年房地產(chǎn)三亞海闊天空二期項(xiàng)目產(chǎn)品策略調(diào)查報(bào)告房市分析-資料下載頁(yè)
2025-06-02 17:50本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。同時(shí),兼顧市民改善住房條件需要,努力提高居民的住房質(zhì)量。今后那些小型的房產(chǎn)公司進(jìn)入三亞的門(mén)檻將越來(lái)越高,難度將越來(lái)越大。三亞市在售的項(xiàng)目中,物業(yè)類(lèi)型主要為公寓/別墅/產(chǎn)權(quán)式酒店和住宅,其中公。產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為10%,主要分布在大東海/亞龍灣兩個(gè)片區(qū)和三亞灣。由官方倡導(dǎo)和主張,首次提出控制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模,主張開(kāi)發(fā)。使用功能同樣是住宅,但產(chǎn)權(quán)期限的多元化是三亞樓市的又一地方特征。其中6月登記銷(xiāo)售商品房4057平方米,其中商品住房4011平方米,共439套。規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分考慮到三亞獨(dú)特的濱海自然。合了三亞國(guó)際旅游度假城市定位的要求。
【正文】 充分說(shuō)明購(gòu)房人群對(duì)度假居住舒適度提出更高要求，同時(shí) 也顯示部分少數(shù)人群對(duì)高端時(shí)尚的物業(yè)形式的追求。 購(gòu)買(mǎi)決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序，針對(duì)海景豪宅） 人們針對(duì)海景豪宅購(gòu)買(mǎi)時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋汉＞耙曇?、區(qū)內(nèi)園林景觀(guān)、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶(hù)型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 交付要求 人們期望房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)中愿意以毛坯房交付的占 %，廚衛(wèi)裝修的占 %，精裝修配家電的占 %。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，由于三亞灣置業(yè)群體基本詩(shī)島外客戶(hù)，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購(gòu)買(mǎi)成 品房，省去購(gòu)買(mǎi)后的諸多麻煩。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè) 交付標(biāo)準(zhǔn)需求毛坯房櫥衛(wèi)裝修精裝修配家電 配套設(shè)施要求 由人們對(duì)景觀(guān)設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的 60%，游泳池占 57%，運(yùn)動(dòng)器械占 40%，大樹(shù)、座椅占 27%，花壇占 22%，街燈、噴泉各占 21%，兒童樂(lè)園占 19%，特色地面鋪裝占 17%，水池占 15%，特色路燈、背景音樂(lè)各占 13%，涼亭占 12%，城市雕塑占 10%，瀑布占 6%。園林景觀(guān)作為購(gòu)房重要影響因素的位置在提升。 由數(shù)據(jù)分析可知，在社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施中，購(gòu)房者對(duì)中心花園最為重 視，占 69%，其次是體育健康設(shè)施 58%，餐飲為 57%，醫(yī)療保健設(shè)施 43%，購(gòu)物場(chǎng)所均為 26%，文化娛樂(lè)設(shè)施、車(chē)庫(kù)均為 19%，在購(gòu)房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂(lè)設(shè)施和度假生活配套服務(wù)的完善。 小結(jié)：購(gòu)房者越來(lái)越理性，已不僅僅是滿(mǎn)足基本的度假居住需求，影響人們購(gòu)房的最主要因素依次排序?yàn)?海景視野、區(qū)內(nèi)園林景觀(guān)、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶(hù)型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 ；尤其對(duì)物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀(guān)和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。說(shuō)明目前入住樓盤(pán)的問(wèn)題點(diǎn)主要集中在建筑質(zhì)量、 物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點(diǎn)上抓住客戶(hù)心態(tài)，提升項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)買(mǎi)點(diǎn)。 市調(diào)綜合評(píng)析 （一）地域消費(fèi)心理特點(diǎn)分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 18 頁(yè) 接踵而至的宏觀(guān)調(diào)控政策，致使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步冷靜，趨于理智；持幣觀(guān)望者的增多和去化速度的驟減 ， 說(shuō)明了 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的復(fù)雜和行業(yè)的脆弱。 此際，三亞的放盤(pán)速度趨緩，房源得到控制，房?jī)r(jià)鏈因此無(wú)法低回，面對(duì)低起點(diǎn)房?jī)r(jià)中的上升勢(shì)態(tài)和開(kāi)發(fā)用地的急劇減少，持幣觀(guān)望者將再融入購(gòu)房大軍，三亞旅游房產(chǎn)將得到更穩(wěn)健發(fā)展。 然而在新形勢(shì)下，三亞的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍屬于粗放型，前 期房產(chǎn)的旺銷(xiāo)導(dǎo)致品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)走弱。城建規(guī)劃的簡(jiǎn)單、開(kāi)發(fā)品種的單調(diào)、建筑式樣的粗糙、市政配套跟不上發(fā)展需求等亟需解決的問(wèn)題都已突現(xiàn)出來(lái)。還有前期大量的投機(jī)購(gòu)房族，導(dǎo)致空置房數(shù)量上升，業(yè)主房產(chǎn)閑置期也隨之拉長(zhǎng)，而對(duì)閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式未同步引進(jìn)，各社區(qū)人氣因此極其缺乏。夜晚從三亞的一些度假區(qū)看來(lái)，面對(duì)各生活區(qū)的燈光寥落，不禁讓人同情起“候鳥(niǎo)”的寂寞。 各種度假區(qū)明顯成為 “衛(wèi)星城”，平日“候鳥(niǎo)”居民稀少，無(wú)法催生規(guī)?；r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和大型商場(chǎng)，大多消費(fèi)需十分鐘車(chē)程趕到市區(qū)。 度假所需要的功能配套設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目嚴(yán)重缺失 ；讓我們不免要對(duì)三亞市的目前旅游地產(chǎn)的形態(tài)重新審視。 如何完善對(duì)閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式和對(duì)業(yè)主的服務(wù)模式將是新項(xiàng)目的策劃關(guān)鍵。 （二）目標(biāo)客戶(hù)群定位分析 ● 第一類(lèi)市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng)。 ● 第二類(lèi)市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)。 ● 第三類(lèi)市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng)。 ● 第四類(lèi)市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶(hù)。 結(jié)論： 本案尋找的是在三亞置業(yè)群體當(dāng)中的少數(shù)人，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的 塔尖人士。 結(jié)束語(yǔ)： 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè) 由于時(shí)間緊迫，所取調(diào)查樣本的數(shù)量以及信息獲取渠道有限，本報(bào)告難免還會(huì)有疏漏不足之處， 但是我們?cè)诜治鲞^(guò)程中通過(guò)各種渠道和前期的宏觀(guān)市場(chǎng)調(diào)查分析，盡可能在最大程度上反映出真實(shí)的市場(chǎng)需求信息，以便對(duì)項(xiàng)目定位及戶(hù)型設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略等作出修正調(diào)整。 從報(bào)告整體的分析結(jié)果，結(jié)合目前三亞灣市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，海闊天空二期目前的設(shè)計(jì)方案與同地段其他產(chǎn)品和市場(chǎng)大消費(fèi)趨勢(shì)相比，明顯有戶(hù)型偏大，總價(jià)過(guò)高，檔次高的 均好性 缺陷。 但結(jié)合市場(chǎng)走向和發(fā)展趨勢(shì)，三亞灣置業(yè)群體中還是存在一定的豪宅需求未被滿(mǎn)足，如果 本案兼顧項(xiàng)目均好性，勢(shì)必陷入與三亞灣同期供應(yīng)項(xiàng)目的小戶(hù)型同品質(zhì)拼殺的“紅海戰(zhàn)略”市場(chǎng)中；由于本案體量不大，所以走高端路線(xiàn)滿(mǎn)足少數(shù)高端消費(fèi)群體的市場(chǎng)戰(zhàn)略是可實(shí)現(xiàn)的。（具體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略策劃詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告）。
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