【導(dǎo)讀】第一章綜合說明··································2. 第二章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃·····················5. 第三章管理機(jī)構(gòu)、人員管理及培訓(xùn)···················10. 第四章房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理·····················20. 第五章治安、交通及車輛管理·······················26. 第六章衛(wèi)生、綠化及商鋪管理······················29. 第七章社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容····················32. 第八章物業(yè)管理具體措施··························34. 第九章物業(yè)管理前期費(fèi)用測算······················39. 業(yè)技術(shù)學(xué)院分別定點(diǎn)為“杭州市物業(yè)管理教學(xué)示范基地”和“教學(xué)實(shí)訓(xùn)基地”。公寓、學(xué)校等，介入咨詢和接管物業(yè)的總建筑面積達(dá)3098萬平方米。咨詢和接管面積最大、類型最多、覆蓋區(qū)域最廣的一流物業(yè)管理企業(yè)之一。我司現(xiàn)有員工近2800人，其中80%以上的管理人員具有大專學(xué)歷。務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)，爭取為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。美國權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)ANAB認(rèn)證。市最佳住宅小區(qū)。公司的物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)98%以上，業(yè)主滿意率達(dá)95%以上，實(shí)現(xiàn)。卓有成效的管理模式，將成為維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的重要保證。同時，綠城物管在開

　　

【正文】 工資： 22900元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 1人 1 月 =6000 元 /月 綜管部主管 1 人 3000元 /人月 1人 1 月 =3000 元 /月 管理員 2 人 1600 元 /人月 2人 1 月 =3200 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1 月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400元 /人月 3人 1 月 =4200 元 /月 工程主管 1人 4000元 /人月 1人 1 月 =4000 元 /月 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi) ： 22900 元 %=4008 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費(fèi)： 22900 元 %=7351 元 /年 服裝費(fèi)： 660元 /月 管理人員、保安主管、工程主管： 70 元 /人月 6 人 1月 =420 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 3人 1月 =240 元 /月 辦公費(fèi)用： 4300元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1000 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1000 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 1700元 /月 電話費(fèi)： 300 元 /臺月 1臺 1 月 =300元 /月 手機(jī)費(fèi)： 1400 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人月 1 人 1月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 3 人 1月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人月 5 人 1月 =500 元 /月 （ 4）交通費(fèi)： 600 元 /月 保安費(fèi)用： 440 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 200 元 /月 （ 2）保安管理費(fèi)： 60 元 /人月 4 人 1月 =240 元 /月 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前 6項(xiàng)之和的 5%）： 1983 元 /月 39659 元 5%=1983元 /月 管理費(fèi)（前 7 項(xiàng)之和的 8%）： 3331 元 /月 41642 元 8%=3331 元 /月 稅金（前 8項(xiàng)之和的 %）： 2541元 /月 44973 元 %=2541 元 /月 （二）第二個月費(fèi)用： 79429 元 /月 工資： 38500元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 1人 1 月 =6000 元 /月 綜管部主管 1 人 3000元 /人月 1人 1 月 =3000 元 /月 管理員 2 人 1600 元 /人月 2人 1 月 =3200 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1 月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400元 /人月 3人 1 月 =4200 元 /月 保安人員 10 人 1200 元 /人月 10 人 1月 =12020 元 /月 工程主管 1人 4000元 /人月 1人 1 月 =4000 元 /月 綜合維修 2人 1800 元 /人月 2人 1 月 =3600 元 /月 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi) ： 38500 元 %=6738 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費(fèi)： 38500 元 %=12359 元 /年 服裝費(fèi)： 1560 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管： 70 元 /人月 6 人 1月 =420 元 /月 維修人員： 50 元 /人月 2人 1月 =100 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 13人 1 月 =1040 元 /月 辦公費(fèi)用： 5600 元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1200 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1100 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 2500 元 /月 電話費(fèi)： 300 元 /臺月 3臺 1 月 =900 元 /月 手機(jī)費(fèi)： 1600 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人月 1 人 1月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 3 人 1月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人月 7 人 1月 =700 元 /月 （ 4）交通費(fèi)： 800 元 /月 保安費(fèi)用： 1540 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 700 元 /月 （ 2）保安管理費(fèi)： 60 元 /人月 14 人 1月 =840 元 /月 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前 6項(xiàng)之和的 5%）： 3315 元 /月 66297 元 5%=3315 元 /月 管理費(fèi)（前 7 項(xiàng)之和的 8%）： 5569 元 /月 69612 元 8%=5569 元 /月 稅金（前 8項(xiàng)之和的 %）： 4248元 /月 75181 元 %=4248 元 /月 （三）第一個月費(fèi)用： 155922 元 /月 工資： 80100 元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 1人 1 月 =6000 元 /月 綜管部主管 1 人 3000 元 /人月 1人 1 月 =3000 元 /月 管理員 2 人 1600 元 /人月 2人 1 月 =3200 元 /月 客服人員 3人 1600 元 /人月 3人 1 月 =4800 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1 月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400 元 /人月 3人 1 月 =4200 元 /月 保安人員 18 人（含車管員） 1200 元 /人月 18人 1 月 =21600 元 /月 消監(jiān)控 4 人 1300 元 /人月 4人 1 月 =5200 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 1 月 =4000 元 /月 綜合維修 8人 1800 元 /人月 8人 1 月 =14400 元 /月 保潔員 14 人 800 元 /人月 14人 1 月 =11200 元 /月 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi) ： 80100 元 %=14018 元 /月 社會統(tǒng)籌保險費(fèi)： 68900 元 %=22117 元 /月 服裝費(fèi)： 3690 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 70 元 /人月 13 人 1月 =910 元 /月 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 22 人 1月 =1100 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 21人 1 月 =1680 元 /月 辦公費(fèi)用： 7400 元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1500 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1200 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 3200元 /月 電話費(fèi)： 200 元 /臺月 5臺 1 月 =1000元 /月 手機(jī)費(fèi)： 2200 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人月 1 人 1月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 3 人 1月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人月 13 人 1月 =1300 元 /月 （ 4）交通費(fèi)： 1500 元 /月 保安費(fèi)用： 2820 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 1500 元 /月 （ 2）保安管理費(fèi)： 60 元 /人月 22 人 1月 =1320 元 /月 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前 6項(xiàng)之和的 5%）： 6507 元 /月 130145 元 5%=6507 元 /月 管理費(fèi)（ 前 7 項(xiàng)之和的 8%）： 10932 元 /月 136652 元 8%=10932 元 /月 稅金（前 8項(xiàng)之和的 %）： 8338 元 /月 147584 元 %=8338 元 /月 （四）領(lǐng)房費(fèi)用： 100000 元 三、第一年費(fèi)用測算 （一） 收入： 2388097 元 /年 物管費(fèi)收入： 2214002 元 /年 （ 1） 住宅 ： 430127 元 /年 （建筑面積 ㎡，入住率按 50%計(jì)，物業(yè)管理 服務(wù) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡ 月 ，含電梯、加壓供水等運(yùn)行能耗費(fèi)用， 收繳率按 95%計(jì)） ㎡ 元 /㎡ 月 12 月 50%95%= 256545 元 /年 ㎡ 元 /㎡ 月 12 月 50%70%95%= 179582 元 /年 （ 2） 商 場 ： 152615 元 /年 （建筑面積 8189 ㎡，入住率按 70%計(jì)，物業(yè)管理 服務(wù) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡ 月，收繳率按 95%計(jì) ，涉及商鋪的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí) 分?jǐn)?） 8189 ㎡ 元 /㎡ 月 12 月 70%95%= 117627 元 /年 8189 ㎡ 元 /㎡ 月 12 月 30%70%95%= 35288 元 /年 （ 3） 寫字樓 ： 1631260 元 /年 （建筑面積 28590 ㎡，使用率按 70%計(jì)，物業(yè)管理 服務(wù) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ㎡ 月，收繳率按 95%計(jì) ，涉及寫字樓的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)偅? 28590 ㎡ ㎡ 月 12 月 70%95%= 1254815 元 /年 28590 ㎡ ㎡ 月 12 月 40% 30%95%= 376445 元 /年 地下 車位 ： 101745 元 /年 （地下車位共 175 個，使用率按 50%計(jì)，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 60 元 /個月，收繳率按95%計(jì)） 175 個 60元 /個 月 12 月 50%95%= 59850 元 /年 175 個 60元 /個 月 12 月 50% 70%95%= 41895 元 /年 有償服務(wù)收入： 12350 元 /年 住宅： 247 戶 100 元 /戶 50%=12350 元 /年 其他經(jīng)營 收入： 60000 元 /年 （二） 支出費(fèi)用： 2312238 元 /年 工資： 1041300 元 /年 （人員編制 56人，工資按 13個月計(jì)，含基本工資、加班費(fèi)、年終獎金等） 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 1人 13 月 =78000 元 /年 綜管部主管 1 人 3000 元 /人月 1人 13 月 =39000 元 /年 管理員 2 人 1600 元 /人月 2人 13 月 =41600 元 /年 客服人員 3人 1600 元 /人月 3人 13 月 =62400 元 /年 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 13 月 =32500 元 /年 保安班長 3人 1400 元 /人月 3人 13 月 =54600 元 /年 保安人員 18 人（含車管員） 1200 元 /人月 18 人 13月 =280800 元 /年 消監(jiān)控 4 人 1300 元 /人月 4人 13 月 =67600 元 /年 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 13 月 =52020 元 /年 綜合維修 8人 1800 元 /人月 8人 13 月 =187200 元 /年 保潔員 14 人 800 元 /人月 14人 13 月 =145600 元 /年 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi) ： 1041300 元 %=182228 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費(fèi)： 287520 元 /年 895700 元 %=287520 元 /年 服裝費(fèi)： 44280 元 /年 管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 70 元 /人月 12 月 13人 =10920 元 /年 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 22 人 12月 =13200 元 /年 保安人員： 80 元 /人月 21人 12 月 =20200 元 /年