)造小商業(yè)街的氣氛，可作為社區(qū)商業(yè)有益的補(bǔ)充。想當(dāng)初 2020年，當(dāng)中房在戰(zhàn)旗 同盛路修建商業(yè)一條街時(shí)，價(jià)格雖然只有 50006000 元 /平方米，但業(yè)內(nèi)無(wú)不為中房捏了一把冷汗，認(rèn)為新區(qū)的商鋪要無(wú)人問(wèn)津。 ⑷封閉小區(qū)內(nèi)的商業(yè)對(duì)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)還不能起到有力的推動(dòng)作用 光華片區(qū)的樓盤(pán)多為大盤(pán)，少則一兩百畝，多則一千多畝，因而樓盤(pán)如成都花園、博瑞花園內(nèi)都有自己配套的商業(yè)鋪面，但由于各小區(qū)均為封閉式小區(qū)，門(mén)口有保安把守，很難想象小區(qū)外面的人會(huì)在接受保安的盤(pán)查后進(jìn)入小區(qū)購(gòu)物，因而小區(qū)的商業(yè)定位只能是滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常 需要，很難聚集人氣并有所發(fā)展，更談不對(duì)整個(gè)片區(qū)商業(yè)的影響和推動(dòng)。 與西南財(cái)大同樣不具有口岸優(yōu)勢(shì)的四川師范大學(xué)和成都大學(xué)，隨著 Ester 校園廣場(chǎng)以及明珠時(shí)代廣場(chǎng)的建成，校園經(jīng)濟(jì)的潛能將得到進(jìn)一步釋放。 ⑷社區(qū)商業(yè)圈的不斷發(fā)展和完善，使社區(qū)商業(yè)圈的集聚和擴(kuò)散作用不斷加強(qiáng)，這樣也減輕了中心商業(yè)圈的壓力，形成一種向心力的平衡，從而形成一個(gè)較完整的城市商業(yè)圈結(jié)構(gòu)體系：一個(gè)中心商圈 兩個(gè)副中心商圈 數(shù)量眾多的社區(qū)商圈。慶幸的是，成都市政府已提出要向南、向東發(fā)展，欲在城南和城東建立兩個(gè)城市副中心，逐步由現(xiàn)在的密集“餅”狀布局轉(zhuǎn)變?yōu)槭杳芙Y(jié)合的“扇葉式”布局，城市結(jié)構(gòu)逐步由單核心模式發(fā)展為多核心模式。 居住區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，是衡量一個(gè)城市及商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的重要方面，一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)，應(yīng)該以滿足和提升居民綜合生活質(zhì)量、營(yíng)造高品質(zhì)的居住生活新天地為目標(biāo)，成為家的延伸。然而，如果我們看看自己居住的小區(qū)，看看周?chē)谋憷耆后w，你不覺(jué)得：這些便利店正在孵化新興的“社區(qū)商業(yè)”嗎？就說(shuō)衢城的安居小區(qū)吧，連鎖超市、便利店、藥店、快餐店、 餐館和理發(fā)、洗染、專(zhuān)賣(mài)店、休閑娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施隨處可見(jiàn)，居民樓下、屋旁的商業(yè)味是越來(lái)越濃，已初現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的雛形。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：各商業(yè)行業(yè)種類(lèi)將采取超市、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、專(zhuān)業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開(kāi)展網(wǎng)上銷(xiāo)售、電話訂購(gòu)、送貨上門(mén)，送餐、送貨、上門(mén)理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū) 商業(yè)中心是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士 用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開(kāi)發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開(kāi) 發(fā)。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書(shū)館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪 、洗車(chē)等日常服務(wù)。 國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。因此，面對(duì)社區(qū)商業(yè)的崛起，中心商業(yè)圈的店鋪似乎應(yīng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)，辦出特色