【正文】 社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對(duì)提升企業(yè)品牌和項(xiàng)目口碑具有不可低估的效果（完整的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)控制，帶動(dòng)的不僅僅是項(xiàng)目首期商鋪的銷售或租金上揚(yáng)，更為大 盤開發(fā)的二期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)住宅銷售有非常好的互動(dòng)促進(jìn)作用），還能為企業(yè)帶來(lái)不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積累為企業(yè)上市融資提供了必要條件。再根據(jù)各項(xiàng)目規(guī)模、位置及業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi) 特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許 2－ 3 家，從而避免惡性競(jìng)爭(zhēng)， 并對(duì)經(jīng)營(yíng)者的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求。當(dāng)然，這樣做 需要考慮不同業(yè)態(tài)的商業(yè)特點(diǎn)，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無(wú)需重復(fù)，而美容美發(fā)、餐飲則可根據(jù)檔次、特色為居民提供多種選擇。 對(duì)于分期開發(fā)的大型樓盤，集中商業(yè)應(yīng)該設(shè)置在項(xiàng)目那個(gè)區(qū)位？如果放置在項(xiàng)目的核心位置，有利于建成后居民商業(yè)活 動(dòng)的展開。我國(guó)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。商鋪總規(guī)模約 15000㎡。 蘋果街：近 10 萬(wàn)平方米的蘋果街在營(yíng)造過(guò)程中，通過(guò)多元化的實(shí)現(xiàn)，營(yíng)造一條充滿個(gè)性、充滿體驗(yàn)、充滿逛街情緒和意味的商業(yè)街。 2020 年，以往商品住宅開發(fā)中的商業(yè)配套，轉(zhuǎn)正為社區(qū)商業(yè) 街的行為顯露規(guī)模效應(yīng)：建外ＳＯＨＯ推出特色商業(yè)街，在ＣＢＤ商務(wù)區(qū)營(yíng)造一個(gè)有 16 條步行商業(yè)小街、 300 個(gè)沿街店鋪以及 20 個(gè)雙層花園的商業(yè)街區(qū)；后現(xiàn)代城Ａ、Ｂ區(qū)共 美國(guó)后街，標(biāo)稱其原始概念 60萬(wàn)平方米美國(guó)后街生活的兌現(xiàn)；由蘋果商業(yè)街和 蘋果二十二院街 組成的蘋果街面世；珠江帝景推出歐洲風(fēng)情商業(yè)街。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法：開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。 近兩年在龍崗銷售火爆的鵬達(dá)商業(yè)街即一反傳統(tǒng)“底商”樣樣俱全的開發(fā)模式，一期項(xiàng)目以美食為主打，二期以休閑為主打，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的研究和對(duì)接取得了成功。發(fā)展商原計(jì)劃在此引進(jìn)時(shí)尚美容店、精品店、咖啡館、面包坊、書吧、藥店等，可最終連小區(qū)居民急需的超市也沒有進(jìn)駐，引起業(yè)主們的普遍不滿。并可將主體性購(gòu)物中心分兩種，一種以大型超市為主體，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加輔屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。再當(dāng)國(guó)內(nèi)外享有盛名的大賣場(chǎng)也競(jìng)相挺進(jìn)成都社區(qū)，歐尚選址羊西線，伊藤進(jìn)駐同輝購(gòu)物廣場(chǎng)，家樂福落戶天邑花園。為此，分析社區(qū)商業(yè)與中心商業(yè)之間的運(yùn)動(dòng)形態(tài)便是具有意義。其中，銅鑼灣百貨僅售鞋部營(yíng)業(yè)面積就超過(guò) 500平方米，中國(guó)名牌 SANDA、 BELLE、哈森等俱全， THEME、 ESPIRIT、 BETU、 Eamp。 到現(xiàn)在二十一世紀(jì)，土地價(jià)值彰顯，市中心地價(jià)攀升，使得在市中心的外圍特別是居住組團(tuán)的周圍形成了大量的商業(yè)點(diǎn)和商業(yè)圈，市中心東西多、貨品全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)被徹底打破。商店類型和商品品種、檔次比社區(qū)商業(yè)更為豐富。“ shoppingmall”的出現(xiàn)將一改傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)那沿街為市零散分布和市場(chǎng)功能設(shè)置單一的局面，取而代之的將是集購(gòu)物、休閑、娛樂、服務(wù)、等眾多功能于一身的新興社區(qū)商業(yè)規(guī)劃模式。在南岸濱江路的幾大項(xiàng)目中央大街、武夷濱江、陽(yáng)光 100等高尚社區(qū)更是不約而同的做高規(guī)格社區(qū)商業(yè)配套。 放眼全國(guó)，廣州、上海、深圳、天津，占地上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，大盤正以“星星之火可以燎原”之勢(shì)迅速蔓延。第五階段追求高品質(zhì)的小區(qū)房。 總之，光華片區(qū)作為三環(huán)路內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一塊處女地，正期待著各地產(chǎn)商及商家的全方位介入，我們也有理由相信，光華片區(qū)將很快成為商業(yè)地產(chǎn)投資的熱土，光華片區(qū)的商鋪也將成為各路炒家追捧的對(duì)象。 關(guān)于光華片區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)景預(yù)測(cè)，尺度有以下幾點(diǎn)看法： ⑴青羊大道一側(cè)，緊鄰西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，超大型購(gòu)物娛樂中心存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。尺度認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，只適合日常用品小型超市、洗衣店、音像租賃店、發(fā)型設(shè)計(jì)、小型早餐店等，經(jīng) 營(yíng)規(guī)模、面積都不宜太大，經(jīng)營(yíng)方式要靈活，根據(jù)小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣隨時(shí)調(diào)整。 麥德隆超市作為世界 500強(qiáng)之一，進(jìn)入成都市場(chǎng)已 2年有余，但在業(yè)界并沒有產(chǎn)生較大的影響，大有水土不服之勢(shì)。先后進(jìn)駐的成都花園、博瑞都市花園、中華家園以及新近開盤的水木光華 ，依托西南財(cái)大的學(xué)府氣息，正以近 3000 元的均價(jià)，創(chuàng)造城西高檔住宅的升級(jí)版。社區(qū)商圈的集聚效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)還遠(yuǎn)未得到放大。衢州要成為現(xiàn)代化城市，自然要把“社區(qū)商業(yè)”的建設(shè)放到戰(zhàn)略地位。 就衢州而言，有兩大背景凸現(xiàn)了“社區(qū)商業(yè)”這一亮點(diǎn)。其實(shí)，這些業(yè)態(tài)設(shè)置緊扣“便利”主題，正是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的具體體現(xiàn)。 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。 商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的 ，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購(gòu)物中心在上述國(guó)家到處可見。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來(lái)去便 利。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。 業(yè)內(nèi)資 深人士告訴記者，敢于告別日用品。并于 2020年 7 月，應(yīng)二沙島金亞花園住戶之需求，開了第二家德諾威美食生活超市的連鎖店。 社區(qū)商業(yè)有三大優(yōu)勢(shì) 有人說(shuō)，社區(qū)商業(yè)擁有“三大法寶”：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣，總體形象是一個(gè)具有親和力的“好鄰居”。據(jù)北京市商委提供的最新數(shù)據(jù)表明，北京銷售增長(zhǎng)率最 高的商場(chǎng)已不再 是那些營(yíng)業(yè)額、零售額最高的商場(chǎng)，而是一批社區(qū)型商場(chǎng)：崇文門菜市場(chǎng)、北辰、華堂、燕豐、國(guó)華、甘家口等。 —— 遵從社區(qū)商業(yè)的“商業(yè)”屬性，即以社區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。 社區(qū)商業(yè)突破思維定式 社區(qū)商業(yè)帶給人們一種思維上的新突破，主要表現(xiàn)在： 首先，是對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)“以人為本”原則的豐滿與內(nèi)容整合，即不只是住宅本身及周邊環(huán)境的“以人為本”，還要考慮到人們“就近消費(fèi)”及消費(fèi)的“內(nèi)容構(gòu)成”和“外延擴(kuò)展”。據(jù)悉，逸景的買家有相當(dāng)一部分是由樓盤開發(fā)商的舊業(yè)主介紹的，同時(shí)，逸景附近就有中山大學(xué)等一批科研院校及專業(yè)機(jī)構(gòu)，而針對(duì)大目標(biāo)客戶群，開發(fā)商相當(dāng)積極地開展“團(tuán)購(gòu)”方式。 由于逸景翠園居于中大紡織商圈及廣州大道南批發(fā)帶輻射范圍之內(nèi)，專業(yè)市場(chǎng)的影響力不能不著重考慮。逛街族可能更為喜歡調(diào)整中的華輕購(gòu)物中心，這里將引入中型綜合百貨、專賣店、文化用品市場(chǎng)、圖書廣場(chǎng)等等。配鑰匙、小修小補(bǔ)乃至老年活動(dòng)室，傳統(tǒng)社區(qū)該有的功能，這里一樣不少；充滿現(xiàn)代感的綜合消費(fèi)，更是這里的特長(zhǎng)?！吧鐓^(qū)商業(yè)”內(nèi)在的分量：便民利民、巨大商機(jī)、提升形象?? 政府、企業(yè)、市民，熱情迅速在各個(gè)層面?zhèn)鬟f，國(guó)內(nèi)不少大城市也開始關(guān)注這一領(lǐng)域。兒童樂園、網(wǎng)吧、書吧、美容沙龍來(lái)了，你甚至還能發(fā)現(xiàn)素來(lái)喜歡扎根中心商街的避風(fēng)塘和真鍋咖啡，連典當(dāng)行、旅行社和自助銀行也悄然入駐。 從這些“點(diǎn)”發(fā)散出去，未來(lái)的幾條沿街式商業(yè)也要各具特色，在凌云的這份規(guī)劃中，梅隴路 要凸現(xiàn)休閑文化特色，構(gòu)成多功能的文化娛樂中心；凌云路要引進(jìn)規(guī)?；钠放茖Ｙu店、餐飲店；上中西路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要延伸，方便更多居民的日常購(gòu)物??當(dāng)然，以就近服務(wù)為目標(biāo)，各種生鮮超市、大眾化點(diǎn)心、便利店等等也不可少，它們將散落小區(qū)各處，形成多點(diǎn)式格局。位于逸景西邊的原中大布匹市場(chǎng)將興建大型的廣州國(guó)際輕紡城，逸景東側(cè)原來(lái)就已存在天雄布市，而將要開通的逸景路、瑞康路則被規(guī)劃定位為批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展軸，再加上中大市場(chǎng)搬遷后，原有業(yè)戶將尋找新的經(jīng) 營(yíng)地，因此，沿逸景小區(qū)外圍展開的商鋪將會(huì)受到相關(guān)商業(yè)氛圍的影響。這樣的居住結(jié)構(gòu)有助于形成相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)，口碑的作用將更為重要，品牌、信用等也不可缺少，有連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的投資者或許更能夠從中得益 逸景翠園開放型的商鋪格局，便于吸收內(nèi)外人氣、商氣，也減少了居住與商業(yè)功 能的沖突，對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有幫助；近期內(nèi)，這一區(qū)域內(nèi)的市政、規(guī)劃等方面的動(dòng)作頻繁，有利于促進(jìn)開發(fā)商在稍顯狹長(zhǎng)的逸景翠園（東西約 1000米，南北約 400米）內(nèi)加快余下地塊的施工建設(shè)，帶來(lái)更多的入住居民，更好地促進(jìn)人氣、商氣的形成。在商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及發(fā)展上，也不能僅只“就商 言商”，即不應(yīng)只是照應(yīng)到人們物質(zhì)消費(fèi)，只在“家”的物質(zhì)生活上做文章，還要考慮到人們不斷提高與拓展著的精神需求的保證和滿足，惟其如此，才能真正做到“家的延伸”。目前，尤需強(qiáng)調(diào)：無(wú)論在社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃還是在運(yùn)作上，都要將打破地區(qū)封鎖、行政封鎖等地方保護(hù)主 義放在重要的工作轉(zhuǎn)型方面。由此可見，社區(qū)商業(yè)與中心商街的客流爭(zhēng)奪戰(zhàn)已拉開帷幕。其次，同樣的商品，社區(qū)商家比市中心商街大店一般要便宜 10％－ 30％。廣州恒拓經(jīng) 7年奮斗，積賺下來(lái)許多為高尚社區(qū)服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，深究起來(lái)，恒拓的獨(dú)特之處無(wú)非三點(diǎn)：有著完善的高檔社區(qū)品牌超市管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)實(shí)力；有多年服務(wù)高尚素質(zhì)社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)；有廣泛的中外特色商品供貨渠道，這三點(diǎn)非常關(guān)鍵。敢于開現(xiàn)代化的“菜店”，這種標(biāo)準(zhǔn)型的生鮮食品超市在一定規(guī)模的居民區(qū)以及中小城市將擁有廣闊的市場(chǎng)空間，看看上海聯(lián)華超市就是其中的典例。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著 居民收入水平 的提高得到更大的發(fā)展。” 國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購(gòu)物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購(gòu)物中心在國(guó)外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。 2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成 國(guó)外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購(gòu)物中心形式，購(gòu)物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集 中布置。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、 24 小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。 中國(guó)連鎖協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查表明，便利店將是繼超市后在中國(guó)發(fā)展最快的零售業(yè)態(tài)。 其一，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，衢州中心城區(qū)的 商業(yè)設(shè)施已接近飽和，出現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)白熱化和經(jīng)營(yíng)微利化的情況，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)難以再有較大幅度的躍升。重中之中，是要統(tǒng)一規(guī)則，合理布局。很顯然，鹽市口 春熙路商圈作為整個(gè)城市的商業(yè)核心，有著極強(qiáng)的向心力，向心力過(guò)強(qiáng)，對(duì)城市交通等方面帶來(lái)相當(dāng)大的壓力，而第二層次社區(qū)商圈由于是逐漸自發(fā)形成，規(guī)模普遍偏小，對(duì)周邊的輻射能力和輻射范圍較小，因而還不足以減輕中心商圈的壓力。但是，在這個(gè)新崛起的城西高檔樓盤片區(qū)中，竟然還沒有一個(gè)拿得出手，聚得攏人的大型商業(yè)中心，這對(duì)于荷包充實(shí)，講究情調(diào)的中產(chǎn)階級(jí)而言，片區(qū)商業(yè)缺損所帶來(lái)的遺憾是無(wú)法 言表的。一則是麥德隆超市的客戶定位是集團(tuán)用戶， 其只對(duì)單位而不對(duì)個(gè)人，使周邊眾多的消費(fèi)者望而卻步； 再者，麥德隆超市獨(dú)家使用打印發(fā)票，雖增加了透明度，但使一些公款消費(fèi)因無(wú)法做手腳不得不轉(zhuǎn)投他門。 ⑸片區(qū)內(nèi)還缺乏商業(yè)地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭的全方位介入 社區(qū)商業(yè)原有的商業(yè)模式已逐步被打破，“臨街商鋪、零散經(jīng)營(yíng)、各自為政”的局面將逐漸會(huì)被新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)所取代。 該購(gòu)物娛樂中心，應(yīng)該是集購(gòu)物超市、電影院、網(wǎng)吧、電玩城、美容美發(fā)、快餐、精品服裝專 賣、健身于一體的超級(jí)大賣場(chǎng)和超級(jí)娛樂中心，這個(gè)購(gòu)物娛樂中心坐享青羊大道、光華大道和新成溫路的便捷交通，背靠西南財(cái)大的高校經(jīng)濟(jì)圈，前有博瑞都市花園及成都花園等中產(chǎn)階級(jí)業(yè)主的強(qiáng)大消費(fèi)需求，相信有遠(yuǎn)見的商業(yè)地產(chǎn)巨頭會(huì)敏銳的發(fā)現(xiàn)這一巨大商機(jī)。 大型社區(qū)與社區(qū)商業(yè)共舞，中心商業(yè)何去何從 隨著住宅產(chǎn)品的大量開發(fā)，城市發(fā)展的日趨成熟，居住模式由都市化住宅轉(zhuǎn)向郊區(qū)化住宅發(fā)展，形成規(guī)模化、配套化的大社區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)、科技的迅