【正文】 社區(qū)商業(yè)研究 （一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。 但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購(gòu)買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長(zhǎng)期收益，以動(dòng)態(tài)投資測(cè)算，把后期 12～15 年 (實(shí)際收益年限不會(huì)低于 35 年 )的收益折現(xiàn)到目前，考察凈現(xiàn)值（ NPV）是否大 于零，同時(shí)測(cè)算內(nèi)部收益率（ IRR），若大于公司投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)內(nèi)部收益率，則應(yīng)保留物業(yè)，反之，應(yīng)采取先租后售。 隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對(duì)是不亞于位于城市中心購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相結(jié)合模式的優(yōu)勢(shì)正在得以顯現(xiàn)。 * 優(yōu)良資產(chǎn)、只租不售 任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。 先租后售 ：即通過(guò)先期 放水養(yǎng)魚 將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進(jìn)來(lái)，引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。 * 放水養(yǎng)魚、先租后售 放水養(yǎng)魚 ：可先在公司（集團(tuán)）層面發(fā)起 優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟 ，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經(jīng)營(yíng)商家）組織起來(lái)，簽署框架合作協(xié)議（借鑒訂單商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式）。社區(qū)商業(yè)街的建設(shè)對(duì)小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務(wù)是很好的補(bǔ)充，尤其當(dāng)住宅無(wú)法表現(xiàn)社區(qū)形象時(shí)，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。在遭遇投機(jī)心態(tài)下的短期行為后，常常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)無(wú)序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無(wú)序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。 為使商業(yè)街更具活力，招商原則應(yīng)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，促成互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)。 規(guī)劃定位及招商 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，一般按照購(gòu)物 40％、餐飲 30％和其他 服務(wù) 30％的比例進(jìn)行設(shè)置。從服務(wù)范圍說(shuō)，最好是在居民步行不超過(guò)５００米的距離內(nèi)（實(shí)現(xiàn)在步行 5～ 8 分鐘的半徑范圍內(nèi)），如果超過(guò)這個(gè)距離，人就會(huì)覺(jué)得比較遠(yuǎn)，走起來(lái)比較累。但在初始階段，內(nèi)置的商業(yè)街往往人氣不旺。這種商業(yè)布局與住宅相對(duì)分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設(shè)施也可集中使用和有利于管理，對(duì)居民正常生活干擾不大。它帶來(lái)的問(wèn)題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。 配置位置 商業(yè)布局有兩種 分散式和集中式。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)： * 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心； * 居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地 500米范圍內(nèi)完成； * 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式；同時(shí)既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。 四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)及建議 （一）社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 有關(guān)資料表明，人均 GDP 超過(guò) 3000美元，人們的生活方式將發(fā)生 很大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將隨之逐漸從商業(yè)中心大型百貨商場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮统小⒔紖^(qū)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)和各種類型的社區(qū)商業(yè)。在某種意義可以說(shuō)，誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)管理決定著商業(yè)街的命運(yùn)。 社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目能否為社區(qū)開發(fā)錦上添花，并不在于其規(guī)模，也不在于其商業(yè)特色，開發(fā)思路起到了至關(guān)重要的作用。在規(guī)劃和管理上都體現(xiàn)了集聚效應(yīng)的假日風(fēng)景商業(yè)街，確實(shí)在社區(qū)建設(shè)中發(fā)揮了實(shí)際效用。 萬(wàn)科假日風(fēng)景商業(yè)街 假日風(fēng)景項(xiàng)目（總建筑面積 55 萬(wàn)平方米，可容納 萬(wàn)人次）的配套商業(yè)分布情況為：集中商業(yè)街建筑面積 8000㎡，有 30多個(gè)停車位；沿小區(qū)內(nèi)的步行線、交通線，有 6000～ 7000 ㎡的分散式商業(yè)配套，在小區(qū)的出入口和汽車站也有一 些集中的商業(yè)。該商業(yè)街經(jīng)營(yíng)面積共有５萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)兩年的招商工作，目前共有 50家商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，餐飲特色突出，已經(jīng)成為上海梅川路區(qū)域的一大亮點(diǎn)。蘋果街是由 80～ 100㎡的 鋪 構(gòu)成的，這些鋪相互連通，所以在空間組合上有一定的自由度。社區(qū)商業(yè)設(shè)施介于私密與公共之間，若想成功經(jīng)營(yíng)，把握建筑設(shè)計(jì)的尺 度、營(yíng)造氣氛是最關(guān)鍵的因素。無(wú)論是租或售，開發(fā)商都已經(jīng)預(yù)先規(guī)劃好了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴(yán)格界定，堅(jiān)持統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的原則，以形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營(yíng)者和投資者打造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。建外SOHO（ 8萬(wàn)平方米）、 珠江駿景 （ 1萬(wàn)平方米）、 歐陸經(jīng)典 （ 20200㎡）、老番街（ 4000㎡的底商面積）、第五大道等項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)銷售業(yè)績(jī)驕人，有 的銷售率達(dá)到 100%。目前亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有 10萬(wàn)平方米（占住宅面積 ％）左右，與幾百萬(wàn)的住宅面積相比懸殊巨大。 社區(qū)商業(yè)持續(xù)火爆 先進(jìn)國(guó)家人均商業(yè)面積一般 ～ ㎡，香港達(dá)到 ㎡，上?，F(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到 1㎡，而北京只有 ㎡，與上海比較而言還有 30％多的空間，特別是底商商鋪（社區(qū)商業(yè)） 現(xiàn)在是急缺：如亞運(yùn)村的總建筑面積已經(jīng)超過(guò) 600多萬(wàn)平方米，常住人口 50萬(wàn)人以上，流動(dòng)人口在 30萬(wàn)人以上。 三、解析大都市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)思路 （一）北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 特色商業(yè)街 伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式 特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志 著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的 外向型 市場(chǎng)形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。 二、國(guó)內(nèi)社區(qū)商 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來(lái)去便利。國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。 一、國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概括及特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)最早于 20世紀(jì) 50年代 在美國(guó)出現(xiàn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。但一位不愿透露姓名的專家在接受記者采訪時(shí)堅(jiān)持指出：“ 社區(qū)商業(yè)必須解決好同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)等問(wèn)題，否則將來(lái)必然會(huì)出現(xiàn)危機(jī)四起的局面！” 中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展軌跡與經(jīng)營(yíng)思路探討 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。 目前已有資料顯示，未來(lái)三年內(nèi)僅寶安區(qū)商服物業(yè)推盤量就可能達(dá)到 50 萬(wàn)平方米的巨量，全深圳數(shù)十家新推樓盤大多規(guī)劃有社區(qū)底商。建筑面積達(dá) 波爾諾名店僅出售底層 23個(gè)臨街鋪面，其余部分均由開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)。 另外，由石鴻工貿(mào)開發(fā)的融景園波爾諾名店也為業(yè)界所普遍看好。目前深圳關(guān)內(nèi)社區(qū)底商由于地理位置優(yōu)越所面臨危機(jī)尚不突出，但關(guān)外發(fā)展商在激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力下已開始通過(guò)差異化開發(fā)模式尋求市場(chǎng)空當(dāng)。 前期規(guī)劃至關(guān)重要 凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。你想，區(qū)區(qū) 7萬(wàn)多建筑面積，又沒(méi)有外圍的消費(fèi)力支持，如此多的面積怎能消化掉？”有業(yè)內(nèi)人士指出，正是錯(cuò)誤的規(guī)劃讓發(fā)展商最終不得不面對(duì)眾多商鋪無(wú)人問(wèn)津的殘酷現(xiàn)實(shí)。 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上一篇署名“弘 ”的文章對(duì)該樓盤商業(yè)項(xiàng)目有如下評(píng)論：“小區(qū)遠(yuǎn)離主干道，通達(dá)與召示性都較差，周邊也沒(méi)大量人流作消費(fèi)支撐，外面的人流一般也很難特地走幾百米進(jìn)來(lái)買你家的東西。 商業(yè)街成小區(qū)敗筆 記者日前在龍華某大型社區(qū)踩盤時(shí)見到，該樓盤一期業(yè)主入伙已經(jīng)快四個(gè)月了，“十室九空”。許多社區(qū)底商甚至出現(xiàn)了開盤前鋪面即被搶購(gòu)一空的情況。由于傳統(tǒng)商街新盤供應(yīng)有限價(jià)格堅(jiān)挺，且需要雄厚的資金實(shí)力支撐，眾多中小投資者紛紛進(jìn)入社區(qū)商鋪領(lǐng)域。這樣，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；第二種以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，成為中心城區(qū)的商 業(yè)中心，它的購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的全部?jī)?nèi)容。如一種主 體性購(gòu)物中心，它以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。地產(chǎn)商可避免商業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，零售商可避免商業(yè)設(shè)施投資建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，兩者都可往自己的專業(yè)領(lǐng)域發(fā)展，產(chǎn)生效率和效益的最大化； 第二、在購(gòu)物中心中必須能 創(chuàng)造各種商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)共生的營(yíng)業(yè)環(huán)境，使在購(gòu)物中心里的商業(yè)服務(wù)業(yè)能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。 中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)功能上的再次細(xì)分 既然社區(qū)商業(yè)的趨勢(shì)不可避免的存在，那么它可能會(huì)進(jìn)行一些什么樣的功能細(xì)分，才能更好的適合需要。很多社區(qū)商業(yè)都已成為城市的亮麗風(fēng)景線。隨著住宅小區(qū)的形成，居民生活消費(fèi)需求隨之旺盛，一批各具特色的社區(qū)商業(yè)街順勢(shì)而生。 與時(shí)俱進(jìn)的社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)在不成規(guī)模到沿街為市， 從小型購(gòu)物廣場(chǎng)到大賣場(chǎng)挺進(jìn)，彰顯了社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)窮魅力。緊接著王府井進(jìn)駐春熙路，家樂(lè)福、太平洋進(jìn)駐騾馬市，北京華聯(lián)進(jìn)駐鹽市口等，一批國(guó)內(nèi)外零售巨鱷紛紛挺進(jìn)成都商業(yè)腹地，并以狂飆突進(jìn)的氣勢(shì)輻射了舊有商圈，提升了它們的品質(zhì)和檔次。 中心商業(yè)與其它型態(tài)商業(yè)共生共榮 與城共進(jìn)的中心商業(yè) 成都的中心商業(yè)地產(chǎn)最初走的是沿街為市的路子，從春熙路到東大街，從鹽市口到青年路，造就了一批明星商業(yè)街。問(wèn)題的提出是為了更好的解決。 當(dāng) shopping mall 大行其道的開進(jìn)社區(qū)時(shí)；當(dāng)各種名牌聯(lián)盟的商家與地產(chǎn)聯(lián)煙的時(shí)候；當(dāng)資料顯示，在未來(lái)的 10 年中，我國(guó)社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將占全社會(huì)商業(yè)零售額的 1／ 3時(shí)；當(dāng)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費(fèi)的載體，已占社會(huì)商業(yè)支出總額的 60％時(shí)；我們嗅到滾滾的商業(yè)硝煙，每一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的背后，都有一個(gè)勝利者。除了品牌店的加盟，而在與中心商業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)和抗衡上更居挑戰(zhàn)的是其價(jià)格策略帶來(lái)的沖擊，從廣場(chǎng)周圍的樓盤看，中僑廣場(chǎng)、錦繡花園、世界花園、金海燕花園、新浩城、美加廣場(chǎng)等均屬中高檔樓盤，居民收入也屬中高階層。YOU、 FANARI 等幾個(gè)香港品牌進(jìn)駐。有 2600 個(gè)停車位。整個(gè)華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)購(gòu)物中心，為華僑城區(qū)居民以及華僑城四大景點(diǎn)3000 萬(wàn)游客帶來(lái)國(guó)際水準(zhǔn)的休閑購(gòu)物新消費(fèi)模式。比如深圳華僑城，它在社區(qū)商業(yè)中的大膽突破。城市的交通也使中心商業(yè)失去比較優(yōu) 勢(shì)。因此，此時(shí)對(duì)于市中心商業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模大、商品全已經(jīng)不再是其形成比較優(yōu)勢(shì)的根本訴求，為依托中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)形成新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，中心商業(yè)必須思考。 ９０年代中后期，經(jīng)濟(jì)躍上新臺(tái)階，城市化過(guò)程加速使得城市向四周拓展，對(duì)于同樣的商品，人們更希望到交通便捷的地方購(gòu)買，而由于城市化加劇帶來(lái)的交通問(wèn)題，使得市中心商業(yè)區(qū)逐漸失去了比較優(yōu)勢(shì)，商品結(jié)構(gòu)單一、交通無(wú)序、同質(zhì) 化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重等城市問(wèn)題使城市中心商業(yè)區(qū)亟待改造。而此時(shí)人們的消費(fèi)以生活必需品為主，商品結(jié)構(gòu)較為單一。 從世界各大都會(huì)城市中心的發(fā)展過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)，其大都經(jīng)歷著繁盛 —— 衰落 —— 復(fù)興的過(guò)程。一個(gè)城市的中心商業(yè)是城市最具代表性的商業(yè)業(yè)態(tài)集合地，它聚集了多功能的大型的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融管理機(jī)構(gòu)，將旅游者購(gòu)物和本地顧客休閑購(gòu)物作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。通過(guò)上海聯(lián)洋的“鄰里中心”和“北京大都市商業(yè)街”的成功案例不難看出，國(guó)內(nèi)外知名的商家企業(yè)對(duì)“ shoppingmall”情有獨(dú)鐘，開發(fā)商也 把發(fā)展社區(qū)商業(yè)納入重要規(guī)劃中。綜觀“ shoppingmall”這一新型的社區(qū)商業(yè)模式，前期社區(qū)總體規(guī)劃上引入了集中整合社區(qū)商業(yè)的概念，將社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一納入 鄰里中心，把各個(gè)街區(qū)變成了真正的純居住區(qū)，不再有沿街馬路商店。上海聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)，占地 14． 68公頃，建筑面積為 138160平方米集社區(qū)地域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心于一體的大型 shoppingmall。北京、上海、廣州等地的一些大型“ shoppingmall”項(xiàng)目進(jìn)入社區(qū)。僅上海市社區(qū)商業(yè)的零售額就達(dá)到了 600 億元，占全社會(huì)零售額的 30％，而在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費(fèi)的載體，已占社會(huì)商業(yè)支出總額的 60％。 社區(qū)商業(yè)功能升級(jí) 據(jù)有關(guān)資料顯示，在未來(lái)的 10 年中，我國(guó)社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將占全社會(huì)商業(yè)零售額的 1／ 3。 今年中國(guó)大城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)迅速升溫：北京上半年就有１７家營(yíng)業(yè)面積在５００平方米的商業(yè)企業(yè)走進(jìn)社區(qū)，外資 零售企業(yè)西班牙迪亞集團(tuán)、美國(guó)７ — １１等分別計(jì)劃在社區(qū)開設(shè)連鎖折扣店和連鎖便利店；